物业管理权生意介绍交流

paladinyw

dxbkevin 发表于 2013-8-29 21:20
BC有权不给top up 吗，也就是说是100%可以TOP UP吗（如果没有管理上得问题情况下） ...

top up不是必须的，但是顺理成章的。
1. BC有权不top up，而且top up并不是BC的义务
2. 在实践中如果你不出大错，BC没理由不top up，因为BC不能买卖管理权，也不能从中得到任何利益
3. 你不会等最后一个月或最后一年才去top up
4. 如果你要彻底搞清这个，请咨询专业律师，我在这里发的东西仅是个人理解，不构成任何建议

dxbkevin

136mydream 发表于 2013-7-2 10:16
这种生意和饭店没什么可比性

1.谢谢为大家分享你的经验，目前我也正在看这一方面的生意呢，还望以后多多指教。
2‘这种生意和饭店’ 这个话题之所以会引起大家注意，我想大家主要是为了资金安全着想。我个人认为2者是一样的。
都是通过生意赚取利润，当然形式不样，但都有付出劳动。同时其关键是饭店和MANGEMENT RIGHT都有一个时间条款。
饭店我们这里称LEASE，一般有4X4X4,3X3X3,同样这里也有10年或25年之分。那么我们买生意买的是什么呢?个人认为一方面是
买的生意的GOODWILL，另一方面就是买的时间条款。两者之间后者更重要，因为前者只会让你损失小钱，后者会让你买生意的钱血本无归。我想这就是大家很关心会不会失去时间条款（也就是失去经验的权力），或者在卖出时会不会有足够的时间条款来做保障。
3.记得有一位朋友说10年到期，不续合约，我不知道他是否知道他会损失多少吗，如果他买140万（生意带房子），房子如果50万，他认为10年后房子会卖得超过140万？即使涨到了140万，我想他还忘了一件事，那就是利息！如果加上10利息，我想他房子的买价也会在100万以上了。那么我想说你买的房子很贵，房价+生意的价钱+利息
4.我也是只在看，不知道实际怎样，不过从文件上看，自住的房称为MANGER ROOM，只提供给ONSITE MANGER的，如果不是，必然要交出（也就是BC要让你卖出）给下个MANGER使用。
5.还有很多条款我自己也不是很明白，看大家也很多是用常识去解释，其实更希望有经验的朋友来答疑解惑，毕竟我们对很多条款的理解不是很透彻。
乱说一通，大家不要怪，确实看好，不是只为赚钱，还有很多自由

dxbkevin

paladinyw 发表于 2013-8-29 22:03
top up不是必须的，但是顺理成章的。
1. BC有权不top up，而且top up并不是BC的义务
2. 在实践中如果你不 ...

谢谢
应该是理论上可以TOP UP。因为我一直和私人LANDLORD打交道，实际中他们会出各种借口不准备给你续LEASE,希望BC会比他们好些。

dxbkevin

136mydream 发表于 2013-8-22 06:30
连贷款和律师都要找qld的？有意思

能不能介绍给我？

dxbkevin

Poweregg 发表于 2013-8-29 19:56
AGM上可以要求renew
第几年做自己决定
既然是renew，当然加回10年（NSW）

AGM是每年开，还是必须由谁召集的？

Poweregg

dxbkevin 发表于 2013-8-29 23:00
AGM是每年开，还是必须由谁召集的？

If you are interested, why not do some basic paper work/research for these basic questions?

不管做什么生意，自己花点心思做基本的research，不然不管什么生意都很难做好

dxbkevin

Poweregg 发表于 2013-8-29 23:05
If you are interested, why not do some basic paper work/research for these basic questions?

不管 ...

