说利息和房价

zxart

首先要谢谢tui0001的帖子，你的信息来自专业房产公司，信息全面，虽然视点不高，但还是同意你关于房子均价的涨跌结论，
通常，房子最基本的均价涨幅应该是等于或高于通货膨胀率，乐观的涨幅是高于银行利率，甚至更高。但，接下去1-2年均价涨幅不会太高！甚至处于微幅下调。
为保持澳洲良好的发展势头，现阶段正处于金融收缩，对房价的涨幅的泡沫将暂时的进行压榨，提高存贷款利率期望仍然存在（希望它是菜刀而不是屠刀），所以，根据每套房子的地段、性质、债务等不同，房地产市场表现不乐观。

[ 本帖最后由 zxart 于 2008-5-16 12:03 编辑 ]

ilovefamily

”2年之内，墨尔本的房价不会升“-------这不是房地产公司老板说的，是一个建筑公司老板说的。
该信那个呢？都跟房子沾点边。很难的抉择啊。

语阁

原帖由 ilovefamily 于 2008-5-16 12:23 发表
”2年之内，墨尔本的房价不会升“-------这不是房地产公司老板说的，是一个建筑公司老板说的。
该信那个呢？都跟房子沾点边。很难的抉择啊。

赞同，我也相信，最近2年，升值空间不大

newpoint

买房子看区，好区房子自然好的时候大涨，不好的时候不大跌。此外在好区中还要买合适的房子，比如靠近车站，交通方便，靠近商场，公园，公众设施，宽敞的马路，行道树，好的学校等等。举个例子，上周刚在Mckinnon 校区内买了一个房子，地比较大，准备做subdivision。下雨天，还是有三个bidder。 基本上Mckinnon校区内房子，没有passed in的，都是比price range更高的价格拍卖出去了。现在澳洲教育压力很大，一个小孩子读12年书（1-12），大约要15万澳元以上（私校），好的私校费用更贵，要double这个费用，一个家庭最少2个孩子，所以买一个在好公校区内的房子，就算比校区外多付100k都有人抢。 这些房子，在市场好的时候，大涨，市场不好的时候，还有人抢着买。

吃喝拉撒睡

估计tui0001TX有很多精彩的发言，可惜无福看到。:)

villa

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2008-5-23 23:02 发表
估计tui0001TX有很多精彩的发言，可惜无福看到。:)

好久没看到吃喝TX了，很高兴再次看到吃喝TX的投资心得！

kingpmp

是呀。为啥看不到tui0001TX的发言呢？

cai9801

房价的基础在于供求关系吧。这个经济规律的根本，也决定房价的涨落。（指经济体系比较成熟，不适合中国的强权经济)

1、美国房价下降，最基本的依据也是供求失去平衡。美国现在空房率很高，未出售的房子可以卖几年时间都卖不完，供永大于求。卖家多，买家少。价格自然下降。当然，买家和经济挂钩。经济好，大家都有钱，有能力买，买家自然多了。经济环境差时候，没有，买家少，也影响房价。

2、澳洲的房价和悉尼的房价不同。比如美国一般房价和曼哈顿不一样。如果以澳洲房价和收入比为依据的话。以后其他城市价格会下降很厉害，但是悉尼不一定。比如现在曼哈顿的房价，下降的不会厉害。就如现在悉尼好区一样，其他区房价下跌，好区不下跌，却能稍微上涨。

3、悉尼现在的情况是，空房率很低。意思卖家不多。所以房价不会下降很厉害，因为大家还是要房子住。一旦空房率上来了，一定下降很厉害。但是空房率并不能代表一切。还是供求关系。空房率是低。卖家不是很多。但是因为现在利息等原因，买家比卖家更少，还是供大于求。所以在很多区房价下降。

4、好区和坏区的根本区别。是消费群体的不同。看悉尼现在的情况。为什么好区的价格下不来呢？因为好区的消费群体是有钱人，澳洲现在经济比较强势，创造不少有钱人，也就是好区的消费者。所以，有钱人多了，好区的买家也多，也就是求还是大于供。要说什么叫有钱人，就是有钱买的起房子的。澳洲经济强势，应该说所有人都有钱，坏区的消费者呢？资本主义国家都是一样，有钱人抵抗经济危机和通胀都远远强于穷人。澳洲也一样，利息增加，多还的贷款比工资增长（经济强势穷人带来的利益）大很多。而且通货膨胀，日常消费增加，穷人的钱更不禁话，也就是说坏区的消费者减少了。使供大于求，房价下来。

