普通打工族是怎样做到贷款好几套投资房的

qusisl

chenjianmti 发表于 2015-1-28 14:19
在去年以前，2003-2013年，墨尔本的涨幅超过悉尼很多。

呵呵，温州，杭州，海南，鄂尔多斯的涨幅还曾经超北上广呢。。

tmac831116

关键是，如果房价不涨，从哪来的首付的钱，现在的投资房，基本都是把现有房子涨的那部分top up出来投资的。

chenjianmti

qusisl 发表于 2015-1-28 14:21
呵呵，温州，杭州，海南，鄂尔多斯的涨幅还曾经超北上广呢。。

别抬杠，不是理性讨论就别继续了。
我只说悉尼去年的暴涨是因为常年的供应短缺，这种情况墨尔本07年的时候也有过，炒地皮楼花都赚翻，所以说供求才是关键因素。啥时候悉尼的房子不好租了，自然会缓下来。

mlink3

qusisl 发表于 2015-1-28 13:13
比如，哪里？

悉尼奥运后爆涨 接着几年就几乎没涨。 接着其他城市补涨 墨尔本中位价一度非常接近悉尼。 估计你来的时间不够长。 你需要20年的经历来说这件事的

mlink3

chenjianmti 发表于 2015-1-28 13:24
别抬杠，不是理性讨论就别继续了。
我只说悉尼去年的暴涨是因为常年的供应短缺，这种情况墨尔本07年的时 ...

说的对

chenjianmti

mlink3 发表于 2015-1-28 14:29
说的对

我记得一度墨尔本的均价只有悉尼的一半多一点，前几年只差20%不到了

mlink3

tmac831116 发表于 2015-1-28 13:23
关键是，如果房价不涨，从哪来的首付的钱，现在的投资房，基本都是把现有房子涨的那部分top up出来投资的。 ...

不一定。 这种投资方式虽然可以利益最大化的但是也是风险最大化。
我就是每个都付25% 买投资房的。 关键是要看你愿意承受多少风险 是想做短线还是长线。
如果想早日达到financial free 城主那种房套房的方法是做不长久的

pingkao

wowmygame 发表于 2015-1-25 20:52
我帮你搞掂，我就是这样有经验的贷款人士。

短信您了

tmac831116

mlink3 发表于 2015-1-28 14:33
不一定。 这种投资方式虽然可以利益最大化的但是也是风险最大化。
我就是每个都付25% 买投资房的。 关键 ...

如果有这么多钱，哪还有更好的投资渠道，没必要放到房产上，房子现在都是穷人玩的东西

mlink3

chenjianmti 发表于 2015-1-28 13:30
我记得一度墨尔本的均价只有悉尼的一半多一点，前几年只差20%不到了

yes

http://www.livingin-australia.com/australian-house-prices/

00年后04 年之前的时候 悉尼刚经历了奥运， 那时那里是天价。。
后来大家都涨了， 悉尼涨势放缓。
10 到 11 年， 两个城市中位价 差距6 万这样， 10% 多点！！！

现在悉尼又踩高跷了

whitecats

mlink3 发表于 2015-1-28 10:47
你的方法有个很大的问题。

你在你的投资方法上做了几个很大的假设。

不能否定的是，天涯同学在悉尼的这几套的入市时机是对了，不管是研究出来的，还是误打误撞蒙的，反正是入对了时机。

这样keep buying也未尝不是一种方法，但是这方法是需要对的时机（如GFC以后这几年的悉尼市场）和对的市场（如bankstown有很多房租多过贷款的unit和th），但是这方法不是适用于大多数市场和时机。

qusisl

mlink3 发表于 2015-1-28 14:27
悉尼奥运后爆涨 接着几年就几乎没涨。 接着其他城市补涨 墨尔本中位价一度非常接近悉尼。 估计你来的时间 ...

你说的对，眼光应该放长远，20年的范畴才有看得出来。
可惜你是在讨论前20年，对投资的选择来讲，应该研究预期的收益，也就是往后看20年。前20年的走势几乎没有参考价值。

mlink3

qusisl 发表于 2015-1-28 13:48
你说的对，眼光应该放长远，20年的范畴才有看得出来。
可惜你是在讨论前20年，对投资的选择来讲，应该研 ...

不看历史 等于 赌博

qusisl

whitecats 发表于 2015-1-28 14:44
不能否定的是，天涯同学在悉尼的这几套的入市时机是对了，不管是研究出来的，还是误打误撞蒙的，反正是入 ...

