2008年左右投资房产到现在能赚多少钱

pan123au

yohldf 发表于 2019-6-3 11:19
人家的意思是银行是慈善家。   白送房子还送钱。银行自己不买房子，送给他，让他赚钱。

这除了慈善家也 ...

如果你在2008年买了房子，你也会看过这样的房子，上面已经给出了2个悉尼的例子，大江那里可能会有更多的例子，你没有想到，并不是没有，现在在布里斯班也应该有这样的例子，我是不会去那里投资的。

pan123au

chinahare 发表于 2019-6-3 11:25
谢谢提醒，卖房子要交的所得税确实多算了，应该按17万的一半8.5万算，如果房东有一份很普通年薪五万工作 ...

在澳洲不管是做生意，抄股票，还是投资金融，房地产，都是要交税的，用你的算法算一下炒股的。

hustwater

chinahare 发表于 2019-6-3 11:25
谢谢提醒，卖房子要交的所得税确实多算了，应该按17万的一半8.5万算，如果房东有一份很普通年薪五万工作 ...

我觉得收益率应该是6.61% *4 = 26%

chinahare

hustwater 发表于 2019-6-3 13:21
我觉得收益率应该是6.61% *4 = 26%

要知道世界顶级投资大师巴菲特几十年来平均收益率才21%啊，当然我们也不能妄自菲薄，说不定投资房子收益率也有超过巴菲特的可能，可以计算一下为什么是6.61×4吗？

chinahare

kogen 发表于 2019-6-3 11:36
按照这些算法，同等时间段里，是不是还是国内一二线的房子涨的更多更快？ ...

你说的是对的，08年到现在确实国内一二线的房子涨的更多更快

hustwater

chinahare 发表于 2019-6-3 13:26
要知道世界顶级投资大师巴菲特几十年来平均收益率才21%啊，当然我们也不能妄自菲薄，说不定投资房子收益 ...

没仔细看你的贴子，好像你的假设是全款买房？如果是贷款买房，只付了20%的首付，剩下的80%不是你的钱，但是收益归你，所以*4

chinahare

hustwater 发表于 2019-6-3 14:21
没仔细看你的贴子，好像你的假设是全款买房？如果是贷款买房，只付了20%的首付，剩下的80%不是你的钱，但 ...

你漏算了贷款的利息成本了，08年到目前投资房贷款利率前高后低，平均看的话贷款利率跟6％差别不太大

可以回头看一下26楼，贷款投资对收益率的影响有做了简单的解释

hustwater

chinahare 发表于 2019-6-3 14:33
你漏算了贷款的利息成本了，08年到目前投资房贷款利率前高后低，平均看的话贷款利率跟6％差别不太大

可 ...

利息是租客出的，估计投资者不关心这个,

chinahare

hustwater 发表于 2019-6-3 14:50
利息是租客出的，估计投资者不关心这个,

利息是租客出的，正现金流也是租客出的，租客的租金被重复计算了。

有一个客人到饭店点了一碗米饭，上饭后客人让店小二把米饭换成面条，客人吃完面条不付钱就走了。小二拦住客人要他付面钱，客人说我的面是米饭换的干嘛要付钱，小二要他付饭钱，客人说米饭我又没吃，所以不用付饭钱。

urbb

逆风而上 发表于 2019-6-3 09:32
能分享一下地段吗？

在烂区sunshine.

winwin

youpyo

现在8O万的房子，20年以后很难160万了！现在40万的房子20年以后80万轻松。

youpyo

Pippa 发表于 2019-6-2 18:07
08年是低位，但19年并不是最高位。15年的时候我就劝身边要换房的朋友先卖再等两年了。虽然未来永远不会重 ...

赞同

游得好小鱼

08年62万买，现在大约135，周租650，跟各位比算是比较失败哈

飞儿

09年中买进某house, 当时89万，感觉最高$2.4m 左右，现在估计$2.2m? 反正已经一共套现80万有了，近期也不打算卖掉。。

过去十年，我算是简单的 capital gain 流派，不求回报，买得起的时候就买。
好像有简单的cash flow 流派主要买公寓啥的，不知capital gain 咋样。。

逆风而上

urbb 发表于 2019-6-3 17:52
在烂区sunshine.

我之前正想说 是不是Noble Park。。 就是不愿说出口。 看来差不多。。呵呵。 这可是非常高的回报率了。 我说的回报率已经是好投资项目产生的回报率了。 要不会差很多的。 你这个属于很不错的了。 再好的话， 只有rezone了。

hustwater

chinahare 发表于 2019-6-3 16:01
利息是租客出的，正现金流也是租客出的，租客的租金被重复计算了。

有一个客人到饭店点了一碗米饭，上饭 ...