感兴趣，不过文件中和实际情况不一样，所以问了，让你心烦抱歉

zhangjun21000

136mydream 发表于 2013-8-29 17:54
今天中午举办的物业管理权俱乐部第一次聚会圆满结束

到场人数共43

感谢楼主组织的聚会，吃饭聊得很开心饭后还和住东区我附近的两位朋友到我小区坐坐喝喝茶，交到了新朋友收获很大，期待下次聚会。

zhangjun21000

dxbkevin 发表于 2013-8-29 23:00
AGM是每年开，还是必须由谁召集的？

每年固定时间开的，不用召集，像这种例会都会在上一次开会定下下次开会的时间，由BODY CORPORATE公司记录到时间再发信给要开会的人做提醒的。

Poweregg

dxbkevin 发表于 2013-8-29 23:11
感兴趣，不过文件中和实际情况不一样，所以问了，让你心烦抱歉

不是心烦 也无需抱歉
只是建议或者觉得无论做什么 自己做些research比较重要
例如AGM是annual general neeting的缩写 google一下就知道得更多
这样信息也更全面
（以前有个论坛就说 use search before you ask，个人觉得挺有道理）

136mydream

dxbkevin 发表于 2013-8-29 22:38
1.谢谢为大家分享你的经验，目前我也正在看这一方面的生意呢，还望以后多多指教。
2‘这种生意和饭店’ 这个话题之所以会引起大家注意，我想大家主要是为了资金安全着想。我个人认为2者是一样的。
都是通过生意赚取利润，当然形式不样，但都有付出劳动。同时其关键是饭店和MANGEMENT RIGHT都有一个时间条款。...

如果觉得这种生意和饭店一样的话，那实在没有必要购买，因为这种生意比饭店回报低多了
反过来说，如果这种生意和饭店的lease风险一样大的话，还有谁会肯花这么多钱去买呢。如果没人肯花这么多钱，市场价格就不会这么高，那么回报率也就会高上去了

136mydream

zhangjun21000 发表于 2013-8-29 23:23
感谢楼主组织的聚会，吃饭聊得很开心饭后还和住东区我附近的两位朋友到我小区坐坐喝喝茶，交到了新朋友收 ...

我记住你家的现成饭了，哪天去你家兑现一下

136mydream

dxbkevin 发表于 2013-8-29 22:57
能不能介绍给我？

如果你已经决定加入这个行业，我很乐于把我认识的银行贷款经理和律师介绍给你，不过我感觉你现在还没到需要他们的阶段呢。

136mydream

dxbkevin 发表于 2013-8-29 19:59
有什么经验来帮助判断gardening工作量的大小吗？

这里面的经验不是一两句话能说清的
需要实地考察，如果能亲自实践的话概念就会清晰很多了

paladinyw

dxbkevin 发表于 2013-8-29 22:47
谢谢
应该是理论上可以TOP UP。因为我一直和私人LANDLORD打交道，实际中他们会出各种借口不准备给你续LEA ...

不一样，其实也很好理解，你只要理解了BC在其中扮演的角色就明白为什么top up是顺理成章的。

Poweregg

转个别的帖子里看到的



原始帖子

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... age%3D1&page=17

飞儿

Poweregg 发表于 2013-8-29 23:29
不是心烦 也无需抱歉
只是建议或者觉得无论做什么 自己做些research比较重要
例如AGM是annual general ne ...

我很赞同。

我早对生意很有热情，除了业余倒腾点啥，偶时常潜水生意版精华贴，当然这个帖子也全部拜读。还向生活中的成功生意人士学习。

自己的失败曲折，当然更是人生的财富。

继续向大家学习。

zhangjun21000

136mydream 发表于 2013-8-30 05:34
我记住你家的现成饭了，哪天去你家兑现一下

明晚来如何？明天打麻将明晚吃火锅，为打麻将节省做饭时间啊，吃炒菜就等下次啦，另外做饭在你面前是班门弄斧，还得多多向你偷师才是

136mydream

zhangjun21000 发表于 2013-8-30 20:40
明晚来如何？明天打麻将明晚吃火锅，为打麻将节省做饭时间啊，吃炒菜就等下次啦，另外做饭在你面前是班门 ...

打麻将就算了，估计你们nab的规则我都不懂

周三我会去你家那边，你管我顿午饭如何 我不挑食，只要有现成饭吃就高兴

zhangjun21000

136mydream 发表于 2013-8-30 20:55
打麻将就算了，估计你们nab的规则我都不懂

周三我会去你家那边，你管我顿午饭如何 我不挑食，只要有 ...

不打麻将过来吃火锅也可以啊，明晚到饭点就过来叫上你老公孩子一起，人多热闹嘛，过来吧过来吧。周三中午没问题吖，请你吃南瓜饼配潮汕工夫茶可好？

136mydream

zhangjun21000 发表于 2013-8-30 21:27
不打麻将过来吃火锅也可以啊，明晚到饭点就过来叫上你老公孩子一起，人多热闹嘛，过来吧过来吧。周三中午 ...

