【buyer agent买方中介】是坑，还是真的能起到作用？

谬热

pmp6 发表于 2024-5-10 16:10
为什么有些人要跨州买？跨州投资避免地税？还是准备换一个州居住？

投资的居多

pmp6

ssis2010 发表于 2024-5-10 16:30
智商税。都是打擦边球的。说是买个好区 结果都是边角料   甚至有些人自己对这个区都不怎么了解。只有个别的 ...

争对哪几个区的有用？

pan123au

tina-go 发表于 2024-5-10 17:39
我看到一些很傻的出价、很高的价格，都是买家中介出的。也不是啥特别值得的房子。

在前一周 后一周都有 ...

买家中介和卖家中介关心都是快速成交生意，拿自己commission，根本不关心房子的真正value.。

ssis2010

pmp6 发表于 2024-5-10 17:57
争对哪几个区的有用？

因为我只熟悉我附近区的。所以小红书上只给附近建议的还算靠谱。不过个人喜好这个东西有时候不好说。每个人关注的点也不一样。把钱给中介来做这样的事情感觉有点草率了

pmp6

heroxk 发表于 2024-5-10 17:46
用过，经历很好。

不过前提是找到靠谱的，这行入门门槛不高，所以鱼龙混杂的太多。

能分享以下感受吗？感谢。这么多人只有你给出了积极评价

pmp6

谬热 发表于 2024-5-10 17:48
投资的居多

额，我个人觉得民用房地产不适合投资。收益极差。

pmp6

ssis2010 发表于 2024-5-10 20:03
因为我只熟悉我附近区的。所以小红书上只给附近建议的还算靠谱。不过个人喜好这个东西有时候不好说。每个 ...

找中介，就是指望中介能获取到自己很难获取到的信息。如果中介办不到，那就没有任何意义。

heroxk

pmp6 发表于 2024-5-10 20:45
能分享以下感受吗？感谢。这么多人只有你给出了积极评价

一是避坑。
我自己觉得不错的房产，被买家中介毙掉了好几回，很多评论是一针见血。

二是价格的把控。
很多价格，吃不准，买家中介自己帮忙做详尽的价格调研。而且有一招挺绝，一个房子上市，你问这个房子的代理中介，他肯定不会交底。但是我的买家中介，同时联系了5个其它竞争对手中介，问其它中介对这个房子的意见。从而对房子价格有了更好的把控。

三，拍卖技巧
我自己已经买过不止一次房子了，但是我用买家中介的这次，是她全程帮忙出价，什么时候要强硬来一记猛的，什么时候要欲情故纵，什么时候要打击对手积极性，这个出价的节拍，掌握的很好。

四，和卖家中介的关系。
卖家中介和买家一般是对立的，所以卖家中介一般不太会说真话交底，但是买家中介角色比较特殊，既服务于买家，同时也和卖家中介也是合作，最终撮合这个生意成。所以一个房子，我去inspect了两次，一次买家中介陪着去，一次自己去。自己去的时候，卖家中介嘴很紧。后来还是我的买家中介把里面的内幕套出来的，比如几个竞争的buyer，他们大致的价位和实力。所以卖家中介不会和你说的，有可能会和买家中介说。因为来日方长，买家中介和卖家中介大家今后还要合作，而个人买家，对于卖家中介来说就是一次性买卖，很多是时候就是随便看看，受重视程度肯定不如买家中介。

五，off-market房源
一些相对高端的房产，房主很多是高净值人士，平时是比较低调不声张的，不可能随随便便豪宅开放让阿猫阿狗都跑过来参观。这种房产，一般只会开放给buyer's agent陪同买家去看，或者是VIP买家。有些房子off-market就走掉了。而这些off-market的房产，因为价格不透明，没有buyer's agent的把关，很容易对价格没有把控。

六，比个人买家的优势
因为buyer's agent和sales agent的关系，我遇到过看上的房子，迅速就被其他buyer's agent截胡的事。我一直和sales agent说，我感兴趣，有人出价一定通知我，结果几天就under offer了，都没和我啰嗦。后来一看，是被buyer's agent截胡了。有了buyer's agent带着客户，购买意向明确，sales agent对散户都懒的理。


总之，你要找靠谱的buyer's agent，我个人是觉得buyer's agent帮我省的钱，早就cover她的佣金了。

ssis2010

heroxk 发表于 2024-5-10 23:19
一是避坑。
我自己觉得不错的房产，被买家中介毙掉了好几回，很多评论是一针见血。

三跟五本身就是自相矛盾的。要不就是买的10m 房产要不就是相关行业人士。

Forbne

我记得楼主问买家中介的话题已经不是一次两次了，是打算做买家中介？还是已经做了，翻炒一下热度？

heroxk

ssis2010 发表于 2024-5-11 14:05
三跟五本身就是自相矛盾的。要不就是买的10m 房产要不就是相关行业人士。 ...

