澳洲（华）人炒楼花无本万利

jeffxia

skykoradji 发表于 2015-3-16 16:43
得到3.2%的利息还需要交税的，

我们这里研究的是赚钱，赚了钱当然要交税，正常

jeffxia

delivercn 发表于 2015-3-16 10:00
LZ难道没注意到么，楼花的标价都是2年后的价格，哪个开发商是以市价出售的？ ...

现在许多楼花的房价与现房价基本上差不多

jeffxia

dedge 发表于 2015-3-16 11:03
这个说到点上了，LZ故意忽略了楼花价格已经透支涨幅的因素了。

买楼花的一般会发现楼花价格比周围二手房 ...

楼花房价并不比刚交房的现房（新房）贵，当然比老旧公寓贵，因为老旧房问题也多么

hotornot

jeffxia 发表于 2015-3-16 18:41
楼花房价并不比刚交房的现房（新房）贵，当然比老旧公寓贵，因为老旧房问题也多么 ...

姐夫终于忍不住，准备现在开始炒房了吗。。。

wucxzx

姐夫开始当中介了？还是姐夫的儿子去房地产公司了？

亚雷特

买楼花就是赌博一样。

shujianmili

你的风险和收益并存啊，风险也是倍增的。

zdream_10

炒房者只需付百分之十的首付，比如六十万的房子只付六万，这六万块并不是付给开发商，而是存放在银行的一个特别的抵押账户（你不能再动用，但是可以得到3.2%的利息，即利息归你），银行开给开发商一个Bank Guarantee,然后你再付个七百块左右的律师费，这楼花就归你了。

假如这六万块也是你从银行借来的，现在的利息是4.4%左右，即使说炒这个价值六十万楼的成本只是六万块的百分之一点四，即每年840块。

大部分楼花售出后大概需要两年半时间可以交楼，现在几乎所有人，包括澳洲的总理和财长在内都相信，两年半后悉尼房价至少再涨20%（从前一两年的情况看这个估计是大大的保守了），即使说你现在买的六十万的房子到交房的时候已经值72万了，如果那时你选择不交接而卖出，则账面利润是12万，印花税及其他为2.3万，利息支出0.21万，中介费1.44万（2%），赚8万，缴资本增值税2.4万，净到手5.6万！炒二十个楼花，两年半净赚112万（税后）。

完成这个利润，你需要做的只是押六万块给银行，而很可能这六万块也是你跟银行借来的，你要做的所有事就是跟贷款经理一起“做几个文件”而已，完完全全的空手套白狼。

楼主百分之十首付也是跟银行借来  这一点没法复制到20套Unit上，所以这部分逻辑有问题，有待提高；

如果逻辑属实的话，还可以说840块也是从银行借来的，只要付840块的百分之一点四，也就是12元左右。

而且12元撬动每一套unit还可以复制成20套unit，也就是240元就可以撬动20套unit的投资。

如果按照这个逻辑的话，论坛中大多数人都可以实际去操作了。240博一把，大不了破产，多好！

ggmmusst

楼主扯就扯在首付 6万也从银行借来的。
银行傻啊，什么都没有，借给你6万，接不了6万，还谈个屁利息，还800多的利息呢。
楼主一开始的假设就不成了，谈那么多有屁用啊

如果楼主能空手套白狼，6万澳币首付也能借到，还4.4利率，吵个屁的镂花啊。
直接放贷多好。中国大把的10%的短期借贷。还这么麻烦超个屁镂花啊。几个月就转到120万了，还是税后。

所以，鉴定结果就是楼主要吃药了。

zdream_10

ggmmusst 发表于 2015-3-16 21:58
楼主扯就扯在首付 6万也从银行借来的。
银行傻啊，什么都没有，借给你6万，接不了6万，还谈个屁利息，还800 ...

纯理论而言，买一套楼花，个人信贷借6万的话，应该还是有可能（评估个人信用，工资流水，消费贷等）。

但买一套，借6万可以。但绝不可能复制到20套，120万。  这是问题所在

后续你说的是对的

YugaYuga

这派头，洋洋洒洒一通推理.论证～～～ 一看就是超级砖家

klux

Cattailpudding 发表于 2015-3-16 01:05
开发商不一定把房子起好。 而且交房钱卖出只能私人卖， 公开卖是违约的。 到时卖不出还是要继续settlement ...

