关于物业管理权生意的疑问整理

Poweregg

ARACT 发表于 2022-5-27 15:11
物业管理权做大了，更像投资？
那干嘛不直接投资房地产？ 买house，commercial物业，回报高还不操心，而且 ...

直接投资房产？

我做了这行11年 nsw的
原来和老婆打两份普通的工作 也有一套投资房 然后 你想继续买房的话 cashflow够吗？银行会贷给你？
后来卖了投资房做了这一行 起码cashflow足了 才能向银行继续贷款

影月流

Poweregg 发表于 2022-5-28 11:14
直接投资房产？

我做了这行11年 nsw的

好多投资房的人都是想方设法把杠杆用到极致。

ARACT

Poweregg 发表于 2022-5-28 11:14
直接投资房产？

我做了这行11年 nsw的

那是你上班赚的少，那些上班赚的多的IT, 医生，管理层，哪个也没少买房。

做生意也有赚的多的，赚的少的。

Poweregg

影月流 发表于 2022-5-28 11:31
好多投资房的人都是想方设法把杠杆用到极致。

当时我们税十万（给足迹平均丢脸了）你再怎么杠杆 能买多少
做了生意 收入比原来高 税务也更灵活 再怎么比收入 肯定比打工强吧
当然你要想和打工一样 随时sick leave 或者休息 不可能
有得就有所失 这个世界是等价交换的

ARACT

这个生意，是一个70分的生意。
好过大部分小生意。

Poweregg

ARACT 发表于 2022-5-28 11:34
那是你上班赚的少，那些上班赚的多的IT, 医生，管理层，哪个也没少买房。

做生意也有赚的多的，赚的少的 ...

为何不食肉糜？

这生意本来就是给普通人做的 我要是律师医生也不会做这个
什么叫小生意 就是让普通人多付出一些 也都收获一些
只要收获稳定不坑人 就可以算靠谱的小生意了

如果想要什么躺着赚钱的行业 早点洗洗睡 梦里啥都有

ARACT

Poweregg 发表于 2022-5-28 13:03
为何不食肉糜？

这生意本来就是给普通人做的 我要是律师医生也不会做这个

70分的生意/投资，好过大部分小生意。

但是也没吹的那么好。
也不能说所有的物业管理权生意都不坑人，有些也是坑人的。
物业管理权的广告打得那么响，什么摸鱼捉虾，躺着赚钱，敢说这不是坑人？
如果当初能坦诚一点，就不会有后来那么多非议。

Poweregg

ARACT 发表于 2022-5-28 12:52
这个生意，是一个70分的生意。
好过大部分小生意。

怎么说呢 看人的性格脾气
像我这样宅的 无所谓 如果你是喜欢诗和远方的 那不适合


还有不是mr都一样 各个mr可能差别很大

如果让我来买mr（需要onsite的） 我首先看位置 所在的区
你是否能在这个区生活n年 包括小孩读书 周围的圈子
区域也决定了楼里住户的层次 也就是你的邻居和客户是什么样的人

Poweregg

ARACT 发表于 2022-5-28 13:07
70分的生意/投资，好过大部分小生意。

但是也没吹的那么好。

买房子，被广告骗了，不是房子的问题
同样，买生意，被广告骗了，也不是生意本身的问题

相信“摸鱼捉虾，躺着赚钱”的，我只能呵呵，真要这么好，还轮得到你
像我之前说的

生意 就是让普通人多付出一些 也都收获一些
只要收获稳定不坑人 就可以算靠谱的小生意了

另外，对于一般人，不推荐把生意当做投资去做，最好自己亲力亲为，而不是想着雇人，然后每年拿多少收益
你对大楼没有感情，和业主们没有联系，凭什么到时候人家要支持你续约。业主们可以接受你努力付出，他们付你钱，不太能接受你雇了人，白白赚钱，大部分人会想，我们为什么要交这么多钱，为什么在人工之上，还要交这么多额外的

ARACT

Poweregg 发表于 2022-5-28 13:51
买房子，被广告骗了，不是房子的问题
同样，买生意，被广告骗了，也不是生意本身的问题

物业管理权铺天盖地的广告，捉鱼摸虾，躺着赚钱。
坑了很多人，怎么好意思说不坑人？你是没坑人，但是这行业里，坑人的人可不少。

Poweregg

ARACT 发表于 2022-5-28 13:58
物业管理权铺天盖地的广告，捉鱼摸虾，躺着赚钱。
坑了很多人，怎么好意思说不坑人？你是没坑人，但是这 ...

有人拿着刀子砍人，和刀子有什么关系
要怪也是怪中介欺诈，躺着赚钱的话，中介为啥不做
如果真要上当，也是自己没有做好尽职调查，去起诉中介啊

反过来说，一堆人自己没有辨识力，买了生意不好好运营，整天躺着，搞得有一段时间业主们对物业经理的感官很差，是不是我们也该喊 垃圾买家，不好好做调查光想着躺平赚钱，影响行业声誉

v26v26oo

Poweregg 发表于 2022-5-28 11:14
直接投资房产？

我做了这行11年 nsw的

物业管理不是以现金流回报极低闻名的么…
你不能把生意和上班比，应该生意和生意比，这样才合理。
你拿物业管理的初始投入金额，拿来买其他生意，比它赚钱的生意两只手数不完

v26v26oo

影月流 发表于 2022-5-28 10:54
邮局也很卷啊。先入坑的还好些，可后来的新人哪有机会？

任何行业都是这样，后面只会性价比越来越低。
物业管理不卷吗？拿6倍买人家3.5-4倍买来的生意。同样是冤大头

Poweregg

v26v26oo 发表于 2022-5-28 14:55
物业管理不是以现金流回报极低闻名的么…
你不能把生意和上班比，应该生意和生意比，这样才合理。
你拿物 ...

