投资Rouse Hill楼花，求建议

momohan

veroni 发表于 2016-7-8 14:38
这是中国套路，举个例子，西北铁路，山区开发，可不是这样来的

铁路不是， 新区开发却是。 这个世界上新区开发体质都差不太多， 但是澳洲会条条框框多一些而已， 还有澳洲有强搬，没有强拆 和国内不一样。 给开发商好处利润，减少风险， 来带动某个区却是一样样的。

当年什么RIVERSTONE, MARSTON PARK那边， BUNNINGS, IKEA。 周围一个房子都没有就竖起来开业了， 你是IKEA老板， 周围房子人口都没有你敢这么做？ 没两年周围HOUSE &LAND PACKAGE就满街大卖了。IKEA公认地产领跑者， 当年的RHODES，然后ARNCLIFFE 现在的MARSTONE PARK。 都是地产开发区的前哨兵。

veroni

momohan 发表于 2016-7-8 14:48
铁路不是， 新区开发却是。 这个世界上新区开发体质都差不太多， 但是澳洲会条条框框多一些而已， 还有澳 ...

是的，比如西北铁路线以前计划有一站在burns road那边，后来取消了，也不知道为什么

GAMUM

veroni 发表于 2016-7-8 14:52
是的，比如西北铁路线以前计划有一站在burns road那边，后来取消了，也不知道为什么 ...

开发商算过以后觉得划不来，所以不建了

GAMUM

garysu 发表于 2016-7-3 19:57
大量楼花同时投放，租金当然有影响，但如果社区各方面条件不错，长远是好的，因为聚集人气就是好事

不要问 ...

小女子不才，是在维州吧？

karl.lee.2004

momohan 发表于 2016-7-8 11:19
开发商就是资本运作， 很多出资人实际都不在澳洲，也不太研究这个，问问卖房中介大致某个区市场价是多少 ...

谢谢你的详细回复：）

我很认真的来回读了两次，总结出你的观点：

1. 开发商不关心什么土地规划，只关心投资/回报。随便找个烂区，只要房子最终能盖起来，开发商是可以完全相信中介的能力，一定可以按照谈好的价码卖出楼盘。至于中介口中说的什么潜力和规划（说穿了就是中介忽悠客户的功课和话术），政府是不是真的有相应配套，开发商是不需要了解的，反正有人能把你的货出掉就可以了。

2. 澳洲牛逼的开发商，只需要搞定政府高层，提出诱人的合作方案，政府就会同意合作。然后政府就会提供相应的规划，拨款投入基建以配合开发商的项目开发和销售。

综合1和2，所以开发商只关心投资回报，根本不需要关心政府规划。

第2点我基本认同，因为这说穿了就是财团游说政府，影响政府决策（注意，只是影响，不是决定。毕竟是民主政府，各党派及其背后所代表的不同群体利益，要互相制衡的，不是一党独大）。只要是民主国家，这都是正常的。或者说，这本来就是游戏的玩法。

但第1点我不认同。开发商即使是在自己的势力范围内，也不敢这么做甩手掌柜吧？

先不说开发商找银行贷款时，银行会去评估这个项目是否如开发商说的那样有盈利的可能性（银行也有自己的评估体系的，你觉得银行会不会参考政府规划？）。就算你开发商财大气粗，不需要找银行贷款，那澳洲这么多的『烂区』，你开发商再怎么『随便』找，也得有个选区的标准吧？你觉得这个标准里面，会不会有政府的规划考虑在内？

你中介说能全部卖出，我就真敢全信了？你中介不拿出些什么干货出来，比如你有极具说服力的营销方案，结合你拿到的内幕，知道哪个区政府有什么大规划出台，我提前进入就可以有丰厚回报之类的，我就敢投钱进去了？

还是那句话，开发商都是人精，人家看似『随随便便』的选个烂区投资，背后所做的工作，可能远远不是我们这些普通投资者所能想象的到的。

karl.lee.2004

momohan 发表于 2016-7-8 14:48
铁路不是， 新区开发却是。 这个世界上新区开发体质都差不太多， 但是澳洲会条条框框多一些而已， 还有澳 ...

