个人对买投资房的理解，持续更新至149楼

pan123au

Pippa 发表于 2019-12-22 14:56
多于一套的情况下你永远无法合法地100%规避增值税。不合法的就当我没说。不信你可以举个例子演示一下 ...

肯定可以，就是不停搬家，投资房永远不卖。

刚有鞋穿的人

asschemer007 发表于 2019-12-22 14:14
悉尼平均8-10年翻番，长期看买哪里都一样，只要时间够长。

但地产是有周期的，不同的周期买房获利不一样 ...

8到10年价格翻番，这是几何增长，只有数学知识的，都明白不可能的

pan123au

gifox 发表于 2019-12-22 14:26
收入税的问题。如果报足税，基本有收入就是要交的，无论什么形式。楼主的方法也不能回避CGT。 把房子放在 ...

永远不卖投资房

pan123au

天涯浪客 发表于 2019-12-22 15:37
不买house基本就没有地税啊。我记得好像是土地价值60万以下免税吧。我自己不买house，所以也不交地税。我 ...

你的投资房的物业费也有1万以上了。跟house 地税差不多，但租金稳定

chrislee001

学习了 没房子的人

甘草

天涯浪客 发表于 2019-12-22 11:18
长线看股票收益是高于房地产的。但是为什么大多数人在股市里赔钱呢？因为股票比房地产的回撤值高。房产一 ...

99%有道理，但是一个市场里面只有1%的股票可以闭着眼睛买，然后不去管它，其它都是坑。

天涯浪客

甘草 发表于 2019-12-22 14:53
99%有道理，但是一个市场里面只有1%的股票可以闭着眼睛买，然后不去管它，其它都是坑。 ...

你说的是中国A股里的贵州茅台吗？

asschemer007

Pippa 发表于 2019-12-22 14:27
买一套留一套，到养老的时候再按需出售是澳洲房产比较合理的玩法

先不说在贷款日趋严格的今天，不知道你的收入能支持你买多少套留到最后，在refinance 越来越难的时候，只凭租金收入来提高自己的生活质量，甚至是扩大自己的资本买更多的房子，你觉得可能吗

bbb88888

天涯浪客 发表于 2019-12-22 15:29
你看贴不仔细啊，我第二段里说了，持有房产时间里填的钱不算了。因为有租金和负扣税啊，我是按照理想状态 ...

大哥CGT你沒算啊，六年法則中一個家庭只能有一套自住房，你要出租的話要自己先住滿6個月以上，之後再出租，而且在6年内賣出此房，但是當你有多餘一套房的時候你CGT還是要交的。

asschemer007

买一套留一套是一种地产投资方式，但是比较保守和被动的方式，它不到卖掉的那天是不能实现套现和扩大再投资的，也就不能扩大自己的资产规模。另外在地产里，资本增值远比租金要来的重要。

甘草

天涯浪客 发表于 2019-12-22 15:56
你说的是中国A股里的贵州茅台吗？

连平安和招商都有回撤70%以上的历史，那恐怕就只剩贵州茅台一只股票独活了。

bbb88888

asschemer007 发表于 2019-12-22 16:05
买一套留一套是一种地产投资方式，但是比较保守和被动的方式，它不到卖掉的那天是不能实现套现和扩大再投资 ...

六年法則中，一個家庭只能有一套自住房，而且是屬於澳洲稅務居民才能免除CGT，也就是說你買第二套房前要把第一套先賣掉。否則你第二套房就要交CGT。對於非澳洲稅務居民來説CGT不能免除。如果你非得買第二套房也可以。和老婆或者老公離婚，一人買一套唄

bbb88888

甘草 发表于 2019-12-22 16:09
连平安和招商都有回撤70%以上的历史，那恐怕就只剩贵州茅台一只股票独活了。 ...

沒辦法啊，茅臺是軍方指定酒精類飲品

Pippa

pan123au 发表于 2019-12-22 15:44
肯定可以，就是不停搬家，投资房永远不卖。

不可能。除非你只有一套房子，只要你同时多于一套，不可能利用六年法则做到完全规避增值税。除非，在你拥有这些房子的时候市场一直在跌

Pippa

asschemer007 发表于 2019-12-22 16:05
买一套留一套是一种地产投资方式，但是比较保守和被动的方式，它不到卖掉的那天是不能实现套现和扩大再投资 ...

你的观点：它不到卖掉的那天是不能实现套现和扩大再投资的

错误。通过refinance, 随时可以把增值部分用equity的方式贷出来使用。别说继续增大投资了，你拿去给孩子上私校也是没有问题的。

Pippa

asschemer007 发表于 2019-12-22 15:58
先不说在贷款日趋严格的今天，不知道你的收入能支持你买多少套留到最后，在refinance 越来越难的时候，只 ...

