想住house的，为何不去租house住，投资两个apartment呢

q8888315

租房怎么会没家的感觉 无法理解 你如果想整修这房子说明这房子还不够好 那你直接找个你心目中完美不用修修补补的房子不就行了吗 租金还比买这个房子便宜 真不懂中国人的老思想老传统 真的已经老掉牙了 难道你没事就想修补的房子没任何业余生活了？

xiaochuan39

my001209 发表于 2016-7-25 22:27
数据如下：
1960年，house均价1.1万，unit均价1万
截止去年，house均价84万，unit68万

这个数据我知道，但是其实不是这么回事。

首先我门必须把比较锁定在一个区。如果只是看全国的总数字，那完全没有比较性。
1960年有几个区有apt啊？有多少apt啊？那时候apt可是市中心的高级货。可是后来几十年，apt到处盖，往远郊扩张。
后来盖的apt完全价值（特别是潜力）没有1960年市中心盖的值钱了。楼主现在买个68万的中价apt，其实已经地理位置不好了。但是今后2-3十年，像sydney这种大城市，已经很难再扩张了，潜力有限。

那我也来拿个数据：sydney 的burwood区，典型的华人想买的区
2br apt
2007 385k
2015 782k

house
2007 808k
2015 2200k


所以现在楼主想150万买house还是apt，我说那得看你锁定些区来看。不能看全国平均数字。
比如说我门现在看的是一些悉尼近郊20KM以内的区， 150万可以买一个house或者2套apt，那么我可以肯定10年后house会远远价值大于apt

xiaochuan39

楼主的问题就像，我是拿150万炒黄金好，还是股票好，逗得大家面红耳赤

必须得具体点，缩小点范围讲才有意义。

现在趋势近2年会有很多apt盖完，有oversupply的风险。很多专家都说了。楼主自重吧

Lexie6611

想想趋势就知道，房子肯定越来越少，但apt可以越盖越高，而且附加费比house多多了。将来的升值潜力还用说吗？

vivianzyq

如果自住房200万元，贷款160万，那就是一年花8万的利息啊，还是税后的。算上自有部分资金的成本，挺高的

BesteverCPA

my001209 发表于 2016-7-25 22:28
你真的租过房子吗？我glebe的房子放出去15个人排队抢，我朋友kogarah的房子48人排队。 ...

同学，请不要片面曲解，

楼主是要在当下花75万买一套公寓出租希望现金流和利润都是正值，请问你GLEBE 的房子是啥时候买的，多少钱，租了多少钱。

wca

楼主这么想是可行的。看你各人情况，是期待和苦守不确定的house 升值，还是已知现有的高于house 与apt出租收入之比来减轻压力及负担，哪个为主，哪个更容易轻松达标，而不是着重点于期待更多、更大的投资回报。

xiaochuan39

tina-go 发表于 2016-7-25 21:19
请问你怎么不舒服呢，我看Epping 之前2m 以上的房子很新很好，才租1000块。这种房子我是买不起的。但是同 ...

这种方式是可行的，有些投资客这么做的。

但楼主也得算算，150万投资2个apt，也得利息啊，一年利息多少？物业管理费多少？一年多少时间可能租不出去。
然后因为是投资房，最后卖掉的话得叫capital gain tax，那可是一大笔钱啊。如果是自住房，增值是免税的。
投资房得叫租金的income tax，或者tax deduction。

所以这个问题最后就相当于，我是不是要买自住房，还是选择租房子住，手上的钱用来投资其他的项目。

懒人做法就是买个自住房house，省心。
非常aggresive的投资客可能会选择，自己租房，但是不断的买投资房来扩张自己的property profolio （也可以买house，也可以公寓，看地段潜力买）
比较平衡点的投资方式，就是自己有自住房的情况下，再量力不断买入投资房。

在目前市场情况下，这么多apt17年会完工。我不是很看好现在再孤注一掷扩张买apt。很可能到了17年底，价格一毛没涨，白交了2年利息。
自住房house的话还是很保值的。

tina-go

xiaochuan39 发表于 2016-7-26 11:19
这种方式是可行的，有些投资客这么做的。

但楼主也得算算，150万投资2个apt，也得利息啊，一年利息多少 ...

