杀敌八百，自损一千-也谈以负扣税为目的进行房产投资

s@au

liu263 发表于 2014-11-6 08:33
你这个假设做的有点大。租金抵消利息和账单？多少投资房能做到这个？大部分连利息都低不了。 ...

house in some small towns still can ... give me some fenfen....I will tell you where ///

songunsw

qingfengsan 发表于 2014-11-6 10:51
负扣税最大受益者是银行业，实际上细说的话，是把税钱交给了银行，银行偷着乐呢，一说取消，他们就悄悄鼓动 ...

精辟！

citimaggie

楼主，你的逻辑真有问题。
想搞清楚这个问题，你只要做到算术题：
同样一套房子，别的参数都没变，对于房东而言，那种情况下房东现金流（我在讨论现金流！）比较高：
（1） 有NG
(2) 没有NG
搞清楚了然后再来喷。
这里都不提很多NG是通过会计操作做出来的。

这个问题清楚了，然后才是另一个问题：有两个投资房，一个房短期租金收益比较低，但是升值潜力比较高，另一个相反，短期租金收益比较高，但是升值潜力不大。不同边际税率的投资人自然会选择对各自有利的选项。

聪明人千千万。众人皆醉我独醒的情况有，但显然不是你。

citimaggie

当然，如果你更深入一点讨论这个问题，比如说，因为NG能带来额外税收利益，所以市场需求会推高有NG潜力的房价，所以综合而言，并不会带来更好的投资收益，那就是另外一回事。但你的讨论显然没有到这个深度。
而且，就算市场需求会调节房价，导致各类房子投资收益基本持平。对于边际税率最高的那一群人而言，肯定还是优先选择有NG潜力（低租金收益高增值潜力）的投资。因为这类房子只有高税率的人才愿意投资，而一般的房子谁都能投资。潜在投资群体的不同导致高NG潜力的房子平均而言总是相对便宜的，或至少不会更贵）。

13jenner

总结一下，真正受益的NG最好全面满足下面几条：

1。假定房价一定会升。
2。高收入人士需交最高收入所得税。
3。买房需贷款。
4。准备退休后再逐年逐个卖房

个人可根据自己的情况来检查自己真正能得到的收益。

lubber

NG is only for bet price going up

presources

13jenner 发表于 2014-11-6 14:03
总结一下，真正受益的NG最好全面满足下面几条：

1。假定房价一定会升。

觉得是正解。。。

现在很多卖房的都吹NG，其实还是得看自身情况。
有些人自己没钱，向银行贷一笔大的，就算以后能卖个好价钱，算算给银行的利息，其实也没挣多少，白给银行打工多年。

michael128

投资房, 只要房价不大跌, 银行政府房东都是赢加, 租客是最大输家, 帮人还房贷, 还没有税务上的福利, 然后CG和自己一分钱关系也没有.
如果房价大跌了, 反之, 租客大赢家, 银行政府房东都是输家.

13jenner

citimaggie 发表于 2014-11-6 13:31
楼主，你的逻辑真有问题。
想搞清楚这个问题，你只要做到算术题：
同样一套房子，别的参数都没变，对于房东 ...

对错两说，愿意独立思考的人总比人云亦云的人强。

nis

只要负扣税，自己亏多少都不在乎。

大江东去

13jenner 发表于 2014-11-6 14:03
总结一下，真正受益的NG最好全面满足下面几条：

1。假定房价一定会升。

买投资房不贷款的是真土豪。真土豪是不在乎这些小钱钱。

Poweregg

liu263 发表于 2014-11-6 08:39
请看楼下各种答复，你说的第一条与讨论无关，第二条已经被驳。

花了时间看了各种大幅没找到

pan123au

当你看过7，800 房子并买投资房，你就知道税务上技巧，现在市场还有正流并且买了就涨房字，而且不用NG, 也是正流

liushui0729

不这样 租房的人就惨了

klux

大江东去 发表于 2014-11-6 10:12
多学习，再看几遍，你才能明白。

没义务教你理财知识。

之前看人说106%不知道怎么算出来的？

大江东去

klux 发表于 2014-11-6 18:11
之前看人说106%不知道怎么算出来的？

不奇怪，各州的印花税不一样。

nsw一百万以下的房子，印花税大概是4万多一点，超过一百万的部分按5.5%算。

106%不是nsw的，有可能是vic的

klux

大江东去 发表于 2014-11-6 18:23
不奇怪，各州的印花税不一样。

nsw一百万以下的房子，印花税大概是4万多一点，超过一百万的部分按5.5%算 ...

懂了！

房满仓

Poweregg 发表于 2014-11-6 07:48
1，估计楼主没有投资房，无论正现金流还是负现金流
2，楼主不知道有一样东西叫折旧报告，正现金流都可以 ...

同意，估计楼主没有投资房，

负扣税只是政府给投资者的一点点甜头， 大头在CG呢

simond

michael128 发表于 2014-11-6 15:00
投资房, 只要房价不大跌, 银行政府房东都是赢加, 租客是最大输家, 帮人还房贷, 还没有税务上的福利, 然后CG ...

租客可不亏，政府和房东出补贴，租客花钱享受了呢。

michael128

simond 发表于 2014-11-7 15:06
租客可不亏，政府和房东出补贴，租客花钱享受了呢。

补贴又不是给租客的, NG的补贴给房东, 租客拿不到一分钱.
房租年年涨, 租客给房东还利息最后房子涨了, 房东房子一卖得了CG. 政府有税收, 银行收了利息. 大家都笑哈哈. 只有苦逼租客赚的辛苦钱大半交房租, 最后还被扫地出门拿不回一个子.

当然如果房价大跌租客可以幸灾乐祸了.

michael128

政府又没有强制所有投资房都要claim NG, 你既然这么不喜欢NG觉得不划算, 那你不去Claim不就完了.

liu263

我针对的是很多人以负扣税为投资地产的主要原因之一这种现象，并且认为这完全是错误的。

Tiger2959

hwkevin

楼主不懂。

hwkevin

主要博capital gain 和折旧

Newtown85

NG仅存在于澳洲和英国，是澳洲房价上升的3大罪魁祸首之一

pan123au

liu263 发表于 2014-11-7 15:16
我针对的是很多人以负扣税为投资地产的主要原因之一这种现象，并且认为这完全是错误的。 ...

楼主亲人看过这贴子，只能一声长叹，再说出四个字  

zhengtao

Positive Gearing的房子大把大把的，有的人非要买贵的房子，那是他们自己的选择。
为了防止这些人破产，于是NG的政策出台了。但是呢，NG的政策是帮不到低收入人群的。
说到底NG不过是房产投资的游戏规则之一。将来NG没有了，一定还会有别的政策来取代，因为政府里面的利益集团是不会允许损害其切身利益的事情发生。

与其分析NG的对错，不如多买几套投资房，多思考如何最大化的利用NG。做不了操盘手，至少也得跟着政策走，别太吃亏吧。

大江东去

pan123au 发表于 2014-11-29 15:38
楼主亲人看过这贴子，只能一声长叹，再说出四个字

那四个字？zssb？

philguo

大江东去 发表于 2014-11-29 18:35
那四个字？zssb？

我估计是我附件中的

开个玩笑，不过楼主的观点的确很有道理，如果10万的年薪买投资房100%贷款的话，除非房价暴涨的时候，扣除印花税，利息等很难正的到钱，悉尼泡沫这么严重，除了类似中介的利益相关人在这里鼓吹，谁还认为2020年能在翻番？15年和16年应该是泡沫显露之时了，估计会阴跌靠通胀来弥补泡沫。