不懂你的故事。

回到前面的一个例子：
10年前，买一个大约30万的房子花费30*0.2 = 6w，  假设一直出租，只还利息，租金能cover利息和其他费用，10年后，这个房子卖掉47万， 房东挣的钱是47 - 30 = 17w，除掉税4w, 也就是说，房东用10年时间，花费6万，盈利13w，平均年化收益率为 13/60=21%.

请斧正。

逆风而上

youpyo 发表于 2019-6-3 18:26
现在8O万的房子，20年以后很难160万了！现在40万的房子20年以后80万轻松。

把20改成10。。这个观点还是勉强可能。

大江东去

kogen 发表于 2019-6-3 11:36
按照这些算法，同等时间段里，是不是还是国内一二线的房子涨的更多更快？ ...

比特币涨的快

甜芒果

urbb 发表于 2019-6-3 17:52
在烂区sunshine.

请问增值的40万要交多少税呢？

hustwater

甜芒果 发表于 2019-6-3 20:14
请问增值的40万要交多少税呢？

近似为40/2 *0.5 = 10 w

甜芒果

游得好小鱼 发表于 2019-6-3 19:53
08年62万买，现在大约135，周租650，跟各位比算是比较失败哈

哪个区？悉尼还是墨尔本？

甜芒果

飞儿 发表于 2019-6-3 19:59
09年中买进某house, 当时89万，感觉最高$2.4m 左右，现在估计$2.2m? 反正已经一共套现80万有了，近期也不打 ...

哪个区？悉尼还是墨尔本？

飞儿

甜芒果 发表于 2019-6-3 20:27
哪个区？悉尼还是墨尔本？

悉尼，西北范围吧

甜芒果

楼上还有个说2房公寓周租1000，也不说哪个区的，这样有什么意义？ 我也可以说，08年买入40万，现在80万，3房租金2000每周 …………

甜芒果

飞儿 发表于 2019-6-3 20:28
悉尼，西北范围吧

那还是悉尼涨幅大 恭喜你

甜芒果

飞儿 发表于 2019-6-3 20:42
那么执着于哪个区干嘛。关键是看买入时机和优质房的共性。
我觉得过去十年我算是当了风口上的猪，摸到了 ...

套现是不是就是 top up?
那是要提供收入证明的吗？ 比如一个房子50万买的，然后升值到100万，100*80%=80万，那当初50万的80%是借了40万，也就说银行还能再借40万
问题是 要有收入去支持这个贷款啊？

飞儿

甜芒果 发表于 2019-6-3 20:59
套现是不是就是 top up?
那是要提供收入证明的吗？ 比如一个房子50万买的，然后升值到100万，100*80%=80 ...

咳。。你动作快呀  所以我及时买生意大幅增加现金流，否则靠打份政府工确实难以为继了。

pan123au

飞儿 发表于 2019-6-3 19:59
09年中买进某house, 当时89万，感觉最高$2.4m 左右，现在估计$2.2m? 反正已经一共套现80万有了，近期也不打 ...

你们这样可不好，把楼主给吓跑了。本来楼主是要证明从2008年到现在买房产的收益率不高，不如租房。

chinahare

hustwater 发表于 2019-6-3 20:04
不懂你的故事。

回到前面的一个例子：

08年30万投资房印花税约1.3万，律师费及其他零零碎碎按0.3万算，这样算的话就是08年投资成本7.6万，其他全部按你给的条件算的话就是十年后净利11.4万。

简化成数学应用题的话就是，08年投资7.6万，十年后本利一共得到19万，问：这十年间的投资年化收益率大约多少
答案是19除以7.6，然后开十次方，年化收益接近9.6%
如果这是一个真实案例的话我个人觉得是一个比较好的投资了，复利的力量是很大的，9.6%的收益率十年时间可以让本钱增值到2.5倍
实际上08-10年投资房贷款利率在7.5%--8.5%左右，之后一路降下来，所以当年投资房子，大概率是前几年负现金流贴钱进去的，中间几年收支平衡，后几年正现金流，这样看的话实际收益率可能会比9.6低一些
投资房子，对大多数人来说，都是抵抗通胀的一个很好工具，甚至还可以赚到通胀率以上的利润。但是有一个事实是澳洲富人的主要资产不是投资房，我想主要有两种可能，一种可能是他们有更好的项目投资收益率高于9.6%，还有一种可能我们高估了投资房收益率，在长远的时间里大多数人投资房子收益率远远达不到9.6%甚至6.1%都很难