请问cgt怎么个算法？

my001209

xiaochuan39 发表于 2016-7-26 09:24
这个数据我知道，但是其实不是这么回事。

首先我门必须把比较锁定在一个区。如果只是看全国的总数字，那 ...

只看价格涨多少？还是把持有成本加进去后，看涨多少？
我如果是基本一致，你信吗

my001209

BesteverCPA 发表于 2016-7-26 10:49
同学，请不要片面曲解，

楼主是要在当下花75万买一套公寓出租希望现金流和利润都是正值，请问你GLEBE 的 ...

90万，800，2年前。今年刚成交。立马放租。

BesteverCPA

my001209 发表于 2016-7-26 13:59
90万，800，2年前。今年刚成交。立马放租。

900K, + stamp duty and other fee = 940K cost

Rental income   41600

fee             -$2280
strata and other   -$3500
Interest      - $37600 ( 我帮你用4%，虽然现在投资房你根本拿不到4，另外是算全额，不是算你80%的贷款，因为对比的是你买还是不买，不能只看贷款的利息）

年亏损1780

就算加上负扣税（因为税只能算你贷款的利息，就是72万而不是90万的利息),亏损大约是２１４最后

以上建立在房客永远不搬，东西永远不坏的前提下。　

xiaochuan39

tina-go 发表于 2016-7-26 13:26
请问cgt怎么个算法？

CGT是你卖投资房的时候，增值的部分，就算做你当年的收入，放到你的income tax里面。
比如， 你当年工资收入100k， 然后卖了60万的房子，买来是50万，那么CG就是10万，那么你今年的收入就相当于100k ＋ 100k。
按照澳洲今年个人税率， 要交$63,547.00， 你可能拿到手的只有14万不到。。。

当然，CGT按照目前的政策有50%discount，如果你长期持有房产的话，那么就是10万的一半算入income 里。那么你最后要交 $43,447.00的税，实际到手16万不到。

xiaochuan39

my001209 发表于 2016-7-26 13:58
只看价格涨多少？还是把持有成本加进去后，看涨多少？
我如果是基本一致，你信吗 ...

那得看区的， 你买的glebe没什么house。有house的话也是古建筑收保护的，不能推倒重建的，没有太多升值潜力的。
inner city一直都是公寓投资的热土。那里根本没什么可利用的house。如果有可以被开发的house的话，都是天价。
最近有位老兄前2年买了那里的一个warehouse，现在工业用地边住宅用地了，现在卖给开发商盖楼，赚了好大一笔。

我不知道你在和我争什么。刚入房地产门就谦虚一点。拿平均数据一摆，就要说公寓怎样怎样好。
看这个全国平均数据没什么意义，而且竟然还从1960年开始看。那时候现在sydney的inner west还是周末度假的地方呢。

公寓和house的投资是不一样strategy的，投资公寓是追逐短期location升值潜力。但长期持有你的大部分assets是贬值的，30年后就是一个破水泥公寓了。house的价值是土地和location，长期升值多。这个是投资常识。

楼主这问题，其实根本不是投资公寓好，还是house好。完全是不同投资方法。自己不买自住房，先炒公寓，是非常aggresive的方法。就是要投资赚钱，不考虑自己的住房问题。 要是2年后公寓价格下滑，租客难找，没用租金收入，不就裸泳了？那时候撑不住卖的话，大家也都一样想卖，卖不出价格了。 自住房不用担心租客问题，至少自己永远住里面。即使价格下滑，不卖也不影响，过2年又会涨的。
房事好的那几年，各种方法都赚，还不如买楼花呢，低成本，高回报，多买几套。但是风险高的，就怕房事不涨。

过了就错了

xiaochuan39 发表于 2016-7-26 15:16
那得看区的， 你买的glebe没什么house。有house的话也是古建筑收保护的，不能推倒重建的，没有太多升值潜 ...