其实完全看房东。

3，有的房东是坚持上拍场，拍前不会考虑任何出价。所以会看到很多buy agent会出现在拍场。

5，有的房东是悄悄卖，也不愿意折腾，把房子空出来做staging。而且有的要12个月settle，这种情况就算上了拍场，买家一般也不接受。

两种不同的场景，没有什么矛盾不矛盾的。

Pippa

我找的墨尔本的买房中介，签约到买下房子不到一个月。房子settle已经涨了20%。到现在，一直表现很好，不愁租，涨得也好。过了一年我又找她买房。她说现在的情况我想买的区找不到好货，她也转移了阵地。我没有跟她去远的地方买，自己买了第二套，确实没有第一套好。没办法，买房子这种事情，最重要是时机，中介就是异地帮你看看房，推荐个房源这样。

四导

heroxk 发表于 2024-5-10 23:19
一是避坑。
我自己觉得不错的房产，被买家中介毙掉了好几回，很多评论是一针见血。

今天参加一场拍卖，其中有一组就是买家中介，强烈感觉到了你说的第三点。

ssis2010

四导 发表于 2024-5-11 19:02
今天参加一场拍卖，其中有一组就是买家中介，强烈感觉到了你说的第三点。 ...

第三点其实是最没用的。再怎么掌握节奏 也要有预算卡在那里。还有就是每个买家愿意拿出来多少钱买房子。自住和投资者的心态有很大的区别。如果你的预算在看的房子所在区中位价多20%以上你才有可能买到比较理想的房子。如果囊中羞涩那就要调整预算或者调整购买地区。当买家中介开始大区间砸的时候就是离他的预算不太远的时候。因为他知道如果不吓唬别人一下他就没有希望拿到他的commission. 他的心态跟买家心态是不一样的。毕竟花的不是自己的银子。也称不上什么技巧毕竟花别人的钱没那么心疼而已。

melmonash

普通人用不到

churchman

echoxyz 发表于 2024-5-9 17:16
我经常看大悟的视频，我觉得他说的很多东西都很符合我的理解，你试试找他 ...

在他的视频里好像800万以下的房子都是不能住人的，很好奇他自己住哪个区

pmp6

Pippa 发表于 2024-5-11 17:06
我找的墨尔本的买房中介，签约到买下房子不到一个月。房子settle已经涨了20%。到现在，一直表现很好，不愁 ...

房子settle已经涨了20%

墨尔本的房还能瞬间涨20%？

Pippa

pmp6 发表于 2024-5-11 20:30
房子settle已经涨了20%

墨尔本的房还能瞬间涨20%？

几年前买的了，确实立涨。那时候你可能还没来澳洲？

echoxyz

churchman 发表于 2024-5-11 20:27
在他的视频里好像800万以下的房子都是不能住人的，很好奇他自己住哪个区 ...

不是吧，经常有4 5百万的房子分析啊

四导

ssis2010 发表于 2024-5-11 20:18
第三点其实是最没用的。再怎么掌握节奏 也要有预算卡在那里。还有就是每个买家愿意拿出来多少钱买房子。 ...

我最近看了几场拍卖，今天这个是有买家中介的，那个节奏就是在最后两组竞争的时候体现出来的，我在旁观的时候是能很明显感受出他的节奏对竞争对手造成的压力，和个人买家之间的竞争是完全不同的。这个节奏和我在论坛里一个很有经验的人分享的拍卖心得非常相似。

小妖怪

四导 发表于 2024-5-11 21:28
我最近看了几场拍卖，今天这个是有买家中介的，那个节奏就是在最后两组竞争的时候体现出来的，我在旁观的 ...

求教是哪位大神分享的？

tina-go

四导 发表于 2024-5-11 21:28
我最近看了几场拍卖，今天这个是有买家中介的，那个节奏就是在最后两组竞争的时候体现出来的，我在旁观的 ...

你说的压迫感的节奏，就是：对手犹豫出$5000，他瞬间出一万的意思吧？对手再加$5000，他再瞬间出一万。

这种出价方式，确实有压迫感。

其实说明个啥呢：

这一万一万，不是他的钱：）

只要在他任务指标里（客户给的预算内）买家中介确实比个人买家，可以更“自如” 地压迫性出价。

四导

tina-go 发表于 2024-5-11 21:45
你说的压迫感的节奏，就是：对手犹豫出$5000，他瞬间出一万的意思吧？对手再加$5000，他再瞬间出一万。

...

