跟流氓的Strata中介打交道，身心俱疲，上来说点经验。换管理公司已经时隔两年多，我回来说说感想 +_+

bhyqs

俺大楼报表里从来没有审计这项啊。但是账目出错是存在的。我家的strata manager曾经开2次同样的cheque去付同一个账单，被我们查出来了（每季度寄给你的quarterly statement一定要仔细看）。误寄给业主的退款支票（不需要给我们退的），被业主退回，结果他们没入账。我们大楼的老太很细心，每次有人来割草都会记录在小本子上，然后账单来了就比对，结果发现别的大楼又一次割草算到我们头上了。因为我们冬天是每6周一次，夏天每3周一次的，有日期可查，后来又把退款找回了。例子很多。这种事情老实说，审计师不一定查得出来，要对自己大楼的运作了解才能挑出错来。

入会的话，是开AGM时当场选举的，提名可以事先以书面形式提，也可以当场毛遂自荐，谁入会不是由strata manager决定的，他没有权力的。他只能主持和记录会议流程。是大家投票决定的。而且可以有多人参与。最多的一次我们大楼业委会有5个常委呢，基本上就是把到会的5个业主全选进去了（因为那次被防火砖家坑了，大家都想查个究竟）。

Linda-奔跑中

越交流越发现问题。我们从来也没寄过季度账单。就年度开会前邮寄一个年度的，每季度邮寄一份收费通知。防火检查发通知。

就这样，去年 post 是900刀！

为了节省费用，开年会的时候，我主动要求由电邮收通知了，这才能省多少啊？！60毛邮费，纸张嘛省个几张而已。

这个周末我得好好琢磨琢磨找 strata manager 要材料了！

Linda-奔跑中

经过提名，我想我已经是业委会成员了。

刚给　Strata manager 发了电邮，要求季度报告，并请 manager 提供去年防火的 tax invoice，也提了要 3个　quote 的建议，请该经理考虑，好节约费用。希望这个经理能尽职

onlywatch

谢谢分享

jennifercd

楼主的帖子非常好。我在墨尔本，几个月前买了一个2层5户block里面的flat，搬进来自住。除了进入block的footpath两侧有一点矮树和草，block无公共的花园，无电梯，无泳池和其它设施，2011-2012财年strata fee是1800每户，说是赤字，现在居然要涨到2000一年。刚刚看了final expenses and other income statement，许多收费都很贵，譬如property valuation 330刀，下面备注是1 Stop Property Reports Pty Ltd做的，但是网上根本查不到这个公司。我怀疑有猫腻，请楼主和各位支招。

minialau

好贴，保存了！

再明确一下，如果楼花收楼后，是不是要过了两年后，业主才有权重新选择新的STRATA公司？

另外，业主委员会成员，必须都是业主吗？我看上面有TX提到的，委员会成员与STRATA公司狼狈为奸，按道理自己也是业主的话，也不想多交冤枉钱的呀。除非那几个成员也在大家的STRATA费里捞了好处？

Rico_Jean

最恨跟strata打交道了

bhyqs

minialau 发表于 2012-10-6 16:50
好贴，保存了！

再明确一下，如果楼花收楼后，是不是要过了两年后，业主才有权重新选择新的STRATA公司？

＂如果楼花收楼后，是不是要过了两年后，业主才有权重新选择新的STRATA公司？＂
——任何时候都可以。需要开特殊业主大会（EGM）。新的strata公司会帮你们安排的。但是发展商如果有没卖掉的公寓的话，它也会作为那几套公寓的业主投票。所以最好先跟邻居商量好，大家都参加投票，盖过发展商的票数。

＂另外，业主委员会成员，必须都是业主吗？＂
——每个lot的业主都可以提名一人，然后大家票选。

＂我看上面有TX提到的，委员会成员与STRATA公司狼狈为奸，按道理自己也是业主的话，也不想多交冤枉钱的呀。＂
——发展商入会时就难说。自住业主肯定是想办法给大家省钱的。

＂除非那几个成员也在大家的STRATA费里捞了好处？＂
——费用里不太可能。其他方面福利有可能。比如装修申请、养狗申请，如果申请人是委员会的，别的常委肯定不好意思拒掉，都会投赞成票。

ayu雯

Mark

civ

bhyqs 发表于 2011-7-20 01:23
我的天哪！竟然和楼主同船！

我家的也是VJ Ray!隔壁好多大楼都从他家换的Strathfield Strata Management ...

学习。碰上不好的， EC要盯紧， 累呀。

civ

bhyqs 发表于 2012-3-11 23:39
255的话估计sinking fund不留钱的，一旦要大修，业主间就会有分歧。如果修理项目是你自己那栋，别人又不愿 ...