学习了

juntz

墨渔 发表于 2016-7-25 09:00
对于热爱各种户外运动的人来说 住apt生活品质会大幅下降:)

为什么啊？

爱摇滚的大象

很简单。公寓出租租金回报率是House两倍。100万的公寓的租金甚至比200万的House的租金还高。但是，增值率只是House的一半。比如公寓一年涨10%，House一年涨20%。所以House适合全款付清自住。没贷款利息压力。公寓适合投资出租以租金养房贷，一年补贴3000-5000，压力不大，过两三年租金涨了。房子就自负盈亏了。然后又有钱了。又可以接着投资了。一直买下去，不卖了。

而House增值快，所以适合买入，放几年，亏几年，然后一下子卖掉，把利息倒贴的好几十万损失赚回来，外加高额盈利。

墨渔

juntz 发表于 2016-7-26 18:28
为什么啊？

trailer和船都没地停
还有很多户外运动用品都要大车库或储物室摆放
玩枪的更是不可能

家庭影院在普通apt也开不了 会影响到邻居

还有就是隔墙有耳隔层ML都是我听到住apt朋友的抱怨

小胖子吃辣肉面

个人居住喜好和投资喜好不同

my001209

BesteverCPA 发表于 2016-7-26 14:23
900K, + stamp duty and other fee = 940K cost

Rental income   41600

好厉害，数学老师教的好。但是数学老师可不懂投资，嘿嘿。

赞

my001209

xiaochuan39 发表于 2016-7-26 15:16
那得看区的， 你买的glebe没什么house。有house的话也是古建筑收保护的，不能推倒重建的，没有太多升值潜 ...

澳洲房产就是从1960年开始的。。。。

我不知道你跟我争什么，我只是问你信不信，不信你就Go for it吧。

BesteverCPA

my001209 发表于 2016-7-26 20:14
好厉害，数学老师教的好。但是数学老师可不懂投资，嘿嘿。

赞

哎，这个人没有知识真是可怕，这和数学一点都不搭边。

my001209

BesteverCPA 发表于 2016-7-26 20:55
哎，这个人没有知识真是可怕，这和数学一点都不搭边。

有多可怕？没知识一点都不可怕，可怕的是没知识，还觉得自己有知识。
要不然就是婴儿最可怕了

lopoo_23

Bluesir

与其买两个Apt我旧的还不如买Units。可以两全其美。又有增值的空间，物业也低， 租金也不差。

suyinsarah

evadog 发表于 2016-7-25 07:00
其实我也有这个疑问。。。而且根据我周围亲戚朋友的房子和自己买过卖过的房子来看，以十年为期，公寓和hous ...

你说的对，能在近期rezone的house基本是很贵又抢不到，不能rezone的除非可以加建奶奶房，不然就跟apt没区别，且成本高。但加建了奶奶房的house依然要看location，否则也就是多收点租金罢了

花花和花花

如果有150万应该买两个75万的apt一个出租一个自住 解决所有问题

suyinsarah

大头爸爸 发表于 2016-7-25 17:14
Rhodes和Zetland现在都已经没有什么House了吧？当年有那些区House的人估计都卖给开发商飞黄腾达了，而那 ...

745 300多万的house你认为还有多少上涨空间？
买apt看地段和便利程度以及view，满足这些条件的不会跌。

而大涨的house也无非是epping等几个rezone大热门区，你去看看南区，house跟apt涨幅区别不大。

过了就错了

花花和花花 发表于 2016-7-28 17:47
如果有150万应该买两个75万的apt一个出租一个自住 解决所有问题

和我想的一样

大大大泡泡

你说的不对


卖一套house 和卖两套公寓 花费的时间和金钱能一样么


再加上租的house啥都憋屈不如翻身当家做主人