IKEA是一个很好的例子，说明了财团参与/影响/提前了解政府规划，所以才敢在率先投资新区。

地产投资都是跟着政府的规划走，这一早就是共识了。所谓的领头羊，应该是指比其他竞争者提前知道了政府的规划吧？

之前流传过一句话：一流企业做标准、二流企业做品牌、三流企业做产品。引申到房产开发领域，就是一流企业参与政府规划吧。

如果说IKEA压根儿不知道政府的规划，就自己拍脑袋觉得哪个区会有很好的发展，就这样冲进去开店。你会相信吗？

名字真难取

karl.lee.2004 发表于 2016-7-8 21:49
IKEA是一个很好的例子，说明了财团参与/影响/提前了解政府规划，所以才敢在率先投资新区。

地产投资都是 ...

为什么我的记忆和你们不一样，我怎么记得先是政府宣布建立Sydney Business Park,再有IKEA企业的入住，在开始LAND AND HOUSE 的开发同时开发商开始修路。

名字真难取

momohan 发表于 2016-7-8 14:48
铁路不是， 新区开发却是。 这个世界上新区开发体质都差不太多， 但是澳洲会条条框框多一些而已， 还有澳 ...

为什么我的记忆和你们不一样，我怎么记得先是政府宣布建立Sydney Business Park,再有IKEA企业的入住，在开始LAND AND HOUSE 的开发同时开发商开始修路。

veroni

名字真难取 发表于 2016-7-8 23:07
为什么我的记忆和你们不一样，我怎么记得先是政府宣布建立Sydney Business Park,再有IKEA企业的入住，在 ...

我记得也是这样的

karl.lee.2004

名字真难取 发表于 2016-7-8 23:07
为什么我的记忆和你们不一样，我怎么记得先是政府宣布建立Sydney Business Park,再有IKEA企业的入住，在 ...

肯定是政府先搞个园区，然后企业再进驻的啊。

我对那段话的理解是，企业在看到园区周边都没什么人住的情况下，还敢大举进驻，说明对政府的规划有信心。

事实也证明了，跟着政府规划真的是有肉吃。知道的越早，吃到的肉就越大块。远的不说，你要相信政府规划，在2011年时大举杀入kellyville，现在至少都翻倍了吧？

veroni

karl.lee.2004 发表于 2016-7-8 23:40
肯定是政府先搞个园区，然后企业再进驻的啊。

我对那段话的理解是，企业在看到园区周边都没什么人住的情 ...

2011年入手Kellyville 的土地肯定翻倍，但是house不一定

mimel

veroni 发表于 2016-7-8 23:50
2011年入手Kellyville 的土地肯定翻倍，但是house不一定

本来涨得就是地价，house本身只会随着时间贬值。

kici

非常喜欢rouse hill, 住那边的大多数都是家庭，周末在town centre里走走，喝个咖啡，吃早午餐，非常舒服。

zsptss

学习

momohan

karl.lee.2004 发表于 2016-7-8 21:40
谢谢你的详细回复：）

我很认真的来回读了两次，总结出你的观点：

我很感谢你的认真，我也喜欢有一些不一样的讨论。

首先你要区分开发商和BUIDLER的区别， 开发商只是资本运作， 比如目前很多国内资金注入， 比如民生银行， 甚至一些保险公司，开发商其实不限于是在本地的地产人精， 很多的中小开发商其实是国内原先的金融系统甚至餐饮系统里面的。 本身高回报的投资要求高收益就是风险和利润并存的， 其实关于SITE的选择很多依靠本地经理人和甚至和BUILDER共同完成， 好比DYLDAM就擅长卖利润不大的地给国内开发商或者共同开发，反正造房利润它们是稳稳拿走的，那开发商也想要利润，之好把价格定很高。 开发商和BUILDER概念不同， 我同意BUILDER基本都是本地的人精，没错。 开发商却不然。其实你自己如果有一定的资本也可以做开发商， 搞个地， 招标BUILDER。 我同意原先做国内开发的人过来开发有经验优势， 但是并不是所有开发商都是如此， 事实上目前市场里面大部分中资开发商都没有开发背景。 AUBURN那个臭名昭著的副市长就是开发商， 通过政府关系拿很便宜的地， 家财万贯， 可是AUBURN那的公寓房价业主腰包却和副市长腰包并不一起增长。 开发商之所以重要是因为通过自身的资产运作提供BUILDER行业的就业，还有替政府增加供给。你个老百姓也要对开发商感恩戴德没必要， 人家赚的你的钱， 没多赚到是他和他中介不够敬业而已。

