普通打工族是怎样做到贷款好几套投资房的

欲望街车

。。。。。。。。。。。

whitecats

天涯浪客 发表于 2015-1-27 14:25
我2014年一样买房了，也是赶上了？2015年倒是没买房。

我说的就是时机问题。
你2014买房是因为你2010开始了第一套，赶上了大潮，有了资本积累。
要是你2014或者2015第一套的话，bankstown都没有正现金流的房子了，你这种玩法就不灵了。

Andyboy

要是你2014或者2015第一套的话，bankstown都没有正现金流的房子了，你这种玩法就不灵了。????
高手

二梅

天涯浪客 发表于 2015-1-26 16:22
一句话“冒险而不贪婪”。

冒险就是说不要怕贷款，在这个通胀肆虐的时代，在这个税收猛于虎的国度，没有 ...

厉害

看了500套房，自然知道哪套房更值得买了

天涯浪客

whitecats 发表于 2015-1-27 14:33
我说的就是时机问题。
你2014买房是因为你2010开始了第一套，赶上了大潮，有了资本积累。
要是你2014或者 ...

5年以后你依然会这样说，正因为2014年买了第一套房子的人，才会在后面几年持续买房。如果现在也就是2019年买房的人，就再也没有机会买入正现金流的房子了。

我2010年就听人说，没有把握07年的机会。。。

2012年的时候听人说，没有把握2010年的机会。。。

2013年的时候听人说，没有把握2012年的机会。。。

2014年很多人感叹房价到顶没机会了。。。

2015年。。。

这个故事会不断重复。冒险而不贪婪，没有冒险精神，等着人生四大债务的惩罚吧。

人生四大债务（主要指西方国家，澳大利亚应该适用）：税收，通胀，个人债务，养老。

另外再次说明一下我的观点：自住房不是资产，是个人债务。非正现金流的房子也不是资产是债务，资产和债务是可以相互转化的，比如自住房出租，有了正现金流就可以成为资产；现在负现金流的房子，未来租金上涨，就可以变成资产。同时资产控制的不好依然可以转化为债务。我也在不断学习和不断检视反思中寻找真正意义的资产。

jhua4597

问一下：城主是长雪吗？

天涯浪客

jhua4597 发表于 2015-1-27 15:11
问一下：城主是长雪吗？

他比我有钱，投资房产15年，拥有上千万的房产。我2012年才开始买投资房，地产新手。

不过我比他来足迹更早，他最早的号也比我这个号晚几年，小号就不用说了。所以如果下次再判断小号的问题，请先查查注册时间。

whitecats

天涯浪客 发表于 2015-1-27 15:08
5年以后你依然会这样说，正因为2014年买了第一套房子的人，才会在后面几年持续买房。如果现在也就是2019 ...

你的理论和观点我也挺认同，只是时过境迁，现在普通house均过1mil的悉尼市场，普通中产家庭的承受能力有限，再下去的涨幅不容乐观，你这样什么都不做的buy and hold的这现金流战略有点行不通了。目前投资chatswood的人们，没有人能奢望正现金流吧。
当再过几年bankstown完全没有正现金流的房子甚至unit，你不得不外迁更远的郊区去找寻。

早买早入市我也认同，只是战略要调整，不能一招鲜吃遍天

天涯浪客

whitecats 发表于 2015-1-27 16:00
你的理论和观点我也挺认同，只是时过境迁，现在普通house均过1mil的悉尼市场，普通中产家庭的承受能力有 ...

买自己能承受的房子这点很重要，我不在乎区的好坏，就算今天也没人说Bankstown会是好区，几年前就更不用说了。我相信机会一直都有，只不过看你是否能找到。当然每个人的情况不同，不能一概而论。

wowmygame

天涯浪客 发表于 2015-1-27 17:36
买自己能承受的房子这点很重要，我不在乎区的好坏，就算今天也没人说Bankstown会是好区，几年前就更不用 ...

金靴了！你真诲人不倦：）

Fernando

天涯浪客 发表于 2015-1-27 16:36
买自己能承受的房子这点很重要，我不在乎区的好坏，就算今天也没人说Bankstown会是好区，几年前就更不用 ...

烂区要看怎么烂法，适合投资的烂区其实不少
有人喜欢投资自己喜欢住的区，这挺好，但是投自己不喜欢住的烂区也没什么大问题

mlink3

whitecats 发表于 2015-1-27 16:00
你的理论和观点我也挺认同，只是时过境迁，现在普通house均过1mil的悉尼市场，普通中产家庭的承受能力有 ...

说的太好了！！！

城主虽然是个人物， 但是好像被成功冲昏头了。 我估计还有两年的时间吧， 悉尼的房产就会开始走下破路， 到时候， 我想看看城主 还有什么新的感悟

workflow

看500套有点过了，其实看三个月的房不痴不呆就基本知道大概价位如何，市场好的时候基本可以闭眼买了，这个跟个人理财能力没有太大关系

mlink3

天涯浪客 发表于 2015-1-27 15:08
5年以后你依然会这样说，正因为2014年买了第一套房子的人，才会在后面几年持续买房。如果现在也就是2019 ...

