投资房

clickle

五年翻一番按复利算也不过年增长率14%左右，况且土地这个东西无情得很，不会随市场需求变化而变化，市场风向一转就决定你大赚大亏，有些甚至会像机器一样，要辅助投入比例适当的劳动力资本，原材料资本乃至于人力资本，才能达到效率最优。而其中的每样又都依赖于高度专业分工。

danial

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-14 20:44 发表
恩。很保守。

如果资产在1M以下90%以上gear也没关系。高了的话降低gearing ratio，个人认为是最好的办法解决风险问题。

原帖由 铁枪 于 2007-11-14 21:31 发表
不错不错，万科70%左右，香港的四大天王30%左右，都是做减法的实力派。:si39

这两个没看懂， 有人帮忙解释下嘛？  90％  70％ 30％ 看的我晕

吃喝拉撒睡

原帖由 铁枪 于 2007-11-14 21:31 发表
不错不错，万科70%左右，香港的四大天王30%左右，都是做减法的实力派。:si39

我这芝麻点大小打小闹，跟这些人比折杀我也

原帖由 clickle 于 2007-11-14 22:08 发表
五年翻一番按复利算也不过年增长率14%左右，况且土地这个东西无情得很，不会随市场需求变化而变化，市场风向一转就决定你大赚大亏，有些甚至会像机器一样，要辅助投入比例适当的劳动力资本，原材料资本乃至于人力 ...

对，你说的物化劳动的兑现。这是现在的趋势，presentation吸引大量买家，收获比cost of doing高不少。

其实我想说的是，现在我很所处的，是个demand世界，一个典型的经济繁荣而产生的demand的世界。在这个环境中，大的因素不变，那么demand的强度就不会变。例如人口增长和经济繁荣才是决定房市火爆与否的关键，并不是cost of money。

在我看来对于地产来说人口+经济是"驱动因素"，代表了最基本最广泛的demand，而interest rate以及rising labor cost是"市场因素"，代表了demand和price之间的平衡关系。

所以我认为我的投资是先投资再投机，并不是把自己逼到绝境的成王败寇的投机。投资站在选择不同asset class以及对于"驱动因素"的分析了解，而投机则要看你本身对于市场的把握，也就是说对于市场因素的了解程度。

在我看来猫本这一年的大涨融合了太多的基本“驱动因素”和inter-state mis-pricing的"市场因素"（猫本之前太便宜了）。那么这两种因素都夹杂在一块的时候，自然是好的投资的时候。

所以说，已其担心市场好坏或者有对局部的看法，不如作宏观和未来的分析。记住，投资不会赔钱，投机会。所以我们要做投资投机者，不做投机投资者。

吃喝拉撒睡

原帖由 danial 于 2007-11-14 23:25 发表
这两个没看懂， 有人帮忙解释下嘛？  90％  70％ 30％ 看的我晕

也就是说，你有一个房子值100块钱，那么bank分别拥有90块，70块和30块。你拥有剩下的

吃喝拉撒睡

我其实一直在想，does supply matter?半年看下来，觉得not really。supply do matters。But in property， supply can't drive price up or down as much。it's really up to the demand，thanks to it's volatility。 所以要投机的话，就走在demand前吧。

临水蔷薇

可是大家都知道location就是demand,怎么走在demand之前呢?

吃喝拉撒睡

原帖由 临水蔷薇 于 2007-11-15 00:31 发表
可是大家都知道location就是demand,怎么走在demand之前呢?

那就投资好啦。长线来看，加入transaction cost，投资投机效果一样。

[ 本帖最后由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-15 01:08 编辑 ]

danial

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-6 16:26 发表


至于悉尼的，我不知道值不值得，毕竟不了解啊。但如果这块土地的价格要不到asking price的60%，就不要看了。

这个也没看懂， 帮忙解释下

谢谢啦

吃喝拉撒睡

投资的话看土地占整个property的百分比。60%以下的就别看了。在悉尼，gold coast等等或许不一样，比如说high rise 海景无敌，也会增值。

黑山老妖

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-14 23:56 发表
我其实一直在想，does supply matter?半年看下来，觉得not really。supply do matters。But in property， supply can't drive price up or down as much。it's really up to the demand，thanks to it's volatil ...

