谈谈自己对悉尼买房子的一点认识

my001209

caesar6668 发表于 2016-4-5 17:18
Strata好像比保险要贵很多，  HOUSE 的保险一年1500够用了。

当然 我收回， HOUSE的地税确实高一些。 ST ...

100万的house，你认为能租多少钱？
100万的apartment能租多少？

这个问题大家心里都有数。
换个说法。200万的house现在能租800，就不错了。
100的apartment我在glebe就已经租800了。

天涯浪客

又忘记 发表于 2016-4-5 16:30
楼主， 有个问题想听听你的看法。

你这个问题我来回答吧，回答之前我先说几个问题：

第一，不要猜测房价的涨幅，unit涨多少，house涨多少。不用猜，有数据。

第二，不要用你朋友的数据，随机性太大，数据数量又太小。

我在网上找了悉尼2004年的house和unit的平均中位价，同时也找了悉尼2014年的house和unit的平均中位价，你可以比较一下。

悉尼2004年house价（平均中位价）是598K，unit价是376K

悉尼2014年的house价（平均中位价）是874K，unit价是553K

数据都在了，算算吧，从2004年到2014年十年时间，house涨幅为（874K - 598K）/ 598K = 46.15%

unit涨幅为（553K - 376K）/ 376K = 47.07%

你说哪个涨的快呢？

my001209

caesar6668 发表于 2016-4-5 17:19
对， 楼花折旧是大头， 但HOUSE 也可以做折旧的，  装修一下， 每年折旧5-6K 是可以做到的。 ...

这里我就又不得不重申下我的主题了。。。

估价。

house的估价，低于原价的可能性远远大于apartment的二手房。当房市好的时候楼花甚至会出现高估，楼市不好楼花就要低估，这就是我发帖的意义，选址看估价。影响现金流

caesar6668

my001209 发表于 2016-4-5 17:20
100万的house，你认为能租多少钱？
100万的apartment能租多少？

你要拿同等差不多装修条件来看。


100W的HOUSE ， 我租750一周。

100W的APT， 同一区到不了那么多。

my001209

天涯浪客 发表于 2016-4-5 17:21
你这个问题我来回答吧，回答之前我先说几个问题：

第一，不要猜测房价的涨幅，unit涨多少，house涨多少 ...

时间还是太短了。

我从1960年看到的数据，house平均价格11000   unit 10000

现在截止2014年中位价house 84万    unit 65万

my001209

caesar6668 发表于 2016-4-5 17:23
你要拿同等差不多装修条件来看。

哪里的100万house能租到750呢？ Wahroonga吗？

上北学区有这个可能性

caesar6668

my001209 发表于 2016-4-5 17:22
这里我就又不得不重申下我的主题了。。。

估价。

我不是很赞同你的说法，

保留意见，

HOUSE的价格 和  楼花的价格， 哪个更虚一些？  这个百分比来说， 可能楼花更虚一些。

caesar6668

my001209 发表于 2016-4-5 17:25
哪里的100万house能租到750呢？

上北学区有这个可能性

Kogarah

你对悉尼房市的有一定的了解， 但真的不能称为专业。

天涯浪客

my001209 发表于 2016-4-5 17:24
时间还是太短了。

我从1960年看到的数据，house平均价格11000   unit 10000

时间太长也没意义，中国的影响力也就是最近十年才出来的，1960年的澳大利亚，穆斯林兄弟们还没来呢。。。。。。

neard

my001209 发表于 2016-4-5 17:07
是的，house的增幅是会比较好，但是带来的租金收益很少。如果你有一个house要出租，那么除非你租cash，否 ...