市场上为什么楼花还是存在， 新房销售还可以一直继续， 因为对于大部分人只相信愿意相信的。 在大悉尼计划下， 悉尼没有任何一个项目没有你们愿意相信的卖点。 可究竟很多项目结果如何呢？ WWP 无敌水景， 比邻世界级奥运村， 澳洲顶级开发商围攻。 地处内西西区黄金之地。 我承认都是卖点， 可最愚蠢的就是人们喜欢把宏观经济套用在自己的微观上面，认为在这些条件下自己物业会升值，认为开发商会仁慈的把这些潜在利润留给自己。 这也是楼花中介最擅长的所谓洗脑， 这些规划看似诱人。 可是价格却早已包含了规划的潜力， 当然也不会让你看到几年内多少潜在的供应。 有规划，潜力巨大， 我承认， 但是你付出过高的价格购买。 那潜力究竟如何转化为投资的回报呢。

也许就是你说的， 开发商都是人精， 你都看到的潜力， 为什么开发商看不到会留这些潜力的利润给你呢？

当然你话语里无不充斥这对开发商的敬仰，认为开发商敢于冒险开拓新区，必有过人的眼光和智慧， 呵呵。我只能说，在开发商眼里只有风险和利润并存， 有大风险的必然要很高的利润才敢尝试， 当然你是一个愿意相信新区的， 问题是这贴里面也有非常多不愿相信的。 所谓的风险就是这两者的比例， 而利润就是让开发商放弃稳稳的CHATSWOOD而跑过去的唯一理由。当然在政府规划下，ROUSE HILL绝对会如当初规划一样更加适合居住， 问题是那时候的卖出价格和现在的买入价格做减法真的是个好数字么？ 看过典型的政府规划区RHODES, WWP。 还有近年的ZETLAND。 对自住的便利， 是好事，但政府规划和自己钱包有关联？ 我实在不敢恭维。如果有关联，也是原先那片土地上被动迁走的老农户。


个个地方都有个生地价格， 就是开发商建造一套公寓扣除合理利润， 建筑成本， 其次就是生地价格/每套。 那边生地价格多少我心理有数， 再看下售价。 我就呵呵了。真肥。70万一个公寓， 里面扣除30万公寓建筑成本， 还剩40万. 40万我宁愿买那的HOSUE and land package的土地呢呢。 至少是确确实实300-400平米的，落在地上的土地， 而不是几层人分个90平米的立体空间。

wzbear

my001209 发表于 2016-6-27 21:42
都说那边的shopping centre要扩建，但是确实是太远了，我觉得以后出租是不是容易空租啊。 ...

哪里说的要扩建，我已经投资了那里的house，但是找不到扩建的官方消息了。

wzbear

心如地 发表于 2016-6-30 07:46
我家搬来西北3年了，说说切身的感受。现在连着Rouse Hill 购物中心的公寓2房85万左右，买或者租基本靠抢。 ...

不会啊我2个月前买的rousehill  shopping centre步行10分钟的house近500平米也才87万，现在后悔了有这个钱应该投资靠city的公寓的，查了没有shopping centre扩建计划。

zunreal

蝴蝶之翼 发表于 2016-6-28 10:41
建议你选一个工作日加一个周末，在rouse hill town centre呆两天，实际观察一下当地情况。

从规划来讲，ro ...

自给自足？都在哪里工作？本区内？什么职业呢？

心如地

wzbear 发表于 2016-7-11 11:39
不会啊我2个月前买的rousehill  shopping centre步行10分钟的house近500平米也才87万，现在后悔了有这个 ...

哇你买的超便宜，我邻居500平卖了105万啊，一层的。

你买的是新房吗？在哪里，我在考虑还想投资一个house。

wzbear

心如地 发表于 2016-7-11 12:37
哇你买的超便宜，我邻居500平卖了105万啊，一层的。

你买的是新房吗？在哪里，我在考虑还想投资一个hous ...