什么叫公开卖是违约的？realestate上一把一把啊

马.自达

发财梦还没醒呢。

jeffxia

hotornot 发表于 2015-3-16 18:49
姐夫终于忍不住，准备现在开始炒房了吗。。。

怎么都那么笨啊，美元看准了，中国A股看准了，现在就剩下澳元资产应该怎么处理的问题了，我现在认为澳元就应该配置在悉尼房地产方面，就这么简单。

什么是终于忍不住啊？手中的澳元不炒房子干什么呢？买股票？昨天A股暴涨，各板块全部创出新高，澳股反而下跌了20点，还去炒么？存银行？利息都快没有了，澳元一直在贬值，钱撰在手里快成废纸了。

正因为不看好澳洲经济的发展前景，这两年就只能去炒房

Maobama

jeffxia 发表于 2015-3-17 06:52
怎么都那么笨啊，美元看准了，中国A股看准了，现在就剩下澳元资产应该怎么处理的问题了，我现在认为澳元 ...

错，错，错，满目星花人不见，独立西楼风吹遍。

手中澳元资产何必去趟这不着调的浑水？现在换美元资产也不迟啊。

jeffxia

Maobama 发表于 2015-3-17 06:59
错，错，错，满目星花人不见，独立西楼风吹遍。

手中澳元资产何必去趟这不着调的浑水？现在换美元资产也 ...

第一，作为一个澳洲人，怎么可能不配置有大量澳元资产并主要持有澳元？第二，减持澳元在许多情况下很可能受到限制，比如说将养老金账号里的资金全部转换为美元应该是违规的。第三，澳元已经跌成这样，继续大规模换成美元实在是下不了手

这件事我也不想再讨论了，就像中国A股会不会再涨我已经无兴趣再讨论了，大家自己看着办吧。

从现在起，我将主要精力放在研究如何选择澳元资产方面，我还是认为：澳元就投悉尼房地产

604

jeffxia 发表于 2015-3-17 07:43
第一，作为一个澳洲人，怎么可能不配置有大量澳元资产并主要持有澳元？第二，减持澳元在许多情况下很可能 ...

过程我就不强求了，但是结论是对的。

yxfc2003

爱赌的人悄悄地做，不赌的人看热闹。

jeffxia

以泡沫论来看这个世界，你会什么也看不懂


美国国债十年期收益率不到2%，德国国债负利率。。看得懂么？


中国创业板平均市盈率已超过80倍，超过证券史上任何一个以板块进行划分的股票的平均市盈率，本轮创业板指数却从不足600点上涨到2000点以上，昨天再创历史新高，看得懂么？


上星期六，悉尼Gladesville Stansell Street的一个破旧房子拍卖现场吸引了约300多人进行围观，有28名注册投标人进行激烈角逐，最后成交价格达到285万澳元，比业主期望价高出了110万澳元，看得懂么？


其实QE本身就看不懂，自己看不懂不是你去做空的理由，本轮悉尼房价上涨，有多少人先是错买了自己的住房，其后又不得不以更高的价格在附近追回来（我身边的例子就有好几个），而对中国创业板看走了眼的“经济学家”更是大有人在（比如李大霄）。


我反而认为，越是看不懂，越要深究其中的原因，越要反省自己的判断，很有可能，越是要反身追上去哦

pan123au

jeffxia 发表于 2015-3-17 06:43
第一，作为一个澳洲人，怎么可能不配置有大量澳元资产并主要持有澳元？第二，减持澳元在许多情况下很可能 ...

房价是否太高  ，相对租金

pan123au

jeffxia 发表于 2015-3-17 07:11
以泡沫论来看这个世界，你会什么也看不懂

悉尼Gladesville Stansell Street，那是可以建apt 地

hotornot

jeffxia 发表于 2015-3-17 06:52
怎么都那么笨啊，美元看准了，中国A股看准了，现在就剩下澳元资产应该怎么处理的问题了，我现在认为澳元 ...

