杀敌八百，自损一千-也谈以负扣税为目的进行房产投资

zhengtao

philguo 发表于 2014-11-29 20:22
我估计是我附件中的

开个玩笑，不过楼主的观点的确很有道理，如果10万的年薪买投资房100%贷款的话，除非 ...

没那么快，还有一大波楼花将在4-5年内settle，等这波过去再来讨论也不迟。

Clovelly12

LZ 很形象地描述了一件事，NG的过程就是 ”杀敌八百，自损一千“，最终的结果是因人而异。

pan123au

philguo 发表于 2014-11-29 20:22
我估计是我附件中的

开个玩笑，不过楼主的观点的确很有道理，如果10万的年薪买投资房100%贷款的话，除非 ...

2020 , it could reach to  at least 1.5  time.

kc_zhang

大江东去 发表于 2014-11-6 05:17
负扣税就是赚钱的一种方式。

能让租金大于利息支出的，是他的操作有问题，属于理财白痴或钱多不在乎。没 ...

想请教一下，我投资了一套40年房龄的unit，每年depreciation没多少啊，租金450，房贷利息360，怎么做到租金大于利息支出，我承认我是理财白痴。

大江东去

kc_zhang 发表于 2014-11-29 22:53
想请教一下，我投资了一套40年房龄的unit，每年depreciation没多少啊，租金450，房贷利息360，怎么做到租 ...

一top up出来钱，再买投资房。利息大于租金。正现金流的负扣税。

二卖了，再去买个十到十五年新正现金流负扣税的投资房。

DBOY123

大江东去 发表于 2014-11-29 23:06
一top up出来钱，再买投资房。利息大于租金。正现金流的负扣税。

二卖了，再去买个十到十五年新正现金流 ...

Top up 的钱只能抵扣新买的投资房，以前那个因为正现金流得交税

大江东去

DBOY123 发表于 2014-11-29 23:08
Top up 的钱只能抵扣新买的投资房，以前那个因为正现金流得交税

top up 出来的钱是买投资房，所以是可以抵税的。

DBOY123

大江东去 发表于 2014-11-29 23:11
top up 出来的钱是买投资房，所以是可以抵税的。

我说top up 出来的不能抵扣原来的投资房， 以前那个还是正现金流，的交税。 新的可以100%贷款，两码事

大江东去

DBOY123 发表于 2014-11-29 23:14
我说top up 出来的不能抵扣原来的投资房， 以前那个还是正现金流，的交税。 新的可以100%贷款，两码事 ...

你说错了

kc_zhang

大江东去 发表于 2014-11-29 20:06
一top up出来钱，再买投资房。利息大于租金。正现金流的负扣税。

二卖了，再去买个十到十五年新正现金流 ...

按理说我这个投资房每年投资回报率挺高的，属于优质资产，卖了多可惜啊。
我每年收入才税前5万多，抵扣不了多少税。能按照你上面说的一和二方案操作吗？

DBOY123

大江东去 发表于 2014-11-29 23:15
你说错了

我要是是错了，我请一顿龙虾，大家见证一下，特别是学做会计的

大江东去

kc_zhang 发表于 2014-11-29 23:17
按理说我这个投资房每年投资回报率挺高的，属于优质资产，卖了多可惜啊。
我每年收入才税前5万多，抵扣不 ...

5万收入，也要交8000刀的税，一年一个房子负扣税回来3000刀不好吗？

大江东去

DBOY123 发表于 2014-11-29 23:22
我要是是错了，我请一顿龙虾，大家见证一下，特别是学做会计的

本来你就错了。

DIY2013

NG适合特定的人群，肯定是少数，尤其是在正现金流不多的房产上（少数偏远地区就算有，CG涨幅有限也不适合）。楼主理解的大概不算错。其实投资房是件很费神的事，找好的房客，好的中介，好的会计，7788加起来就得不少钱，还得担心房客，中介，受气难免。死活才贪了点钱，自己先累个半死。

MWJ

DBOY123 发表于 2014-11-29 23:08
Top up 的钱只能抵扣新买的投资房，以前那个因为正现金流得交税

原来那套，正现金
增加贷款新买一套，负现金
两套收益相加后，总的投资房收益还是负的，所以不用为了某一套正收益的房子单独交税。
（自住房的贷款利息不能抵税，投资房的利息都可以抵税，不分哪一套，虽然做账是一套套做清楚的）

easter

照你这么算，在中国买投资房就是 自损1000， 没有杀敌

DBOY123

MWJ 发表于 2014-11-29 23:28
原来那套，正现金
增加贷款新买一套，负现金
两套收益相加后，总的投资房收益还是负的，所以不用为了某一 ...

