新来的刷分 - 我现在澳洲干城市规划。大家有什么问题可以问我

Bojiu

younme 发表于 2016-1-30 14:07
我已经给Council 写信，打电话，在Council 脸书上也发照片了。

目前就拿了个Request Number, 现在还在等 ...

Council派人查不会特地的通知你到场的。 除非你要求一个onsite meeting。不过一般人都不这么干，毕竟你不是要搞开发嘛。

一般来说，Council是说一条路上的车流量到了一定程度（比如每小时多少个movement之类的）的时候，这条路会被"upgrade", 如果没到这个车流量，没有新的开发，这条路就没人去动。如果是regular road maintenance，我个人的感觉是除非是一些关乎生命财产安全的，或者严重到不能开车上路的这种，要不然Council因为自己的预算问题不会主动去弄。所以，如果Council没有要修这条路的打算的话，你找专业的人可以从这两个方面考虑：

1. 像我这种干规划的。可以帮忙阐述这条路的发展前景，比如可以和哪个地方连起来，从规划上讲有什么意义，修了路可以怎么帮助经济发展之类的。
2. 找个traffic engineer，可以帮忙测量路上的车流量，然后给出一个assessment，说需要不需要upgrade，或者看看排水方面哪里有什么’hazard‘需要Council去维护的。

不过说实话，递这种东西也要看是什么时候，最好是在Council打算review自己的policy 的时候。因为一般来说Council会给出自己的短期，中期和长期的预算，除非是个emergency，要不然好点的Council可能就直接放在长期的预算里， 说2036年完工之类的。。。然后就慢慢等。不好的Council就告诉你什么时候车流量上去了，什么时候再说， 然后就没下文了。。。所以最好的办法确实是联名找Councillor。找MP没什么用，因为差着级别呢，管不到。一个是州一个是市，这里不像国内，找的官越大越好，打个招呼就搞定。这里是一个人一摊事，所以要找还是找Councillor吧。

jennyho1019

Bojiu 发表于 2016-1-30 14:12
如果没有什么其他问题的话（比如easement，covenant或者什么overlay之类的的话），那很简单，找个drafter ...

LZ方便给我私信你联系方式吗

起司neko

Bojiu

Bojiu 发表于 2016-1-28 13:47
看你和谁的covenant了。 如果是和Council的covenant 那要先找他们沟通一下。 如果是一个地区的covenant  ...

朋友，我今天没事看书，看到了维州的covenant 的问题。发现其实不用上VCAT打官司，找Council就行了。 因为如果你要申请 DA的话， DA的condition 可以 override covenant. 具体规定在 Planning and Environment Act 1987, Section 60 (2)里面。

换句话说， 只要Council满意了， 同意你做开发，给了你Approval， 你就可以开始了， 不用再管那个covenant。 不过如果是一个地区的covenant，找你的邻居先谈也没错，因为Council也要确定他们不会被这个影响才会同意开发。。

另外我又查了一下，另一种改covenant的途径是要上Supreme Court (Under Section 84 of Property Law Act 1958).

我看了一下， 你可以谷歌 “victoria state government restrictive covenant”， 然后查看里面有相关内容。

不好意思前面我只是从规划的角度大概说了一下，具体细节州和州之间是有所不同的。

西陆风声

请问是不是买旧房时其房子比原始图纸上多个厨房，其存在己过七年就没关糸了？这房在Knox City VIC辖区。如果有这条款能给我链接吗

Bojiu

西陆风声 发表于 2016-2-4 14:40
请问是不是买旧房时其房子比原始图纸上多个厨房，其存在己过七年就没关糸了？这房在Knox City VIC辖区。如 ...