Supply的影响要和demand比较。现在的情况时supply远远不能满足demand所以supply影响小。如果反过来也一样。所以我觉得要从两面看问题。着眼宏观才能掌握大势。

黑山老妖

Gearing多少要看经济情况。中国可以gearing很高因为贷款利息还没有通膨高，几乎就是0风险。基本上借钱就是赚钱。。。
其他像澳洲，香港就要考虑风险了。保守一点是好的，特别是在目前的加息压力大的情况下。

吃喝拉撒睡

原帖由 黑山老妖 于 2007-11-15 10:01 发表
Supply的影响要和demand比较。现在的情况时supply远远不能满足demand所以supply影响小。如果反过来也一样。所以我觉得要从两面看问题。着眼宏观才能掌握大势。

恩，经济发达的时候就会出现很多demand stock。90年代初时的ressesion搞得很多开发商都破产了，就是over supply。

我觉得看起来现在residential supply有点inelastic，因为毕竟大部分人买卖房都是自主房，可demand的浮动会差别更大，这样看起来好像更多的是因为demand的影响。

最后来只做摩托的猪猪。

MingDeng

Thanks for sharing!

baby_dream

没看明白，gear是啥意思？(monkey19)

dreamknight2

原帖由 baby_dream 于 18/9/2008 09:16 发表
没看明白，gear是啥意思？(monkey19)

Gear 是杠杆的意思，简单地说就是借别人的钱来进行投资，以获取比用自己的钱更高的回报。

zhangcyer

好帖
拜读了
慢慢理解

zhangcyer

问个问题，怎么叫投资房。
自己住一间，一间租掉的话算投资房吗
还是必须全部租掉

旋木

原帖由 zhangcyer 于 2008-9-18 22:19 发表
问个问题，怎么叫投资房。
自己住一间，一间租掉的话算投资房吗
还是必须全部租掉

投资房必须全部出租, 屋主不可以住在里面.

zhangcyer

自住房可以退税吗

韬光养晦

楼主见解独到~ 可取之处甚多(monkey15)

mickey_shao

原帖由 旋木 于 2008-9-18 22:22 发表

投资房必须全部出租, 屋主不可以住在里面.

我查了一下ATO的网站，貌似可以只出租房子中的一部分，同时也可以算是投资房的阿。只是扣税的时候，只可以抵扣出租的那部分。

lucky

投资房不享受政府补贴。 是不是6个月以后可以申请呢？

sunball

噶老的也被翻出来了啊，

楼上的，你可以先住6个月，然后再当投资房

true100

学习

newtoall

good and thanks

newtoall

吃喝拉撒睡 发表于 2007-11-14 23:48
我这芝麻点大小打小闹，跟这些人比折杀我也

Just asking for your opinion or other mates who have investments,

for the following %, is it healthy ?

# CIV is council's capital improved value (So used as 1 type of asset valuation)
# Purchase $ is the purchase price of asset (so used as another type of asset valuation)
# Building $ =  CIV - Site Value


Building Ratio = Building / Council CIV                                 32.4%
Loan To Asset (L/A) = loan / Council CIV $                                 45.2%
Loan To Asset (L/A) = loan / Purchase  $                                 56.4%


if changed to

  Building Ratio = Building / CIV                                 43.7%
Loan To Asset (L/A) = loan / CIV $                                 57.1%
Loan To Asset (L/A) = loan / Purchase  $                                 66.5%


Is it still health in your opinion ?

I will give marks for your answer and if you can give some more detail explanation -- will be fantastic.

---
Here is another view of above data set.

                                                                         BEFORE        AFTER        NET
Building Ratio = Building / CIV                         32.4%        43.7%        11.4%
Loan To Asset (L/A) = loan / CIV $                         45.2%        57.1%        11.9%
Loan To Asset (L/A) = loan / Purchase  $         56.4%        66.5%        10.1%

guagua

定2007年的贴，大家都回来看看吧

lesli1109

不知道怎么翻出了这个贴，看到那些老id, 很亲切。  这个帖子看的舒服，没有抬杠的，没有吹牛的，都是讨论和交流想法。

话说吃喝哪去了，好久好久都没见了。