Macquarie Park老公寓开发商收购

catparrot

rainy118 发表于 2024-4-9 17:47
我没有听说过这个法律，只有政府主导的才有compulsory acquisition。

就算有这个法律，英美法体系法律都 ...

当时是说按照market value,其实就是按valuation report来收购，不过还要给25%那些人compensation.

但是想想就像你说的，又不是政府主导的市政项目，我也觉得不大可能

rainy118

Forbne 发表于 2024-4-9 17:22
那岂不是鼓励大家当钉子户，Mascot Tower居民25%坚持不卖的人笑到了最后。

这个楼盘很特殊，居民不可能当钉子户，因为如果不不出售的话会被政府强制要求整修，那么不卖的居民将承担天价修理费，所以他们最后也必须卖的。
这就是为什么开发商有信心能收齐。

君子不立于危墙之下，这栋楼最后的居民不一定有好果子吃。
如果不卖，可以的，每个月special levy看你能交几个月，开发商有的是钱，每个月交100万人家也不在乎，拿捏你小case。

catparrot

rainy118 发表于 2024-4-9 17:48
所以说现在开发商都要求100%，我目前代理的开发商没有只要求75%的。

那个75%的法律事实上已经作废了。 ...

我找到了，是基于nsw strata Schemes Development Act,其他州应该不行

https://www.registrargeneral.nsw ... ata-renewal-process

whitecats

rainy118 发表于 2024-4-9 17:59
这个楼盘很特殊，居民不可能当钉子户，因为如果不不出售的话会被政府强制要求整修，那么不卖的居民将承担 ...

葫芦娃老师是律师吗？

Forbne

rainy118 发表于 2024-4-9 17:59
这个楼盘很特殊，居民不可能当钉子户，因为如果不不出售的话会被政府强制要求整修，那么不卖的居民将承担 ...

我说的钉子户概念是指拖到后来做第二批，第一批75%先卖了每户平均得30万，第二批25%后卖，按你说还能市场价? 那以后谁还做第一批? 肯定做最后一批笑到最后。

rainy118

catparrot 发表于 2024-4-9 18:13
我找到了，是基于nsw strata Schemes Development Act,其他州应该不行

https://www.registrargeneral.ns ...

你这个Case在我们业内已经讨论的很烂了，你注意看他的几点前提。

1. service apt，都是投资客，没有住户，法官并没有判决强制驱离
2. 反对的业主没有一人上庭，法官判决的时候没有任何异议

需要强制驱离的，现在没有一个成功Case，全部是75%的多数业主败诉。

rainy118

Forbne 发表于 2024-4-9 18:50
我说的钉子户概念是指拖到后来做第二批，第一批75%先卖了每户平均得30万，第二批25%后卖，按你说还能市场 ...

我是说可能拿到市场价，也可能连30万都拿不到，开发商直接拖就行了，每个季度10万元special levy，你可以不交，最后卖房款里面抵扣。最后就算开发商赔给你100万，减去拖了几年的special levy，说不定你的收益为负数。

再说一个真实的Case吧，我做过的一栋楼，有一个钉子户打死不搬，开发商给一开始就给了10万option fee，结果他不签，邻居们都签字拿钱了。最后开发商一气之下直接走了，几十万真的对开发商来说就是rounding。他所有的邻居都拿了10万，就他没有。过了7年，开发商又来收购，邻居们都接受了比第一次开价低10万的价格，结果又到了他这里，他要拒绝，开发商直接走人，最后没办法他就只好签了。整栋楼，就他一个少拿了10万。

现在土地很多，开发商一看不是100%直接走人，根本不会和你谈。

rainy118

whitecats 发表于 2024-4-9 18:14
葫芦娃老师是律师吗？

不是，做中介的

Forbne

rainy118 发表于 2024-4-9 19:22
我是说可能拿到市场价，也可能连30万都拿不到，开发商直接拖就行了，每个季度10万元special levy，你可以 ...

mascot tower好像100多户，按100户算，开发商收购75%总共才花了3000万，假设最后有一户不同意，每个月交1万Special Levy好了，一年12万，十年120万，但是开发商每月要付99万Special Levy，一年付1188万，十年1.188亿，开发商也玩不起的，我觉得有钱的业主可以博一下。

nmanz

rainy118 发表于 2024-4-9 17:47
我没有听说过这个法律，只有政府主导的才有compulsory acquisition。

就算有这个法律，英美法体系法律都 ...