具体在哪个区并不重要。 原则上来讲，如果和原始图纸不符合的话要以原始图纸为准。你说的原始图纸应该是Building Approval 的原始图纸，建造厨房不会是 exempt building works （不像shed 或者deck之类的没事儿），所以这个厨房当时肯定没有申请 Building Approval， 所以原来的owner 不一定用的是licenced builder， plumber 和electrician。

还有一点就是Council 的 condition 是没有时间限制的。 澳洲有个 case law 说的就这个。 讲的是有个人在70年代（还是50年代忘了）申请了 Approval，当时有个 condition 说不能砍树。 到了2000年以后，法律改了，法律允许随便砍树了，然后那个owner 就把所有的树都砍了。 然后被邻居complain，然后被Council 告上法庭， 然后就败诉了。 因为之前的那个 Approval 里面说不能砍树，就算后来的法律允许了，你不能砍，因为有之前的condition 管着，除非你把它改了先。

当然了，上面这个例子非常极端。你这个平安无事的过了7年了。 从common sense上来讲，你买过来没事。 卖房子的和原来的owner 肯定也和你说没事， 不严谨的planner 或者builder 可能也和你说没事。 不管之前盖这个厨房的哥们有没有licence，至少经过了时间的考验， 所以质量应该还不错，呵呵。  具体是取是舍还是要看你自己的选择。

AUDRMB

楼主我想问问，在vic做subdivision，land surveyor已经做好plan of subdivision, council已经批了，然后申请做certificate of subdivision。

请的land surveyor公司先做comply with conditions，2个月前request了173 subdivision agreement，交了800块由coucil做agreement，然后收到agreement， 让我签字，我签完递上去到现在没下文。问land surveyor公司它们也说不知道。

我想请教一下，分地程序走到这个这个程度，还要多久才能拿到certificate？还需要准备什么资料吗？之后是不是就事pass to land title office做title了？我请的这个land surveyor公司态度很差，似乎也没什么经验，一问三不知道。谢谢

小白猪猪

楼主你好。我在布里斯班 city council，把双车库改成卧室难度很大嘛？还是打擦边球申请把双车库改成playroom和office？
当然房子没有停车的地方了，原来双车库的前面加一个covered carpot。这个可以一起申请还是一步一步申请，分分请教。

小白猪猪

你好。我在布里斯班council，把双车库改成卧室难度很大嘛？分分请教

Bojiu

AUDRMB 发表于 2016-2-5 10:33
楼主我想问问，在vic做subdivision，land surveyor已经做好plan of subdivision, council已经批了，然后申 ...

如果你的173 subdivision agreement已经签了字交回去了， Council只要做plan sealing就可以了。 速度不应该很慢。你说的对，等到plan sealing 做好了就给你，然后再 lodge到title office 这一套。 你的surveyor 完全可以帮你搞定。

这个过程两三个月也差不太多，不过你的surveyor 不应该说不知道。。 至少他们有义务帮你催催Council的，这叫duty of care， 你的surveyor 也有责任保证你的Approval condition 都是reasonable的， 而且在Approval 过期前提醒你。 如果这些做不到，应该换一家。

如果你找的公司是一个纯surveyor的公司，确实会一问三不知。。 因为没有planner嘛。。 如果和你打交道的是个planner，对很多东西还一问三不知，或者Council说什么就是什么的话，就也要考虑是不是应该换一家了。

我们也有过类似的事， 递个request，一个多月没下文，我们催，Council说快了，两个月催，Council 说快了， 三个月催，Council说你要不再给我发一遍吧。。 四个月说快了，五个月的时候终于下来了。。。 不过我们这个情况有点特殊，因为Council正在做deamalgamation。

Bojiu

小白猪猪 发表于 2016-2-5 11:00
你好。我在布里斯班council，把双车库改成卧室难度很大嘛？分分请教

要看你的zoning 和overlay。 不过一般来说， 双车库改成卧室（secondary dwelling）很简单， 不过要注意的是你要有两个车位。

所谓的 secondary dwelling 只能有一个，在80平米以下，距离你的主房子 20米以内， 住的是自己家人（自己家人这一点Council也没法管，我就这么一写）。

如果你说的卧室的意思是指一个独立的dwelling，那就是两回事了。 和你的 zoning， overlay 和你土地面积大小都有关系。 现在不敢说。

你可以上网搜 Brisbane City Plan 2014 interactive mapping， 找到你的地，按上面菜单的 ‘property’， 然后点你的地，打印report。如果你愿意的话，然后我可以再帮你看看。

AUDRMB

Bojiu 发表于 2016-2-5 12:03
如果你的173 subdivision agreement已经签了字交回去了， Council只要做plan sealing就可以了。 速度不应 ...