如果你能穿越到10-20年以后看悉尼房价，算一下回报率。你就知道过去十年一直到现在任何时候入市都是正确的。

跟投资股市一个道理。
你选择A股，那么timing很重要，错过一次机会也许追悔莫及，如果你选择美国股市，好的时机也比较多了。

billqxy71

cjc 发表于 2015-1-25 23:40
那我46万租390，没有strata，比你只差一点点，投资还算成功。

都是高人

mlink3

qusisl 发表于 2015-1-28 13:56
如果你能穿越到10-20年以后看悉尼房价，算一下回报率。你就知道过去十年一直到现在任何时候入市都是正确 ...

你没有看我刚刚发的一张图吗？
http://www.livingin-australia.com/australian-house-prices/
04 到 08 年 4 年， 悉尼房价只有跌没有涨。。。如果你02， 03年的高点入的货， 如果你08， 09年把持不住卖了呢？ 那不就亏了？6 到7 年的HOLDING TIME 也不少了吧。 当时租金又不高， 工资也不高， 国内人穷的连裤子都买不起， 你靠什么持有负资产？

如果你是07年进的货， 那就不同了， 你肯定会等， 然后越等就越不会卖了。。

所以时机是很重要的

billqxy71

天涯浪客 发表于 2015-1-26 16:22
一句话“冒险而不贪婪”。

冒险就是说不要怕贷款，在这个通胀肆虐的时代，在这个税收猛于虎的国度，没有 ...

佩服

qusisl

mlink3 发表于 2015-1-28 15:13
你没有看我刚刚发的一张图吗？
http://www.livingin-australia.com/australian-house-prices/
04 到 08  ...

时机这个东西太随机了，这是个事后诸葛亮的概念。
因为你永远不会知道未来10年哪一个时间点是好的时机，你只能回头去看。就好比02年你不会很肯定预测到08年的downsides.
说白了，时机更多的是运气。

可乐加码

wowmygame 发表于 2015-1-25 20:52
我帮你搞掂，我就是这样有经验的贷款人士。

我也欣赏你，你也给我来点分呗

qusisl

天涯浪客 发表于 2015-1-26 16:22
一句话“冒险而不贪婪”。

冒险就是说不要怕贷款，在这个通胀肆虐的时代，在这个税收猛于虎的国度，没有 ...

现金流的正负取决于你的initial investment，对任何房子本身来说现金流没有绝对的正负。

mlink3

tmac831116 发表于 2015-1-28 13:35
如果有这么多钱，哪还有更好的投资渠道，没必要放到房产上，房子现在都是穷人玩的东西 ...

是吗 可以介绍下吗

mlink3

qusisl 发表于 2015-1-28 14:27
时机这个东西太随机了，这是个事后诸葛亮的概念。
因为你永远不会知道未来10年哪一个时间点是好的时机， ...

不是的 我每次都看的准的 其实很容易的

我反而觉得 location很难看准

qusisl

mlink3 发表于 2015-1-28 15:35
不是的 我每次都看的准的 其实很容易的

我反而觉得 location很难看准

膜拜大神，请您分析从现在到未来10年哪个时间点最好。

TT

tmac831116 发表于 2015-1-28 13:35
如果有这么多钱，哪还有更好的投资渠道，没必要放到房产上，房子现在都是穷人玩的东西 ...

确实是，好多人都是100%贷款买投资房

TT

qusisl 发表于 2015-1-28 14:39
膜拜大神，请您分析从现在到未来10年哪个时间点最好。

如果可以负担，现在就是好时候。

mlink3

qusisl 发表于 2015-1-28 14:39
膜拜大神，请您分析从现在到未来10年哪个时间点最好。

到了那个点我自然会知道
多看看 房价 financial review你就知道了
我读过金融 觉的很有用

cigmm

天涯浪客 发表于 2015-1-25 23:33
我去年继续买，2014年3月44万买入，10%首付，460一周租金。其实正现金流只是一种方式，还有另外不用自己 ...

怎么算你这也不是正现金流啊？
一年租金４８＊４６０＊０。９５＝２１K
各种开销，strata，council，water，insurance一年至少３K
，到手１８K
１８／４４０＝４。１％，不够利息啊。

wowmygame

可乐加码 发表于 2015-1-28 15:30
我也欣赏你，你也给我来点分呗

我自己就多套房，收入一般，为贷款见过好多Broker和Accountant.久病成良医。呵呵

workflow

cigmm 发表于 2015-1-28 15:46
怎么算你这也不是正现金流啊？
一年租金４８＊４６０＊０。９５＝２１K
各种开销，strata，council，wate ...

还没算房子几年一次的大修呢

nanami666

workflow 发表于 2015-1-28 15:50
还没算房子几年一次的大修呢

估计财政年度抵税