终极房产买卖探讨

future2521

今天总算是彻底搞明白了六年法则，谢谢楼主提供的ATO文章链接。

人在悉尼已中年

Pippa 发表于 2023-3-24 21:33
我是CPA不等于我从事财务税务工作。可能你想象的cpa是指税务师？长期投资也需要税务师的建议，因为投资组 ...

就想请教一下，一个会计还hd的连基本会计常识都不知道，是不是很搞笑？哈哈哈

future2521

“5. 跟据6年法则。一个房出租后，6年内要么卖了，要么住回去，这样就可以避免卖房时交CGT。我是没法接受住回去这个选择的（从来只住新房）。貌似6年内卖掉然后再买一个是一个避税的完美方式。大家怎么看？”

这个其实我有点没搞明白，有些地方说租6年，然后空置一阵子，再租出去六年，如此往复，还是算免CGT的。

有些地方说租租停停，只要累积满6年之后就不算了。(当然那种租一租，自己搬回去住，然后再租的肯定是算免CGT的。)

有点晕圈。

pmp6

清咖一杯 发表于 2023-3-24 21:35
哪用得着那么多浪费精力的规则，除非专职炒房，否则我觉得只需要三条：

1. 自住房尽自己能力买最好的，人 ...

感谢分享。

1.完全同意
2.为什么要分名买呢？每个房都共有不好吗？如果50万的房买到老婆名下，100万的房买到丈夫名下，这样是不是容易吵架。。。
3.新洲的地税额度用完了，还有其他州的也可以用。如果是我，有太多余钱的话，是会投资到自己公司里。买股票就是把钱完全交给别人打理，里面水太深了，大部分情况是信息不对称（你看不清你买的东西，只有卖家清楚的很）。

人在悉尼已中年

fa19 发表于 2023-3-24 21:34
厉害了 这都能看出来。

小明确实另外还有一套房子，买来就自住了。

同一时期，ato只能有一套房子作为自住房，以后卖房这一时期免增值税。可以不一定是真实自住。这个相当于给你自己有一个选择的机会，选一套这一时期增值比较多的，节约点税前。实际的意义不算大。对于从大城市搬去小城市的人，意义比较大。

pmp6

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-24 21:47
你看ato举的例子就知道。并且自住房六年法则是有严格的条件限制的。是不可抗拒的原因，不是让你节约税钱 ...

跟据我看的所有ATO关于CGT的文章。不需要提供那些不可抗拒原因（比如外出打工学习），你可以拥有多套房，并自由选择你想定义哪一套房在那个时间段为自住房。

pmp6

future2521 发表于 2023-3-24 21:48
今天总算是彻底搞明白了六年法则，谢谢楼主提供的ATO文章链接。

大家一起讨论，共同提高。

fa19

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-24 21:40
他第一个房子因为买了之后，一年内没住满半年，所以是投资房。如果以后搬回来自主，按投资时间和总持有时 ...

看了几遍 其他都懂，一个疑问: 6年法则 对于那套小明最开始没住满半年的房子来说，是终身禁用，判死刑了，是这个意思吧？

pmp6

future2521 发表于 2023-3-24 21:53
“5. 跟据6年法则。一个房出租后，6年内要么卖了，要么住回去，这样就可以避免卖房时交CGT。我是没法接受住 ...

Example: dwelling used to produce income for up to 6 years

Lisa:

bought and moved into a house in 2002
stopped living in the house in 2012
sold the house in 2022.
While she lived in the house, she didn't use it to produce income.

During the 10-year period after she moved out, Lisa:

rented the house out for 3 years
left it vacant for 2 years
rented it out again for 3 years
left it vacant again for 2 years.
The total period Lisa used the house to produce income was 6 years, which meets the 6-year limit for treating it as her main residence. It doesn't matter if the 6 years is broken. While the house is vacant, the period is unlimited because the house is not being used to produce income.