姐夫，你的眼光有问题啊

两年前，澳元汇率跌、利息低的时候，你就应该知道房价要涨啊

凡事赶早不赶晚啊

低利率、汇率的副作用已经越来越明显，最不该涨价的电子产品、苹果都涨价15%了，想想为什么

春江水暖鸭先知啊


这个世界笨人太多。

几年前，一个朋友，他老婆让他买房，他不买，说现在利率这么高，买房不划算-这太短视了吧，高利率是暂时的，高利率的时候房价才低

几天前，一个帖子，一个人说，现在利率真好，买房真划算-这太短视了吧，低利率是暂时的，低利率的时候房价容易虚高啊

jeffxia

pan123au 发表于 2015-3-17 08:21
房价是否太高  ，相对租金

创业板更高，相对于市盈率

jeffxia

pan123au 发表于 2015-3-17 08:24
悉尼Gladesville Stansell Street，那是可以建apt 地

地价就是这么炒起来的

jeffxia

hotornot 发表于 2015-3-17 08:34
姐夫，你的眼光有问题啊

两年前，澳元汇率跌、利息低的时候，你就应该知道房价要涨啊

你这是明显的事后诸葛亮，不要说前两年，就是今天，也就是澳洲政府最高层才认识到澳洲经济只有靠房地产才能救，澳洲经济学界仍然在争论，但我觉得主张搞房地产的力量正在逐渐占上风

以后不要再说什么“以前如果”之类的废话，“如果”我这辈子什么错都没犯过，我早成联合国秘书长了

最准的炮当然就是马后炮

hotornot

jeffxia 发表于 2015-3-17 08:53
你这是明显的事后诸葛亮，不要说前两年，就是今天，也就是澳洲政府最高层才认识到澳洲经济只有靠房地产才 ...

姐夫

这不是马后炮，这在当时是很容易判断的事情。我当时就是如此判断的。

另外，这次a股我也在2000点就判断准了

A股过了3400，很早我就告诉毛巴马主席，小牛、慢牛来了

2015房价，我很早就说还能涨一年

很多人说三月会降息，我和天蝎、流氓263都说过，不会

虽然我没赚到什么钱，但你需要向我学习了。。。

请我吃饭吧

zx7118753

。。

pan123au

jeffxia 发表于 2015-3-17 07:53
你这是明显的事后诸葛亮，不要说前两年，就是今天，也就是澳洲政府最高层才认识到澳洲经济只有靠房地产才 ...

都是钱不直钱，房地产抗击CPI

jeffxia

hotornot 发表于 2015-3-17 09:00
姐夫

这不是马后炮，这在当时是很容易判断的事情。我当时就是如此判断的。

必须注意到，本轮牛市（比如中国股市和悉尼房地产）不是因为经济好，反而是因为经济太差引发的政策主导的资金推动型牛市，都是因为经济结构需要大规模转型（中国不能再依赖与房地产，澳洲不能再依赖于铁矿石），面对困难政府采用了非常规的政策取向，同时两国均实行宽松货币政策（中国降息降准，澳洲减息贬值），以各项优惠政策引导银行将资金投向政府预设的新增长点（中国就是互联网+，新经济等，澳洲就是大搞基建和悉尼房地产），由于政府在未达成预定目标之前（即经济成功转型）政策取向不会改变，银行的资金流向也不会改变，所以本轮牛市应远未结束，方兴正艾。


由于本轮牛市的这个特点，价值投资理念不再适用，而更应采取趋势追随的策略，紧跟政府的政策，紧跟银行的资金去向，这样才能赚到钱。


按照这样的思路，在中国买股票不应该追求稳健分红达公司，而应该努力去寻找下一个阿里巴巴；在澳洲炒房子，不应该去政府未有大规模重建规划的所谓“价值洼地”（比如目前价格没有上涨的边缘地区等），而应该跟着在政府已经规划完成、但开发还没有开始或是刚刚开始的那些地区投注，因为那些地区的上升趋势应该远未结束，而不管目前的价格有多贵，这个趋势将继续下去，In momentum trading, traders focus on stocks that are moving significantly in one direction on high volume

jeffxia

那么有人要问：这场游戏会不会结束呢？


当然会，而且我预期会以很惨烈的方式结束 ，例如许多人输掉底裤倾家荡产。


但是泡沫过后，国家和人民必须留下些什么，对于中国来说就是诞生了一批新的伟大企业，为中国未来几十年的发展找出新的领军者和发展动力，为此把今天已积攒的老本用掉一半都很值。


对于澳洲来说，这阵风刮完之后，应该留下一个崭新的世界级大城市--悉尼，它将拥有更加便利的交通和无数的现代化高楼大厦，可为今天富足了的世界人民（富人移民）提供更加美好的生活水准


如果什么都没有得到便将泡沫戳破，国家崩溃！