二手房，新房不划算，太贵。地还小。忽悠海外买家的。我这还是买贵了觉得。现在价格都在跌。去年年底我隔壁邻居卖的是90多万，地还比我小。中介忽悠我出90多万也，直接给个低价他最后也答应了。总之房市不好大势在跌。只有中介鼓吹各种利好。

Dramay

忽然一悠 发表于 2016-6-30 23:48
比如，能不能举个例子，哪些区house均价是apt两倍？

Epping

Dramay

momohan 发表于 2016-7-8 11:19
开发商就是资本运作， 很多出资人实际都不在澳洲，也不太研究这个，问问卖房中介大致某个区市场价是多少 ...

说的好生动，感觉我要去蓝山投一套了

Dramay

rouse hill一个house 90w，apt 70w的区，价格基本要持平。house 的租金在600左右，apt 500左右。

在现在的利率下，买房你多20w，一周也只要多付$150（只还息），我觉得一个正常家庭省省都能出来的。

那在这种情况下，为什么要投资一个建筑造价比较高，而地皮比较便宜的项目呢？中澳房产最基本的差别就是终生拥有地皮，房子建筑质量再高，它也是随着时间消耗的。

kllshu

Dramay 发表于 2016-7-11 16:22
rouse hill一个house 90w，apt 70w的区，价格基本要持平。house 的租金在600左右，apt 500左右。

在现在的 ...

又是这个足迹神理论。。请问30年的apt 是不是应该免费了。  除去这个不说  这个观点要成立是有一个很大的假设的:买了不允许卖 必须一直hold住 这样才有可比性。   其实投资house 和 apt 都没有错 大多数投资也就5年周期 还有3年的  只要涨了 赚了 就是好投资  跟house 还是apt 没有什么关系

my001209

wzbear 发表于 2016-7-11 11:39
不会啊我2个月前买的rousehill  shopping centre步行10分钟的house近500平米也才87万，现在后悔了有这个 ...

步行10分钟就太远了，如果能步行5mins还好，不过那边现在新house，120万了。
既然都买了，那就持有吧，总有翻身的一天。

Dramay

kllshu 发表于 2016-7-11 16:39
又是这个足迹神理论。。请问30年的apt 是不是应该免费了。  除去这个不说  这个观点要成立是有一个很大的 ...

悉尼房子不增值的很少，通货膨胀，地价越来越贵，人工成本越来越高，基建项目到处都有，问题是你若投的涨得都不如别的快，你觉得你卖掉或refinance后能买得起比现在好的区吗？

my001209

wzbear 发表于 2016-7-11 13:14
二手房，新房不划算，太贵。地还小。忽悠海外买家的。我这还是买贵了觉得。现在价格都在跌。去年年底我隔 ...

那你就不要买，你等跌吧，看我买就是了

kllshu

Dramay 发表于 2016-7-11 17:20
悉尼房子不增值的很少，通货膨胀，地价越来越贵，人工成本越来越高，基建项目到处都有，问题是你若投的涨 ...

你这是混淆了 投资 和 自住啊  谁规定投资房卖了一定要再差不多的区再买的 投资投资 顾名思义卖了 就要去找其他还没开始涨的有升值潜力的区再买  或做其他投资项目 不一定是要房地产。。。如果自主 的确很难再买同样档次的  但是自住是千金难买我喜欢  强调下不是大家喜欢  是买家自己喜欢 所以对自住这个理论也是不通的。

karl.lee.2004

momohan 发表于 2016-7-11 11:31
我很感谢你的认真，我也喜欢有一些不一样的讨论。

首先你要区分开发商和BUIDLER的区别， 开发商只是资本 ...

很高兴在这里能看到干货的讨论：）

为了让大家的讨论可以更好的进行下去，我列出几个我觉得值得进一步分析的点。这不是树靶子，而是让讨论更有针对性。

1. 开发商的资本运作
我也知道很多国内过来的中小型开发商，他们原先在国内做的并不是地产开发（从金融餐饮服装跨界过来的）。对他们而言，澳洲只是他们赚快钱的地方，他们并没有计划在澳洲长期从事房地产开发。因此在他们的资本运作中，难免会有一些短视行为（这些行为往往被本地开发商和有长期发展计划的开发商所不齿）。往往一旦市场有什么风吹草动，他们就会知难而退，不大可能和当地的合作伙伴共同进退。

但这并不代表他们就『不关心政府发展规划，只是纯粹资本运作』。btw，似乎现在『资本运作』一词已经成了『投机倒把、钻空子、走后门、不好好办事、空手套白狼』之类的统称。

