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回复 wdmznzd 132# 帖子
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可能有一些朋友誤會我的原意.
我前面寫到Term Deposit & Bond是回應這主題和更前面一兩個回文.
我想表達的是如果買投資房就只為了NG, 這不叫投資.. 這叫虧錢..
可能我工作原因, 看到很多人買房 就單單為了下面兩個原因.
1. NG 省稅就是好事
2. 房子一定能保值, 抗inflation.
現在holiday, 小弟就多廢話兩句..我前陣子幫一個客人簡單算的一個scenario.. 真的一個很simple的assumption, 有大多因素 沒辦法都算進來. 大家賤笑的看.
$100k cash.
1. $100k放銀行.
就算TD的interest rate和inflation rate一樣. 沒有賺. $100k一直都是$100k.
2. $100k投資房. 買$500k房子. (因為這樣不用給mortgage insurance.. 我就簡單化).
現實來說應該目前Sydney滿難找到neutral gearing or positive gearing房子 (正常出租).
a. 一年算下來如果自己要放$5000 (after all rental income & NG)..這$5,000 p.a應該還算合理把?
b. 5年下來, 就虧了$25,000 (當然每年房租都會漲, council & strata也都會漲但真的就只是個簡單assumption.. 就都算打平).
c. 加上當初的stamp duty (around $17k for $500k investment property).
CGT
Solicitor fee etc ($2k)
Agent的2% (if applicable)
$500k + $25 k + $17k + $2k = $544k + 2% agent fee = $555k.
所以相對來說可能要賣到$555k以上才可能break even (和scenario 1 放TD一樣). 而這些figures都還沒有算inflation& CGT進去.
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所以我才會最初提到如果買投資房沒有考慮到capital growth.. 就很單純因為NG & 一定會保值就買.. 那.....
因為SMH前不久報導有suburb過去10年跌10%+都有.. (但其實我知道大部份property investors過去還是表現不錯, over inflation.)
所以我會寫到TD. 是要表達如果有投資客單純以為任何一個投資房能做NG就是好”投資”, or每間都一定能抗通膨.. 而沒有考慮capital growth.
而同時他想追求的只是”安全”情況下, 那我覺得可能TD or bond這些可以考慮.
因為要選錯投資房, 沒有capital growth.. 很有可能不要說安全投資了..其實自己是虧錢.
所以我才說個人投資出發點/心態很重要. 而不是說投資房就一定賺錢, 更不是單單就是我今天買入$500k, 5年後我賣$550k.. 太好了..我賺到..In fact, you are losing money. 同時還要交”capital gain tax”
我自己也有投資房.
所以我才認為capital growth比什NG重要多了.. 如果不在乎capital growth, 那說不定TD會比較好.
It’s just my 2 cents.. |
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