算来算去，怎么出租投资房始终是亏的呢？

盐商格格

原帖由 atm 于 2011-5-12 19:19 发表

扯远了，现在说的是“投资房到底赚钱还是亏钱”，而你说的是“年轻时应该享受还是赚钱”，根本两个问题嘛。。。。

我觉得楼主的意思就是现在这样每年贴钱进去值得不值得，那我想说的答案就是看楼主自身的条件，如果每年不在乎贴1-2万的而且是准备长期持有的就没问题。时间长只要能挺下来就总不至于陪的。

盐商格格

原帖由 kawara 于 2011-5-12 19:43 发表

要我肯定不干，每年10万存银行，50年后肯定比1000万多很多

只不过举个例子而已，不用计较数字，80岁给我一亿也没有大用了。

kuxxc

600k 的房子才租到 480/周？你买贵了吧～

每年10k 的亏偏高不过也算正常。主要还是看你贷款多少。年10k 买一个房产升值的机会，基本上是稍有赌博性质。买的好薪水可以支撑有余的话，很多人还是认为值得的。

chiny

原帖由 kuxxc 于 2011-5-12 23:12 发表
600k 的房子才租到 480/周？你买贵了吧～

每年10k 的亏偏高不过也算正常。主要还是看你贷款多少。年10k 买一个房产升值的机会，基本上是稍有赌博性质。买的好薪水可以支撑有余的话，很多人还是认为值得的。

偶还见过800K滴HOUSE租400呢, 两房, 又老又烂几十年滴房子

关键是LAND有1000多SQM

kawara

花50万买块地，一分钱都租不到。

House升值取决于土地，租金取决于建筑。location相同的情况下

kawara

个人觉得楼主家收入16,17万，还有小孩，背90万贷款太冒险了

盐商格格

原帖由 cgz 于 2011-5-12 19:39 发表
同意楼上说的，但现在楼主想问的是，每年给你10万，过五十年你是还我500万还是200万的问题。楼主的问题是将来到底有没有收益。。。

我想这个还不至于，关键是搂主在逆市中是不是守的住的问题。如果经济周期以每7年一个轮回，50年至少有7个cycle。如果投资者能守住头1，2个cycle,以后因该没有大问题，因为随着租金的增长，gearing降低，抗击打能力也会越大。除非如果一个投资人不停的refinance,gearing level一直保持很高的情况，长期处于negative cashflow，比较容易造成在某一个大行情下被套清盘。要知道这种时候往往是你几重不利因素同时袭来得时候，比如市场崩盘，外加失业，在没有收入无法供楼的情况下抛出投资房，如果gearing很高，资不抵债，只能继续一个一个的卖掉。

任何事情都要看个人情况而定，如果是工作收入非常稳定，或者现金收入缓冲余地非常大，可以aggressive一点。从长期来看，只要守的住，房子总有机会赢利退场的。

多情圣手

投资房靠出租本来就不可能盈利，投资房主要还是要看升值～～

盐商格格

原帖由 kawara 于 2011-5-12 23:29 发表
个人觉得楼主家收入16,17万，还有小孩，背90万贷款太冒险了

为什么说搂主贷90万？

pretty

什么是gearing ?

paladinyw

原帖由 eric_hl88 于 2011-5-11 12:18 发表
65岁退休时候，你已经没有贷款能力了，因为没有工资收入。到80岁还有15年，还能走动的时候，出去玩玩不好吗，就一辈子，到老了还过领养老金的最低生活标准？

不同的生活概念。我从来没说过65后还要贷款，贷款来做什么？给儿孙买房？
有那个闲钱不如年轻时候就多出去玩玩，干嘛要等到65岁？

paladinyw

原帖由 gifox 于 2011-5-11 18:55 发表

存定期? 6.X还ok.但是收入高的话,这6.X回来的钱要交30-40%的TAX的吧.下来收益就很低了.