这个理论完全不对啊，房地产收益本身就是 租金+土地增值

土地增值部分当然只有在卖房或者refinance的时候才能获得，买进卖出再买进才是房地产的精髓。
即使是自住也不要抱有一辈子在里面的想法5-8年最多了。
看到很多微信软文一直说澳洲房子好增值什么的，
其实对楼花来说影响很小，不能说完全不赚钱，但是的确赚钱的比例非常小，需要很准的眼光。
还有什么开发商返祖5% 等等，坑太多。

你说的有些话有点道理，但是还是没掩盖住推销楼花的本质。
自住也许大开发商的楼花还是可以碰的，但是投资楼花就算赚钱也是在坑人的基础上赚的。
一条路上都是坑，我不需要自己摔进去过，才来评价这条路不好走吧，我有眼睛看啊。绕路就是了。

jiangxiaowei

楼花还是有它的市场的，如果仔细选也能找到无法复制的因素-比如地点。有时没那么多资金，有个5万先付5%再慢慢筹剩下15万，不然去买25万的house???当然不缺钱的主去买楼花就搞笑了

又忘记

天涯浪客 发表于 2016-4-5 17:21
你这个问题我来回答吧，回答之前我先说几个问题：

第一，不要猜测房价的涨幅，unit涨多少，house涨多少 ...

谢谢你的回答。 也谢谢楼主的回答。

那是不是可以这么说， 从比较长的时间段来看， 其实house 和 unit的涨幅是差不多的。

天涯浪客

my001209 发表于 2016-4-5 17:25
哪里的100万house能租到750呢？ Wahroonga吗？

上北学区有这个可能性

不要这样说，我前两天就看到一个可以租1000的House，房东开价92万，可惜我没钱买，位置嘛，当然是银行城。

为啥能租1000呢？因为实际是三套房，主房3房两卫，奶奶房是两房，车库改成门窗都有的一房一厅了，都已经改好了，房子而且很新没有租客，估计是房东家里人多，自己改的住的。如果认为租不到1000一周可以讨论!

my001209

caesar6668 发表于 2016-4-5 17:26
Kogarah

你对悉尼房市的有一定的了解， 但真的不能称为专业。

多谢指教，因为house我了解的区域主要在hurstville以南和下北区。

我唯一听说过有人在上北投资house达到了5%的回报，Kogarah的话我也住过，我就住在火车站西面的Kitchener Street路口的unit.那边house是能租这些钱，但是我还是更看好北区的house，需求也很旺盛，kogarah的话价位便宜，中东人越来越多了。

江阳

天涯浪客 发表于 2016-4-5 17:21
你这个问题我来回答吧，回答之前我先说几个问题：

第一，不要猜测房价的涨幅，unit涨多少，house涨多少 ...

你找unit的中位价包括新房吗？还是10年以上房龄的老公寓房？

my001209

neard 发表于 2016-4-5 17:28
这个理论完全不对啊，房地产收益本身就是 租金+土地增值

土地增值部分当然只有在卖房或者refinance的时 ...

如果通过一买一卖来赚钱的话，今天你炒了悉尼，明天你炒了布里斯班，后天你炒了墨尔本，最后你炒了阿德莱德。请问你还能炒哪里？你曾经卖出去的房子，你再也买不回来了。你卖了就是亏了。

在澳洲如果还是通过一买一卖来赚钱的话，那就是和中国一样了。中国有这么多城市给你炒，一线二线三线四线。但是澳洲就只有这么几个城市啊。不能卖啊

Pawfect

想说楼主被成功洗脑了，而且深信不移。等你过几年对房地产有了稍微深入点的了解之后，回来在看你自己的这个贴.....

my001209

又忘记 发表于 2016-4-5 17:31
谢谢你的回答。 也谢谢楼主的回答。

那是不是可以这么说， 从比较长的时间段来看， 其实house 和 unit的 ...

可以这么看，投资house和apartment长期来看是一样的。但是前提是最后会卖出。
如果一直握在手里，那house就不行了，而且house的麻烦事非常多，如果空租了你可能还要自己去打草。

my001209

天涯浪客 发表于 2016-4-5 17:31
不要这样说，我前两天就看到一个可以租1000的House，房东开价92万，可惜我没钱买，位置嘛，当然是银行城 ...