不知道你的收入能支持你买多少套留到最后，在refinance 越来越难的时候，只凭租金收入来提高自己的生活质量，

事实上，支持我长期持有的不是投资者的收入能力，而是投资房的租金能否抵扣与其相关的银行贷款利息以及其他杂费。投资者的收入只是贷款买投资房的时候需要出示一下，仅此而已。否则上面的天涯层主也不会实现年薪五万有五套房的理想了。refinance一直都是时松时紧，只要你的贷款杠杆不要太太太过分，你肯定能等到贷款松动的时候。这不，2018年的时候银行掐得大家透不过气，这才2019年就松手了。

Pippa

刚有鞋穿的人 发表于 2019-12-22 15:45
8到10年价格翻番，这是几何增长，只有数学知识的，都明白不可能的

曾经出现过，但那是澳洲房地产几十年的补涨。有些人就看成了房产规律线。就这点，我觉得楼主要给我们加金币才行啊

pan123au

Pippa 发表于 2019-12-22 16:40
不可能。除非你只有一套房子，只要你同时多于一套，不可能利用六年法则做到完全规避增值税。除非，在你拥 ...

你这么聪明，连这个都想不出来。

TVBOX

有个疑问， 请教大家。

在澳洲就算悉尼未来房地产回报率不会高， 那么会不会投资房地产挂钩基金， 或在底位买入银行股。长期持有， 回报不一定比直接买房差呢？

直接买房可以贷款，就是说可以有4倍的拱杆，买房地产挂钩基金能上拱杆吗？

买房投资的，是不是想同时赚每年的负购税？

悉尼土地娘娘

研究不透澳洲有关投资房的税法制度，就搞不清大方向了

Pippa

pan123au 发表于 2019-12-22 17:00
你这么聪明，连这个都想不出来。

这不就证明我智商不足了吗，真想不到。一个金币，愿闻其详啊！

nexus2

天涯浪客 发表于 2019-12-22 15:37
不买house基本就没有地税啊。我记得好像是土地价值60万以下免税吧。我自己不买house，所以也不交地税。我 ...

地价7万是公寓了吧，买9套碰到一套要大修的就哭死了。不安全啊。

马邦德

楼主说得很对，但忽略了最重要的一点就是投资目标，以公寓为例，3到5年涨50%的房子才能称得上是投资房

pan123au

Pippa 发表于 2019-12-22 18:04
这不就证明我智商不足了吗，真想不到。一个金币，愿闻其详啊！

简单说就是永远不要卖投资房，卖的都是自住房。每次卖了就去租房或者住在投资房里，每次买了自主房再搬进去，其实就是麻烦点，每几年都要搬家。其实跟有多少投资房无关。

Pippa

pan123au 发表于 2019-12-22 18:46
简单说就是永远不要卖投资房，卖的都是自住房。每次卖了就去租房或者住在投资房里，每次买了自主房再搬进 ...

你说的不就是我之前说的观点嘛

bbb88888

pan123au 发表于 2019-12-22 18:46
简单说就是永远不要卖投资房，卖的都是自住房。每次卖了就去租房或者住在投资房里，每次买了自主房再搬进 ...

你同時持有兩套房，肯定是有一套是要打CGT的。只要有租金或者負扣稅并且不在6年法則内就算投資房了。CGT跑不掉的。也就是説，要想避免CGT只能買一套房，自住，之後賣掉獲利，之後再買一套，如此輪回

pan123au

Pippa 发表于 2019-12-22 19:00
你说的不就是我之前说的观点嘛

天呀！你对六年法则的理解到底懂多少？而且六年法则只能应用于一个物业。当你同时拥有多于一个房产你会不可能用这条了。你的操作是每个时期只拥有一个物业，然后通过不断变卖购买下一个物业？六年法则实操非常复杂。不是说你搬进去住几个月再搬出来，之后五年半都不用交增值税的。基本上只有当你只有一个物业的情况下可以完美规避。如果这样，你付出的代价就是频繁支付印花税以及求神拜佛房价上升是线性的（这个基本不可能）  》  


不是说你搬进去住几个月再搬出来，之后五年半都不用交增值税的。


上面你说的，跟我的不同， 我说是住在自住房里，跟6年法则应该没有关联，跟有没有投资房无关。

pan123au

bbb88888 发表于 2019-12-22 19:21
你同時持有兩套房，肯定是有一套是要打CGT的。只要有租金或者負扣稅并且不在6年法則内就算投資房了。CGT ...

你可以有多于2套房，只要你不卖投资房，哪有CGT

bbb88888

pan123au 发表于 2019-12-22 19:25
你可以有多于2套房，只有你不卖投资房，哪有CGT

你不賣投資房，怎麽獲利？ 終有一天那投資房要麽賣掉，要麽留給你的子女的吧。即使作爲遺產交給你子女時也是要交CGT的。

pan123au

bbb88888 发表于 2019-12-22 20:03
你不賣投資房，怎麽獲利？ 終有一天那投資房要麽賣掉，要麽留給你的子女的吧。即使作爲遺產交給你子 ...

遺產只是继承，不用交CGT，他们可以作为自住房 或者投资房，只要不卖就没有。至少你不卖，你不用交CGT.