上海抛房润出来的人，开始在悉尼开始抢购house。

HolyHH

大杨树 发表于 2023-11-29 13:18
比峰值要损失30%还不是最差的，，我北京的亲戚说他郊区峰值1000万的别墅现在500万都无法出手。 ...

郊区那就没边了，深圳这个例子是内城好区。

我老家五线城市，峰值8000 per sqm，现在3000 per sqm也卖不掉。

szren

钱怎么转出来?

Pippa

购房求助 发表于 2023-11-29 11:52
是的是的你讲得没错那些富人都是要狡兔三窟的，不过要注意的是在澳洲想自己不花钱白嫖银行的汤汁还是非常 ...

谢谢提醒。我们这些穷人国内没有多少钱的，不用担心这些问题。澳洲现在投资房性价比是低。但以前买下的还是可以的

jimg1

前2年卖的确实卖在阶段高点了
不过话说回来都是事后诸葛亮，主要是运气好

购房求助

大杨树 发表于 2023-11-29 13:16
外汇枯竭这个已经不是风险了，而是必然。
最大的风险是汇率、如果人民币兑美元跌到10，可能会发生踩踏事 ...

的确没错，对于还有资产放在国内的海外华人来讲，汇率就是最大的风险，但这也是中国的根基，老共比我们老百姓更担心汇率崩盘踩踏，所以肯定会继续加强外汇管控，应该还能顶一阵子。如果真的没办法换汇了，那留在国内的资产只能在国内花了，或者你在国内批发买一些商品，任何商品只要澳洲卖得掉的都可以，你把这些东西进口到澳洲来卖掉，这样也可以把人民币变相的换成澳币。中间可能会损失一些，但是大头应该还是可以找回来的。

购房求助

Pippa 发表于 2023-11-29 13:27
谢谢提醒。我们这些穷人国内没有多少钱的，不用担心这些问题。澳洲现在投资房性价比是低。但以前买下的还 ...

感谢前辈指导 早期买的，或者贷款比例低的，现在还能有正现金流。像你一样的，有些房东是长期持有的，出租十几年的也有。我现在正在墨尔本找房子，看的一个open inspection，和边上的邻居谈了几句，她租这个房子十几年来，还在继续出租。我回来网上查到那个地址，那房子2005年25万买下后出租到现在，现在房子差不多80万，这个涨幅好像有点弱。最近我看的很多上市的房子，很多都是投资房刚刚把房客赶走然后卖的，或者是有些是带着房客卖的。

就是这两周，上市的房源里面，投资房的比例变大了。原来是1/4~1/5左右，现在是1/3左右甚至更多点。说明的确有些投资房东不愿意陪墨尔本玩下去了，中介也说他们是转战其他城市的投资房了，我猜好比是珀斯或者阿德莱德这些地方，租金回报比要比墨尔本强很多，房价涨幅也厉害。但是再往后看看也不能确定将来还能继续涨得快。所以搞投资房这事情挺费脑筋的，即便自己投资眼光正确，你凭本事赚到的钱，政府各部门都会凭耍流氓来强行分一杯羹。给我的感觉就是我去上山打老虎，打到老虎了有人要来和我一起分肉，要是我被老虎咬坏了，那就是我自己去承担。我个人是非常不喜欢这种感觉，综合衡量后我决定不打算把钱弄到澳洲做任何投资，这只是我此时的想法，讲出来也只是交流心得仅供大家参考。并没有质疑你在澳洲投资的行为。实际上投资到哪里，只要是适合你自己的就是没问题的。

Pippa

购房求助 发表于 2023-11-29 23:47
感谢前辈指导 早期买的，或者贷款比例低的，现在还能有正现金流。像你一样的，有些房东是长期持 ...

如果跟国内比较，澳洲没有任何投资项目可以相比。但国内投资回报惊人的背后原因要理性分析：一个是经济大环境下的造市运动，一个是中国特色的体制宏观调控，这两点在体制成熟的西方国家都不存在，因此无法比较两者。

与投资回报相提并论的是投资风险，这方面国内的风险无疑是巨大的：一个是中国特色政策调整无法预测（至少对老百姓是无法预测的），一个是金融管制钱很难汇出，还有一个我个人认为就是物业的所有权风险（也有很多人不以为然）。

说回澳洲投资房，看了这些年我的理解是大约十年会有一次高峰期，近几年因为中国资本的大量涌入曾经缩短过这个波长，但平均起来大概就是十年吧。所以你举例的房子持有20年左右，能涨两波就是可预测的涨幅，但它实际賺了三波的红利就是运气了。可能你拿它跟国内去比较所以觉得涨得不够多吧。我从澳洲投资房房东的角度来看，觉得其实很不错了：

2005年买的时候如果房东不用出一分钱，20年后收获3.5倍收益，也就说卖掉的话剔除银行贷款后，房东大约能白賺至少20万。如果这个房东当时买了两套一样的房子，二十年期间房子基本自己养自己，20年后房东卖一个就能还清第二个的房贷，就是白賺了一个现值80万的房子。在风险基本为零的前提下能做到这样的回报，我觉得挺好的呀，这就是穷人空手套白狼的机会。如果当年房东买的是50万的房子，那20年后他套到的房子价值更可观。而且澳洲的房子千秋万代都是房东的，不用担心政府会收走你的物业，这点让房东们多了一个子孙梦。

fuleinist

vcsg 发表于 2023-11-25 17:49
2百万的房子，每年至少得涨4%才拉平给银行的保护费。也就是一年8万，貌似经济在不出现大的突发事件的情况下 ...

