持分求意见：房子推倒重建户型图设计

freewalker

xhchris 发表于 2018-10-12 10:02
肯定有啊，我们当初就是想包给人家做到LOCK UP。想想还是太麻烦，就变成全包给builder，但很多内装修材料 ...

在悉尼吗？能短一下builder的信息吗？我找他们谈谈去

freewalker

sub3 发表于 2018-10-12 09:23
Very good layout plan, congratulation! You have a good architect

快说，你是不是我的设计师的马甲

sub3

freewalker 发表于 2018-10-12 11:04
快说，你是不是我的设计师的马甲

Sorry I don't know your architect, BTW, can you give me his contact? Many  thanks!

xhchris

freewalker 发表于 2018-10-12 11:03
在悉尼吗？能短一下builder的信息吗？我找他们谈谈去

他应该主要造悉尼东面，南面的。包括我们的房子，他现在同时在造两个房子，造完以后还有两个房子。估计有的好等了。
大多中东builder都造双砖，造的多想对经验就比较丰富，你可以往这方面找找。

freewalker

xhchris 发表于 2018-10-12 10:18
他应该主要造悉尼东面，南面的。包括我们的房子，他现在同时在造两个房子，造完以后还有两个房子。估计有 ...

是华人吗？我反正准备明年下半年以后再开工，可以等。中东人你有跟他们谈过吗？靠谱吗？双砖lock up的价钱大概是多少？谢谢了！

xhchris

freewalker 发表于 2018-10-12 11:29
是华人吗？我反正准备明年下半年以后再开工，可以等。中东人你有跟他们谈过吗？靠谱吗？双砖lock up的价 ...

我们的builder是中东人。很多华人builder也好，certifier也好，其实并不好讲话，也不便宜。
我们的结构和你的相似，也是前低后高，落差3米多，也有部分地下室，也是挖到基本和路面平。我们目前地下室顶/一楼地板刚浇完混凝土，目前还不错。
价格的话房子和房子，地和地都不一样。要挖多少土方，要打多少米的桩等等。

toozz

freewalker 发表于 2018-10-12 10:07
目前准备走CDC，DA太麻烦

如果是CDC的话，我感觉楼梯这个问题可能源自于CDC只能审批两层，不能出现三层的堆叠。
也就是说在你的设计里，车库和奶奶房是两层，主屋上了一层但是总数也是两层。没有一个地方可以有三层。
但是楼梯间并不在这个定义里。

Note 2. Storey is defined in the Standard Instrument as a space within a building that is situated between one floor level and the floor level next above, or if there is no floor above, the ceiling or roof above, but does not include:
(a)  a space that contains only a lift shaft, stairway or meter room, or
(b)  a mezzanine, or
(c)  an attic.


你之前说你设计说“一面墙上的楼梯只能两层，不能三层”我不知道这个的依据在哪里。你让你的设计师把规范贴出来看看。不用不好意思，设计师不是PCA，不懂所有规范很正常。

如果你已经确定走CDC的话PCA已经engage了么。没有engage就赶紧engage一个。这个会影响使用感受和设计的问题强烈建议你或者你的设计师跟PCA确认一下。PCA要给你图纸盖章，他们才是boss，设计师说了不算的。

另外
CDC的规范网上都有，你可以自己看看。我反正是没看到楼梯不能做三层的条款。
https://www.legislation.nsw.gov.au/#/view/EPI/2008/572/part3

游得好小鱼

二楼设计很不错，除了最下面的dressing稍微窄了10～20公分，建议bath做窄10cm
一楼厨房采光不好，granny卧室太小，bbq狭长不好过路，cinema是最可以采光不好的地方，建议floor plan大范围调整，厨房和cinema如能调一下？

freewalker

toozz 发表于 2018-10-12 20:03
如果是CDC的话，我感觉楼梯这个问题可能源自于CDC只能审批两层，不能出现三层的堆叠。
也就是说在你的设 ...

非常感谢你的建议。PCA还没有engage。我这就去问问我的设计师关于三层楼梯的事情。

freewalker

游得好小鱼 发表于 2018-10-12 20:43
二楼设计很不错，除了最下面的dressing稍微窄了10～20公分，建议bath做窄10cm
一楼厨房采光不好，granny卧 ...

二楼的衣帽间大小可以调整一下。BBQ可以加宽到4米或4米5。Granny的卧室就没办法，老人要两个卧室，只能做这么大了。

主屋的厨房和后厅，只能有一个朝北，现在决定是后厅朝北，厨房朝南。

厨房放到前厅的位置？你确定不是在开玩笑？

Melbwawj

几点拙见，供参考

如果没有限制，把车库放到右侧，客厅/影院不用后移，可解决一些面积（狭长卫生间）和采光问题。如过可能，压缩其它房间面积，搞个专用影院

厨房转90度，面向西北。或在现有位置前移，把中式厨房储物间放在后边，比放到角落里，感觉好些。餐厅不用那么大，位置可再考虑

楼梯位置和设计没有新意和亮点，本来可以有

挑空在一楼和二楼形成的墙角，最好去掉。或改为feature，或弧形。或左右两边对称，都有墙角

2楼要卫生间衣帽间等位置和面积需斟酌

设计很难理想话，是一个找平衡的过程，看你更注重什么

freewalker

Melbwawj 发表于 2018-10-13 06:47
几点拙见，供参考

如果没有限制，把车库放到右侧，客厅/影院不用后移，可解决一些面积（狭长卫生间）和采 ...