给明白人再点个赞， 是的， compulsory acquisition 往往是政府部门做大工程时会触及到。我本人八年前在Chatswood也经历过这样的事情， 在Gordon Avenue上， 因为牵涉到Metro工程， 最后政府收购了，但收购过程和程序本质上与私人开发商收购一栋楼做开发完全不一样，政府给出一个独立评估师的作出的价格，往上溢一些价，这种情况下有相关的强购法律，上法庭赢面不大，最后大家都接受了，价格也算可以，但比私人开发商应该低很多。

rainy118

Forbne 发表于 2024-4-9 19:35
mascot tower好像100多户，按100户算，开发商收购75%总共才花了3000万，假设最后有一户不同意，每个月交1 ...

你没考虑到修缮也可以是开发商关联企业进行，他每个月invoice每户1万，其实自己才花了1000成本来修。最后亏的只有那一个业主。
而且一旦开始动工了，每个月invoice 10万也是可能的，毕竟政府都说了那是危楼，稍微有一点点超支是不是也是合理的？

Forbne

rainy118 发表于 2024-4-9 19:44
你没考虑到修缮也可以是开发商关联企业进行，他每个月invoice每户1万，其实自己才花了1000成本来修。最后 ...

按你这个说法那整个土澳就太黑了。开发商也没有必要这样，无非多花点钱就打发，最后一个业主的诉求只是多要点钱，也不是非要撕破脸，最后还是越拖最后好处越大，75%业主要哭晕在厕所了。

catparrot

rainy118 发表于 2024-4-9 19:11
你这个Case在我们业内已经讨论的很烂了，你注意看他的几点前提。

1. service apt，都是投资客，没有住户 ...

Strata renewal我工作中接触过的近几年的其实还挺多的，但是我倒没从legal角度考虑过，我不是法律的背景。

也可能我遇到的几个全是100%ownerwship了，没遇到过超过75%但是低于100%的，所以我还真没往75%这种scenario这里想。

这个帖子真不错

那估计如果开发商遇到那种有情怀的老人就喜欢住在那里的，估计很难搞了

etangzhang

nmanz 发表于 2024-4-4 23:31
关于开发商开发低层公寓楼这件事，我本人有些经验，我目前在Chatswood有两个low rise 公寓楼正处于这个阶段 ...

方便问下，成功将要settle的那栋公寓有几户，土地面积多大呢？谢谢。

nmanz

etangzhang 发表于 2024-4-9 22:38
方便问下，成功将要settle的那栋公寓有几户，土地面积多大呢？谢谢。

共四个title的 property一起被开发商拿下了， 每个property大小不一样，有的只有一个owner，， 有的少于十个，有的有几十个屋主

etangzhang

nmanz 发表于 2024-4-10 00:17
共四个title的 property一起被开发商拿下了， 每个property大小不一样，有的只有一个owner，， 有的少于 ...

那是个大项目。这么多户都搞定了，确实很好。恭喜，恭喜。其实Chatswood这几年还蛮多老的unit被收购成功的案例。不过具体到每栋楼都是看运气。

smilycat888

现在还有开发商收旧unit吗？不是很多house都要rezone了，就算这次不行，早晚的啊

simonltt

nmanz 发表于 2024-4-5 21:56
估计Chatswood的老旧低层公寓楼的收购价要比其他区贵不少，两房一般在2.5-3m之间，但我们隔壁一个较大面 ...

这个收购价可比疫情前高太多了，以前听说也就1.5-2M。这么看来，Chatswood楼花，不买到2M也难啊。。。

simonltt

rainy118 发表于 2024-4-9 19:11
你这个Case在我们业内已经讨论的很烂了，你注意看他的几点前提。

1. service apt，都是投资客，没有住户 ...

