地产小白鼠买楼花经历，买对了：）多多哥勿笑话

hsqhugh

fifi 发表于 2012-10-25 11:03
"买个像样的区和户型的二手房那时候也要50+。首付10万实在不知道要攒到何年何月去。"
"楼花只要10%就可以交 ...

有同感

lobsters

fifi 发表于 2012-10-25 15:34
1.590K的10%是59K, 390K的20%是78K, FHOG是(7K), LZ当时现金有130K, 怎么就成了买HOUSE首付不出来呢？
2.5 ...

10%的return还少吗？毕竟楼花从交订金10%到settle，才18个月，楼主要是用bank guarantee,还可以收利息。相当于空手套白狼咯。LZ当然现在不会出手卖掉，应为hold一年CGT才少50%，现在卖交了cgt+中介费，当然剩不了多少了

lobsters

liuliang1958 发表于 2012-10-25 15:35
谢谢。这些好像不是新规定吧？
“6年内你不能再买第二套房子”是什么意思，我可能误解了。 ...

6 year absence rule就是基于你把第一套当做main resident, 出租6年后才能不交ctg,你要是买了第二套，还自己住，那你第一套就不适用6 year absence rule了

fifi

lobsters 发表于 2012-10-25 15:45
10%的return还少吗？毕竟楼花从交订金10%到settle，才18个月，楼主要是用bank guarantee,还可以收利息。 ...

年利息在6%-7%RANGE, CPI是3.5%, 18个月的周期，这个投资是亏损的。

阿布^^

lobsters 发表于 2012-10-25 15:45
10%的return还少吗？毕竟楼花从交订金10%到settle，才18个月，楼主要是用bank guarantee,还可以收利息。 ...

我也觉得还可以了
毕竟买楼花时当时手上只有那么些钱，如果一直存银行，到现在也买不起什么了
CGT的东西小白不是很懂，不过如果按照贷款20%租客就能完全COVER掉贷款的话，也算POSITIVE GEARING了
需要用钱时就等修产假的那一年卖掉便是。不急需钱的话长期持有也不是不可以。新房扣税也可以的。

lobsters

fifi 发表于 2012-10-25 16:01
年利息在6%-7%RANGE, CPI是3.5%, 18个月的周期，这个投资是亏损的。

你别忘了lz用的是杠杆，18月周期，59k订金要是有50k收益，那是80-90%，当然还是那句话，lz要一年后卖掉才有意义，否则都交税了

liuliang1958

lobsters 发表于 2012-10-25 14:48
6 year absence rule就是基于你把第一套当做main resident, 出租6年后才能不交ctg,你要是买了第二套，还 ...

哦，知道了现在。误解了原来。

MU

2套房子还能不交CGT?

ivorsyd

lobsters 发表于 2012-10-25 16:06
你别忘了lz用的是杠杆，18月周期，59k订金要是有50k收益，那是80-90%，当然还是那句话，lz要一年后卖掉才 ...

正解

stumbby

liuliang1958 发表于 2012-10-25 15:35
谢谢。这些好像不是新规定吧？
“6年内你不能再买第二套房子”是什么意思，我可能误解了。 ...

一直以来都是只能有一套principle home，跟6年不能买第二套房完全是两回事，诶不知那位兄台怎么理解的。。

fifi

lobsters 发表于 2012-10-25 16:06
你别忘了lz用的是杠杆，18月周期，59k订金要是有50k收益，那是80-90%，当然还是那句话，lz要一年后卖掉才 ...

第一,这个640K是LZ自己认为能卖出去的价格

第二,投资房LZ只贷款了460K,实际支出130K的现金. 130K投入. 7%的年利率, 48K的利息支出.
收入方面, 650一周, 中介费10%, 45K的收入. 640K你得减去15K的中介费用吧. 625K卖房款. 32K的Gross Margin,24.6%的Nominal Return. 最高的年化收益16.4%.(还没有考虑LAND TAX, COUNCIL RATES和STRATA等支出.

liuliang1958

fifi 发表于 2012-10-25 20:34
第一,这个640K是LZ自己认为能卖出去的价格

第二,投资房LZ只贷款了460K,实际支出130K的现金. 130K投入. 7 ...

我怎么看不懂这里的计算？650/周 -> 45K收入？130K投入，7%利息 -> 48K利息？我没有明白啊，救救我！

阿布^^

liuliang1958 发表于 2012-10-25 21:43
我怎么看不懂这里的计算？650/周 -> 45K收入？130K投入，7%利息 -> 48K利息？我没有明白啊，救救我！ ...

不需要看了，活在自己世界里的人。。
别人说什么都不会相信的。。。
48K的利息他都做得出来。。呵呵

liuliang1958

阿布^^ 发表于 2012-10-26 08:26
不需要看了，活在自己世界里的人。。
别人说什么都不会相信的。。。
48K的利息他都做得出来。。呵呵 ...

可能是我的错。我想所有计算单位是以一年为基准的，它可能用的是18个月。

阿布^^

liuliang1958 发表于 2012-10-26 09:30
可能是我的错。我想所有计算单位是以一年为基准的，它可能用的是18个月。 ...

他是强盗逻辑，自以为是