不是，今天这个他并没有豪爽地大出手，在刚开始大家喊价时，他一直没出价，到最后剩下比较有信心的人在出价时他才加入，我们因为站他旁边，又无心再加价，就在旁边听他和买家的谈话，他和买家确定了最后的价钱后，除了对手家里人在犹豫讨论时他一下子出多几千，其他时候加价永远只比对手多一千，但那个节奏把握得和其他个人买家不一样，我试着把自己代入竞争对手，心理压力能感受到和真正在竞争的对方是差不多的。我最近参加的拍卖都是同一个卖家中介的，很清楚那个拍卖师的节奏和套路，所以我才感受到了买家中介和私人买家的区别，最后这个房子的售价只比corelogic的估价多了五万，但也是在区间范围内。不过说实话，我觉得大部分买家中介不是优质的，就像大部分卖家中介一样。我观察到好的卖家中介也会帮潜在的优质客户，比如，在剩下两组人疯狂竞价时，他会替投资房的买家控制叫价，当他觉得价格喊得过高时，会让该买家喊停，给他介绍其它预算内的房子。

ssis2010

四导 发表于 2024-5-11 22:02
不是，今天这个他并没有豪爽地大出手，在刚开始大家喊价时，他一直没出价，到最后剩下比较有信心的人在出 ...

你其实应该换过来想。如果我已经知道我可以花多少钱来买这个房子 自然可以打乱加价顺序 多加少加只是一个符号。没真正的技巧可言 。毕竟对于他来说并没有任何损失。但是你要知道他每次出价的代价是买家的成本价又高了。

pan123au

churchman 发表于 2024-5-11 20:27
在他的视频里好像800万以下的房子都是不能住人的，很好奇他自己住哪个区 ...

他好像住北区。

ssis2010

四导 发表于 2024-5-11 22:02
不是，今天这个他并没有豪爽地大出手，在刚开始大家喊价时，他一直没出价，到最后剩下比较有信心的人在出 ...

开始不出手只有一个原因就是他对于这个房子的估价 远高于拍卖场上的价格。我其实不太理解买家中介提供的服务哪个是自己做不到的。房子质量检查其实可以找可靠的builder。 买房子其实就是预算。如果你拿着4m的预算去看中位价3m的房子 不需要什么技巧 直接每次多加一万 加了五次之后应该就是你的了。现在的市场都很透明也什么漏可以捡。所谓买家中介服务就是 在一个中位价3m的区买了一个地段没那么好 房子看着不错价钱看上去中位价的房子。但是你忽略的关键的一点就是 一个区的内部location差别很大 尤其悉尼是个坡地。高位比地位就差十万 同一个区的最贵的街可以比最便宜的贵20-30

pan123au

四导 发表于 2024-5-11 22:02
不是，今天这个他并没有豪爽地大出手，在刚开始大家喊价时，他一直没出价，到最后剩下比较有信心的人在出 ...

这个买家中介不怎么行，最后对决不应该这样。对方1千1千加，一般就是没有钱信号，如果这个时候加1万，对方很可能跟一次，这时再加5000到1万，对方基本歇菜，如果对方跟，对方钱还要很多。拍卖最后阶段都是心理战。1千1千加，没有办法瞬间击溃对方，对方也会认为对手没有钱，反而会激起对方的斗志，如果加1万1万加，一般都能瞬间击垮对方得心里防线。

曾经用1千1千加，跟local 妹子叫价超过10几分钟，最后妹子哭了，也几乎浩干自己得budget.

四导

ssis2010 发表于 2024-5-12 19:16
开始不出手只有一个原因就是他对于这个房子的估价 远高于拍卖场上的价格。我其实不太理解买家中介提供的 ...

我不是悉尼的，我也不关注悉尼，全澳洲不是只有悉尼一座城市，全澳洲的人也不是只在悉尼买房，你要展示你对悉尼房产市场有了解，去找其他帖子好了，不用追着我回帖了。

四导

pan123au 发表于 2024-5-12 19:28
这个买家中介不怎么行，最后对决不应该这样。对方1千1千加，一般就是没有钱信号，如果这个时候加1万，对 ...

不是哪里的房子都像论坛里的悉尼人眼中的两百万白菜价，我们小地方很多房子只有几十万，到了一定的额度后，完全没必要一万一万加。上上周看的拍卖，最后竞价的两个买家就是一万一万加的，把一个估值八十万的房子，最后喊到了九十多万，喊到卖家中介都让其中一个停手了。那附近差不多的房子，几乎都是八十万以内成交的。这种疯狂加价造成的后果并没有多积极，因为这个房子在几年内很难转手，这种现象在我们这里最近发生了好几起了，当时高价买下的，现在要出手只能亏钱卖出去，无论从个人买家还是个体对总体的经济影响来说，都是不利的。

pan123au

四导 发表于 2024-5-12 19:42
不是哪里的房子都像论坛里的悉尼人眼中的两百万白菜价，我们小地方很多房子只有几十万，到了一定的额度后 ...

不是悉尼啊。小地方几十万房价，可以250-500，慢慢加磨死对手。