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flyspirit

原帖由 kingsford 于 2008-11-14 13:10 发表

我比的是以下两个options（打个比方）：
1.现在买，hold 20-30年
2.明年的今天买，hold 20-30年
都是长期拥有。假设最后的价格差不多，你这小小的选择（就差了一年），就可能cost你很多。以现在的气候，如果选1 ...

我觉得你只是在打赌这两年房产会大跌。

FAIRMONT

原帖由 reg 于 2008-11-14 13:39 发表
社么年代了，今天不知明天的行情，买房，30来岁，上有老，下有小的，是一辈子最需要花钱的地方，不说孩子的吃穿用，家庭的每月固定开销，海外旅游的机会。一辈子能玩的也就是现在。威慑么要背上这么沉重的负担呢。真 ...

事实是大把的白人和各个民族的人都买房，而且并不妨碍他们生活的不错。
买房并不一定意味着你不能玩，不买房也不意味着你一定能自由的玩。 什么都是由代价的，不买房好像现在轻松点，可是从长时间来看你损失了财富的积累， 到老了没法创造价值时，你只能依赖于政府微薄的救济。
而买房的人如果合理规划的话，在年老时，可以享受自己长期的积累所带来的财富。

看看澳洲本地的老人，比较一下有房和无房的老人的境遇，不难看出区别。

winsion

高手讨论，旁听。同意kingsford的见解。

zhouzhou

原帖由 FAIRMONT 于 2008-11-14 14:06 发表


事实是大把的白人和各个民族的人都买房，而且并不妨碍他们生活的不错。
买房并不一定意味着你不能玩，不买房也不意味着你一定能自由的玩。 什么都是由代价的，不买房好像现在轻松点，可是从长时间来看你损失了财 ...

我周围的白人很多也都有投资房，有个超强人，从25岁开始，每年一套，现在已经有三套了，不过听说他买的都是离city
很远的house

elfciel

原帖由 FAIRMONT 于 2008-11-14 14:06 发表


事实是大把的白人和各个民族的人都买房，而且并不妨碍他们生活的不错。
买房并不一定意味着你不能玩，不买房也不意味着你一定能自由的玩。 什么都是由代价的，不买房好像现在轻松点，可是从长时间来看你损失了财 ...

事实是除了房地产还有很多更好的投资方式...
谁也没说不买房子就等于把这部分钱给用来花掉玩掉...

kingsford

原帖由 flyspirit 于 2008-11-14 13:48 发表
我觉得你只是在打赌这两年房产会大跌。

并不是这样。我的意思是说，哪怕是房地产市场正常（不是大跌），买房也不是越早越好，要算好。 更何况现在的气候。

如果一个人比较乐观，认为未来几年，年增长在6-7%以上，所以买房，我赞成。我不赌房价，虽然我个人对房市比较悲观。只要你清楚，在什么样的增长假设下，你的投资是正确的就行。你的假设没兑现，和根本不知道自己的假设是什么，性质是不一样的。 一般来说，没个6-7%的增长，如果还借很多钱，基本是赔，而不是赚。

如果你从没有算过，仅仅是相信所谓”用别人的钱供房子“，”房租是扔到水里的钱“，”越早买越好“，”买房养老“的话，那你可要小心了。

tonyju626

一般来说，没个6-7%的增长，如果还借很多钱，基本是赔，而不是赚。 That depends on the rental yield/loan rate

tonyju626

原帖由 elfciel 于 2008-11-14 15:03 发表


事实是除了房地产还有很多更好的投资方式...
谁也没说不买房子就等于把这部分钱给用来花掉玩掉...

Agree 房地产 is not the only way and not the best way. but it's one of the easiest to understand and do.


PS: pls suggest some 更好的投资方式.

