投资房产的意义？

天涯浪客

chenyunsun 发表于 2014-12-8 06:55
負債也是複利

如果不用自己还，还有钱赚，这样的负债可以要。

clark_2

天涯浪客 发表于 2014-12-6 13:45
暴不暴其实有条件的，租售比5%以上的房子不可能暴，当然前提是要租出去，租不出去的不算。 ...

租售比5%, 介个怎么来的啊？

clark_2

Unit 总价 60万 除去所有支出 不算 20% 贷款现金， 年回报是正现金流。是否好投资？

一天世界晴~

1：第一种的话，基本要求长期持有,一般增值高的，租金都不太好，所以持有成本很高。尤其是澳洲房产已经上涨很多，持有到未来， 减去持有成本能不能从房产增值中获利都是个未知数？
长期持有的，在悉尼墨尔本除了个别地区，还没有不获利的。

2：第二种的话，一般看来，metro地区的物业，租金也就是勉强支撑住贷款月付，而且很多还是在interest only的情况下(以投资房子常用的90%或者100%贷款为例)。那这样投资的意义在于什么？
意义在于能负扣税，能折旧抵税，甚至有的可以做到现金不流出，税务上还有减免

3：很多投资房的房东都是长线持有，就是买进之后不卖出，而且贷款全部是付interest only，虽然可以将增值部分贷出来，但这个增殖部分再你卖掉那个房产之前，还是银行的。那么长线持有的目的是什么？
长期持有目的很多，有的可以自己开发土地的价值，有的可以refinance之后再去投资更多的房产，最后卖出还有收益。

4：投资房的贷款interest only, 那么贷款的principle就一直在那里，也就是一直在为银行打工，这样的逻辑是什么？现金流？获利点在哪里？
逻辑是利用杠杆 房子涨的以及持有时候税务利益 大于那点利息

天涯浪客

clark_2 发表于 2014-12-9 16:01
租售比5%, 介个怎么来的啊？

年租金除以房价。

All_Black

我觉得买房投资最大的获利者是银行，个人其次。

银行无论房市涨或者跌，都稳稳的收利息，比如一年40 万贷款， 利息就是 @4.6%*400，000 = 18，400.。。而个人辛辛苦苦，像某回帖说的，如果一辈子都不卖，不还本金，就是在给银行打工一辈子。。

如果不幸失业还不起了，银行收房子，如果房子涨了可以卖掉，抵掉贷款，如果万一跌了，或者持平，或者涨幅少于5万，都是亏本的买卖，而且房子每年1.8万的利息也是房子的成本啊。。十年就是18万，你十年后涨18万，其实还是亏，因为有其他费用，要涨至少25万才可以保本。。你可能说我有房租收入，就又回到老话题，你是正现金流吗。。反正是不是正现金流，都要给银行交利息。。

什么扣税，前提是你有交足够的税，才可以扣，其次，扣掉的税和你的各种RATES 也抵的七七八八了，剩下的都是小数目。。。

你愿意给银行打工吗？ 欢迎买投资房。。

李十三

天涯浪客 发表于 2014-12-9 15:22
如果不用自己还，还有钱赚，这样的负债可以要。

同意。

ziyulan26

All_Black 发表于 2014-12-9 17:54
我觉得买房投资最大的获利者是银行，个人其次。

银行无论房市涨或者跌，都稳稳的收利息，比如一年40 万贷 ...

这个算的没明白，应该很简单啊，投资房当然要算租金啊，如果40万贷款一年1.8万的利息，好的话是可以用租金相抵的，算一周租金400，一年也有2万的租金吧，所以平时是用租金还利息的，就算租金不够付利息的，差一点要自己补一点利息，也不多，投资房长期持有，比方10年后，澳洲的房产不增值的也不多，增值的部分不就是收益吗

Fernando

All_Black 发表于 2014-12-9 16:54
我觉得买房投资最大的获利者是银行，个人其次。

银行无论房市涨或者跌，都稳稳的收利息，比如一年40 万贷 ...

你没算清楚....

joerkky

重剑无锋 发表于 2014-12-7 14:23
不是把钱拿在手里，是把钱拿出来去投资别的。
比如房产是和股票一样的投资方式，股票涨了，一般都要抛掉 ...