我家孩子能量很大，回头把你们麻将桌都掀了 还是算了

那我周三来你家吃午饭哦，吃啥都行，能尝尝你们当地特色菜自然是最好 ，不过我对茶没什么研究，要跟你们学习喽

Poweregg

网友PM了几个问题

1,是不是所有在悉尼的生意都要求坐班时间，能不能找到例外？如果不能找到，实际工作中是不是特别栓？
几乎所有大些的生意都会要求坐班时间，相应回报也会好点，也看到有的生意要求24小时前台有人，对于这种生意，OC会付一笔额外的”保安费”给你（或者salary明显高出一段），你可以做自己能做的时间段，别的外包给security，扣除pay给security的还有赚的。我有个朋友的生意不是要求坐班的，但是他平时也基本要在楼里，快递送包裹什么的都找他
大家看了QLD的生意，觉得NSW的要坐班的很苦B～～～其实退一步想，你是run一个business啊，还有什么business比这个轻松呢：
1，收入有一部分是风吹雨打不动的（OC Salary），而且每年还会按照CPI涨
2，不像别的生意，你会担心边上开了一家同样的生意抢你客户
3，大部分生意都要做7天，这边NSW虽然要坐班，但是比做小生意的同行轻松很多

这是一个不会“亏损”的生意，因为：
不需要店面租金（取而代之，你要买下一个manager unit 或者 office）
有一定的收入（OC Salary），还会每年按照CPI调整

当然，任何东西，付出和回报都是对应的
所以，回本周期长也成了必然，而且首次投入也不小

至于实际工作栓不拴，平时坐班要在office之外，你手机该开着，以便什么急事（例如漏水，爆水管，热水系统有问题）



2，除了您前面提到的两个网站，还有什么途径能找到悉尼的类似生意？上面可选的实在太有限。关于类似的生意，可不可以找有相关业务的中介，有没有合适的中介能推荐一下？
NSw的生意数都数得清
要想选择多，还是QLD好，特别是长达25年的合同期，简直让我眼红啊！



3，银行贷款。我目前正在找银行评估看就我的具体情况能贷多少钱，来决定自筹部分。找了CBA 发现他们可能并不熟悉这个生意，只能70%， 包括自住部分。那你在帖子里提到银行还需要找QLD的，有没有推荐的比较熟悉这个业务银行，在悉尼怎么操作比较好。

google 搜索management rights loan broker，你就可以找到一些
另外还可以找到一些业内的文章
How do I finance my management rights purchase?
http://www.theonsitemanager.com.au/content/cms/MRbroker_/483/
比起直接问单个银行，broker了解多个银行的贷款产品，更能和你沟通选择适合你的产品


最后，除了136mm的这个帖子，google该是你最大的帮手
你可以搜索相关的各类关键词，很容易找到业内的各类文章，信息，这类生意的特点，风险

飞儿

Poweregg 发表于 2013-8-31 20:07
网友PM了几个问题

1,是不是所有在悉尼的生意都要求坐班时间，能不能找到例外？如果不能找到，实际工作中是 ...

悉尼最便宜的这类生意，1.6M以上
随便都是两三百万的，知道最近一个华人和一个澳洲人合伙买了一个三百多万的，希望咱不久也能与人合伙买个大的。。。

Poweregg

飞儿 发表于 2013-8-31 20:46
悉尼最便宜的这类生意，1.6M以上
随便都是两三百万的，知道最近一个华人和一个澳洲人合伙买了一个三百多 ...

呵呵，等我们老了吧合伙吧（/joke），像136的朋友，合伙买个大的，每家做半年休息半年，或者每家做一年，玩一年

其实觉得合伙风险很不小，特别是双方都参与营运，到时候总会有付出多少，回报符合不符合的争议，哪怕开始没有，时间长了也容易有（就算双方一致信任，双方还有配偶，子女，七大姑八打破的参与进来总会有矛盾）
除非双方都是silent investor，都只出资，另请第三方进行管理，每年拿分红，这样可能争议小些

与其买300多万的，我宁可选一个一半价格，收入一半的，毕竟一切自己都可控制

zys197002

这个帖子真够火的哦

136mydream

Poweregg 发表于 2013-8-31 20:07
网友PM了几个问题

1,是不是所有在悉尼的生意都要求坐班时间，能不能找到例外？如果不能找到，实际工作中是 ...