我不否认的确有开发商走的是这样的野路子，但就我了解的情况来看，同样有开发商走的是踏踏实实和本地合作伙伴共同把事情做好的路子。

的确没必要对开发商感恩戴德，我只是对有能力操作大资金并保持30%以上回报的人怀一份敬意而已。不管人家有没有开发商背景，能有这样的资金运作水平，在我眼里都是人精。

所以在这个点上，大家的讨论可以告一段落了。因为各自说的都是『有的开发商』，大家都没有把话说绝了，所以大家的论点并没有冲突。

2. 项目的卖点
项目经过中介的包装，总是卖点多多，这点是常识了。问题的关键在于，购房者是否buy这些卖点，以及对这些卖点的估价是否认可。

我觉得没必要对楼花一棒子打死。毕竟没有楼花，何来的现楼？现在的二手楼，当年不都是从楼花过来的吗？需要警惕的是估价过高的楼花。

在一个允许自由竞争的市场，精明的购房者不会只看一个地方的楼盘的。无论哪里的楼盘，任你卖点再多再吸引，如果超出了承受价位，一样卖不出去。

除了要关注项目的卖点是否真实（我身边一个朋友就是相信了中介的忽悠，说某处的楼盘租金高，升值快。结果交楼后，原先中介拍胸口说好的每周起码租650，到最后连500都租不到。回头要找中介算账，人家已经一早离开公司了），还要考虑这个卖点是否值这个价。这有点像股票，别看股评家分析的头头是道，所有的卖点都很精准，也有可靠的数据支撑，但问题是这部分卖点，已经在现有的股价上体现出来了。你要股票继续往上涨，肯定要挖掘新的卖点才行。

我知道在Hornsby一个从去年10月就开始销售的楼盘，卖到现在，价格是一路走低（刚开盘时3房100多万，现在降到90多万），但销售情况一直不乐观。还有你提到的WWP，也是一个很好的例子。

虽然长远来说，房产一定是升值的（你看看身边的朋友，有谁是10年前买房的，持有到现在是亏的？）。但各人的投资计划不同，如果买入的房产不能达到自己的预期目标，那这就不能算成功的投资。

于是很自然地，讨论就延伸到项目利润了。

3. 项目的利润
估计这里没有人会把自己投资获利，归功于开发商的仁慈吧？

在讨论蛋糕的分配上，我喜欢引用《国富论》的说法：

我们期望的晚餐并非来自屠夫、酿酒师和面包师的恩惠，而是来自他们对自身利益的关切。我们不是向他们乞求仁慈，而是诉诸他们的自利心。

每个人都会想方设法把自己的利润最大化，但所有人的能力都是有边界的。开发商并没有把潜在的利润『让』给投资者，而是以他们的能力，他们驾驭不了这部分利润。说的直白些，就是开发商通过楼花的合理估价，把接下来两年的房价增长给赚了。但这也到头了，也只是赚两年而已。剩下的增长，就要由购房者来赚了。

如果有开发商对市场估计过分乐观，所以定价时狠了点，等于说赚你个三年的房价增长，于是就被自己的贪婪和愚蠢逼上了绝路。

4. 生地价格/建筑成本
这方面的内容我了解不多，方便的话，可以多介绍一下吗？

karl.lee.2004

wzbear 发表于 2016-7-11 11:33
哪里说的要扩建，我已经投资了那里的house，但是找不到扩建的官方消息了。 ...

RHTC的扩建，Hill Council在2013年时就有规划了。

（抱歉，权限不够，发不了外链。下面的链接，要复制出来贴到地址栏里访问了，如果访问有问题的话，前面加www.吧）

leptracking.planning.nsw.gov.au/PublicDetails.aspx?Id=1179

其中：

3 2013 PLP - Planning Proposal to DoPI for Gateway.pdf

就有一个详细的规划。

btw，北面靠近Commercial Rd的那块叫Town Centre Frame，现在的位置叫Town Centre Core。

贴个图感受一下：



这里面
thehills.nsw.gov.au/Building/Planning-Guidelines/The-Hills-Development-Control-Plan

有个文件：

Part D Section 6 - Rouse Hill Regional Centre (PDF, 6MB)
thehills.nsw.gov.au/files/sharedassets/public/ecm-website-documents/page-documents/building/dcp/part_d_section_6_-_rouse_hill_regional_centre.pdf

也有介绍。