被audit，遇到一个奇怪的auditor

fqyyy

pingkao 发表于 2016-11-10 15:42
我和你说的不一样。

打个比方

如果你就是自住房 loan A refinance 出来后的 20w 直接拿去买投资房，而不是从offset 拿20w。

1，你就把这些转账记录存成PDF
2，把这个TD93/13 打印pfd
http://law.ato.gov.au/atolaw/view.htm?locid=%27FOI/1213945P%27
3， 告诉那个ato 好好读读

Griffon

If the sole purpose of your loan is for investment, deduction of the interest has to be allowed regardless where is the money coming from, otherwise, you can argue that part of the rental income are not assessable income. The only thing to note is that the compounded interest may be denied for deduction as it will be captured under Pary IVA

pingkao

fqyyy 发表于 2016-11-10 15:55
如果你就是自住房 loan A refinance 出来后的 20w 直接拿去买投资房，而不是从offset 拿20w。

1，你就把 ...

1， 不是从offset拿钱
2，这里是我心里不太确定的地方。我不知道当时我的broker怎么操作的。我只知道我的offset钱只出去过一笔10%，因为拍卖买的房子。写支票时没有办法top up
3，这个链接太有用了，感激不尽。我拿住这张好牌等着他来找我，再丢出去。

多谢多谢，没分了，楼主回血一定补上

pingkao

Griffon 发表于 2016-11-10 16:08
If the sole purpose of your loan is for investment, deduction of the interest has to be allowed rega ...

估计您是专业会计师。
“The only thing to note is that the compounded interest may be denied for deduction as it will be captured under Pary IVA” 这句话太专业了。即使google了 Pary IVA也看不懂。

fqyyy

pingkao 发表于 2016-11-10 16:23
估计您是专业会计师。
“The only thing to note is that the compounded interest may be denied for de ...

放心，Pary IVA就是扯淡的

fqyyy

pingkao 发表于 2016-11-10 16:16
1， 不是从offset拿钱
2，这里是我心里不太确定的地方。我不知道当时我的broker怎么操作的。我只知道我的 ...

可惜了你这10%从offset走的钱不能扣税

xlin8703

让他的态度放尊重一点。

fqyyy

Griffon 发表于 2016-11-10 16:08
If the sole purpose of your loan is for investment, deduction of the interest has to be allowed rega ...

总算有个明白人了

pingkao

fqyyy 发表于 2016-11-10 16:32
可惜了你这10%从offset走的钱不能扣税

说着说着我自己也猜到了。

我在想equity那部分要怎么证明记录呢。像你说的，转账记录最清楚明了了，但是我从头到尾就没见过这个equity的部分。这个equity从来就没进过我的帐户，好像是在投资房settle的当天直接从我银行去对方银行了。

我还跑去银行问了，银行说equity不是从我任何一个transaction account 出去的，没有这部分记录。

dingyipu

fqyyy 发表于 2016-11-10 15:55
如果你就是自住房 loan A refinance 出来后的 20w 直接拿去买投资房，而不是从offset 拿20w。

1，你就把 ...

是的，好像转过一遍就很难解释了。

pingkao

xlin8703 发表于 2016-11-10 16:35
那个ATO的菜鸟太菜了。直接和他的上司谈吧。另外让他的态度放尊重一点。

老实说，我也这么想过。

看上面大神的建议，还是先忍一忍。听说有个黑名单，他要是公报私仇，把我弄上黑名单，每年故意audit一下，也费神费时间。

虽然内伤，还是要忍啊

Griffon

pingkao 发表于 2016-11-10 16:23
估计您是专业会计师。
“The only thing to note is that the compounded interest may be denied for de ...

Sorry should be Part IVA, it's the general anti-avoidance provision.

Google hart case and you will understand what is the compounded interest, I do not believe that your case involves such arrangement as per the Hart case, but still be cautious not to over-claim interest (i.e. Investment needs 100k and draw down from offset, you can only claim the interest for that 100k).

pingkao

Griffon 发表于 2016-11-10 16:48
Sorry should be Part IVA, it's the general anti-avoidance provision.

Google hart case and you wil ...

多谢多谢，我再研究下你说的这个

都教授

大家说的情况是自住房没还清的吧？所以ato 才担心用自住房的利息抵税?

JohnnySu

ATO 工作人员的水平很一般。如果你确定你有理，也有充分证据，应该据理力争。
可以先要求跟case officer的superior沟通，他们经验一般会好点。但你要对规定熟悉，话要说到点上，否则他们经常越扯越远，问题越多。

pingkao

JohnnySu 发表于 2016-11-13 21:13
ATO 工作人员的水平很一般。如果你确定你有理，也有充分证据，应该据理力争。
可以先要求跟case officer的s ...