影响房价的因素很多，各个因素又相互作用。就目前来看，我觉得悉尼的房价，在近几年（利率再上升）很大可能会降，当然即使会升，幅度也不会很大。现在买房子的基本是需要房子住的，不是做投资。利率高了，钱放银行也比买房子升值快，等看到房子有升值空间时候，再投资也不迟，也就是现在很多人在观望。

看看房子会降的因素（希望大家补充），天马行空，随便谈谈。
1、利率居高不下，而且还会再升（听说是过两天就会再调高），这使很多人觉得，房价会跌，即使升也不会升太多，还不如放银行。
2、通货膨胀很厉害，也就是人们日常开支加大，现在澳洲人好像最担心的已经不是利率带来的贷款问题，而是石油和食品等涨价太多，开支多，还贷款能力也就减少。
3、澳洲房价相对发达国家，房价过贵，也让人觉得泡沫很多（我觉得，这个好像不是很主要）。
4、澳洲现在是经济强势，主要因为矿等。现在美国等经济不行，使很多人看好澳洲，加大澳洲投资等。如果澳洲经济没这么强势，应该也会影响（就是不知道，什么时候）。


房价会升的因素
1、空房率很低。也就是潜在买家很多。利率一旦下降，人民供的起房子，房价应该会很看好。好多人都憋了几年在观望，一旦市场成熟，应该会有很大的升值空间。当然，现在听说政府要建低价房，如果政府的力度真的够大，会使房价下降。因为政府的事低价房（会把一般房子价格也拉下来），而且现在建的都是公寓式。如果是高层建筑，一下就能消耗很多买家，使空房率上升很快。例如PARRAMATTA，人口多，房价也便宜。原因是公寓太多，价格降的快，又很难上去，再多几个高层建筑房价就又下来了。想象一下，如果这里的房子和中国一样,人口密集地，到处高楼大厦，房价会如果.（这是大方向吧）。看看现在的房子，占地多，人口密度小，才导致房子不够住。所以，以后的房子应该比较值钱（要N+N年以后）

2、大家觉得悉尼在澳洲的地位如何。现在有些城市的房价直逼悉尼。作为经济中心，如果其他城市的房价一旦超过悉尼。我觉得悉尼的房价就会上升，毕竟龙头地位摆在那里。因为，现在大家看到悉尼房价高，其他城市房价低，把钱投资到其他城市。一旦悉尼的房价相对不算高，名牌效应，应该很多资金会投资到“龙头”地位的悉尼，会把悉尼的房价拉高。

3、澳洲经济强势，就是大家钱相对来说，来的快点，可以消费的起。


先写这些，希望大家补充。

fuyao

不要在乎1-2年内的得失，从长期看房价都是不断上涨的

xu514

原帖由 fuyao 于 2008-5-31 14:54 发表
不要在乎1-2年内的得失，从长期看房价都是不断上涨的

房价上涨的大前提是人口增加，在这个基础上房价总体是向上的。

一般讨论主要不是关注长期涨跌，因为目前和平状况下，人口总体增加没有太大的争议。

大家关心的是短期涨跌，或是中期增涨幅度。

charlie-qi

哪里找得到SYD或MEL的月均价和月成交量? 试着找过一下,好象均价(还是中间价?)有一些资料,但成交量找不到.

看成交量的变化更可靠一些

岁月留下的痕迹

原帖由 charlie-qi 于 2008-6-1 13:27 发表
哪里找得到SYD或MEL的月均价和月成交量? 试着找过一下,好象均价(还是中间价?)有一些资料,但成交量找不到.

看成交量的变化更可靠一些

就是，有图表是最有说服力的！！

牛

工党一年要移民几十万，这些人总要有地方住吧，长期看房子一定会涨的。即使现在租房住，租金上去了，自让有人投资房产，房子还是会涨。反正，只要移民政策不变，房子就会涨上去

[ 本帖最后由 牛 于 2008-6-9 17:20 编辑 ]

澳洲桉树

"想象一下，如果这里的房子和中国一样,人口密集地，到处高楼大厦，房价会如果.（这是大方向吧）"
这个方向成立的话，我们都可以回国算了，人口密集，高楼林立，喜欢这些，还是回上海吧。

motojazz

其实房价上涨和下跌是一个经济运行的过程，在上涨的过程中，可能会有泡沫， 下跌时不可能跌倒原点的，只是把其中的水分挤出来而已。。

ltbyun

唐骏，从微软(中国)有限公司总裁到盛大网络总裁，再以10亿元的身价加盟到福建一民营企业，三次华丽转身，已经使得他成为亿万富翁，人称“打工皇帝”。然而，这位亿万富翁却一直租房住，因为，他认为，住同样质量的房子，买房需要2500万元，可如果租房，每月12万元，一年只需要150万元，这样别的钱就可以用来投资，而且投资的收益肯定比租金更可观。

我认为投资房地产的收益也就是比存银行的高一点而已,大家想一想,外国的富豪有多少人是靠投资房地产发达的(开发房地产的不算),难道外国人都比我们蠢吗?

lifejoy

楼上的大错....