好像可以告BODY CORP。当然赢了话， 自己也要掏按比例的钱。但是如果他们理亏了的话，一般都自己退缩了。

成功人生

非常非常感谢楼主的经验分享！
这个对大多数业主来说非常珍贵的经验和指点。

感谢楼主！真的学习了！！

成功人生

我已经收藏了你的这些文章。
因为我现在正在寻找可以买的房子，，，，

iewallaby

感谢楼主，很有用，想换正没办法呢

topslei

知识普及贴，顶。

Watermaple

mark

JuliaTung

换管理公司两年了，再回头看看这个帖子，我想说一下过去两年的感受。

管理公司没有以前闹心，这是好的开始。我们可以接受管理公司找的维护房子的工人都是有私下互相分钱的协议，所以可以理解报价维修任何东西都会比我们自己做贵。其实管理费一年2000多澳币，靠这个来维持一个公司的运作是不够的。

这要看我们怎么看待自己的物业了。回想这两年来，刚换好公司之后，我选举以前委员会的老头子业主继续担任主席，作为对他的尊重，为了这件事也麻烦了他很多次。选了一个印度仔业主管财政，因为觉得他对钱看得很紧。我毛遂自荐当秘书，因为通过这次换管理公司，我发现秘书的权力还是蛮好用的，因为可以保存所有业主的联系档案。为了避免以后还有跟管理公司的争执，我觉得主动权把握在自己手里比较好。另外通过这一次，我认识了一些华人的业主，大家留了联系方式，起码有什么事都可以互相联系商量。

待续。。。

JuliaTung

两年多过去了，发生了许多事。许多问题我是跟印度仔商量的比较多，意大利老头商量的少，原因是跟老头子没办法在电话里面有效交流，他的英文带有浓重的意大利口音，听不懂。。。 比如公司跟我们签了服务协议的合同，原来要签三年，我和印度仔商量之后，他提议改成一年，万一要换公司，不会受到太多制约。所以我们就把三划掉，改成一。后来每年我们都会收到更新合同的信，签一下寄回去就可以了。

后来意大利老伯伯渐渐退出了管理委员会，主要是因为年纪大了跑不动了，因为他住的地方离房子很远。印度仔慢慢也退出，因为他觉得保留投资房压力很大，打算卖房，于是也不大上心了。我每年开年度大会之前都会电话联系另外两个华人业主通知他们，提醒他们至少要交回签名的 proxy form 保证会议能够进行。他们对于物业还是比较上心的，但是因为英语不懂，了解信息比较困难，我常常跟他们解释会议会讨论什么，问他们的意见，然后对于某些动议达成一致。我曾经跟他们提出意大利老伯伯和印度仔要退出，提名他们加入委员会，但是也许华人比较怕事不想出头吧，最近的一次大会，我没有出席，但是 Proxy form 上提议他们其中一人当主席，另一人当秘书，我来管财务。结果会议结束我收到会议记录，居然他们选我当唯一的 EC 成员，也就是我现在变成三方面一个人来抓了。

待续。。。

cangaru

JuliaTung 发表于 2013-5-8 15:49
两年多过去了，发生了许多事。许多问题我是跟印度仔商量的比较多，意大利老头商量的少，原因是跟老头子没办 ...

那还不好，党政军三权合一

JuliaTung

我经常听到一些人说买房子不能买 Strata title 的，闹心。其实我觉得还好啦！主要是你不能只是管自己的小屋，要把整栋楼房当作是自己的来管理，要为别的业主考虑。不过当这个管理委员会成员真的是挺锻炼人能力的一件事。我最近开始管财务之后定期受到财务报表，列明公司把钱花在哪里。其实，因为只有我一个人，我有很大的权力决定钱花在什么地方，如果我自私贪财，只要跟管理公司沟通好，可以用修理房子的名义拿高的报价单，然后多收的钱我们分掉。公家的维护资金不够不要紧，因为可以动议收取Special Levy. 我在之前的帖子里面说过，动议通过不需要所有业主的半数，只要与会人员超过半数通过就可以了。其实有很多业主既不会参加会议，也不会写 Proxy form，这种情况下没有投票权，基本上通过什么动议他们只能跟进了。

不过我也说了，我是拥有高尚人品的业主， 而且很老实，没想过用这种方法去谋取自己的利益，而且尽量不想大家业主付太多管理费。我们以前的管理费是 350 左右，换公司的时候大楼的财政状况千疮百孔了，管理费是 7000 左右的赤字，sinking fund 只有 9000. 这两年，我们慢慢把赤字填回去了，sinking fund 慢慢的存了一些，现在管理费没有赤字，sinking fund 存下了一万多，账面上总算比较好看了。不过真的是巧妇难为无米之炊啊，住户提出换新栏杆、换电视天线、换排水管，每一样都是几千上万的开销，平时给钱的时候不愿多给（我们把管理费提到 425，好多意见啊！），又不愿意额外筹钱去做这些工程，还有业主连续三个季度不给管理费，然后以财政困难提出以后一个季度付100块的，这提议被我“冷血”的砍了 如果同意了，以后越欠越多啊！最后出动了追债公司，现在追回了大部分。