你的方法有个很大的问题。

你在你的投资方法上做了几个很大的假设。

1. 你假设 房子 总是涨的。 是的，房子从10年二十年的角度是总是涨的， 但不是2年5年这个角度。 不要说世界范围， 就是在澳洲悉尼墨尔本我们都可以找出很多5年里房子不涨的BEHAVIOR。

2. 你假设 你房租的变化 可以赶的上 利率的变化。 利率这几年来都是降的。同时悉尼的房租市场又是蒸蒸日上的。 所以你觉得正现金流不难， 你觉得可以用租金就可以cover 贷款， 从而实现没两年一套的目标。

房市就是那么有意思，当它好的时候， 有利因素往往都会挤在一起， 当他不好的时候不利因素也都会挤在一起的。 也就是说， 如果房市走低， 你往往会看到， 房价走低， 利息持高不下， 房子租不掉， 要么房租下降。 到这个时候， 不要说你两年一套的计划会被迫停止。 就连你现在已经有的， 你能保的住就不错了。

我的操作方式就和你有点不同。 我每一次都要把房子还到50%后再做下一个投资。 这样虽然慢一点， 但是可以抵御各种风险。
还有就是入市时机。 我过去和你的想法一样， 觉得入市时机不重要， 重要的是KEEP BUYING。 事实证明这种想法是很STUPID的。时机入错了， 几年的努力都追不回来的。

jason8cn

chenjianmti 发表于 2015-1-26 16:45
不住大城市，没法就近投资，话说我这边正现金流的house都一大把，有屁用。 ...

能打听一下你在那里住吗？

chenjianmti

jason8cn 发表于 2015-1-28 11:59
能打听一下你在那里住吗？

离mel300公里一小镇，别想着投房地产了，只有大城市才有capital gain.

chenjianmti

mlink3 发表于 2015-1-28 11:47
你的方法有个很大的问题。

你在你的投资方法上做了几个很大的假设。

很简单，因为悉尼这几年是单边上涨市，墨尔本是震荡偏上涨市，所以你们会得出不同的结论，都属于盲人摸象。

mlink3

chenjianmti 发表于 2015-1-28 11:18
很简单，因为悉尼这几年是单边上涨市，墨尔本是震荡偏上涨市，所以你们会得出不同的结论，都属于盲人摸象 ...

悉尼单边上涨市，墨尔本是震荡偏上涨市？？？？周期长度都差不多， 只是开始的时间不同而已。

mlink3

chenjianmti 发表于 2015-1-28 11:15
离mel300公里一小镇，别想着投房地产了，只有大城市才有capital gain.

做FISH AND CHIPS, 每天一包一包的CASH 扛回家。 当心腰啊！！

chenjianmti

mlink3 发表于 2015-1-28 12:37
做FISH AND CHIPS, 每天一包一包的CASH 扛回家。 当心腰啊！！

你看我天天泡足迹，像开店的么？

qusisl

天涯浪客 发表于 2015-1-27 16:08
5年以后你依然会这样说，正因为2014年买了第一套房子的人，才会在后面几年持续买房。如果现在也就是2019 ...

会计学对资产的定义是过去的交易形成的，未来可以带来收益的。

自住房怎么可能不是资产？
个人名下的住房就好比企业拥有的用于办公经营的厂房，企业要支付物业，地税，仅仅对于厂房而言，肯定是负现金流，但企业可以通过经营取得收入。并且享受土地房屋带来的增值。
同理个人的住房为个人提供休息生活的环境，为个人的工作收入服务，并且可以享受增值和折旧抵税。

把房子本身的现金流正负来区分资产和负债，是原则上的错误。

qusisl

mlink3 发表于 2015-1-28 11:47
你的方法有个很大的问题。

你在你的投资方法上做了几个很大的假设。

入市的时机重要，location的选择更重要。你也说了有5年不长的房子。
无论是好的时机还是坏的时机，只要选择了错误的location都是悲剧的；但在错误的时机选择了对的location也是很好的。特别是悉尼大多数区，过去十年到现在我觉得都是买房的好时机

mlink3

qusisl 发表于 2015-1-28 13:07
入市的时机重要，location的选择更重要。你也说了有5年不长的房子。
无论是好的时机还是坏的时机，只要选 ...

好的location也有跌的很惨的时候

qusisl

mlink3 发表于 2015-1-28 14:11
好的location也有跌的很惨的时候

比如，哪里？

阿德莱德的流氓

mlink3 发表于 2015-1-28 11:47
你的方法有个很大的问题。

你在你的投资方法上做了几个很大的假设。

同意，timing很重要。

chenjianmti

qusisl 发表于 2015-1-28 14:13
比如，哪里？

比如楼上投资的clayton,前几年挺惨。

mlink3

chenjianmti 发表于 2015-1-28 13:15
比如楼上投资的clayton,前几年挺惨。

所以我是最低点拿的货13年头 07年头我也拿了次货。

10年头在burwood拿的货现在就不怎么的。。投资这些年 burwood房子带来的都是头痛和担心。 clayton带来的都是喜悦。 好与坏只有自己心里知道。

qusisl

chenjianmti 发表于 2015-1-28 14:15
比如楼上投资的clayton,前几年挺惨。

除了悉尼，其他任何澳洲的城市我都不认为是过去十年投资房产的能定义为好的location

亚雷特

贷款不是很麻烦的。华人BROKER各种做。

关键是如果按80%贷款再还款，如果你想找正现金流的房子得多找找，不少费用得都考虑下。如果没钱，第一套又买砸了，那么对以后投资影响太大了。

chenjianmti

qusisl 发表于 2015-1-28 14:18
除了悉尼，其他任何澳洲的城市我都不认为是过去十年投资房产的能定义为好的location ...

在去年以前，2003-2013年，墨尔本的涨幅超过悉尼很多。