Lisa can choose to treat the house as her main residence for the entire 10-year period after she stopped living in it and disregard her capital gain or loss on the sale of the house.

Lisa must include the CGT event in her tax return in the year of the contract sale date, even if she chooses to treat the house as her main residence for the period she stopped living in it. Lisa can claim the 'Main residence exemption' in her tax return.

通过上面这个空置的例子，出租房屋中间有空置期，这个空置期不能重置6年法则，租期要加在一起不超过6年。请看粗体字。

future2521

pmp6 发表于 2023-3-24 22:09
Example: dwelling used to produce income for up to 6 years

Lisa:

哎呀，没分了，下次补上。

看来就只有搬回去自住这一招可以重置了。

pmp6

fa19 发表于 2023-3-24 22:09
看了几遍 其他都懂，一个疑问: 6年法则 对于那套小明最开始没住满半年的房子来说，是终身禁用，判死刑了 ...

不知道他说的开始必需住6个月才能定义自住是不是对的。ATO没有说明。搞不好要一年，搞不好一个月也行。

fa19

pmp6 发表于 2023-3-24 22:13
不知道他说的开始必需住6个月才能定义自住是不是对的。ATO没有说明。搞不好要一年，搞不好一个月也行。 ...

是，这个有待探讨，但是我更关心的是，就算规定是6个月吧，那么第一个6年轮回肯定是不符合6年法则了，那么第二个6年轮回呢? 其中首个半年是自住。因为这涉及到，小明今后是重新规划好好的住个半年，还是破罐破摔，随他按比例去吧

人在悉尼已中年

pmp6 发表于 2023-3-24 22:02
跟据我看的所有ATO关于CGT的文章。不需要提供那些不可抗拒原因（比如外出打工学习），你可以拥有多套房， ...

都说你把两个法则搞混了，你现在说的是主要自住房认定法则。不是自住房六年法则

人在悉尼已中年

fa19 发表于 2023-3-24 22:09
看了几遍 其他都懂，一个疑问: 6年法则 对于那套小明最开始没住满半年的房子来说，是终身禁用，判死刑了 ...

你把第二套房子卖了，再搬回第一套房子住半年。然后换个城市工作，第一套房子出租，就可以又报负扣税，以后卖房这段时期还免增值税

pmp6

fa19 发表于 2023-3-24 22:22
是，这个有待探讨，但是我更关心的是，就算规定是6个月吧，那么第一个6年轮回肯定是不符合6年法则了，那 ...

如果一开始没有先自住，那么这个房永远不能免CGT了。请看下面的ATO说明

Eligibility
The property must have:

>been your main residence first – you can't apply the main residence exemption to a period before a property first becomes your main residence (for example, if you rented out your home before you lived in it, the main residence exemption doesn't apply to the period you rented out your home)

你永远不能用6年法则去免CGT了(6年法则上判了死刑。。)。。。但是如果你真的回去自住，你自住的时间可以减少部分CGT。你出租2年然后回去住一年，那么算法是capital gain*（2/3）*50%

如果你三年全部是出租，那么算法是capital gain*50%

khkb

这个帖子有税法链接，也有几个有研究过的朋友来一起讨论，解释，很好的帖子。大家就事论事就好了。有争论，有不同理解，越辩越清楚，对看帖子的人只会有好处，挺好的。

清咖一杯

pmp6 发表于 2023-3-24 21:56
感谢分享。

1.完全同意

2. 地税呀
我看你研究了那么多，没研究过投资房地税吗？夫妻一人买一套投资房，就各有各的threshold，夫妻联名买投资房就只有一个threshold

pmp6

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-24 22:30
都说你把两个法则搞混了，你现在说的是主要自住房认定法则。不是自住房六年法则 ...

帮忙把两个法则给个出处。感激不尽。

人在悉尼已中年

fa19 发表于 2023-3-24 22:22
是，这个有待探讨，但是我更关心的是，就算规定是6个月吧，那么第一个6年轮回肯定是不符合6年法则了，那 ...

