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楼主:asschemer007

[行情讨论] 个人对买投资房的理解,持续更新至149楼 [复制链接]

发表于 2019-12-22 15:44 |显示全部楼层
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Pippa 发表于 2019-12-22 14:56
多于一套的情况下你永远无法合法地100%规避增值税。不合法的就当我没说。不信你可以举个例子演示一下 ...


肯定可以,就是不停搬家,投资房永远不卖。
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发表于 2019-12-22 15:45 来自手机 |显示全部楼层
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asschemer007 发表于 2019-12-22 14:14
悉尼平均8-10年翻番,长期看买哪里都一样,只要时间够长。

但地产是有周期的,不同的周期买房获利不一样 ...


8到10年价格翻番,这是几何增长,只有数学知识的,都明白不可能的

发表于 2019-12-22 15:46 |显示全部楼层
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gifox 发表于 2019-12-22 14:26
收入税的问题。如果报足税,基本有收入就是要交的,无论什么形式。楼主的方法也不能回避CGT。 把房子放在 ...

永远不卖投资房

发表于 2019-12-22 15:50 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2019-12-22 15:37
不买house基本就没有地税啊。我记得好像是土地价值60万以下免税吧。我自己不买house,所以也不交地税。我 ...

你的投资房的物业费也有1万以上了。跟house 地税差不多,但租金稳定

发表于 2019-12-22 15:53 |显示全部楼层
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学习了 没房子的人
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发表于 2019-12-22 15:53 来自手机 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2019-12-22 11:18
长线看股票收益是高于房地产的。但是为什么大多数人在股市里赔钱呢?因为股票比房地产的回撤值高。房产一 ...

99%有道理,但是一个市场里面只有1%的股票可以闭着眼睛买,然后不去管它,其它都是坑。
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发表于 2019-12-22 15:56 来自手机 |显示全部楼层
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甘草 发表于 2019-12-22 14:53
99%有道理,但是一个市场里面只有1%的股票可以闭着眼睛买,然后不去管它,其它都是坑。 ...

你说的是中国A股里的贵州茅台吗?
足迹最穷地产投资人

发表于 2019-12-22 15:58 |显示全部楼层
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Pippa 发表于 2019-12-22 14:27
买一套留一套,到养老的时候再按需出售是澳洲房产比较合理的玩法

先不说在贷款日趋严格的今天,不知道你的收入能支持你买多少套留到最后,在refinance 越来越难的时候,只凭租金收入来提高自己的生活质量,甚至是扩大自己的资本买更多的房子,你觉得可能吗


坚持不懈的

发表于 2019-12-22 15:59 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2019-12-22 15:29
你看贴不仔细啊,我第二段里说了,持有房产时间里填的钱不算了。因为有租金和负扣税啊,我是按照理想状态 ...

大哥CGT你沒算啊,六年法則中一個家庭只能有一套自住房,你要出租的話要自己先住滿6個月以上,之後再出租,而且在6年内賣出此房,但是當你有多餘一套房的時候你CGT還是要交的。

发表于 2019-12-22 16:05 |显示全部楼层
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买一套留一套是一种地产投资方式,但是比较保守和被动的方式,它不到卖掉的那天是不能实现套现和扩大再投资的,也就不能扩大自己的资产规模。另外在地产里,资本增值远比租金要来的重要。
坚持不懈的
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发表于 2019-12-22 16:09 来自手机 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2019-12-22 15:56
你说的是中国A股里的贵州茅台吗?

连平安和招商都有回撤70%以上的历史,那恐怕就只剩贵州茅台一只股票独活了。
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发表于 2019-12-22 16:18 |显示全部楼层
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asschemer007 发表于 2019-12-22 16:05
买一套留一套是一种地产投资方式,但是比较保守和被动的方式,它不到卖掉的那天是不能实现套现和扩大再投资 ...

