|
|
此文章由 momohan 原创或转贴，不代表本站立场和观点，版权归 oursteps.com.au 和作者 momohan 所有！转贴必须注明作者、出处和本声明，并保持内容完整
本帖最后由 momohan 于 2016-7-11 16:55 编辑
karl.lee.2004 发表于 2016-7-8 21:40 
谢谢你的详细回复：）
我很认真的来回读了两次，总结出你的观点：
我很感谢你的认真，我也喜欢有一些不一样的讨论。
首先你要区分开发商和BUIDLER的区别， 开发商只是资本运作， 比如目前很多国内资金注入， 比如民生银行， 甚至一些保险公司，开发商其实不限于是在本地的地产人精， 很多的中小开发商其实是国内原先的金融系统甚至餐饮系统里面的。 本身高回报的投资要求高收益就是风险和利润并存的， 其实关于SITE的选择很多依靠本地经理人和甚至和BUILDER共同完成， 好比DYLDAM就擅长卖利润不大的地给国内开发商或者共同开发，反正造房利润它们是稳稳拿走的，那开发商也想要利润，之好把价格定很高。 开发商和BUILDER概念不同， 我同意BUILDER基本都是本地的人精，没错。 开发商却不然。其实你自己如果有一定的资本也可以做开发商， 搞个地， 招标BUILDER。 我同意原先做国内开发的人过来开发有经验优势， 但是并不是所有开发商都是如此， 事实上目前市场里面大部分中资开发商都没有开发背景。 AUBURN那个臭名昭著的副市长就是开发商， 通过政府关系拿很便宜的地， 家财万贯， 可是AUBURN那的公寓房价业主腰包却和副市长腰包并不一起增长。 开发商之所以重要是因为通过自身的资产运作提供BUILDER行业的就业，还有替政府增加供给。你个老百姓也要对开发商感恩戴德没必要， 人家赚的你的钱， 没多赚到是他和他中介不够敬业而已。
市场上为什么楼花还是存在， 新房销售还可以一直继续， 因为对于大部分人只相信愿意相信的。 在大悉尼计划下， 悉尼没有任何一个项目没有你们愿意相信的卖点。 可究竟很多项目结果如何呢？ WWP 无敌水景， 比邻世界级奥运村， 澳洲顶级开发商围攻。 地处内西西区黄金之地。 我承认都是卖点， 可最愚蠢的就是人们喜欢把宏观经济套用在自己的微观上面，认为在这些条件下自己物业会升值，认为开发商会仁慈的把这些潜在利润留给自己。 这也是楼花中介最擅长的所谓洗脑， 这些规划看似诱人。 可是价格却早已包含了规划的潜力， 当然也不会让你看到几年内多少潜在的供应。 有规划，潜力巨大， 我承认， 但是你付出过高的价格购买。 那潜力究竟如何转化为投资的回报呢。
也许就是你说的， 开发商都是人精， 你都看到的潜力， 为什么开发商看不到会留这些潜力的利润给你呢？
当然你话语里无不充斥这对开发商的敬仰，认为开发商敢于冒险开拓新区，必有过人的眼光和智慧， 呵呵。我只能说，在开发商眼里只有风险和利润并存， 有大风险的必然要很高的利润才敢尝试， 当然你是一个愿意相信新区的， 问题是这贴里面也有非常多不愿相信的。 所谓的风险就是这两者的比例， 而利润就是让开发商放弃稳稳的CHATSWOOD而跑过去的唯一理由。当然在政府规划下，ROUSE HILL绝对会如当初规划一样更加适合居住， 问题是那时候的卖出价格和现在的买入价格做减法真的是个好数字么？ 看过典型的政府规划区RHODES, WWP。 还有近年的ZETLAND。 对自住的便利， 是好事，但政府规划和自己钱包有关联？ 我实在不敢恭维。如果有关联，也是原先那片土地上被动迁走的老农户。
个个地方都有个生地价格， 就是开发商建造一套公寓扣除合理利润， 建筑成本， 其次就是生地价格/每套。 那边生地价格多少我心理有数， 再看下售价。 我就呵呵了。真肥。70万一个公寓， 里面扣除30万公寓建筑成本， 还剩40万. 40万我宁愿买那的HOSUE and land package的土地呢呢。 至少是确确实实300-400平米的，落在地上的土地， 而不是几层人分个90平米的立体空间。 |
|
慢工出细活－超多图详解红酒炖牛肉（Boeuf Bourguignon） (2011-11-16) 河水洋洋 
(完整篇) 2007/4/18 我家双喜临门: 早上我多了个小侄儿, 还买了个喜欢的好房子. (2007-4-18) 丫丫ma 
楼主:szrqypl
发表于 2016-7-8 15:52