全款买和拉负扣税的除外啦

购房求助

Pippa 发表于 2023-11-30 07:36
如果跟国内比较，澳洲没有任何投资项目可以相比。但国内投资回报惊人的背后原因要理性分析：一个是经济大 ...

中国最稳固的投资就是一线城市地段好的房子，因为中国是靠房地产制造GDP的，所以政府会干预不让房价跌太多。但是后面随着人口红利没了，北上广的房子涨价也有压力。除非是大城市放宽落户限制，这样全国的资金都会涌到一线城市买房。不过想想这也是不太可能的。

所有权风险一般不用担心，如果老共真的要搞事情剥夺老百姓的房子，就和拿走他们小孩一样，老百姓肯定要造反的。有可能就是像堪培拉这样到期后交一个什么费用再给你续下去，而且如果这个费用太高的话老百姓也是要造反的。澳洲的房子是永久的，但是对于出租房要弄土地税，这实际上也是另一笔开销。所以我认为在澳洲把钱全部集中到自住房里面那是最划算的，如果你想用银行的杠杆，也把贷款额度全部搞到自住房里面。因为自住房的持有成本很低，而且没有各种tradie中介和财政部门的吸血，房产升值的利润也不需要被ATO分走。等你想要用钱的时候就直接做downsize就行了。这样操作实际上和你买投资房是一个概念，一样可以空手套白狼，但是优势就是少了很多麻烦的环节。老师给分析下我这个想法是否值得操作，再次感谢前辈指导。

Wudiying

中粮海景壹号 。

iuij

许愿池

购房求助 发表于 2023-11-30 12:38
中国最稳固的投资就是一线城市地段好的房子，因为中国是靠房地产制造GDP的，所以政府会干预不让房价跌太 ...

确实，选好了自住房也是一种投资，但是如何选中好的自住标的，鸡蛋全部放一个篮子里，也是有风险的。

Pippa

购房求助 发表于 2023-11-30 13:38
中国最稳固的投资就是一线城市地段好的房子，因为中国是靠房地产制造GDP的，所以政府会干预不让房价跌太 ...

在中国生活在中国投资没问题。但澳洲工作生活的就不要回去投资了，政府哪天卡住就连本都收不回来吃饭。

澳洲投资房当然是110%贷款啊，当然也有很多华人为了省利息尽早还掉房贷的，还是看自己的情况和能力吧

Forbne

此一时彼一时，移民要成本的，现在抛了上海房子换钱过来，已经打了不少折扣了，然后在目前高位接盘悉尼房产，一进一出，是赚是赔，只有经历者自己知道了。

Pippa

购房求助 发表于 2023-11-30 13:38
中国最稳固的投资就是一线城市地段好的房子，因为中国是靠房地产制造GDP的，所以政府会干预不让房价跌太 ...

现在澳洲还没有房产税，现在买的房子是不会被征收房产税的。想从房产增值套钱出来花太方便了，做个refinance就可以啦。做line of credit也行。

Pippa

购房求助 发表于 2023-11-30 13:38
中国最稳固的投资就是一线城市地段好的房子，因为中国是靠房地产制造GDP的，所以政府会干预不让房价跌太 ...

只有一个自住房的话没办法空手套白狼啊。而且自己房没有租金收入，你个人的贷款额度很快就到顶了，杠杠作用被限制了

购房求助

许愿池 发表于 2023-11-30 14:09
确实，选好了自住房也是一种投资，但是如何选中好的自住标的，鸡蛋全部放一个篮子里，也是有风险的。 ...

自住房就是长期持有的，澳洲的房子长期来看还是会慢慢涨价的，所以没什么风险啊。只要不要去偏僻的区域就行了。只不过自住房的涨幅可能不如投资房的涨幅高，但是投资房的涨幅是要交税的。弄到后面可能没多少区别。

购房求助

Pippa 发表于 2023-11-30 14:29
在中国生活在中国投资没问题。但澳洲工作生活的就不要回去投资了，政府哪天卡住就连本都收不回来吃饭。

...

万一哪天真的被卡住了，就是说中国的房子不能自由交易了？这个概率应该不是很大吧，这要变成朝鲜吗？我觉得没那么快的。
至于资金转出我是一点都不担心的，凭PR身份可以到外管局申请一次性转出所有资金。要么是自己通过贸易公司弄，地下钱庄，或者加密货币，都可以绕过中国政府的外汇管制。

购房求助

Pippa 发表于 2023-11-30 14:51
只有一个自住房的话没办法空手套白狼啊。而且自己房没有租金收入，你个人的贷款额度很快就到顶了，杠杠作 ...