六年法則中,一個家庭只能有一套自住房,而且是屬於澳洲稅務居民才能免除CGT,也就是說你買第二套房前要把第一套先賣掉。否則你第二套房就要交CGT。對於非澳洲稅務居民來説CGT不能免除。如果你非得買第二套房也可以。和老婆或者老公離婚,一人買一套唄

发表于 2019-12-22 16:20 |显示全部楼层
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甘草 发表于 2019-12-22 16:09
连平安和招商都有回撤70%以上的历史,那恐怕就只剩贵州茅台一只股票独活了。 ...

沒辦法啊,茅臺是軍方指定酒精類飲品

发表于 2019-12-22 16:40 |显示全部楼层
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pan123au 发表于 2019-12-22 15:44
肯定可以,就是不停搬家,投资房永远不卖。

不可能。除非你只有一套房子,只要你同时多于一套,不可能利用六年法则做到完全规避增值税。除非,在你拥有这些房子的时候市场一直在跌

发表于 2019-12-22 16:42 |显示全部楼层
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asschemer007 发表于 2019-12-22 16:05
买一套留一套是一种地产投资方式,但是比较保守和被动的方式,它不到卖掉的那天是不能实现套现和扩大再投资 ...

你的观点:它不到卖掉的那天是不能实现套现和扩大再投资的

错误。通过refinance, 随时可以把增值部分用equity的方式贷出来使用。别说继续增大投资了,你拿去给孩子上私校也是没有问题的。

发表于 2019-12-22 16:47 |显示全部楼层
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asschemer007 发表于 2019-12-22 15:58
先不说在贷款日趋严格的今天,不知道你的收入能支持你买多少套留到最后,在refinance 越来越难的时候,只 ...

不知道你的收入能支持你买多少套留到最后,在refinance 越来越难的时候,只凭租金收入来提高自己的生活质量,

事实上,支持我长期持有的不是投资者的收入能力,而是投资房的租金能否抵扣与其相关的银行贷款利息以及其他杂费。投资者的收入只是贷款买投资房的时候需要出示一下,仅此而已。否则上面的天涯层主也不会实现年薪五万有五套房的理想了。refinance一直都是时松时紧,只要你的贷款杠杆不要太太太过分,你肯定能等到贷款松动的时候。这不,2018年的时候银行掐得大家透不过气,这才2019年就松手了。
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发表于 2019-12-22 16:48 |显示全部楼层
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刚有鞋穿的人 发表于 2019-12-22 15:45
8到10年价格翻番,这是几何增长,只有数学知识的,都明白不可能的

曾经出现过,但那是澳洲房地产几十年的补涨。有些人就看成了房产规律线。就这点,我觉得楼主要给我们加金币才行啊

发表于 2019-12-22 17:00 |显示全部楼层
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Pippa 发表于 2019-12-22 16:40
不可能。除非你只有一套房子,只要你同时多于一套,不可能利用六年法则做到完全规避增值税。除非,在你拥 ...

你这么聪明,连这个都想不出来。

发表于 2019-12-22 17:43 |显示全部楼层
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有个疑问, 请教大家。

在澳洲就算悉尼未来房地产回报率不会高, 那么会不会投资房地产挂钩基金, 或在底位买入银行股。长期持有, 回报不一定比直接买房差呢?

直接买房可以贷款,就是说可以有4倍的拱杆,买房地产挂钩基金能上拱杆吗?

买房投资的,是不是想同时赚每年的负购税?

发表于 2019-12-22 17:59 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 悉尼土地娘娘 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 悉尼土地娘娘 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
研究不透澳洲有关投资房的税法制度,就搞不清大方向了

发表于 2019-12-22 18:04 |显示全部楼层
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pan123au 发表于 2019-12-22 17:00
你这么聪明,连这个都想不出来。

这不就证明我智商不足了吗,真想不到。一个金币,愿闻其详啊!
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发表于 2019-12-22 18:10 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2019-12-22 15:37
不买house基本就没有地税啊。我记得好像是土地价值60万以下免税吧。我自己不买house,所以也不交地税。我 ...