谢谢你的意见！

车道没办法放右面，因为地的右前方是两颗大桉树，不能动。

厨房的储物间放在厨房的后面，抽油烟机就不好装了，而且小厨房总是要塞在角落。

我的设计师说这种u型的楼梯大方又实用，不过我也在很多豪宅看到直的楼梯，设计成镂空的样子也很好看，不知你有什么主意？

调控和二楼衣帽间可以再微调下。

独立影音室被我家领导否决了，说前厅反正没人用，就兼做影音室好了

toozz

freewalker 发表于 2018-10-13 06:57
非常感谢你的建议。PCA还没有engage。我这就去问问我的设计师关于三层楼梯的事情。 ...

我们自己做CDC（以及CC）的话一般一开始就会让PCA介入了。草稿阶段有不确定的需要解释澄清的都会问PCA的意见。初稿完成（客户认可）PCA就会开始初审给修改意见。（当然了，因为前期查过/确认过规范，到了初审阶段一般不会有太影响设计的意见。）
也就是说PCA都是项目开始就介入了，并不是等到全套图纸完成才来找PCA。不然想问的时候没有人问，一来拖长周期，二来会增加后期修改成本，
你的设计师没有给你推荐PCA或者发他们的报价给你签字么？


关于plan问一下，你现在的退距setback用满了么？还可以再往后院推一些么？

freewalker

toozz 发表于 2018-10-13 08:50
我们自己做CDC（以及CC）的话一般一开始就会让PCA介入了。草稿阶段有不确定的需要解释澄清的都会问PCA的 ...

我的设计师说会给我推荐PCA，我尽快跟他确认下。

后院的setback没有用满，目前后院留了17米左右。

toozz

freewalker 发表于 2018-10-13 10:02
我的设计师说会给我推荐PCA，我尽快跟他确认下。

后院的setback没有用满，目前后院留了17米左右。 ...

恩好消息。
那我给你家奶奶房一个建议吧。

Porch非常宽，适度缩减一下，整个hallway往北面拉伸一点（不多大概一米），整个主屋后半部分往后院拉伸（大概一米多），增加一个courtyard在奶奶房和主屋之间。

目的是
1. 把奶奶房横过来方便布局。
2. 调整出一个courtyard的空间给奶奶房通风采光。你现在的外墙有限，也就是说没有多少地方给你放窗户。调整之后会增加一点建筑成本，但是奶奶房每个房间都可以通风采光，舒适度会增加不少。也相对更独立，减少了相互的干扰。
3. 楼梯问题。如果说楼梯确实有限制（这点待确认），那么你可以牺牲一些couryard，放一个车库到一楼的室外楼梯作为back up。当然了这个可能不是最优解，只是back up。
4. courtyard增加一点主屋空间的趣味性
5. 顺带解决一下一楼卫生间太窄的问题


注意以下几点
1. 奶奶房的布局，次卧虽然可以采光但是相对采光还是比较弱。如果奶奶有意见的话还可以再调整。这个看你们自己对于几个空间的优先级的倾向。但是按照这个思路下去无论如何都会比较好调整。
2. 你的走道北边一侧我觉得房间大小都非常富足，过道宽度也很富足，这个调不调整随便你。无非就是过道宽一点还是房间宽一点的选择，不影响大的布局。
3. 我觉得整个楼梯及附近区域的设计不是太好，但是现在需要楼梯的意见才好进一步调整。
4. 这个调整对于所以车库和一楼影响不太大，而且都比较好调，所以我就先不画示意图了。

freewalker

toozz 发表于 2018-10-13 10:19
恩好消息。
那我给你家奶奶房一个建议吧。

非常感谢！周末一早还来回帖，真是太感谢了。

这个想法感觉很好，容我考虑考虑消化一下先。

目前我的感觉是，如果车库和奶奶房都能放在北面，那这个方案就堪称完美。现在只能放在南面，这样的话这个yard冬天就完全晒不到太阳，只是采光好了而采光靠天窗就可以解决了。

让我考虑考虑先，谢谢了！

lsantorini

freewalker 发表于 2018-10-13 14:22
非常感谢！周末一早还来回帖，真是太感谢了。

这个想法感觉很好，容我考虑考虑消化一下先。

如果洗衣服放在2个厨房后面会不会很不方便进出？试想下抱着一篓子的衣服走这么远还要穿过厨房？

freewalker

lsantorini 发表于 2018-10-13 14:00
如果洗衣服放在2个厨房后面会不会很不方便进出？试想下抱着一篓子的衣服走这么远还要穿过厨房？

...