北风

恩，这才是正确的说法

我记得我以前的计算结果是在贷款利率7%，rental yield在4%，只要房价有每年4%的增长，收益就基本上超过存款了
不知道其他人的计算结果是怎样的？

原帖由 tonyju626 于 14/11/2008 14:12 发表
一般来说，没个6-7%的增长，如果还借很多钱，基本是赔，而不是赚。 That depends on the rental yield/loan rate

kingsford

原帖由 北风 于 2008-11-14 15:23 发表
我记得我以前的计算结果是在贷款利率7%，rental yield在4%，只要房价有每年4%的增长，收益就基本上超过存款了
不知道其他人的计算结果是怎样的？

同意。

我一般把维修，突发事件，levy、rates，（rental下的空房率），stamp duty和买房一次性费用的分摊。。。等等算得比较完全和悲观一点，如果再把闲钱的投资回报算稍微乐观一点，估计就是你算的4%，和我算的6-7%的区别了。(paopaobing(78))

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-11-14 15:35 编辑 ]

flyspirit

现在Unit或者Apartment的房租基本已经可以抵御银行贷款了。

fangfang1

basic formula: PV= (rent-Maintenance fee) (1+g)/r

example (350-50)*52(1+5%)/0.06=273'000
in sydney, those apartment with wk income of $300 may cost u $400'000, which is 46.52% (400/273-1)over priced

galway

原帖由 tonyju626 于 2008-11-14 15:15 发表

Agree 房地产 is not the only way and not the best way. but it's one of the easiest to understand and do.


PS: pls suggest some 更好的投资方式.

被动投资，强制储蓄，长期看是对的。
但是。
“正确的事情”也要在“正确的时间”做。timing其实更加重要。对于房子来说，那么多数据表明当下时机不理想。国外的事实也在那里，难道澳洲这边独好？
如果真的房子可以养老，澳洲就不应该设立SUPER投资股票，而是强迫每个人的养老钱去买地，买房，呵呵。政府有这个信心么？还是那句话，大部分房子不是生产资料，基本上不能创造财富。

承接ls，关于其他投资，胡说几句，抛砖引玉：
1，我觉得如果你有了全款支付房子的净资产，应该分散投资，买一些保值产品（如黄金），或者做一些过去因为房子的流动性需求而没有做的事情，比如说，结婚，生孩子，给孩子买钢琴，给父母办移民，给孩子换学校。。。
2，如果有投资房，应该cash out，做1
3，如果比较年轻，只有首付级别的净资产，应该武装自己，呵呵，比如说弄个职业相关的教育，或者开发新的增长点。

财富是脑子和双手创造的，不是守着砖头和木板就能够等来的。难道不是么？

tonyju626

原帖由 flyspirit 于 2008-11-14 15:33 发表
现在Unit或者Apartment的房租基本已经可以抵御银行贷款了。

Not yet, the highest I heard is around 6%. But soon:)

not talking about some landlord rent out each room and even living room....

The main reason that Austrlia Housing market hasn't crashed is the amazing rental yield and low vancacy rate (especially in Sydney).

But be careful, if one day, rent and vacancy rate......

kingsford

原帖由 fangfang1 于 2008-11-14 15:36 发表
basic formula: PV= (rent-Maintenance fee) (1+g)/r

example (350-50)*52(1+5%)/0.06=273'000
in sydney, those apartment with wk income of $300 may cost u $400'000, which is 46.52% (400/273-1)over pric ...

agree. the price/rent ration is very high at the moment in Australia. I believe that is not because rent is too low, but price is too high, 40% over-priced in many cases.

北风

恩，我闲钱的收益率只有8%

原帖由 kingsford 于 14/11/2008 14:33 发表

同意。

我一般把维修，突发事件，levy、rates，（rental下的空房率），stamp duty和买房一次性费用的分摊。。。等等算得比较完全和悲观一点，如果再把闲钱的投资回报算稍微乐观一点，估计就是你算的4%，和我算的 ...

tonyju626

原帖由 fangfang1 于 2008-11-14 15:36 发表
basic formula: PV= (rent-Maintenance fee) (1+g)/r

example (350-50)*52(1+5%)/0.06=273'000
in sydney, those apartment with wk income of $300 may cost u $400'000, which is 46.52% (400/273-1)over pric ...

Don't buy those apartment with wk income of $300 may cost u $400'000, but income of $400 may cost u $300'000-350'000....Trust me, you can find it:)

[ 本帖最后由 tonyju626 于 2008-11-14 15:44 编辑 ]

tonyju626

原帖由 galway 于 2008-11-14 15:38 发表

被动投资，强制储蓄，长期看是对的。
但是。
“正确的事情”也要在“正确的时间”做。timing其实更加重要。对于房子来说，那么多数据表明当下时机不理想。国外的事实也在那里，难道澳洲这边独好？
如果真的房子 ...

handshake and agree

Agree 房地产 is not the only way and not the best way. but it's one of the easiest to understand and do.

fangfang1

原帖由 tonyju626 于 2008-11-14 15:41 发表

Don't buy those apartment with wk income of $300 may cost u $400'000, but income of $400 may cost u $350'000....Trust me, you can find it:)

$450 wk rent at price $300,000? maybe liverpool?

tonyju626

原帖由 fangfang1 于 2008-11-14 15:44 发表

$450 wk rent at price $300,000? maybe liverpool?

