负扣税真的那么美吗？

ialienam

可是如果沒有capital growth 然後只靠rental income來cover or even make a loss... 那為何還要做投資??
把錢放bank不就好了??這不是更安全?

jiaying246

增值20万，去掉一半，即10万交税。应该是17万

jiaying246

父母没有房子可以申请公屋啊？40元/周

jiaying246

税务局要查你的，有逃税嫌疑。

wdmznzd

原帖由 ialienam 于 2011-12-28 11:11 发表
可是如果沒有capital growth 然後只靠rental income來cover or even make a loss... 那為何還要做投資??
把錢放bank不就好了??這不是更安全?

很多人做生意一直亏，你说为什么还要做？ 大家都把钱放银行里不就行了？ 长远来说放银行里并不会更安全，只是给你一种安全感而已。

ialienam

開生意目標是要賺錢..當然賺不賺錢就看個人能力.

所以我是回前面一位朋友說他認為買投資房真正收益只要租金能cover全部或大部份expenses的話就ok..
那這樣的投資想法為何不如考慮term deposit or bond這類投資?

Poweregg

原帖由 ialienam 于 29/12/2011 09:19 发表
開生意目標是要賺錢..當然賺不賺錢就看個人能力.

所以我是回前面一位朋友說他認為買投資房真正收益只要租金能cover全部或大部份expenses的話就ok..
那這樣的投資想法為何不如考慮term deposit or bond這類投資?

不说房子能增值
起码房子比较抗通胀
而定存根本不抗通胀

ialienam

同意..
所以才說投資房最重要還是要有capital growth..
應該說不管是投資房或任何investment, 都要知道自己要的目標..

如果要income, 那可能應該買個大房子 分一堆房間出租來得到positve gearing.

Negative gearing - 如果最後capital growth沒能cover的話..不要說抗通脹.. 還自己要倒貼錢.

所以我看到一些朋友觀點是認為如果買投資房, 只在乎rental income能cover全部或大部份expenses..而不考慮capital growth的話, 那這樣子的考量還不如去做定存.

現在inflation差不多4%好了.
TD應該也有5%.. still 1% over inflation.. compound下來也勝過投資房每年negative gearing 最後capital growth還不能cover的投資.

所以我才提到term deposit... 如果真只單純想拿租金和負扣稅, 而忽失掉最後capital growth的話.. 這樣的想法我覺得term deposit或bond更安全投資可能會更好一點.

mm2005

mark

St.G.Illawarra

原帖由 ialienam 于 2011-12-29 11:33 发表

所以我才提到term deposit... 如果真只單純想拿租金和負扣稅, 而忽失掉最後capital growth的話.. 這樣的想法我覺得term deposit或bond更安全投資可能會更好一點.

term deposit 有一个问题， 通胀和货币贬值。

St.G.Illawarra

钱的购买力是越来越低的。

wdmznzd

原帖由 ialienam 于 2011-12-29 11:33 发表
同意..
所以才說投資房最重要還是要有capital growth..
應該說不管是投資房或任何investment, 都要知道自己要的目標..

如果要income, 那可能應該買個大房子 分一堆房間出租來得到positve gearing.

Negative gear ...

你说的只是目前澳洲经济基本面尚好的时候，如果明年全球经济再衰退，RBA恐怕会连续降息，存款利息在长时间内低于通胀是完全可能的。当然你可以说投资长期债券，但这就属于每个人不同的投资理念了。

ialienam

可能有一些朋友誤會我的原意.
我前面寫到Term Deposit & Bond是回應這主題和更前面一兩個回文.

我想表達的是如果買投資房就只為了NG, 這不叫投資.. 這叫虧錢..

可能我工作原因, 看到很多人買房 就單單為了下面兩個原因.

1.        NG 省稅就是好事
2.        房子一定能保值, 抗inflation.

現在holiday, 小弟就多廢話兩句..我前陣子幫一個客人簡單算的一個scenario.. 真的一個很simple的assumption, 有大多因素 沒辦法都算進來. 大家賤笑的看.

$100k cash.

1.        $100k放銀行.
就算TD的interest rate和inflation rate一樣. 沒有賺. $100k一直都是$100k.


2.        $100k投資房. 買$500k房子. (因為這樣不用給mortgage insurance.. 我就簡單化).

