买房的时间点，看运气了

无题

ilovefamily 发表于 2022-5-4 20:31
如果跌回2019年房价，我得补一套海边的house。。当时错过一套房，后来狂涨就追不上了。。 ...

海边房子是很多人的梦想呢，不过近的海边太贵，远的海边只能做holiday house

hxsh2000

无题 发表于 2022-5-8 20:45
海边房子是很多人的梦想呢，不过近的海边太贵，远的海边只能做holiday house ...

是啊，最近几年都关家里了，住在海边的人们简直爽翻了。也是近几年海边大涨的来源，能提高不少的生活质量
很多IT同事因为可以WFH，都跑边远的海边享受生活去了

hxsh2000

天涯浪客 发表于 2022-5-6 15:25
我不懂经济瞎说一下。我认为房价下跌升息只占一小部分，而一大部分在于银行对贷款的控制。2019年那次房价 ...

1992年Bill Clinton竞选时候的口号是“It's the economy, stupid”，我自己也是习惯这么看问题的。经济影响人们的生活，进而影响到政治和选举，影响到人心和可以选择的政策

我是这么看待2017底-2019年中的跌的，个人观点交流交流而已。2017年是美联储开始持续加息的开始(2015年底虽然已经开始，却进展非常慢，直到2017年开头才加速)，到2018年底到达利率的相对高位，然后再2019年中开始降息；而缩表也在2019年进行不下去了，虽然没有QE，却也使得资金变得宽松，救经济。这些时间点，看起来非常熟悉吧，其实和房价的走势，还是非常符合的吧。

2017年开始持续加息，于是澳洲这边害怕加息多次损及经济，并且担心2016年底到2017年高价入手房子的人们的还贷问题，于是那些偏向于紧缩的政策，才会有市场，也才会得以实施(如果经济好而可以维持低息而房价继续涨的趋势不变的话，那么这些政策，其实很难得到很多人的支持的。因为大家都会抢着去买房子赚房子升值)。而随着美联储的加息进程的推进，当时的RBA也每次都提出警告，下次如果利率有变动的时候，利率的移动方向是向上的，而银行们的资金成本，固定利率也跟着上涨。我记得其实房价到了2018年中下，加速下跌一直到2018年底。而刚到了2019年开头，却突然很多之前放到市场上的低价卖的房子，不再那么着急卖了。所以2019年1-5月，虽然房价依旧在下跌，去不像2018年底的时候那么多恐慌卖房的，然而市场上也几乎没有了好房子可选，交易也极其清淡，因为美联储停止加息，让大家都觉得可以撑过这段时间。而在2019年六七月及之后，美联储降息，澳洲跟着降了三次至少，于是在半年左右的时间内，墨尔本的房价就收复了之前一年多的跌幅。
而这一次呢，看起来也很熟悉吧，去年九到十月份，美联储由于通胀压力开始需要加息和紧缩资金，于是十月份澳洲的债券利率开始大涨，随之银行的固定利率也大涨。之后呢，现在回头看看，刚刚好当时也是房价的近期高点，如果不是最高点的话。

当然了，这些很可能会成为，先有鸡或者先有蛋。而我的观点是，经济是因，其他是果

hxsh2000

天涯浪客 发表于 2022-5-6 15:25
我不懂经济瞎说一下。我认为房价下跌升息只占一小部分，而一大部分在于银行对贷款的控制。2019年那次房价 ...

“我还记得当时另外一个新闻，很多贷款中介纷纷失业，这明显就是银行在收缩贷款。”

如我在这篇文章开头讲的，中介其实不太在乎到底房价跌或者涨，重要的是市场能成交，因为各种中介的收费是基于成交成功而来的。当然了，房价涨了的话，更容易让大家买房卖房促进交易；而如果大跌，卖的人应该也有，可这种情况在多年来也没怎么发生而已。为什么2019年很多中介退出了呢，是因为当时的交易特别的清淡，成交的件数比好的时期，少了太多了，因为买房卖房的都在观望，一边等着看经济环境，另一半等待大选的结果(当年工党的政策，既要砍CGT的50%优惠，又要砍negative gearing)，所以大家都hold等，这个是中介最不想看到的。贷款紧缩是美联储加息和缩表的结果，世界上面各个国家都只能做出相应的调整来紧缩的过程，虽然澳洲没有加息，可固定和债券利率都是涨了的(所以当时很多人也是怕RBA加息，做了很多的固定利息还款)。还有当时持续的跌了一年以上，使得银行对房子的估值越来越低，那么自然而然的也很难贷到足够的钱。到底是人心影响了趋势，还是预期影响了最终的走势，也许就是互相作用，再继续相互的强化整个进程吧

hxsh2000

Rate hikes to stress property market as bidders’ budgets shrink: https://www.ratecity.com.au/home ... ders-budgets-shrink

