用自住房的增值作为首期去买投资房一分钱不出还要稳稳的正现金流你会不买吗

xq052b

xyan9366 发表于 2021-5-8 10:12
八仙過海各顯神通
收入高直接找Banker, 收入不夠找Broker想辦法

无非就是伪造收入啦，把自住房做成投资房，虚报生意的收入，etc,etc

正常refinance已经狠难了，银行一般就肯贷给你年收入的6倍，房子再涨也没用

xyan9366

看Blacktown 這套房，$850k 出租$760一週
穩穩的正現金流，甚至連PI 都可以cover

https://www.realestate.com.au/sold/property-house-nsw-blacktown-136118154

xyan9366

房價上個月繼續漲2.2%
一個月就快把印花稅賺回來了

儿时的味道

好奇从几年前十几年前就在说B镇，这么多年了，正现金流还是存在？现在这个环境下为什么还有人租房不去买房呢？

xyan9366

CoreLogic的月度房价指数在6月上涨1.9%,其中霍巴特涨3%悉尼2.6%。幾個月前買的印花稅都賺回來了

mea

问题不光光是现金流的正负，有个偿还能力的问题。
本金是要还得，即使利息这么低，每个月5000块钱得本金雷打不动。
千万别指望房客可以给你贡献多少，不修房子就不错了。
房子得估价再高，没有卖掉前都是个数字

maxinfang

mea 发表于 2021-7-1 12:42
问题不光光是现金流的正负，有个偿还能力的问题。
本金是要还得，即使利息这么低，每个月5000块钱得本金雷 ...

不过还进去两年后转贷再退出来 当做存款了 不过那些没收入还去加杠杆的 那真的是赌博了

maxinfang

mea 发表于 2021-7-1 12:42
问题不光光是现金流的正负，有个偿还能力的问题。
本金是要还得，即使利息这么低，每个月5000块钱得本金雷 ...

仔细看了楼主的操作
他应该是多贷的部分 和 租金 去对冲
跟你所说的本金得还的 还是有点冲突 你也再理解一下

比如你自住100万房贷 现在再起一个ioloan top 出 一套 投资房的钱 那么你100w那边还款是不会改变的 主要考虑的是 多贷的部分 和新买房的回报 然后去分析

mea

maxinfang 发表于 2021-7-1 13:26
不过还进去两年后转贷再退出来 当做存款了 不过那些没收入还去加杠杆的 那真的是赌博了 ...

稳健一点，两年内只参加地产投资的讨论，不进行地产投资，专心还贷款。希望从股市里赚到钱

maxinfang

mea 发表于 2021-7-1 13:32
稳健一点，两年内只参加地产投资的讨论，不进行地产投资，专心还贷款。希望从股市里赚到钱
...

嗯 股市比楼市吓人的
房事如果不用杠杆 那比股市更稳健 你想想如果你用五倍杠杆去炒股 跌20平仓 那不是更刺激

mea

maxinfang 发表于 2021-7-1 13:30
仔细看了楼主的操作
他应该是多贷的部分 和 租金 去对冲
跟你所说的本金得还的 还是有点冲突 你也再理解 ...

楼主的计划是新房贷就还利息，但是两三年后，就要新房贷就要开始还本金的。
每个人的财物状况不一样，比如说现在还的本金是60000一年，三年后本金时87000一年。
房客们再怎么牛逼，房租收上来7000一年的正现金流差不多了，自己至少要还80000一年
这就是意味着每年至少要130000的税前收入放在房子上。

maxinfang

mea 发表于 2021-7-1 13:48
楼主的计划是新房贷就还利息，但是两三年后，就要新房贷就要开始还本金的。
每个人的财物状况不一样，比 ...

投资房我从来没还过本鸭 到期就绪 不让你续就转啊 除非收入造价贷的款 我想不通为啥要开始还本 还本除非房租涨到可以还本

mea

maxinfang 发表于 2021-7-1 13:55
投资房我从来没还过本鸭 到期就绪 不让你续就转啊 除非收入造价贷的款 我想不通为啥要开始还本 还本除非 ...

这个没有试过也没有想过，两三年后的事情有许多变量，我觉得这么来的话风险和收益比不划算。

maxinfang

mea 发表于 2021-7-1 14:09
这个没有试过也没有想过，两三年后的事情有许多变量，我觉得这么来的话风险和收益比不划算。 ...