現實來說應該目前Sydney滿難找到neutral gearing or positive gearing房子 (正常出租).

a. 一年算下來如果自己要放$5000 (after all rental income & NG)..這$5,000 p.a應該還算合理把?

b. 5年下來, 就虧了$25,000 (當然每年房租都會漲, council & strata也都會漲但真的就只是個簡單assumption.. 就都算打平).

c. 加上當初的stamp duty (around $17k for $500k investment property).
CGT
Solicitor fee etc ($2k)
Agent的2% (if applicable)

$500k + $25 k + $17k + $2k = $544k + 2% agent fee = $555k.

所以相對來說可能要賣到$555k以上才可能break even (和scenario 1 放TD一樣).  而這些figures都還沒有算inflation& CGT進去.
----------

所以我才會最初提到如果買投資房沒有考慮到capital growth.. 就很單純因為NG & 一定會保值就買.. 那.....

因為SMH前不久報導有suburb過去10年跌10%+都有..  （但其實我知道大部份property investors過去還是表現不錯, over inflation.)

所以我會寫到TD. 是要表達如果有投資客單純以為任何一個投資房能做NG就是好”投資”, or每間都一定能抗通膨.. 而沒有考慮capital growth.
而同時他想追求的只是”安全”情況下, 那我覺得可能TD or bond這些可以考慮.  

因為要選錯投資房, 沒有capital growth.. 很有可能不要說安全投資了..其實自己是虧錢.

所以我才說個人投資出發點/心態很重要. 而不是說投資房就一定賺錢, 更不是單單就是我今天買入$500k, 5年後我賣$550k.. 太好了..我賺到..In fact, you are losing money. 同時還要交”capital gain tax”

我自己也有投資房.
所以我才認為capital growth比什NG重要多了.. 如果不在乎capital growth, 那說不定TD會比較好.

It’s just my 2 cents..

犀利的现实

竟然有人聊NG~~原来我的想法和一些人还是一样的呀。。我真的是不同那些人疯狂的借贷为了扣税~~~~难道房子一定会涨吗？买房子就是为了现金流吧~~~而且说什么增值，保值，还不如黄金白银，derivatives来的回报高~~~~~不过这个是个非常好的讨论~~~~

guo.wanzi

投资房产,长期持有

wdmznzd

原帖由 guo.wanzi 于 2011-12-30 22:01 发表
投资房产,长期持有

这一句话顶得上上面几位说的所有内容了。

dootbear

如果大家 看看 今天 Daily Telegraph 的文章， 而能做到 Chris  Hekeik的例子， 就好了 ：

”
Chris  Hekeik 和他的家人在 14年前 以 $217,000 在 Merrylands 买了一间房子， 刚刚以$588,000把他们的房子给卖掉了。
“
http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... &extra=page%3D1

比 Term Deposit & Bond 要好。

wdmznzd

原帖由 dootbear 于 2011-12-31 09:37 发表
如果大家 看看 今天 Daily Telegraph 的文章， 而能做到 Chris  Hekeik的例子， 就好了 ：

”
Chris  Hekeik 和他的家人在 14年前 以 $217,000 在 Merrylands 买了一间房子， 刚刚以$588,000把他们的房子给卖掉了。
“
http ...

我自己看的的例子是1991年32万买的， 2011年123万卖的。

MU

你永远买不到最低价，也永远卖不到最高价。。所以说自己觉得好就行了。。

今天花出去的钱永远比明天要值钱

典

原帖由 dootbear 于 2011-12-31 08:37 发表
如果大家 看看 今天 Daily Telegraph 的文章， 而能做到 Chris  Hekeik的例子， 就好了 ：

”
Chris  Hekeik 和他的家人在 14年前 以 $217,000 在 Merrylands 买了一间房子， 刚刚以$588,000把他们的房子给卖掉了。
“
http ...

这是个很好的投资，

原来投入估计大约7万，贷款16万
房租应该是远高于的利息支出

最后获利58-16=42万以上，
存银行显不能把7万变42万

XUGANG1996

扣税，扣税，没损失哪里来的扣税？

有些人的逻辑很奇怪，为退税100去损失400。还说赚了100.

dootbear

原帖由 典 于 2011-12-31 10:11 发表


这是个很好的投资，

原来投入估计大约7万，贷款16万
房租应该是远高于的利息支出

最后获利58-16=42万以上，
存银行显不能把7万变42万

呵呵， 如果是 95%， 97.5%， 或者 100%借贷， 那赚得更厉害了！

ialienam

沒錯...所以投資房就是要賺capital growth, 要不然那些什NG都是sales talk.