不过杠杆用的太大，万一碰上加息就要凉的。要么是这些投资者的抗风险能力很强哦，要么就是撑死胆大的饿死胆小的。
我是属于风险厌恶的，所以贷款投资房这些东西我都不喜欢的，别说是澳洲了，在中国我也从来没贷过款。
我秉持的态度就是自己靠自己，不被银行牵着鼻子走，无债一身轻，自己有多少能力赚多少钱，就过什么样的生活，
反正一辈子积攒下再多的财富，最后也带不走的，华人给我的普遍感觉就是对钱财的追求过于执着了。

购房求助

Pippa 发表于 2023-11-30 14:49
现在澳洲还没有房产税，现在买的房子是不会被征收房产税的。想从房产增值套钱出来花太方便了，做个refina ...

是的，澳洲没有房产税这一点是非常友好的。没分了，回血后再来上分

购房求助

Forbne 发表于 2023-11-30 14:47
此一时彼一时，移民要成本的，现在抛了上海房子换钱过来，已经打了不少折扣了，然后在目前高位接盘悉尼房产 ...

是的，现在这个时间点抛上海的房子是不划算的。

Pippa

购房求助 发表于 2023-11-30 17:40
万一哪天真的被卡住了，就是说中国的房子不能自由交易了？这个概率应该不是很大吧，这要变成朝鲜吗？我觉 ...

我说卡住是指：政策上业权的改变、外汇管制的加紧、还可能完全收回外籍人士的物业

投资房最优解应该是一直持有，如果无法保证所有权的话，那这种投资的价值就多了很大不确定性

Pippa

购房求助 发表于 2023-11-30 17:46
不过杠杆用的太大，万一碰上加息就要凉的。要么是这些投资者的抗风险能力很强哦，要么就是撑死胆大的饿死 ...

如果不用真正投入自己的钱，那风险不用大就已经有很高的杠杆啦。你是用现金投资的人，我们属于完全不同的世界

ekong

0k0k 发表于 2023-11-25 15:59
感觉房价要跌了

今年的小行情，只不过是21年行情的余温而已

这两年收入涨了很多，周围收入翻倍的不少，甚至三倍，不简单是余温。

购房求助

Pippa 发表于 2023-11-30 18:02
我说卡住是指：政策上业权的改变、外汇管制的加紧、还可能完全收回外籍人士的物业 ...

我现在是中国和澳洲两边生活一边一半，所以我不打算入籍澳洲，回收外籍人的房子影响不到我头上。业权改变的话这事情就弄大发了。外汇管制没关系，官方通道不给走，还有其他通道。汇率的确是个风险点，这个是没办法的，但是中国毕竟那么大的经济体，饿死的骆驼也比马大。我除了挪了一个自住房的钱到墨尔本，其他的资产基本上都在上海，如果上海都兜不住了，那么中国就完了。实际上没必要那么担心的，中国有14亿韭菜在那里搁着呢。

Pippa

购房求助 发表于 2023-11-30 18:10
我现在是中国和澳洲两边生活一边一半，所以我不打算入籍澳洲，回收外籍人的房子影响不到我头上。业权改变 ...

所以你跟我们不一样嘛。你实质上还是中国为主要居住地，所以你的投资倾向国内，我们在这边落地生根，自然优先考虑本土投资。

购房求助

Pippa 发表于 2023-11-30 18:03
如果不用真正投入自己的钱，那风险不用大就已经有很高的杠杆啦。你是用现金投资的人，我们属于完全不同的 ...

我只是一个社会底层的粗人，也没上过什么学，没有你们这样的专业水平和学识。我是完全不喜欢和银行贷款这类的打交道。
实际上我在上海的房产并不是我用现金投资的，都是拆迁免费拿的，我只是继续持有用来抗通胀而已，和投资是不太沾边的。

实际上我也是个守财奴，虽然我知道将来人走的时候钱也带不走，但是我还是不愿意花钱，我也没有小孩也不打算有小孩，有一个困惑一直会在我脑中浮现，就是到将来老了以后，我这些资产到底怎么办，送给国家我是万万不愿意，你说的捐掉我也不愿意，平时自己都不舍得花钱让我捐掉肯定不可能。

购房求助

Pippa 发表于 2023-11-30 18:12
所以你跟我们不一样嘛。你实质上还是中国为主要居住地，所以你的投资倾向国内，我们在这边落地生根，自然 ...

嗯是的正确，一半一半是个大概，我实际上还是以中国为主要居住地的，因为我感觉不太能融入澳洲的文化和生活。不过每年到澳洲呆个半年，到处逛逛玩玩散散心还是不错的，但是我真正的social relation还是在中国。

yoyoyuyu

北京上海这样几千万人的大城市，房价还会慢慢涨回来的，不可能这么低。

漂泊者_s

rogershan 发表于 2023-11-25 16:54
首先上海得卖的掉，现在高端盘都是惨不忍睹

现在的状况不是普通楼房惨不忍睹，但是高端盘继续蜂拥而上吗