升息危及房地产市场，因为买家的预算和贷款能力因为升息而减少

hxsh2000

市况不好了，才有看空的人们发表意见的机会，所以每次跌的时候，都会有很多看空的人们发出很大的声音，或激进且热情四射，或深沉且引经据典。

俺也是其中的一份子，因为相对于涨，跌的时间跨度相对短的多，且程度也少的多哈

hxsh2000

新闻和评论，以及各种专家，在房价涨时，说的都是如何涨和能够更好的利用涨来积累财富，还有报导各种房产投资的成功案例来激励人们加入其中；而一旦房价跌时，会调转方向，讲述房产投资的失败案例以及人们得从其中学到教训，还有给人们讲解各种房价跌时，各种有可能出现的问题，比如负资产和权益(What is negative equity and how you can avoid it: https://au.finance.yahoo.com/new ... d-it-014339197.html)

谙旎

我经济学很烂，经不起LG经常耳边碎碎念。过程我也没听多少，大概他觉得腰斩可能性不大（虽然也不是不可能，他们这种人就爱说一切皆可能），会跌，但是应该也不会跌倒19年的最低位。什么时候买入，需要连续升息以后再做判断。他觉得其实对目前房事市理想健康的状态就是微跌，或持平（即使持平加上通胀影响实际就是微跌）。觉得房子贵的，其实大家都一样。21-22高位进场的，能长期持有无所谓，但如果偿还能力不够，升息以后肯定要糟，真没啥好说的。

说完了回头一看。说了等于没说。这就是经济学。

江胡

hxsh2000 发表于 2022-5-10 13:44
市况不好了，才有看空的人们发表意见的机会，所以每次跌的时候，都会有很多看空的人们发出很大的声音，或激 ...

很多人都觉得hold够长就肯定会涨，大家越是这么想，我越觉得这次会把所有人狠狠扒层皮才能再涨

spacc

刚需，就上，看好了满意的房子就买

haomaomaojj

之前看到一些观点，论这一波下跌什么时候会是房价最低谷？
有人预测是明年中或末
有人预测是多次加息完成，利率保持中性的时候
有人说只要还有观点房价不会跌，就说明还没跌到位，如果绝大部份人都开始认为房价会跌，基本上就是抄底时机了，就好像20年下半年一样

hxsh2000

谙旎 发表于 2022-5-11 13:17
我经济学很烂，经不起LG经常耳边碎碎念。过程我也没听多少，大概他觉得腰斩可能性不大（虽然也不是不可能， ...

这种意见挺好的，经历的多了，看到的起起落落多了，就更能理解其实很多事情是不确定的，即使现在看来很像那么回事似的。可政策的影响，经济的环境，人心的向背，都能起到非常显著的影响方向和走势的作用。

hxsh2000

江胡 发表于 2022-5-11 14:31
很多人都觉得hold够长就肯定会涨，大家越是这么想，我越觉得这次会把所有人狠狠扒层皮才能再涨 ...

不仅仅是很多人觉得，这是近几十年的历史现实和数据支持的，也是每个人切身的经历和感受到的。
你的这种想法，也有很大的市场或者很多人这么做，就是认为这次与众不同，不再按照近期几十年的趋势走向，如果对了，那么赢家全拿并且收益非常大。然而对于大部分人，其实都是遵从近期的趋势或者走势的，而这二十年来的走势，跟着趋势走的人们，都是得利者。而那些没有得到多少收益的，比如现在新入市的朋友们，肯定更加希望反转的到来，因为整个利益可以重新分配。

非常挺认可你的这种想法，万事都能想到比较坏的情况，这样子做出的决定风险会比较小，即使会失去一些好的机会或者收益。

hxsh2000

haomaomaojj 发表于 2022-5-11 14:42
之前看到一些观点，论这一波下跌什么时候会是房价最低谷？
有人预测是明年中或末
有人预测是多次加息完成， ...