的确非常不满意这个surveyor公司，但是到了这个阶段还能换吗？自己查资料看似乎已经到了最后的程序。

你说的2、3个月是指递交我把签好的173 agreemnt还给council开始算起吗？递交完173 agreement之后还要不要再做一次什么landscaping、waste之类的plan？

我停急的，因为没有certificate of subdivision的话，building permit就没法申请，我家房子就没法开建。能自己去council催吗？

Bojiu

AUDRMB 发表于 2016-2-5 12:35
的确非常不满意这个surveyor公司，但是到了这个阶段还能换吗？自己查资料看似乎已经到了最后的程序。

你 ...

这个时候surveyor该挣的钱都挣的差不多了， 也就剩几个小时的零头了。 没必要换了。。确实到最后了一步了。

两三个月是我大概一估计，因为一般来讲这个要走Council meeting，一般来讲一个月一次，那没排上就等下个月。所以快的话半个月一个月的，慢的两三个月怎么也应该好了。

你自己自然可以去Council 催。打电话发邮件都行，只要你知道你自己的Approval number，三天两头的给Council打电话，很快就下来了。

你说subdivision 做完了才能做building permit，是不是和你的173 Agreement 有关系，其实如果本身你就打算连切地带盖房的话，不应该弄这种agreement （或者放别的condition进去）， 你的surveyor 当时应该帮你去改Council 的condition。  不过些这都是我自己分析， 总觉得不应该有这种限制， 你可以打电话给Council 的时候顺便问问。

milky_di

请问楼主，nsw的在后院建pergola decking. 查过说如果要免申请每个area 不能超过25平方，land size 300以上的是只要不超过一楼总面积的15%。请问这两个条件都要符合吗？还是说是300平米以上地的，可以超过25平方小于一楼总面积的15%

Bojiu

milky_di 发表于 2016-2-8 12:29
请问楼主，nsw的在后院建pergola decking. 查过说如果要免申请每个area 不能超过25平方，land size 300以上 ...

都要符合。 这些structure 不能超过25平米。（这是总共的）

如果大于300平米， 你的structure的地板面积不能超过你GFA 的15%； 如果小于300平米， 不能超过25平米。

GFA 并不光是第一层总面积。简单来说是所有层加一起的总面积。

milky_di

Bojiu 发表于 2016-2-8 14:49
都要符合。 这些structure 不能超过25平米。（这是总共的）

如果大于300平米， 你的structure的地板面积 ...

换句话说就是如果免申请的只小于等于25平米，可以这样理解吧？

Bojiu

milky_di 发表于 2016-2-8 13:52
换句话说就是如果免申请的只小于等于25平米，可以这样理解吧？

如果只是deck 加pergela，是的

milky_di

Bojiu 发表于 2016-2-8 15:56
如果只是deck 加pergela，是的

谢谢

weedoo

谢谢分享

liona2006

楼主 偶问滴是初级入门知识啊

看上了布村村中村带房子的一块地

想要分割，再买前需要了解什么信息，买后需要怎么操作 谢谢

kingsman100

谢谢分享

Bojiu

liona2006 发表于 2016-2-9 08:06
楼主 偶问滴是初级入门知识啊

看上了布村村中村带房子的一块地

呵呵， 布村还是比较简单的，毕竟Council大，信息全。你上网搜 Brisbane City Plan 2014 interactive mapping， 找到你的地，按上面菜单的 ‘property’， 然后点你的地，打印report。 然后我可以帮你看看。

liona2006

Bojiu 发表于 2016-2-9 09:50
呵呵， 布村还是比较简单的，毕竟Council大，信息全。你上网搜 Brisbane City Plan 2014 interactive map ...