当时买MR生意 四十万首付 银行贷了80%
你给我推荐一个 可以自己付四十万 银行提供80%的生意吧 最好还要旱涝保收的 而且不需要交租金的

v26v26oo

Poweregg 发表于 2022-5-28 15:01
当时买MR生意 四十万首付 银行贷了80%
你给我推荐一个 可以自己付四十万 银行提供80%的生意吧 最好还要旱 ...

你买的早，现在最多50%，时代变了，朋友

Poweregg

v26v26oo 发表于 2022-5-28 14:57
任何行业都是这样，后面只会性价比越来越低。
物业管理不卷吗？拿6倍买人家3.5-4倍买来的生意。同样是冤 ...

现在都要六倍了嘛 我当时4 同样 这和物业生意本身无关 而是被中介炒高了
这么高的倍率 买家还是自己多考虑吧

还有一点 生意收入的构成也要看看
像oc salary， letting都算比较稳的 乘以4可以考虑
什么清洁啊 维修啊 乱七八糟的收入 凭什么乘以4 市面上的清洁生意都是半年回本吧 乘以0.5差不多

v26v26oo

Poweregg 发表于 2022-5-28 15:01
当时买MR生意 四十万首付 银行贷了80%
你给我推荐一个 可以自己付四十万 银行提供80%的生意吧 最好还要旱 ...

十年前首付40万贷款80%，买两个90万的房子，自己夫妻随便上上班，现在卖200w一个没问题吧，拿住10年也赚了小200万了，你自己算算做这个生意合不合算咯

Poweregg

v26v26oo 发表于 2022-5-28 15:03
你买的早，现在最多50%，时代变了，朋友

那推荐一个可以贷款50%的生意看看？
还有最好不要交房租的 做生意最恶心房租每年跳得比cpi还凶

其实大家讨论已经歪了
我们是讨论生意怎么样 而不是售价怎么样

就像讨论宝马车 那驾驶感 稳定性才是要讨论的
不能因为不良车商把宝马卖双倍的价格 就说宝马垃圾吧

v26v26oo

Poweregg 发表于 2022-5-28 15:05
现在都要六倍了嘛 我当时4 同样 这和物业生意本身无关 而是被中介炒高了
这么高的倍率 买家还是自己多考 ...

现在就是这样，所以已经不能同日而语了，性价比极低，不然论坛这么多人泼冷水呢

Poweregg

v26v26oo 发表于 2022-5-28 15:06
十年前首付40万贷款80%，买两个90万的房子，自己夫妻随便上上班，现在卖200w一个没问题吧，拿住10年也赚 ...

普通收入的话 根本贷不了这么多 十年前利率差不多5-6吧

v26v26oo

Poweregg 发表于 2022-5-28 15:07
那推荐一个可以贷款50%的生意看看？
还有最好不要交房租的 做生意最恶心房租每年跳得比cpi还凶 ...

一般商业租约都是3-5年一个term，中间房租不可以乱涨的，一般人最多做1-2个term就会卖掉了，其实也没那么多麻烦事。
并且交房租的目的是赚营业额，只要你营业额是增长的，房租那点涨幅根本不够看的，目前小生意最大的问题是人工，这工资涨的可比房租凶多了。
同样的，间接体现出了物业管理这种生意的局限性。收入太稳了，没法爆发性增长应付通胀。
以前夫妻赚个15-18万一年，小日子还不错，现在超市收银一周都1200了，双方的差距在迅速缩小

红树林

v26v26oo 发表于 2022-5-28 15:06
十年前首付40万贷款80%，买两个90万的房子，自己夫妻随便上上班，现在卖200w一个没问题吧，拿住10年也赚 ...

马后炮了，10年前也没人敢说90万买入能卖200，难道今年买了可以拍胸脯10年后能卖400？

v26v26oo

Poweregg 发表于 2022-5-28 15:12
普通收入的话 根本贷不了这么多 十年前利率差不多5-6吧

如果我没记错，10年前还是海外收入作假， 想贷多少贷多少的时代，贷款应该不是问题

Poweregg

v26v26oo 发表于 2022-5-28 15:13
一般商业租约都是3-5年一个term，中间房租不可以乱涨的，一般人最多做1-2个term就会卖掉了，其实也没那么 ...

15-18一年的生意 该不会很忙 乘以4的话60-72万 贷款压力该不大：）
我是没勇气做商业租约 心太累 邮局 news agency还可以考虑
当年做生意时 边上有家glory jeans咖啡店 还想着以后开咖啡店不错 结果过几年咖啡店没了
认识的朋友开了一家新潮面包店 人山人海好羡慕 后来还去bondi westfield开店 当时想可以加盟也不错 过几年也没了

这生意其实不像生意 相当于买一份工作 收入稳（太稳了 covid期间啥补贴都拿不到） 但不会爆发
不过你要说不会爆发应付通胀就过了 几乎所有合同 oc salary都会跟着cpi涨的 租金也跟着cpi涨 你拿到的管理费自然也涨

Poweregg

红树林 发表于 2022-5-28 15:18
马后炮了，10年前也没人敢说90万买入能卖200，难道今年买了可以拍胸脯10年后能卖400？ ...

让我回到十年前 立刻all in比特币
当时才1500澳币一个…..

zh_aoyang

这行属于重资产低回报，发不了财，但是想做到破产也不容易，做几年把小区捋顺了以后，大部分人过得还比较滋润。只是现在行业环境对新人越来越不友好，而且倍率涨到有点太夸张了。另外有人提到投资房产来说，有了利润和流水，自己又是干着中介的活的地产相关人士，不投资房产对得起自己吗…这行手里握着n个小区和n套房的不在少数，其实大家都在滚雪球。