参见65楼和66楼。已经设计了一个从二楼往洗衣房扔衣服的通道

toozz

freewalker 发表于 2018-10-13 14:22
非常感谢！周末一早还来回帖，真是太感谢了。

这个想法感觉很好，容我考虑考虑消化一下先。

恩，因为这周末刚好闲下来。
不光是采光问题，还有我之前说的奶奶房的几个问题都可以解决，你往前翻一下我的贴。
实际上我刚看到这个Plan感觉也是要把整个设计的前半部分翻转一下，但是想到你设计师应该也不傻，搞不好有别的原因比如你北边邻居也是二楼，奶奶房可能有遮挡之类的，想想就没提。

==========================不高兴但是很重要的分割线===================================

正在打字呢，突然想起来CDC有一个要求是车库从主屋setback1米。你现在不光没有setback，还超过了两三米。拿回去重新设计吧。影响大了。

不高兴，浪费我早上时间。

规范我帮你贴出来。网址我之前贴了有，你可以自己找过去看看。

3.16   Car parking and vehicle access requirements

(5)  An attached garage, carport or car parking space accessed from a primary road must have a minimum setback as shown in the following table:
Setback of dwelling house from primary road        Minimum off-street parking setback from primary road       
<4.5m                                        5.5m
>4.5m                                        1m or more behind the building line of the dwelling house

freewalker

toozz 发表于 2018-10-13 15:31
恩，因为这周末刚好闲下来。
不光是采光问题，还有我之前说的奶奶房的几个问题都可以解决，你往前翻一下 ...

确实如你预料的那样，北面是一个新建的两层大house，我家目前一楼的北面基本没有冬天的太阳。

目前的设计，granny flat深8.5米，下面的车库深7米，车库已经相对应房子缩进去1.5米了。

toozz

freewalker 发表于 2018-10-13 17:53
确实如你预料的那样，北面是一个新建的两层大house，我家目前一楼的北面基本没有冬天的太阳。

目前的设 ...

我的规范的理解和你不一样。首先奶奶房不是主屋，是附属，其次这个setback 是水平方向的不是垂直方向的。
建议跟PCA确认。

floyd

自己房子自己喜欢就好，何必在意大众口味？

ericlee

freewalker 发表于 2018-10-13 17:53
确实如你预料的那样，北面是一个新建的两层大house，我家目前一楼的北面基本没有冬天的太阳。

目前的设 ...

车库setback 1m 的目的是要在视觉效果上淡化车库。你目前的设计有些取巧。可能是为了避免这种争议，有的council 如Ryde，就规定车库上下楼层的墙要对齐。 而CDC是为了简化常规项目的审批。这种有疑义的情况觉得有点悬。

ericlee

freewalker 发表于 2018-10-13 17:53
确实如你预料的那样，北面是一个新建的两层大house，我家目前一楼的北面基本没有冬天的太阳。

目前的设 ...

车库setback 1m 的目的是要在视觉效果上淡化车库。你目前的设计有些取巧。可能是为了避免这种争议，有的council 如Ryde，就规定车库上下楼层的墙要对齐。 而CDC是为了简化常规项目的审批。这种有疑义的情况觉得有点悬。

kieren

ericlee 发表于 2018-10-13 23:53
车库setback 1m 的目的是要在视觉效果上淡化车库。你目前的设计有些取巧。可能是为了避免这种争议，有的c ...

Ryde还有这个规定？

geewoo

不知道楼主有没有考虑过council 对landscape方面的要求。krg council对树木数量是有要求的喔

freewalker

geewoo 发表于 2018-10-14 22:40
不知道楼主有没有考虑过council 对landscape方面的要求。krg council对树木数量是有要求的喔 ...

大树该砍的都已经砍掉了 小树如果需要可以再种

freewalker

ericlee 发表于 2018-10-14 11:43
车库setback 1m 的目的是要在视觉效果上淡化车库。你目前的设计有些取巧。可能是为了避免这种争议，有的c ...

Ryde还有这种规定啊？大部分新房，二楼不都会退进来一点吗？

freewalker

toozz 发表于 2018-10-13 17:19
我的规范的理解和你不一样。首先奶奶房不是主屋，是附属，其次这个setback 是水平方向的不是垂直方向的。 ...

这个我确认一下。三层楼梯的事情我还没得到明确的答复。

xhchris

freewalker 发表于 2018-10-15 09:48
这个我确认一下。三层楼梯的事情我还没得到明确的答复。

其实你准备明年下半年才建，大把时间。可以走DA，做一个自己最满意的方案。DA的好处是可以和council讨价还价，余地比较大。在DA的过程中，你可以知道council可以接受的超出规定的底线。然后你就慢慢往council的底线靠。我们建房，在e4 zone，只能走DA，花了7,8个月时间，改了好几稿，最后还是拿到了面积，层高最大化的方案。