待续。。。

MichelleBNE

感谢楼主的分享和更新！

我刚买的房子，还没入住。前业主正好和楼主一样，既是主席，又是秘书、财务，三权一起管的。

现在她卖掉这个房子了，是不是我们几户需要重新选以上三个角色的人了？

sydemu

我们 有 个 投资房 在  5--7 beresford road, strathfiled  NSW2135 12 楼。
以前 的 物业费  高达 1500/ 季度。   
不知道  业委会  换好 了 没有 。 TX  有  同楼的吗 ？

JuliaTung

我们这栋楼里面住了大部分的租客，所以其实业主不愿意用许多钱去修理房屋。比如说栏杆啊、外墙粉刷啊，是跟房子美观有关的，他们会想有租客就可以啦，外面刷得那么漂亮给谁看呢？电视天线嘛，装了又不是自己享受，等有钱的时候再装啦！我本人是希望把房子打理得干净漂亮，但是我也明白大家不愿意太花钱，现在房子的财政稍微好一点点，如果匆匆忙忙就把这些钱都花光，以后有紧急的维护都没钱修理了。所以我把口袋捂得很紧，非紧急的修理都先放一边，要修理东西也是货比三家。比如前一阵子住户反映楼梯口的灯不亮了，管理公司说找电工，出钟费65 加上每小时 60 还有每换一盏灯 15块材料还另计。我问了一下原来只是三盏灯坏了，我自己平时有认识的有牌照电工只需要40块换一盏灯包括材料而且没有其他任何隐藏费用，我就直接跟管理经理说不用那个电工，用我们自己的。修好之后让他们掏公家的钱付给电工就行了。

还有一次大楼周末没有水，打电话去水公司说没有修水管，最后找管理公司的指定水管工过来看，不知道谁这么缺德把大楼的手龙头总闸关掉了。水管工过来把水龙头打开一下，收了600块！当时我还没有管财政，不然的话我就找自己平时认识的水管工去看了，不但便宜，而且快速（那个水管工是其中一个业主叫来的，早上打电话，下午才来，期间打电话催了好几次），由于我们有搞装修的朋友，所以这些专业人士都认识，平时有事情叫人帮忙也很好说话，这些修理的事情都可以避免被多收钱的，而且工作质量也得到保障。

所以我觉得有个好些的管理公司还是有分别的。我以前那个烂管理公司很强势，老是给业主委员会施加压力要这样要那样，如果不这样就有什么什么不好的后果，blah blah blah 现在这个公司一来反应很快，我有什么事情问他们一般当天就给我回信，而且要做什么事都是问我，我说现在没钱不做，他们就说好，先放一边吧，等财务状况好点再说。所以跟他们打交道比较开心。当然管理公司靠维护房子赚钱这已经是公开的秘密了，不过总有肆无忌惮敛财和有原则敛财的区别，只要不那么厉害，在我可以控制的程度下，这可以接受。毕竟他们也不是只靠我们一栋房子吃饭。

待续。。。

JuliaTung

MichelleBNE 发表于 2013-5-8 16:23
感谢楼主的分享和更新！

我刚买的房子，还没入住。前业主正好和楼主一样，既是主席，又是秘书、财务，三权 ...

是啊，可以选一人，也可以选三人或以上，比如两个人负责一个职务之类的。你也可以提名自己当。

MichelleBNE

JuliaTung 发表于 2013-5-8 17:37
是啊，可以选一人，也可以选三人或以上，比如两个人负责一个职务之类的。你也可以提名自己当。
...

非常感谢楼主的回复和经验分享！

xlin8703

加油，感谢分享！

zhangds

mark,

Humptydumpty

我们投资房的那个楼总是漏水漏水,每年都要修,很大一笔钱, 去年每户多出了2000多块修漏水, 今年又让我们每户多出1000多块, 而且还要多出sinking fund和special levy. 唉. 那个strata从来没有拿quote给我报价, 让我们货比三家. 总是修好之后才给我们账单让我们付钱.

同样, 那个楼投资的人多, 自住的少. 唉. 真要学习楼主的精神.

earlylulu

Humptydumpty 发表于 2013-5-15 13:11
我们投资房的那个楼总是漏水漏水,每年都要修,很大一笔钱, 去年每户多出了2000多块修漏水, 今年又让我们每户 ...

如果你住在那里，你可以加入你们的committee，你要去开会的，然后有问题就可以问。我们也是的，因为不在committee里，以前都不知道，现在加入了，就知道所有的quote了。而且真的要货比3家，有的时候他们给的价完全就是天价！

Humptydumpty

earlylulu 发表于 2013-5-15 13:19
如果你住在那里，你可以加入你们的committee，你要去开会的，然后有问题就可以问。我们也是的，因为不在c ...

谢谢你及时的回复. 我们不住那里, 所以都没有去开会. 下次看看. 我还以为他没有给我们quote呢, 原来是我不知道. 不过修水的费用的确也是太高了吧, 而且好像怎么也修不好的样子. 唉.