魔头

房地产投资发达的人也不计其数啊

现在说的是自己买房否， 根本和搞房地产是2马事

wangjing_ku

原帖由 ltbyun 于 2008-6-28 22:01 发表
我认为投资房地产的收益也就是比存银行的高一点而已

这句话我基本赞同。
算一下，如果钱存银行定期复利，按银行8％利息，十年是2.15倍，6％利息，十年是1.8倍。现在买房，10年后如果你认为那房子基本能翻翻，从投资的角度才值得买（自主不算），如果再算上10年里你付给银行的贷款利息，不涨个1.5倍，赚不到钱。个人认为不如去买有相对稳定收益的金融产品。
不知道我对投资房的理解是不是错的？

我是老人

原帖由 黑山老妖 于 2008-5-9 12:30 发表
看问题都要从两面看。
就是要有买和卖才能够成为市场。也就是要有人看多有人看少才是一个全面的市场。
看多看少的因素也一直在变化。每个人对这些不断变化的因素的理解和预期都不一样。
任何人都可以提出一大堆支 ...

想起一个老笑话. 罗斯福总统发火道:"给我找个只讲一方面的经济学家来"

taku

原帖由 wangjing_ku 于 2008-6-28 22:49 发表

这句话我基本赞同。
算一下，如果钱存银行定期复利，按银行8％利息，十年是2.15倍，6％利息，十年是1.8倍。现在买房，10年后如果你认为那房子基本能翻翻，从投资的角度才值得买（自主不算），如果再算上10年里你付 ...

如果把负扣税考虑进去那就是different story 了。

北欧海盗

原帖由 wangjing_ku 于 2008-6-28 22:49 发表

这句话我基本赞同。
算一下，如果钱存银行定期复利，按银行8％利息，十年是2.15倍，6％利息，十年是1.8倍。现在买房，10年后如果你认为那房子基本能翻翻，从投资的角度才值得买（自主不算），如果再算上10年里你付 ...

这个高人怎么计算出来的2。15倍； 1。3倍； 给个公式吧

wangjing_ku

原帖由 北欧海盗 于 2008-6-28 23:51 发表



这个高人怎么计算出来的2。15倍； 1。3倍； 给个公式吧

这还需要公式啊，1.08的10次方＝2.15

cgz

原帖由 wangjing_ku 于 2008-6-29 20:43 发表

这还需要公式啊，1.08的10次方＝2.15

利息要上税的，只有1.08/2的10次方＝1.48

newlifeinsydney

原帖由 牛 于 2008-6-9 17:16 发表
工党一年要移民几十万，这些人总要有地方住吧，长期看房子一定会涨的。即使现在租房住，租金上去了，自让有人投资房产，房子还是会涨。反正，只要移民政策不变，房子就会涨上去

我觉得移民是推动房价上升的最重要因素了。

牛

原帖由 newlifeinsydney 于 2008-7-7 15:21 发表



我觉得移民是推动房价上升的最重要因素了。

没错，也就是说需求是非常强的

karrylee

移民都是往墨尔本，悉尼去，很难想象将来这两个城市今后再多上1，2百万人口会是怎样？
至少我觉得现在墨尔本的交通已经够糟糕了。

夢回唐朝

原帖由 karrylee 于 2008-7-7 19:39 发表
移民都是往墨尔本，悉尼去，很难想象将来这两个城市今后再多上1，2百万人口会是怎样？
至少我觉得现在墨尔本的交通已经够糟糕了。

结果是推动城市发展,世界上人口千万级的城市也不少,大家还不都活得好好的

xu514

原帖由 panada 于 2008-5-8 13:27 发表
美国的房价下降是谣传，日本，东南亚从来没有房地产泡沫，房价永远是上涨的。。。
怎么这里唱着跟国内一样的笑话？

两年过 去了， 你还觉的这是笑话吗？

dofu

请问楼主，
美国次贷危机前，你说的这些房涨价的因素那个不存在？

可又为啥，乎一下就掉了呢？