走一步看一步吧，这些事情没有定数，随时可能根据现实的环境改变而改变。现在对于未来的数据预期，比如通胀率，经济增长，失业率等等，即使美联储，正确率也不高，要不也不会在近半年的时间内，修改了那么多次的政策指引。那么做出预测的基础就几乎不存在了。能单单靠现有的环境和状况做未来的预测，其实就和扔色子或者硬币相似，纯猜的而已。要么更多的，就如我开篇说的，只是根据自己的状况和期望，做出希望的许愿似的预测。

Yivaa

haomaomaojj 发表于 2022-5-6 14:00
小红书上说自住买家现在这个时机买房：早买早享受，晚买少奋斗三五年

同意

tina-go

这波会跌破2019年吗

我觉得现在很多投资买家，不出手。

都在等继续跌。

如果现在能买到2019年价格 值得现在出手吗

hxsh2000

tina-go 发表于 2022-5-11 20:17
这波会跌破2019年吗

我觉得现在很多投资买家，不出手。

上面的一个回帖：

“走一步看一步吧，这些事情没有定数，随时可能根据现实的环境改变而改变。现在对于未来的数据预期，比如通胀率，经济增长，失业率等等，即使美联储，正确率也不高，要不也不会在近半年的时间内，修改了那么多次的政策指引。那么做出预测的基础就几乎不存在了。能单单靠现有的环境和状况做未来的预测，其实就和扔色子或者硬币相似，纯猜的而已。要么更多的，就如我开篇说的，只是根据自己的状况和期望，做出希望的许愿似的预测。”

hxsh2000

hxsh2000 发表于 2022-5-6 11:25
实际上，我也在身体力行的看跌各种资产，所以套出了点钱等着接下来三年中看看哪个时间点比较好，能付个首付 ...

两个asx200的7350空单关了，只剩一个日本的29500的空单，等待日本被迫加息后，再关。不再做任何操作了

房价近期也不会有什么机会到来，规划中也得至少等待一两年以上，继续等待吧

asschemer007

tina-go 发表于 2022-5-11 20:17
这波会跌破2019年吗

我觉得现在很多投资买家，不出手。

都在等跌，那么跌的可能性就很小了。

whzopecc

可以看一下SMH，AFR里面房地产栏的观点，他们的看法不是会不会跌的问题，是跌15%还是25%的问题。
Housing affordability set to worsen even with 20pc price fall:
https://www.afr.com/property/res ... all-20220511-p5ak8w
House prices are at risk of sharper falls:
https://www.afr.com/property/res ... ons-20220505-p5aisb

当然这些观点都比较愚蠢一些，真理肯定是掌握在我们华人手里的。

hxsh2000

whzopecc 发表于 2022-5-12 21:03
可以看一下SMH，AFR里面房地产栏的观点，他们的看法不是会不会跌的问题，是跌15%还是25%的问题。
Housing a ...

感谢分享，我很喜欢看这种分析的文章的，可以学习切入角度和分析的过程，还可以很好的补充很多的现有的数据和我自己看问题的盲点，非常好。可一般我不大会去认可结论性的预测，正如上面说的，现在这个市场，连美联储都无法准确的预期那些关键数据走势，其他做的分析，绝大多数只能在这些不可靠的数据和预测上做分析和推断，那么准确性也不高。我觉得只有等到这个市场稳定下来，走势和预期都比较可以被预测了，那个时候做出的分析和推断及预测，才比较能被参考和论证