你是不是对自住房免增值税计算有误解?所以才有一些想法?自住房只是在你自主(认定自主)期间才免增值税，之前的出租时间也还是要交增值税的(按出租时间和总持有时间的比例)。并且同一时间，ato只认一套房子作为自住房免增值税(可以不是实际自住，但这一时期，实际自主的房子是要交增值税)

人在悉尼已中年

pmp6 发表于 2023-3-24 22:38
帮忙把两个法则给个出处。感激不尽。

ato.com.au

pmp6

清咖一杯 发表于 2023-3-24 22:38
2. 地税呀
我看你研究了那么多，没研究过投资房地税吗？夫妻一人买一套投资房，就各有各的threshold，夫 ...

感谢分享。你一说，我马上就回去看了一下land tax threshold。关于夫妻合买还是分开买房的算法发出来你看看：

链接：https://www.blgba.com.au/insight ... raps-and-thresholds

Individually, or Jointly as Tenants in Common
You are assessed on the taxable value of land based on your ownership percentage. For example, if you own 50% of an investment property, you will only be assessed on 50% of the value of the property. Separate assessment notices will be sent for any jointly owned land.

所以是按夫妻的ownership percentage来的。夫妻双方都有各自的threshold。哪怕房买在两个人名下。

pmp6

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-24 22:43
ato.com.au

没人这样发链接的

人在悉尼已中年

pmp6 发表于 2023-3-24 22:57
感谢分享。你一说，我马上就回去看了一下land tax threshold。关于夫妻合买还是分开买房的算法发出来你看 ...

你没看懂她的意思，她的意思是969000*2的豁免额度

pmp6

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-24 23:06
你没看懂她的意思，她的意思是969000*2的豁免额度

我看懂了，我说的是，就算房买到两个人名下。夫妻还是有969000*2的豁免额度。这个豁免额度是对个人算的。

他的意思是如果买到两个人名下，夫妻的额度就只有969000了。

人在悉尼已中年

pmp6 发表于 2023-3-24 23:13
我看懂了，我说的是，就算房买到两个人名下。夫妻还是有969000*2的豁免额度。这个豁免额度是对个人算的。 ...

真无语，夫妻等于969000


兄弟你应该多泡泡投资版。就不会有这么多错误想法了

人在悉尼已中年

pmp6 发表于 2023-3-24 23:13
我看懂了，我说的是，就算房买到两个人名下。夫妻还是有969000*2的豁免额度。这个豁免额度是对个人算的。 ...

合一起夫妻=969000

分开夫=969000，妻=969000

人在悉尼已中年

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-24 23:16
合一起夫妻=969000

分开夫=969000，妻=969000

她的意思是夫妻分开就有969000*2

pmp6

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-24 23:14
真无语，夫妻等于969000

这是不可能的。如果夫妻等于969000，那么夫妻分开买房，夫妻的额度还是969000，而不会变成969000*2。如果是你说的那样，这个ownership percentage accessment就毫无意义了。

投资版很多信息都是错误的，人云亦云，还是发一下官方权威的信息来看看吧。整个论坛的小伙伴们都会感激你的。

人在悉尼已中年

pmp6 发表于 2023-3-24 23:24
这是不可能的。如果夫妻等于969000，那么夫妻分开买房，夫妻的额度还是969000，而不会变成969000*2。如果 ...

我说的就是官方说法。969000是按夫妻算的。但是政府的一些东西没联网，没人追究，结果就有一个漏洞，夫=969000然后妻也＝969000。所以楼上那个id才有那种说法，你是因为不懂，所以就没看明白她的意思。

人在悉尼已中年

pmp6 发表于 2023-3-24 23:24
这是不可能的。如果夫妻等于969000，那么夫妻分开买房，夫妻的额度还是969000，而不会变成969000*2。如果 ...

实践是检验真理的唯一标准，你多买几套房子就懂了