nras不能碰 血的教训

roy99883630

lucyliu8472 发表于 2013-7-3 11:31
nras怎么参与？是正常买房买后，向政府申请参加？和普通民居一样，还是在指定区域才能有nras？ ...

google一下，有很多信息会出来；若真有心投资这个，该做的功课一定得做。

帖子里的很多信息不准备，包括政府政策本身都在变化中，我自己经手销售过NRAS，培训时的信息还都没能“与时俱进”呢。

知己知彼，百战不殆；投资还是要弄明白自己需要什么，适合自己投资计划的是什么，然后在决定这个适不适合自己。

NRAS有它的优点也有明显的缺点，见仁见智吧；我见过第一天上市，NRAS的房子就全部卖完的，也见过一听到楼里有NRAS，像见鬼了一样避开的。

适合自己需要的，才是最好的。

hyq1031

lee2267 发表于 2013-2-18 20:56
1.不知道nras的房子在折旧方面有啥特殊不？ ---没有。。
折旧分2大块： 房子折旧（building）4000左右/年。 ...

请问你确定没有NRAS 的 tendent insurance 吗？

xyz58

nras s是什么呀？

iewallaby

理论上，法律上都可以退出，但是实际操作上怎么退出？
政府给了补助，就是因为没有人愿意去那里投资，政府又没有足够的预算全部或大部分投入，短时间内又需要这些房子，所以给点补贴吸引一部分人。
你退出后就是按照市场了，但是如果市场行为可以吸引人去投资，那政府的补助干什么的？

cppbug

hyq1031 发表于 2013-7-3 13:51
请问你确定没有NRAS 的 tendent insurance 吗？

当你和nras管理公司签了和约以后，他们会提供你一个landlord insurance要你加入，我是直接加入他们提供的了，不知道能不能自己另找，不过我感觉应该问题不大

wupingzj

按时的按时的 发表于 2013-2-18 19:32
关键是楼主说几乎不可能卖出，那不就等于买了个无限期的很难转让的政府债券，先不说回报率，就是这种产品 ...

资产没有流动性，要来何用？

流动性是资产的一个重要指标！

wTam

640 发表于 2013-3-1 13:14
NRAS 比较适合长期持有， 一定要超过10年才看到好处。 一个房子办完贷款还不需要自己扔钱进去供的，不是那 ...

"不确定因素例如管理费，租客，管理公司，样样都是可以要命的呀"

SexSoldier

RIP

nicksofa228

总结就是补贴房子 贷款少 适合资金比较充裕的人
需要长期持有才有现金收益
转手卖出升值不大？！
租金受到限制
管理费贵？！

melgrace

清咖一杯

我也买了The Ponds的NRAS的投资房，虽然之前也做了不少study，但今天拿到中介的管理合同还是很生气，还没有完全读透，已经发现好几个问题。
首先是管理费，当初坛子大家都说管理费高，可这个Mission Australia给出的是管理费7.5%，另外一年7.5%的compliance fee (补助部分的7.5%)，似乎还可以。结果今天收到合同是10%的管理费，外加7.5%的compliance fee，问他们说是7月1日调的价！
第二是，500元以下的维修不需要owner同意，开什么玩笑？如果碰上一个不良租客，一个月来两次维修，我还不得亏本？
第三是，Bond金居然只收4周，正常可是6周呀

给那个agent打了电话，表示以上几条统统不接受，她让我发书面邮件过去。
好烦那，又得跟人打架了。

顺便请问一下买过NRAS的朋友以及Roy大侠两个问题：
1. 关于NRAS的中介，现在Australand给的是两家，一家是这个Mission Australia，另一家收费更高，是11%。如果两家我都不愿意请，可以自己找其他的有NRAS管理资格的中介吗？
2. 如果不可以，我可以现在就退出这个计划吗？还是必须先执行一年半载？

zl1881

清咖一杯 发表于 2013-7-25 19:54
我也买了The Ponds的NRAS的投资房，虽然之前也做了不少study，但今天拿到中介的管理合同还是很生气，还没有 ...

你现在退出NARS是不合算的，因为你买入这个物业的时候，一般就比别人贵10%-20%，NRAS的实质就是这个差价政府分十年还你，还要多收许多管理费，少收租金.
唉，too good to believable

清咖一杯

zl1881 发表于 2013-7-25 20:25
你现在退出NARS是不合算的，因为你买入这个物业的时候，一般就比别人贵10%-20%，NRAS的实质就是这个差价 ...

这个肯定是不对的，市场会有一些NRAS的房产借着NRAS的名义，但品质很差。The Ponds这个应该不会有这样的问题，我买的时候这个物业和其他相似的物业价格几乎一样，3房都在55万左右，小一点的50万出头，与是否NRAS没有任何关系。

清咖一杯

zl1881 发表于 2013-7-25 20:25
你现在退出NARS是不合算的，因为你买入这个物业的时候，一般就比别人贵10%-20%，NRAS的实质就是这个差价 ...