现在真的和猜大小差不多。我还记得18年跌的时候，好多评论员和分析师，都是预测当年得跌20%以上，还有几个预测30%以上的，都是搏出位，在跌的时候，就看谁敢喊，喊的下跌越多越容易吸引眼球，越受关注，层层加注。然后19年中下行情转回来了，又是几乎同一帮人，可劲的往上喊要大涨。而中间的差别呢，就是美联储突然从连连加息到开始降息，还有停止缩表了。这些因素才是决定性的，然而这些也是未知的

hxsh2000

知道这辈子，是没有什么发财运势的，因为实在是太谨慎了。说说我最近交易的几只股票(往回数都好多年了)：

2015年五月，我清仓了，既完美的避开了之后几个月的下跌，可却更完美的错过了之后七年来的大涨哈
ALL.AX (aristocrat Leisure Limited)：当年买的$2.5，一万股，中间跌到过$2，然后在$5卖了，去年最高$49，现在$30出头
SBM.AX (St Barbara Limited)：当年大跌的时候，11.5c买了三十万股，中间跌到8c，然后平均卖出价22.5c，一九年$4.8，现在$1出头

Covid看到各个股票大跌，很多长期关注的不错的股票跌到历史新低，就快进快出的做了买卖，这次更加完美的错过了之后的所有大涨
STO.AX (Santos Limited)：$3.11买的，中间跌到2.76，在$3.55的时候卖了。现在价格是$8.05
JHC.AX (Japara Healthcare Limited)：40.5c买的，中间跌到38.5c，在$45.5c的时候卖了，现在价格应该在$1以上

我是典型的左侧交易者，每次都等待到非常极端的时候入市，即市场非常不好的时候，拿到非常好的入场价格。可也由于太过谨慎，一般能拿到一定的利润，就退出了。其实每次进场，心态和情绪都非常容易受到影响，于是维持极少的交易数量，只做多年都跟着的股票，并且长时间的等待出现机会。如果没有机会，宁可不做任何的买卖，维持好心态继续等待。

特点呢，就是能够有足够的耐心，超长时间的等待好的入场点。可往往会浪费很多这些好的切入时刻，因为几乎所有时刻，都是拿了小钱，就走人了哈

所以这次的买房，也是准备着这么做的，就是慢慢等，慢慢等，看看能不能等出好的机会入场。

hxsh2000

越来越多的国家通胀维持高位，而经济却开始显示疲态，消费信心也大幅回落，比如美国，英国等

hxsh2000

市场跌的时候，疾风骤雨，不给任何人反应的机会，这样子才能套住大部分人；而反弹的时候呢，肯定会弹到大家都开始转变信仰，认为之前的下跌，仅仅是牛市的短暂调整，也才能吸引那些不坚定的人继续入场。于是市场会往复这样，总会有人逃过其中的某次，甚至某几次，然而，身在其中，又怎能置身度外呢？“新手挂于追高，而老手死于抄底”

helesdiamond

固定四年，厉害

ddyouwms

准备好浮动5%！

che999

跟股票一样，买得便宜是一方面，能卖得到高点才是技术和运气

hxsh2000

暂时套出来的资金，刚刚好fully offset，所以即使variable大涨，应该也没什么影响。而固定的部分，可以坚持到至少2025年二月。

固定三年的利率，是2.17%，其实当时已经是涨过一轮了，所以我才说在固定刚刚开始涨了后，赶上了个好时机。今天这个银行的固定三年，已经涨到4.84%了。这个世界的疯狂程度，总是超乎大家想象力的极限。当时就是觉得利率会涨，三年里面总共涨个1-2%就差不多了，没想到啊……

hxsh2000

相比那些去年年中固定的大神们，可以拿到三年，四年以及五年的固定利率在2%一下的，她/他们才是真正拿到最大的蛋糕的。

我虽然之前想固定个长时间的，然而拖着拖着就到了去年十月，当时RBA已经决定不对三年的债券进行持续购买以保持历史性的低收益，以及银行们已经开始调整准备要加固定利率，外加上面说到的三年到五年的债券收益市场已经快速往上走的时候，不得不快速的做决定，所以在申请的过程中，固定利率就已经上调了，五年的也高到3%没有很大的吸引力。所以第一个先申请的是四年的，拿到2.1%，而当办好了四年的后打算申请第二个固定房贷时，四年的在短短三周内，已经涨到了2.89%，就只能退而求其次，找了另一个银行固定了一个三年的，还付了$1,000做了rate lock，才在最后定了下来。

gwi

ilovefamily 发表于 2022-5-1 22:01
希望腰斩，忽然想买个仓库。。。

我和你的想法一样...