风险就是涨利息啊 利息到4％ 直接药丸

投资房如果买带地house超过两百万 印花税就快5% 还别说租金回报也就是和利息打个平就不错了 还有一堆的维修服务 所以房东基本都是活雷锋 也就负扣税可以搞搞 但是负扣也证明了亏损 只是少亏点 那么辛苦那么无私 也就是为了一个对抗通货膨胀

Jade19

maxinfang 发表于 2021-7-1 13:55
投资房我从来没还过本鸭 到期就绪 不让你续就转啊 除非收入造价贷的款 我想不通为啥要开始还本 还本除非 ...

以前有15 年的interest only loan, 可惜现在没有了，重新办也只能5年

xyan9366

現在回頭看2-3個月前買的House都漲了10%
等以後國門打開還會繼續漲

stacy@WilliamsC

我在新西兰就是这么操作的，只是第一套房子交割不到一年，所以第二套只给我90%贷款，但是也是妥妥的现金流，打算继续来做第三套房。

天涯浪客

stacy@WilliamsC 发表于 2021-7-14 10:22
我在新西兰就是这么操作的，只是第一套房子交割不到一年，所以第二套只给我90%贷款，但是也是妥妥的现金流 ...

如果你自己是做生意的，可以把现金流搞大一些。如果只是靠工资收入，5套房就到头了。是有极限的，房子继续升值也不行，现金流跟不上了。

stacy@WilliamsC

天涯浪客 发表于 2021-7-14 10:29
如果你自己是做生意的，可以把现金流搞大一些。如果只是靠工资收入，5套房就到头了。是有极限的，房子继 ...

好主意，澳洲对于生意买资产更友好一些，新西兰通过买资产避税有些难。

xyan9366

8月悉尼lockdown 一個月是入手好時機，之後解封又要暴漲了。疫情反覆RBA根本沒有加息的資本，更何況貿易跟中國搞砸了也好不到哪去。

simon319

历史上所有投资每每出现天上掉馅饼不买是傻子的情形结局都是一致的

溪水

Pippa 发表于 2021-5-5 13:32
大方向没问题，我就是这样操作的。但是，我对800k房子租到600一周并且完全没有空置期这点有点保留。另外， ...

请教接盘侠的损失是什么情况呢？

溪水

stacy@WilliamsC 发表于 2021-7-14 10:22
**** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 ****

妥妥现金流是公寓或者unit吗？house好像很难正现金流

freeboy

我想问一下，难道贷款不是本加息吗？ 银行批不出光还利息的或利息很高，难道自己现金流不会出问题吗?

xyan9366

freeboy 发表于 2021-8-3 18:32
我想问一下，难道贷款不是本加息吗？ 银行批不出光还利息的或利息很高，难道自己现金流不会出问题吗? ...

投資房一般建議用IO
我的IO Fix都在2.44%, 有人還拿到2.39%

freeboy

xyan9366 发表于 2021-8-4 21:00
投資房一般建議用IO
我的IO Fix都在2.44%, 有人還拿到2.39%

第一， 你贷款和refiance 是否能批下来，第二 贷款IO利息会很高，最多Fix 5年，第三，你的现金流是否自己的房子外加投资房的现金是否能承受的了。我自己的house 5年IO 早过了，现在PI 现金流真的很难。

xyan9366

freeboy 发表于 2021-8-4 21:08
第一， 你贷款和refiance 是否能批下来，第二 贷款IO利息会很高，最多Fix 5年，第三，你的现金流是否自己 ...

第一貸款八仙過海各顯神通
第二 IO 利息和 PI沒多很多，就差0.2%幾乎忽略不計，我的IO都去到2.44%了，PI 投資房撐死2.2%
第三 現在的自住房貸款沒有任何增加，之前還多少買了投資房後還是還多少。我是拿房子的增值做首期

baoda2

天涯浪客 发表于 2021-7-14 10:29
如果你自己是做生意的，可以把现金流搞大一些。如果只是靠工资收入，5套房就到头了。是有极限的，房子继 ...

明白人，靠工资收入贷款能力始终受限，贷到3-4百万就到头了

windwind

天涯浪客 发表于 2021-7-14 10:29
如果你自己是做生意的，可以把现金流搞大一些。如果只是靠工资收入，5套房就到头了。是有极限的，房子继 ...

确实如此，5套房到头了，borrow capacity, cashflow限制住了

maxinfang

xyan9366 发表于 2021-8-4 21:22
第一貸款八仙過海各顯神通
第二 IO 利息和 PI沒多很多，就差0.2%幾乎忽略不計，我的IO都去到2.44%了，PI  ...

你的io是浮动的吗