Poweregg你真有耐心 赞一个

说的都很好，就是第3点关于贷款的选择我有一些不同看法。我个人觉得如果对政策和人员足够了解，还是直接找银行做贷款更好些，因为management rights的贷款相对复杂一些，银行通常要求即使是通过broker也还是要找买家直接沟通交流，因为其中有太多的因素会影响到贷款额度、贷款利率、还款方式，这些都是没办法由broker直接判断的

management rights的贷款需要专业知识和经验，并不是每家银行每个分行的每个贷款师都有经验，也不是每一个broker都了解各家银行对于management rights贷款的政策和产品，如果选用了对这个领域经验不足的broker，有可能反而效果不好。

136mydream

关于贷款我还想补充一点，有些时候不要光盯着哪家银行的利率低那么一点点，management rights的贷款涉及到方方面面，不同的银行有不同的政策，有些银行会要求你必须使用他们指定的律师和会计师，有可能这部分费用里面你就把省掉的一点利息都赔进去还更多，还有的银行一开始承诺你一个低利率，到签好合同之后又跟你说贷不到，这种是最麻烦的

136mydream

zys197002 发表于 2013-8-31 23:34
这个帖子真够火的哦

现在华人做这行的越来越多，大势所趋啊

Poweregg

136mydream 发表于 2013-9-1 06:17
Poweregg你真有耐心 赞一个

说的都很好，就是第3点关于贷款的选择我有一些不同看法。我个人觉 ...

呵呵，既然说道贷款，我谈谈我当时贷款的过程吧

当时因为初入此行，面对未知的害怕（毕竟不像买房，你买的只是goodwill）和金额，我也是拼命google，找了几个MR的broker

一个broker给我介绍了QLD银行的产品，利率不错，但是NSW合同只有10年，整个贷款QLD银行只给我10年～～～这是要死人啊
9年还清生意和房子的loan，以为我是超人啊

第二个broker是中介介绍的，给了2各银行
这两家银行都把贷款分成2部分：
1，生意部分，要求在合同期限内还款（NSW也就是10年，QLD的幸福很多了，25年和房屋贷款期限差不多，压力小很多）
2，房产抵押补分，这部分可以30年还清

NAB的，当时是利率最低（房产抵押部分和住房贷款利率一样），，当时准备走NAB了，结果ASIC一条新政策，商业贷款不能做成住宅loan，利率一下子上去很多，也就没吸引力了
（NAB要求你买和贷款金额一样的人身保险，这也是一笔不小的开销）

ANZ的利率原来比NAB高，但NAB利率变动后，ANZ的吸引力就不错，就准备走ANZ了

最后偶无意在网站上看到有个MR的broker，送MR行业的信息光盘，免费订购了一张，人家就follow up过来了，当时决定了ANZ也无意再找他，broker一听着急了，立马使出砸钱违禁词，说让他办给我4k的cash back～～～然后～～～然后偶就不争气的被这4k块砸倒了
（Loan offer和第二个broker的一模一样，当时偶还想利用两家broker互相压价，结果看来银行提供的offer不能negotiate：（）

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以上是我个人的经历，至于大家想直接找银行还是broker，仁者见仁，智者见智了，不过中国有句老话说的好，叫做“货比三家”

另外顺便说一下中介，从中介的角度来说，他该是希望买卖能够顺利，所以他的立场是尽可能促成买卖，在贷款这方面，他和你的利益一样，希望你贷款下来，否则他赚不到，所以也可以咨询一下中介
至于你的过户律师，我个人是倾向选择自己的，而不是agent介绍的，因为这个律师需要fight for your interest

Poweregg

顺便说一句，那两个生意买卖的网站，除了生意信息，里面的文库也很有意思
真想进入这一行的，可以把里面的文章都看一遍

http://www.managementrightsnsw.com.au/library/

http://www.theonsitemanager.com.au/content/cms/MRbroker_/956/