地价7万是公寓了吧,买9套碰到一套要大修的就哭死了。不安全啊。

发表于 2019-12-22 18:13 |显示全部楼层
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楼主说得很对,但忽略了最重要的一点就是投资目标,以公寓为例,3到5年涨50%的房子才能称得上是投资房

发表于 2019-12-22 18:46 |显示全部楼层
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Pippa 发表于 2019-12-22 18:04
这不就证明我智商不足了吗,真想不到。一个金币,愿闻其详啊!

简单说就是永远不要卖投资房,卖的都是自住房。每次卖了就去租房或者住在投资房里,每次买了自主房再搬进去,其实就是麻烦点,每几年都要搬家。其实跟有多少投资房无关。

发表于 2019-12-22 19:00 |显示全部楼层
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pan123au 发表于 2019-12-22 18:46
简单说就是永远不要卖投资房,卖的都是自住房。每次卖了就去租房或者住在投资房里,每次买了自主房再搬进 ...

你说的不就是我之前说的观点嘛

发表于 2019-12-22 19:21 |显示全部楼层
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pan123au 发表于 2019-12-22 18:46
简单说就是永远不要卖投资房,卖的都是自住房。每次卖了就去租房或者住在投资房里,每次买了自主房再搬进 ...

你同時持有兩套房,肯定是有一套是要打CGT的。只要有租金或者負扣稅并且不在6年法則内就算投資房了。CGT跑不掉的。也就是説,要想避免CGT只能買一套房,自住,之後賣掉獲利,之後再買一套,如此輪回
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发表于 2019-12-22 19:23 |显示全部楼层
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本帖最后由 pan123au 于 2019-12-22 19:27 编辑
Pippa 发表于 2019-12-22 19:00
你说的不就是我之前说的观点嘛


天呀!你对六年法则的理解到底懂多少?而且六年法则只能应用于一个物业。当你同时拥有多于一个房产你会不可能用这条了。你的操作是每个时期只拥有一个物业,然后通过不断变卖购买下一个物业?六年法则实操非常复杂。不是说你搬进去住几个月再搬出来,之后五年半都不用交增值税的。基本上只有当你只有一个物业的情况下可以完美规避。如果这样,你付出的代价就是频繁支付印花税以及求神拜佛房价上升是线性的(这个基本不可能)  》  


不是说你搬进去住几个月再搬出来,之后五年半都不用交增值税的。


上面你说的,跟我的不同, 我说是住在自住房里,跟6年法则应该没有关联,跟有没有投资房无关。

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发表于 2019-12-22 19:25 |显示全部楼层
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本帖最后由 pan123au 于 2019-12-22 20:01 编辑
bbb88888 发表于 2019-12-22 19:21
你同時持有兩套房,肯定是有一套是要打CGT的。只要有租金或者負扣稅并且不在6年法則内就算投資房了。CGT ...


你可以有多于2套房,只要你不卖投资房,哪有CGT

发表于 2019-12-22 20:03 |显示全部楼层
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pan123au 发表于 2019-12-22 19:25
你可以有多于2套房,只有你不卖投资房,哪有CGT

你不賣投資房,怎麽獲利? 終有一天那投資房要麽賣掉,要麽留給你的子女的吧。即使作爲遺產交給你子女時也是要交CGT的。

发表于 2019-12-22 20:25 |显示全部楼层
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本帖最后由 pan123au 于 2019-12-22 20:26 编辑
bbb88888 发表于 2019-12-22 20:03
你不賣投資房,怎麽獲利? 終有一天那投資房要麽賣掉,要麽留給你的子女的吧。即使作爲遺產交給你子 ...


遺產只是继承,不用交CGT,他们可以作为自住房 或者投资房,只要不卖就没有。至少你不卖,你不用交CGT.

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