Really?you joking la:)

zn7726

1.现在买，hold 20-30年
2.明年的今天买，hold 20-30年

我也是外行, 不过在我看来, 你这两项的区别是, 在房市没有变化的前提下:
多攒一年首付少付点(头一年的)利息, 同时多挣一年首付款的利息(还要交税)
vs
早点买房再点享受.

因为即使你第二年买了, 同样面对你说的4种可能性.

不过在目前看跌的形势下, 买投资房的确要慎重.

galway

原帖由 tonyju626 于 2008-11-14 15:42 发表

handshake and agree

Agree 房地产 is not the only way and not the best way. but it's one of the easiest to understand and do.

门槛低的东西平均收益低:)

tonyju626

原帖由 galway 于 2008-11-14 16:06 发表


门槛低的东西平均收益低:)

That's fair la.High return, high risk, low return,low risk, Current market no good. Better control the risk  I think.

I am not meaning we should get an investment property now. That's all about 买房养老成立吗 and I think it works(with right timing, right decision and long term)

[ 本帖最后由 tonyju626 于 2008-11-14 16:13 编辑 ]

flyspirit

原帖由 fangfang1 于 2008-11-14 15:36 发表
basic formula: PV= (rent-Maintenance fee) (1+g)/r

example (350-50)*52(1+5%)/0.06=273'000
in sydney, those apartment with wk income of $300 may cost u $400'000, which is 46.52% (400/273-1)over pric ...

But I'm seeing apartment/unit priced at $300000 can rent at least $300 per week.

flyspirit

讨论有些偏题了。本贴指的是一般情况下，买房养老行不行。而不是要讨论现在是不是买房的好时机。

在当前全球经济衰退的形势下，买投资房当然不是个好时机。很明显，下跌的风险更大。但过几年经济恢复了，买投资房还是可以达到防老目的。

我敢打赌，这次危机过程中房价如果大跌，那之后还会大涨补回。

galway

原帖由 tonyju626 于 2008-11-14 16:09 发表

That's fair la.High return, high risk, low return,low risk, Current market no good. Better control the risk  I think.

I am not meaning we should get an investment property now. That's all about  ...

时机合适，买入也是可以的。但不是唯一的，如你所说。
而且相比存银行，零存整取，没有什么明显优势。相反成本比较高，耽误很多时间。

适合部分人群吧。这里的中年人应该居多，大多追求财务自由，投资房在这种情景下，并不是很好途径（除非已经有一定资本，且交易经验丰富）。而财务自由后，就不重要了。

galway

原帖由 meibu 于 2008-11-14 21:20 发表
啥叫财务自由啊？:o 夫妻俩双职工挣工资, 除了知道点投资房"负扣税""养老"等(现在也被否了 ...)也没啥其它投资知识了, 挣的那点钱除了还月供(自住房), 用在孩子身上, 一个月下来也剩不了几个子儿, 咋能财务自由 ...

财务自由就是喜欢SONY的大TV就搬回家，呵呵。
可以有很多招吧：
1，下一代战略：培养孩子做牙医什么的，反正是医生就没有错，1个人可以养n个人。
2，专家战略：在事业上找个目标，分析距离下一个水平的薪水，需要什么。夫妻之间，一个人努力些，实现较高的薪水。
3，关系战略：搞人际关系，倒腾些东西，赚些快钱。运气好，弄个小公司练练。
。。。
财务自由后确实可以考虑分散一些风险，持有一些房产，尽量不贷款。

清风不写字01

呵呵，多赚钱，坚持持续投资。当然要自己好好研究了，不能乱投。

lvtu

最可怕的就是还没有财务自由前就乱投 ...

lvtu

同问, 大家都说抄底抄底的,能否给个量化的概念, 比如在SYD, 房租450的房子多少价位买进算抄到底了？40w还是45w?