被你说中了，真的越扯越远。

今天这个又打电话给我。终于不在security address上和我纠缠，开始问其他的。

问我自住房买了多少钱/因为loan approval letter上写我自住房的loan是70万，所以他要知道我自住房买了多少钱。我实在不知道他的用意是什么，我有没有claim自住房，他管我自住房loan increase了多少呢！ 没办法，把自住房的sale contract也给他。

他又说，你折旧的东西要有收据，我说我买来就已经在里面了，不可能有收据。他说那你应该写在合同首页，比如你折旧地毯，地毯就要写在合同首页。我说所有的合同都不会写地毯这类东西，他说那就不能折旧，又说他要问他TCA。

我知道你是会计师，想请教你，ATO的法律文件里有一定要把折旧物品写在合同首页的要求吗？

还有，他问我自住房多少钱干嘛呢？他的目的是什么呢？

pingkao

dingyipu 发表于 2016-11-10 16:43
是的，好像转过一遍就很难解释了。

是的，今天这个人还问我为什么refinance。我说因为利息低。他还说没有其他原因吗？比如capital work。

我说没有。

还好我转贷的时候没有多贷出一些放在自住房loan里，不然更说不清。

hilltop-bear

pingkao 发表于 2016-11-10 16:41
说着说着我自己也猜到了。

我在想equity那部分要怎么证明记录呢。像你说的，转账记录最清楚明了了，但是 ...

我帮你问了我老公，他也说了这个问题了。equity的钱必须另设账户，投资房首期必须从这个账户走账。而且这个账户不能有任何offset or redraw功能，账户里面所有资金输出必须去投资房有关事项。看来你被贷款中介搞黄了，唉。

pingkao

fqyyy 发表于 2016-11-10 15:55
如果你就是自住房 loan A refinance 出来后的 20w 直接拿去买投资房，而不是从offset 拿20w。

1，你就把 ...

他估计是在其他地方读过了，今天不揪着这个security 地址不放了，我几次提到这个security address，他都故意把话题岔走，估计他挺怕我提这事的。

现在他自信满满的抓我depreciation item没有收据，也没有写在sale contract的第一页。我说你找不到任何一个合同把所有折旧的东西都写在上面的，他说他要问他TCA。

pingkao

hilltop-bear 发表于 2016-11-15 16:20
我帮你问了我老公，他也说了这个问题了。equity的钱必须另设账户，投资房首期必须从这个账户走账。而且这 ...

谢谢你，还记挂我的case。等我回血给你补分。

这个auditor现在又在扯自住房，要我告诉他自住房买了多少钱，不知道他目的何在

fqyyy

pingkao 发表于 2016-11-15 16:21
他估计是在其他地方读过了，今天不揪着这个security 地址不放了，我几次提到这个security address，他都 ...

网上搜索下或者找中介要当时房子广告，里面有照片。

stonefx

pingkao 发表于 2016-11-15 16:12
被你说中了，真的越扯越远。

今天这个又打电话给我。终于不在security address上和我纠缠，开始问其他的 ...

应该是cross check：他想通过比较你后购入的自住房以及贷款，找到你把投资房refinance到的钱填到自住房的offset的间接证据吧。这个auditor不笨，只是太教科书了，估计他上司迟点也懒得鸟ta，由着他自己折腾。

因为有明文规定投资的asset的record keeping的要求，要是你只能证明有这么个东西被用作投资用途， 但是没有invoice或者contract， 那你就不能证明用了多久和cost是多少，理论上你的depreciation exp的claim就不成立。 ATO在这点上抓你小辫子会很难受。具体处理方法最好问问你的会计师，要综合考虑你到底claim了什么才行。

hilltop-bear

pingkao 发表于 2016-11-15 16:22
谢谢你，还记挂我的case。等我回血给你补分。

这个auditor现在又在扯自住房，要我告诉他自住房买了多少 ...

112楼正解。千万不要起正面冲突。尽快找会计师提供专业意见。

ATO

pingkao 发表于 2016-11-15 16:22
谢谢你，还记挂我的case。等我回血给你补分。

这个auditor现在又在扯自住房，要我告诉他自住房买了多少 ...

他花了那么多时间，总是需要回报的，你不露个破绽给他，他和你没完。

orientboy

很正常，只有有证据就好

pingkao

fqyyy 发表于 2016-11-15 16:54
网上搜索下或者找中介要当时房子广告，里面有照片。

有照片但是证明不了多少钱啊

pingkao

ATO 发表于 2016-11-15 17:13
他花了那么多时间，总是需要回报的，你不露个破绽给他，他和你没完。

我又没错，他花时间多是他无能。我为什么要让？

pingkao

stonefx 发表于 2016-11-15 16:58
应该是cross check：他想通过比较你后购入的自住房以及贷款，找到你把投资房refinance到的钱填到自住房的 ...

多谢大神，问题是我先买的自住房啊

fqyyy

pingkao 发表于 2016-11-15 19:29
有照片但是证明不了多少钱啊

好奇你自己随便编的depreciation？
当初你怎么确定多少钱的？
通过搜索相似物品后，按reasonable 年份折旧后，就是你确定的价值。

pingkao

fqyyy 发表于 2016-11-15 19:33
好奇你自己随便编的depreciation？
当初你怎么确定多少钱的？
通过搜索相似物品后，按reasonable 年份折 ...

专业的折旧师做的折旧