贊成能買到有capital growth房子當然會比TD好太多.
剩下就看個人risk vs return態度.

就Merrylands的example來說, 14年前買$217k..現在$588k = $171% return = average 12.2% p.a.
當然這是gross return, 中間他們如果有NG和其他expenses (renovation etc), 這%應該是更低. 但就上面其他朋友說的有levergage 如果是95% or 100%那實際就很可怕.
像wdmznzd朋友的case就更厲害.

所以投資房的investors就是要追求這capital growth才能得到真正最大利益.

而這capital growth很有可能是要等10年..or 14年or even longer.
自己中間可能每年都是一直拿錢出來.

如果TD average下來5% return (risk free)
Chris  Hekeik (Merryland) 的12% return.
中間差7%的premium就是看個人覺得值不值得 (i.e. 錢就中間14年不能動.. 每年還要有錢可以養這房子etc).

但大家當然只說賺錢的地方, 我最近買了一個樓花..旁邊以前的development我一查, 2004蓋好像賣$1m, 2009賣$700k..
如果買到這樣地方, 還用NG來自我安慰.. 這樣我還真不如把錢放TD or bond.

hsqhugh

原帖由 ialienam 于 2012-1-2 10:12 发表
沒錯...所以投資房就是要賺capital growth, 要不然那些什NG都是sales talk.

贊成能買到有capital growth房子當然會比TD好太多.
剩下就看個人risk vs return態度.

就Merrylands的example來說, 14年前買$217k..現在$ ...

虽然read的很累,我很agree,都是很good 的point.显然是很认真地research过.值得mark下.

By the way,出国前做IT的?

wdmznzd

原帖由 ialienam 于 2012-1-2 10:12 发表
沒錯...所以投資房就是要賺capital growth, 要不然那些什NG都是sales talk.

贊成能買到有capital growth房子當然會比TD好太多.
剩下就看個人risk vs return態度.

就Merrylands的example來說, 14年前買$217k..現在$ ...

你这里是把TD,bond和投资房地产或其它高风险产品对立起来了，其实是两者并行的，就是根据你自己的收入和生活水平，拿一定比例的钱做没有风险的储蓄，同时拿一定比例的资金用来投资，投资也有短线和长线， NG主要是在长线投资中为你规避一定的风险因为在长线投资中没有人可以避免暂时的亏损。NG只是手段，而投资只看结果。Capital growth是结果，你用结果和手段去做比较那就很难立论。

chen_edward

原帖由 XUGANG1996 于 2011-12-31 10:14 发表
扣税，扣税，没损失哪里来的扣税？

有些人的逻辑很奇怪，为退税100去损失400。还说赚了100.

不是啦。跟税务局说的跟实际发生的可以有点出入。

Nat2011

投资有风险, NG也有风险, 你可能有CAPITAL GAIN, 也可能没有, 甚至房屋还贬值了,  我觉得如果贷款比例比较大, 个人收入高税率高, NG可以帮助以小的前期投入, 小的实际月支出慢慢地养着一两个资产.    想发达可能也不容易, 但风险还是比股市小,  也保下值.

aowu

mark

ialienam

不好意似, 寫的不好.. 讓大家讀的辛苦. 沒做過IT,  一直做finance工作, 剛好工作上原因 常會要比較不同東西.

其實我自己也有投資房..也有做real estate業務..  ＴD和投資房兩個不同都東西, 各有各的用途.

主要只是說不是所有投資都一定賺錢. 而如果心態不正確, 貿然投資可能結果還不一定有TD or bond這些”無聊”的東西來的好.

會拿TD來比較, 主要因為它是risk free (almost), 他就只是個bench mark, 如果我有投資房當然要比TD return高.

就只是回應這個主題, NG真的好?  而如果投資就只為了NG, 那我才說那就做TD不就好了.

就capital growth而言, 很多人算投資房獲利, 就都簡單的買價和賣價.  但投資房的成本卻是所有投資裡面最高, 卻沒有人去算他的實際成本 (renovation, stamp duty etc).

mimi_qiqi

又可以扣税又可以增值，还可以买个安心，除了房子不知道还有什么