问题来了，假设有了钱，钱拿出去投资什么？很多时候还不是回到房市里来？

joerkky

yes168 发表于 2014-12-8 07:48
哈哈，我也是這樣想。。。。為人民服務

政府也这么想的，所以才有负扣税，比修廉租房好

joerkky

All_Black 发表于 2014-12-9 17:54
我觉得买房投资最大的获利者是银行，个人其次。

银行无论房市涨或者跌，都稳稳的收利息，比如一年40 万贷 ...

所以要买正现金流的房子啊，持有成本很低，还有资本增值

不常上网

投资生意和投资股票（要懂）当然好过投资房产。投资房产是啥都不懂的人干的。

不常上网

投资房其实就强制储蓄，如果你自己有自制力做到强制储蓄，当然无必要投资房。

MWJ

对于业余投资房产、长期持有的人来说，投资房产的意义在于：
第一，抗通胀；
第二，储蓄功能；
第三，相对其它投资，资金门槛虽高，但操作门槛比较低，房产的风险和回报模式比较容易被普通人接受。

专业炒房，做中短线的，则不同。

wTam

不常上网 发表于 2014-12-9 20:28
投资房其实就强制储蓄，如果你自己有自制力做到强制储蓄，当然无必要投资房。 ...

房子正现金流怎样强制储蓄。

不常上网

wTam 发表于 2014-12-9 22:00
房子正现金流怎样强制储蓄。

坛子里有人仔细算过的，可以查查旧贴，各种各样费用和成本加起来投资房很难不亏的。

李十三

不常上网 发表于 2014-12-9 20:21
投资生意和投资股票（要懂）当然好过投资房产。投资房产是啥都不懂的人干的。 ...

生意除了投資，還要經營。投資房產就很少功夫要做。投資股票最輕鬆。

李十三

不常上网 发表于 2014-12-9 20:28
投资房其实就强制储蓄，如果你自己有自制力做到强制储蓄，当然无必要投资房。 ...

你的儲蓄是指銀行儲蓄?

天涯浪客

All_Black 发表于 2014-12-9 16:54
我觉得买房投资最大的获利者是银行，个人其次。

银行无论房市涨或者跌，都稳稳的收利息，比如一年40 万贷 ...

你可以换个角度想，不说房子，你想借100万，你可以试试看银行借给你不？我知道你不愿意给银行打工，可你不一样要给你的老板打工？你觉得哪个更轻松呢？我给老板打工，一周五天要干40小时，不能迟到，不能早退不能迟到。给银行打工只要每月还钱就行了，啥也不用干，你喜欢给谁打工呢？

yes168

不常上网 发表于 2014-12-9 21:21
投资生意和投资股票（要懂）当然好过投资房产。投资房产是啥都不懂的人干的。 ...

這個說法我同意的，我就是那類“啥都不懂”的人

Sharlene

本人不太懂投资， 想请教大家。
目前非常纠结是不是要把手头的自住房子卖了还是出租（新的自住房已买）。按照现在的利率，房子基本收支能持平。升值还不错，属于西人区。但是这个房子没办法做负扣税。所以如果不卖的话就得再买。
在负扣税政策目前没有变化的情况下，还是想要充分利用，但也不只是盲目追求，最终还是想有增值。
想听听大家意见。

Sharlene

cjc

大江东去 发表于 2014-12-6 12:10
**** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 ****

请问大江东去 犯了什么错？好像被禁言好久了啊

Sharlene

joerkky 发表于 2014-12-9 21:20
所以要买正现金流的房子啊，持有成本很低，还有资本增值

请问手头的自住房如果转成投资房如果是正现金流，那还是不要卖掉的好，是吗？

gulite120

Sharlene 发表于 2015-1-4 20:56
请问手头的自住房如果转成投资房如果是正现金流，那还是不要卖掉的好，是吗？ ...

按照足迹的思维,再贷款买个投资房,再用负扣税,再强制储蓄

巴乔

好多同志回帖真到位

砍不死

天涯浪客 发表于 2014-12-6 13:53
那你再看看把，我看过至少600套房子了，只看一个区，悉尼银行城。

真行啊，600套。。。。。。。。。。。。银行城的（真正CONCIL 官方城主都不如你）真是洞察天机啊！！！！！！1没好。。百姓城主威武

skycloud

aimili424

天涯浪客 发表于 2014-12-10 16:10
你可以换个角度想，不说房子，你想借100万，你可以试试看银行借给你不？我知道你不愿意给银行打工，可你 ...

有道理