谢谢楼主的无私支持

batigol

请问楼主，想买的房子突然发现地中好想有个水管，如图2所示。这样的房子还能买嘛？

Bojiu

batigol 发表于 2016-2-9 14:14
请问楼主，想买的房子突然发现地中好想有个水管，如图2所示。这样的房子还能买嘛？ ...

光看你截的图信息好像有点对不上。。 图2上的easement 应该是排水用的, 图4画着圈的Lot 13 是你要买的地？

如果这样那似乎就一个easement，可是文字里面说什么1200mm drain within the central portion of the property 就有点不对了，因为明明不是在 ’central portion‘。可是仔细看的话，图4里的 Lot 15 似乎中间有个easement，相邻的Lot都没有。。所以encumbrance 有可能指的是那个？

不过不管怎么说吧。只要你不想继续切地或者盖房子，那 easement 都是小事，不用管。 其实反而有easement 更好， 因为责任明确。比如你这个是drainage的，至少不用担心你后院积水了。而且不会像有些地方，前后左右的邻居都在闹哄哄的切地和盖楼的那种。

如果你想开发的话，就复杂一点，需要具体情况具体分析。

比如你这个地，如果我上一段分析的是对的的话，你的地中间偏后有水管，马路地势高，整个地面朝后倾斜，road frontage 没到15米。虽然纵深够可是从开发的角度讲没什么用。所以从开发的角度讲，个人感觉这个地最多能放下一个duplex。没有特别大的development potential。

ccrrff

batigol 发表于 2016-2-9 15:14
请问楼主，想买的房子突然发现地中好想有个水管，如图2所示。这样的房子还能买嘛？ ...

这块地应该是在flood zone里面的overland flowpath

文件里面写明1% AEP的flood level是83.3m AHD了

你应该是查查那块地的ground level是多少    然后算出flood depth

LittleSnake

Bojiu 发表于 2016-1-28 14:55
呵呵 是要看easement schedule。 可是说多了就是工程问题了，而且需要花时间去看。所以嘛，一般的建议的 ...

请问 房子 前面 停车的位置 可以装个 棚子吗？ 夏天车停外面太热了。。。 需要找康嫂批吗？还是要看 其它邻居有没有装的 我才能装？

Bojiu

batigol 发表于 2016-2-9 14:14
请问楼主，想买的房子突然发现地中好想有个水管，如图2所示。这样的房子还能买嘛？ ...

恩，应该谢谢ccrrff ，不说我都忘了提。是应该看看ground level，算算 flood depth。

你这里如果发洪水的话那个drainage easement 就不管用了。 貌似你看中的这块地上有个房子，你应该确定那个房子的 floor level 在洪水线上面。 昆州一般是洪水线上加 300mm freeboard， 维州的话， 你问问Council或者surveyor 甚至中介都应该能告诉你。 估计那个房子的floor level在 83.6 以上就差不多。。 你从Council可以买到那个building相关的信息，比如approval，As Constructed 之类的，里面应该都有。

具体flood zone 里面能不能搞开发，比如切地或者盖dual occupancy 这种不好说，Council 和Council不一样。不过最起码要有reliable access，加上floor level 在洪水线上。

Bojiu

LittleSnake 发表于 2016-2-9 18:35
请问 房子 前面 停车的位置 可以装个 棚子吗？ 夏天车停外面太热了。。。 需要找康嫂批吗？还是要看 其它 ...

呵呵，首先看是 torrens title 还是 strata title。 如果你是一个unit / townhouse 的话， 要先找body corp 问问。

然后看是什么棚子了。 那种搭起来的架子是 removable structure，没问题。别架到Council 的road reserve上就行了。

如果你说的是fixed structure， 比如砌起来的，水泥浇灌的那种， 一般来说都不用递申请。 不过也要看在哪。 哪个州，哪个Council和哪个zone。就算需要递申请也很简单，谁帮你盖，谁就能帮你递，轻松加愉快。

candyrain

请问城市规划是谁？可以随便干吗？不需要带套？