其实这个项目谈不上“too good to believe"，买之前大方向还是了解了的，政府一年给的钱（现在是1万多点，基本上和NRAS额外产生的费用（管理费等）基本上扯平，差别就是一个税前税后。
现在比较郁闷的是这个管理中介估计是独家经营，条款很不合理。

jeffxia

1.negative gearing在投资界一直争议不断，政府以退税的方式鼓励百姓做赔本买卖，貌似赔得越多越光荣、越合适，岂有此理。
2.许多人热衷于房地产投资，唯一的原因是：可以跟银行借到很多钱，所谓的高杠杆、高负债，投资其他产品就很难跟银行借到大笔钱（开生意借几万都很难，借几十万根本不可能；炒股票借不到钱，只能做杠杆）。问题是当今的世界潮流正是：去债务、去杠杆。炒房者岂不正是逆世界潮流而动？
3.房子最根本、最靠谱的功用还是自己居住，而享受生活当然需要量力而行（房子住得好一些，生活质量就高一些，但所需要的经济负担就高一些）。炒房者是把房子当成一种金融产品来炒作，下注常常超过自身偿还能力，他们实际上赌得很大，但因为房子具有居住的功能，他们不觉得自己是在赌，因而也就越加危险

RoRoDoDo

cppbug 发表于 2013-2-18 21:43
不说投资nras值不值得，只说说几点有出入的地方：

1. nras 的7000多tax offset是refundable tax offset ...

请问如果我今年交税1000，但是NRAS的refundable tax offset是7000，那么我的优惠是不用交这1000的税呢，还是说ATO要给我返回6000呢（即便我没有交那么多税）？

cppbug

RoRoDoDo 发表于 2013-9-4 18:06
请问如果我今年交税1000，但是NRAS的refundable tax offset是7000，那么我的优惠是不用交这1000的税呢， ...

返给你6000块钱。

RoRoDoDo

cppbug 发表于 2013-9-4 18:13
返给你6000块钱。

多谢哦，请问是要找会计做，要回这6000吗

cppbug

和正常退税一样，你可以自己在etax做，也可以找tax agent做。nras 补助总共10350刀，分为两部分，通常在7月底，联邦政府会给你一个nras tax return certificate，上面写着你上个nras财年可以从这个nras property拿回多少税，如果一整年的话，差不多是7763，如果不到一整年，按比例计算你能拿到多少。你直接在etax上添进去就行了。在9月底，州政府会再给你一部分cash，一整年的话是2587.

需要注意的是nras财年是从每年01/05到下一年30/04，跟正常财年不一样。

cppbug

RoRoDoDo 发表于 2013-9-4 18:16
多谢哦，请问是要找会计做，要回这6000吗

和正常退税一样，你可以自己在etax做，也可以找tax agent做。nras 补助在2013/2014总共是10350刀，分为两部分，通常在7月底，联邦政府会给你一个nras tax return certificate，上面写着你上个nras财年可以从这个nras property拿回多少税，如果一整年的话，差不多是7763，如果不到一整年，按比例计算你能拿到多少。你直接在etax上添进去就行了。在9月底，州政府会再给你一部分cash，一整年的话是2587.

需要注意的是nras财年是从每年01/05到下一年30/04，跟正常财年不一样。

RoRoDoDo

cppbug 发表于 2013-9-4 18:27
和正常退税一样，你可以自己在etax做，也可以找tax agent做。nras 补助在2013/2014总共是10350刀，分为两 ...

第一次NRAS返税，解释的很详细，这下清楚了该怎么返

bluepeach

只是10年被套牢了而已，之后仍然是你自己的。为什么卖不出去？
要灵活性可以随时出手的投资房，你基本上不可能找到正现金流的房子。
我个人觉得工作稳定的话，nras还是不错的。

vipad596

目前来看，以下很多信息是不准确的，
比如什么套牢10年呀，
不能拒绝政府找的租客呀等等
我个人认为还是非常好的投资产品

shang

我现在只是签了购买合同交了百分之十的定金，明年6月份左右交房，不知道现在可不可以退掉？这房子和我家不在同一城市

cppbug

lycans 发表于 2013-2-18 20:25
9800不用算入投资房的收入中，那negative gear真的不少了？
不知道nras的房子在折旧方面有啥特殊不？
如 ...

折旧和一般投资房没区别。补助不算投资房收入，所以退税比一般投资房更多。另外今年的补助涨到10350了

Da_Musiq

清咖一杯 发表于 2013-7-25 19:54
我也买了The Ponds的NRAS的投资房，虽然之前也做了不少study，但今天拿到中介的管理合同还是很生气，还没有 ...

我在昆州用amc 挺好

Da_Musiq

这个nras的关键就是要买studio 越小越好  capital gain我看能做出nras的地方都不会太好 cash flow要紧

shang

我们买的是在brisbane 的fortitude valley，是studio。本人对brisbane 一点都不了解，也不知道合适不合适，是我最要好的朋友推荐的，她说很合适，偶就定了

Da_Musiq

shang 发表于 2013-9-17 22:23
我们买的是在brisbane 的fortitude valley，是studio。本人对brisbane 一点都不了解，也不知道合适不合适， ...

valley 很方便 但是往北3公里只少有15个新盘 所以好不好见仁见智

mjyang

学习了。