晕。。。你分租啊。非法分租当然另算了。。。

Ultimo你自己小隔间的话，租1500都不成问题啊

天涯浪客

江阳 发表于 2016-4-5 17:31
你找unit的中位价包括新房吗？还是10年以上房龄的老公寓房？

网上搜的“悉尼平均中位价”，不知道咋统计的，你可以不信。

my001209

Pawfect 发表于 2016-4-5 17:33
想说楼主被成功洗脑了，而且深信不移。等你过几年对房地产有了稍微深入点的了解之后，回来在看你自己的这个 ...

还好还好。。我家在国内就炒了这么多年房子了。我还是比较清醒的。

谢谢提醒。。。祝你好运。

jiangxiaowei

楼花还是有它的市场的，如果仔细选也能找到无法复制的因素-比如地点。有时没那么多资金，有个5万先付5%再慢慢筹剩下15万，不然去买25万的house???当然不缺钱的主去买楼花就搞笑了

caesar6668

my001209 发表于 2016-4-5 17:31
多谢指教，因为house我了解的区域主要在hurstville以南和下北区。

我唯一听说过有人在上北投资house达到 ...

上一次我和中介说房租这个事情 是有个中介的SALES拼了命的在电话里说让我卖房， 因为他觉得我买的房子一个月租到650就不错了， 我说不好意思， 1年多以前就租750了，

所以还是那句话， 做生意多听少说， 尤其中介这行， 老的中介还是有很多让我们买家/卖家 折服的， 时间是把杀猪刀， 多积累吧，  LZ 还是蛮实在的， 还可以。

天涯浪客

my001209 发表于 2016-4-5 17:35
晕。。。你分租啊。非法分租当然另算了。。。

Ultimo你自己小隔间的话，租1500都不成问题啊

整租我去年见过一个，5房3卫的小地house，租800一周，价格70万。地很小，只有300多平，不过是独立双层的house。

江阳

天涯浪客 发表于 2016-4-5 17:35
网上搜的“悉尼平均中位价”，不知道咋统计的，你可以不信。

我认为这个中位价包括了新房。而unit的新房多，把价格自动拉上去了，所以有些水分

my001209

caesar6668 发表于 2016-4-5 17:36
上一次我和中介说房租这个事情 是有个中介的SALES拼了命的在电话里说让我卖房， 因为他觉得我买的房子一 ...

多谢版主褒奖。。。

我开头就说了，自己投资了2年半时间，做这一行也就是半年，发帖子也是希望尽自己一份力给大家一些意见，也吸收一些可能在公司里学不到的东西。

集思广益才会进步，公司是不会和我们说真话的，但是我做事还是凭良心的，我不骗人，我不推估价不好的盘。

我朋友找我买房子，我一直没有卖他，因为他不打算告诉他父母他买房子，虽然他卡里有40多万购买房子首付和settle，但是我还是觉得房子的事情应该和家里商量，不是你找我买，我就卖你。

确实不缺你那点佣金，做中介如果光靠佣金赚钱，那是不长久的。

my001209

江阳 发表于 2016-4-5 17:39
我认为这个中位价包括了新房。而unit的新房多，把价格自动拉上去了，所以有些水分 ...

house也有新房house还有豪宅呢。豪宅一个就几千万。house也有拉动中位价的

天涯浪客

江阳 发表于 2016-4-5 17:39
我认为这个中位价包括了新房。而unit的新房多，把价格自动拉上去了，所以有些水分 ...

首先你要知道什么是“中位价”，我，你，王健林各买一套房子，分别是20万，30万，850万，我们三平均价格是300万，我俩都是富人了。中位价是中间的价格，就是30万，所以新房应该占不了主流数量，悉尼的二手两房unit/APT应该占到主要数量。

wowmygame

my001209 发表于 2016-4-5 16:33
送你一个心灵鸡汤吧，我觉得你可能被人骗过，那么希望这些对你有用。

想＋干＝成功；等＋看＝落空。相信 ...

这话说得很好。
可是足迹的主流是精明的屌丝。去找有钱人吧..

天涯浪客

my001209 发表于 2016-4-5 17:42
house也有新房house还有豪宅呢。豪宅一个就几千万。house也有拉动中位价的

中位价不是平均价，豪宅有多少都是无所谓的，不可能是成交的数量主流。