所以我说了：一般工作者
就澳洲的平均工资和花销水平而言

werwerhe

不错，，趁自己年轻的时候赶紧享受，到老了，有那个钱也花不出去了。

paladinyw

原帖由 eric_hl88 于 2011-5-11 12:40 发表
你还是不明白，是拿多出的enquity去贷款，什么是enquity，就是房子市值和你的loan欠款的差额，你的loan在第一天就定好了，第一天的利息是最大的，以后只有缩小。另外你要这样做，首先保证你投资的房子要有能力使enquity多而快的产 ...

你没明白北风的意思。你那个是所谓理想状态下的情况，问题是大多数时候都是不理想的。。。

盐商格格

贷款比例。

eric_hl88

说来说去，这个买投资房的争论就是大家各自的投资理念不同的体现。这个和个人家庭环境，收入，人生追求安排都有关。
房产投资就和做生意完全一样，有投入就有风险，收益每个人不尽相同。 这个世界不是每个人会选择去做生意，做的也不是人人都赚钱。争论该不该买投资房其实和争论该不该做生意是一个问题。
但是我认为在入场前，许多人有疑问困惑，恐惧，顾虑完全可以理解。所以房产投资需要计划，目标，符合自己的实力。另外就是要做好风险防范，风险不能预计，但是潜在损失是可控的。就算入场了，还都要不断学习，努力使赚钱的能力增加，这个和做生意没有区别。没有入市的朋友，就只能纸上谈兵了。
负扣税不是投资房产的目的，是辅助手段，减少投资损失而已。
我自己的情况就是自住房反而是我最大的开支负担，但是这个完全在计划内，可控范围，连风险都算上了，完全不影响生活质量。
足迹里面的朋友，有许多投资房都已经收支平衡了，enquity都大把了，除了被迫买新的投资房的压力，其他完全没有压力啊。这个就是我认为大众百姓买投资房的真道。努力做到对生活没有影响。同时又对将来的投资。
我不是死多头，但是觉得讨论该不该投资房产，就像讨论该不该做生意一样，不会有标准答案的

gifox

原帖由 paladinyw 于 2011-5-13 10:42 发表

所以我说了：一般工作者
就澳洲的平均工资和花销水平而言

一般工作者也有25-26%的税率.
房子可以等到退休再卖.而一般不需要等到退休,因为租金上涨就会变成正流入.

gifox

原帖由 chiny 于 2011-5-11 19:08 发表

如果收入高的话, CGT更加利害, 没可能不报税OFFSET掉CGT吧?? 肯定要做FP, 那里有那么多套自住啊?? 那是木有办法滴办法

INTERST的话避税哒手段还多一点, CASH 工的还拿CENTERLINK和一个人滴那就没办法啦~~~

这一是逃税,二是骗取CENTERLINK,不叫避税.
违法的东西就先不讨论了.不然卖毒品收益可能比投资很多其他东西都要好.

fyang1024

租金480的房子买60万，问题出在买得太贵，先慢慢熬5年再谈赚钱的事吧

zliner

没想到我的一番疑问，引来了这么多高人，长见识了，学习了。。。。。

这个HOUSE当初因为是自住，所以没有更多考虑投资价值。现在买了新房，所以开始犹豫是出租还是出售。
这个HOUSE是首付了20%的，所以贷款应该是480K。但是因为和新买的房的贷款合在一起，就打算把这个HOUSE说成90%以上的贷款，这样可以更多退税。
后来咨询了坛子里的高人，说是不能这样的。

我按照eric_hl88 的算法算下来，这个HOUSE要每年长6%，出租10年后才能比出售更划算。
我不看好这个房每年能长6%，所以还是打算出售。
出售的钱可以重新好好挑选一个有投资价值的投资房。

[ 本帖最后由 zliner 于 2011-5-13 15:26 编辑 ]

chiny

原帖由 gifox 于 2011-5-13 14:55 发表

这一是逃税,二是骗取CENTERLINK,不叫避税.
违法的东西就先不讨论了.不然卖毒品收益可能比投资很多其他东西都要好.