我们说的不是一样的吗？ 算账要单套算，总体是怎么样，还要很多其他因数。 相加是正是负，要看累计。 在负也就到100%贷款的程度了

liu263

easter 发表于 2014-11-29 23:34
照你这么算，在中国买投资房就是 自损1000， 没有杀敌

你理解错了，在中国根本就没有战争（退税），哪里来的杀敌（退税金额）和自损（亏损金额）？

MWJ

DBOY123 发表于 2014-11-29 23:38
我们说的不是一样的吗？ 算账要单套算，总体是怎么样，还要很多其他因数。 相加是正是负，要看累计。 在 ...

理论上是的，总体相加，什么结果都有。

就这个帖里的例子来说，因为现有的正现金流已经很小（450-360-费用），而提问人的本意，是要发挥NG的作用，所以重新贷款买投资房，可以选折旧比较多的房子，再加上全额贷款（或高额），负收益较多，能充分冲销现有的正收益。

hotornot

liu263 发表于 2014-11-7 16:16
我针对的是很多人以负扣税为投资地产的主要原因之一这种现象，并且认为这完全是错误的。 ...

呵呵，我很赞同

为了表示对你的支持，就详细计算下

究竟是不是“杀敌八百，自损一千”，我们让数字来说话吧

为了能说明问题，让我们把模型简化，假设：
＊ 张三有100w现金
＊ 张三买一个100w的房子
＊ 张三只贷款一年，并于一年后卖掉房子 （这样最容易计算）
＊ 张三有2种选择：
a)，全现金买房，0贷款
b)，贷款80万，为了拿NG啊 (只还利息，interest only。)

好吧，让我们把模型最大程度简化，看看拿NG到底划算不划算。



从上面的表格中，可以看到，其实，一年后的房价、房租收益，对两种方案，都是一样的，可以抵消。

唯一区别在于，

“贷款80万、拿NG”的方案：
1），有“80w * 贷款利息” 的支出
2），有“80w * 存款利率” 的收入
3），有NG收入

那问题就简化成：

80w * (贷款利率 － 存款利率) < = > NG？


按照目前的利率，贷款5.0%,存款2.5%，是比全款买房亏1.7w



＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
结论一：

楼主所说的“杀敌八百，自损一千” 并非没有道理。

为了拿NG而拿NG肯定是不划算的。






好了，在前面把问题最大简化的基础上，我们再来看看更复杂的情况。

在方案B中，张三因为还有80w现金，他可以不存银行，而是以同样的方式，买入另外4套房子。

。。。。。日后分析。。。。

abc152350

有些人把房子分租出去，就算是正现金流了，也要千方百计的把它报成负数，还绝对让你查不出来。

liu263

abc152350 发表于 2014-11-30 00:32
有些人把房子分租出去，就算是正现金流了，也要千方百计的把它报成负数，还绝对让你查不出来。 ...

这叫偷税漏税，与ng本身无关。

李十三

hotornot 发表于 2014-11-29 23:14
呵呵，我很赞同

为了表示对你的支持，就详细计算下

如果另外再買四套，自然是用槓桿作用，放大收益或損失。

出国吃考拉

反正那些税也退不回来, 不如买个投资房拿负扣税养房, 房产还有增值, 怎么也比存银行强啊, 利息还得交税呢

pan123au

liu263 发表于 2014-11-29 23:33
这叫偷税漏税，与ng本身无关。

合理合法避税 ，都不懂。我无语。

michelleW

进来学习

liangpi1234

liu263

pan123au 发表于 2014-11-30 05:53
合理合法避税 ，都不懂。我无语。

仔细看：

“就算是正现金流了，也要千方百计的把它报成负数”

财务上账面一算，正就是正，负就是负，什么叫把正的报成负？

跟大家现在习惯看见，而刚出来时很不能理解的流行词汇“负增长”异曲同工。千方百计避免说“下跌”

说负现金流就得了呗，非说是“正现金流的负扣税”，这叫玩弄文字游戏。

Clovelly12

hotornot 发表于 2014-11-29 23:14
呵呵，我很赞同

为了表示对你的支持，就详细计算下

你应该还有一个条件：年收入五万？这样一共八万。

hotornot

Clovelly12 发表于 2014-11-30 07:57
你应该还有一个条件：年收入五万？这样一共八万。

年收入5万，指什么？

这里假设张三有足够的负扣税可以退。假设他年收入1000万