感谢分享。

当年这个规定出来，就颇让人费解。所谓私有财产神圣不可侵犯，我理解只有在原物业有必须拆除重建的充分理由，才可强行对反对的strata owner执行强制令。比如，楼宇结构安全、周边公共设施建设，地下有严重污染等。否则，3/4的业主同意，完全不顾其他1/4业主的意愿，无论如何都说不过去。

nmanz

simonltt 发表于 2024-4-10 20:44
这个收购价可比疫情前高太多了，以前听说也就1.5-2M。这么看来，Chatswood楼花，不买到2M也难啊。。。 ...

新房两房接近两百万估计几年后能轻松达到，拭目以待吧

maxinfang

恐怖

zhulaoban

nmanz 发表于 2024-4-11 00:12
新房两房接近两百万估计几年后能轻松达到，拭目以待吧

我在Chatswood也有一个两房公寓，在COVID之前就签了call for option。 当时就像108楼说的收购价最多也就2m，之后又 extend 了几次，每次就给2万／6月。按你上面说的价格，我是不是就不该同意再次延期了？

Forbne

zhulaoban 发表于 2024-4-15 16:16
我在Chatswood也有一个两房公寓，在COVID之前就签了call for option。 当时就像108楼说的收购价最多也就2 ...

必须的啊，楼上很多人都说了，最后实际上都要100%才行，那拖到最后一个的才是最大赢家。

zhulaoban

Forbne 发表于 2024-4-15 17:07
必须的啊，楼上很多人都说了，最后实际上都要100%才行，那拖到最后一个的才是最大赢家。 ...

我现在想如果我拒绝开发商延期的要求，开发商有什么策略来对付我。 可以想到的有 1. 退出；2.马上settle；3.私下找我。对这三个我都没问题。除此之外，他们还有什么办法？

nmanz

zhulaoban 发表于 2024-4-15 16:16
我在Chatswood也有一个两房公寓，在COVID之前就签了call for option。 当时就像108楼说的收购价最多也就2 ...

我们第一次延期大家没有提出任何要求就签了，第二次延期开发商多给了房价5%大家又同意了，这次算第三次延期，开发商也算出血了，多给了10%，估计不会再延期了今年年底签售房合同

Forbne

nmanz 发表于 2024-4-16 00:26
我们第一次延期大家没有提出任何要求就签了，第二次延期开发商多给了房价5%大家又同意了，这次算第三次延 ...

好奇一点，开发商如果志在必得，为啥不早早和你们签合同，然后来个3-5年的长Settlement？每年每年延期，难道是因为开发商吃不准是不是要开发，预留随时跑路的权力？

Forbne

zhulaoban 发表于 2024-4-15 21:06
我现在想如果我拒绝开发商延期的要求，开发商有什么策略来对付我。 可以想到的有 1. 退出；2.马上settle ...

或许不理你冷冻你，等你主动找上门，也是一个策略。

eguan88

Forbne 发表于 2024-4-16 07:37
好奇一点，开发商如果志在必得，为啥不早早和你们签合同，然后来个3-5年的长Settlement？每年每年延期， ...

现在州政府开发政策宽松，公寓价格总体低迷，开发商还真不一定吃准

zhulaoban

Forbne 发表于 2024-4-16 07:40
或许不理你冷冻你，等你主动找上门，也是一个策略。

现在是另一个中介找上门来，想要撬行。

nmanz

Forbne 发表于 2024-4-16 07:37
好奇一点，开发商如果志在必得，为啥不早早和你们签合同，然后来个3-5年的长Settlement？每年每年延期， ...

没有那么可怕要延长3-5年，三次共延长了18个月，开发商不可能马上就签了售房合同，那样的话开发商冒的风险太大，另外占用资金也太大，DA的申请也不是百分百开发商说了算，一般是call option deed, 到最后一切进展得都差不多了才会签售房合同