你都根本没看懂偶在说神马, 合法避税, 咋又扯到违法啦?? 违法滴当然不可能去合法避税啦, 又打CASH工又拿CENTERLINK哒有神马可能存钱到银行?? 一个人有收入报税滴自己名字存钱那当然税高拉?? 一个FAMILY就完全不同啦

北风

我觉得你算的是对的，我的估算也差不多
有的人说持有，是因为他们尝到了持有的甜头，所以经验主义得出的结论，套向每个房子
还有人说持有，是因为确实计算过了得失和risk

自己计算+预测得到的结论才会给自己的决定增加信心

原帖由 zliner 于 13/5/2011 15:24 发表
没想到我的一番疑问，引来了这么多高人，长见识了，学习了。。。。。

这个HOUSE当初因为是自住，所以没有更多考虑投资价值。现在买了新房，所以开始犹豫是出租还是出售。
这个HOUSE是首付了20%的，所以贷款应该是480K。但是因为 ...

eric_hl88

原帖由 zliner 于 2011-5-13 15:24 发表
没想到我的一番疑问，引来了这么多高人，长见识了，学习了。。。。。

这个HOUSE当初因为是自住，所以没有更多考虑投资价值。现在买了新房，所以开始犹豫是出租还是出售。
这个HOUSE是首付了20%的，所以贷款应该是480K。但是因为 ...

这个算法是很简单的一算，如果要做决定，你要仔细考虑。比如考虑卖房成本，虽然没有CGT。但是委托中介卖要有成本的。另外你的房子在什么区，很多情况下，租金和增幅是相反的一对，yields低的地区不一定是涨幅就低的地区。年增幅6%，10年是70%，这个还可以算是比较合理的预期。10年应该至少有一个circle了，就是房产有上涨期，平稳期（最多情况），衰退期，也可能上涨期比较大幅度，比如去年。另外你说的450租金是怎样得出的，是周围同类房子的出租市场价格吗。有没有提升空间。这个区的未来规划怎样。
如果你自己评估确实不属于潜力股地区，那么你自己的决定就很重要，毕竟弄个自己不中意的房产，天天都睡不踏实。买人其他更优质房产是对的，
所以选房永远是老生常谈，location和timing。
我个人比较倾向论坛中的长安派理论，你去看看。然后大家一起可以这里讨论，一起进步。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-5-13 17:00 编辑 ]

Qiuqian

如果一定是亏，还怎么会有那么多人买呀

Qiuqian

如果一定是亏，怎么会有那么多人买

eric_hl88

原帖由 北风 于 2011-5-13 15:52 发表
我觉得你算的是对的，我的估算也差不多
有的人说持有，是因为他们尝到了持有的甜头，所以经验主义得出的结论，套向每个房子还有人说持有，是因为确实计算过了得失和risk

自己计算+预测得到的结论才会给自己的决定增加信心

你难道没有想过有经验的人，从来不是盲目的套向每个房子，这里许多高手，一看房子，就有能力判断出值不值得投资，都是轻易不出手的，出手就要快狠准。不然怎样算经验，经验不一定次次准，但是成功率确实提高许多了，经验也是练出来的，在岸上永远学不会游泳的。这里尝到甜头的朋友，都有适合自己的一套秘技的，不然怎样在这个市场生存。

zzgirl

LS们晚饭时间到！

北风

我不想和你抬杠，那句话也不是针对你的
我和你一样都是投资的门外汉，只是我们的估算结论和对今后几年的市场的看法不同而已

我的估算结论在12楼

原帖由 eric_hl88 于 13/5/2011 17:09 发表

你难道没有想过有经验的人，从来不是盲目的套向每个房子，这里许多高手，一看房子，就有能力判断出值不值得投资，都是轻易不出手的，出手就要快狠准。不然怎样算经验，经验不一定次次准，但是成功率确实提高许多了，经验也是练出来的，在岸上永远学不会游泳的。这里尝到甜头的朋友，都有适合自己的一套秘技的，不然怎样在这个市场生存。

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原帖由 盐商格格 于 2011-5-12 20:40 发表


我觉得楼主的意思就是现在这样每年贴钱进去值得不值得，那我想说的答案就是看楼主自身的条件，如果每年不在乎贴1-2万的而且是准备长期持有的就没问题。时间长只要能挺下来就总不至于陪的。

长贴就不值得投资，10 年贴 15-20 万？60 万房 10 年后卖 900-1M 也差不多了，不赚钱。

jinihong

学习了