这种情况该不该买房

peterkensely

eyes188 发表于 2013-6-15 00:36
国内绝大多数理财产品年化都大于4%；
贷款90%的话，利率会很高吧？你能正现金流么？
你manager吹牛吧？能20 ...

他好像是这么玩的：


首付比例控制在每月无负现金流的水平，估计应该也是在20%——30%，这样付完首付租金稳定了就不用再一直往里面投钱了，新西兰的房价按每年7-8%算，20-30%的首付就是差不多3倍的杠杆，新西兰无增值税，这样算下来一年20%的收益也正常吧。


当然如果上面新西兰的房价真能涨那么多的话。

peterkensely

1.2 CPI

下面分析分析澳洲历史CPI的情况。

澳洲的CPI主要有下面几大类别构成：

ood and non-alcoholic beverages
Alcohol and tobacco  
Clothing and footwear  
Housing  
Furnishings, household equipment and services  
Health  
Transport  
Communication   
Recreation and culture   
Education
Insurance and financial services  

个人理解这里的”HOUSING“就是房地产吧？

附件是从RBA下载澳洲从1969-今各季度的CPI数据

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peterkensely 发表于 2013-6-16 23:28
1.2 CPI

下面分析分析澳洲历史CPI的情况。

是rent，每个国家都是算房租的

mxgong

peterkensely 发表于 2013-6-14 17:39
银行利息太低，国内的理财产品4%不到，国内房市现在有不太明朗，股市不敢去...

澳洲想的还是持有个20-30 ...

先考虑一下，16年还不回澳洲常住的话，你的PR 还能不能续的问题。

当前政策是，除非16年以后你来了澳洲不会去了，不然下个5年签证肯定不会给你，也就是说你的PR 作废

与其这么折腾，不如好好规划来澳洲发展，1个PR 比你10万澳币值钱多了。放弃了PR， 以后要出来就没那么容易了

peterkensely

        All        Food and        Alcohol        Clothing        Housing        Furnishings,         Health        Transport        Communication        Recreation        Education        Insurance
        groups        non-alcoholic        and        and                household                                and                  and
                beverages        tobacco        footwear                equipment                                culture                financial
                                                and services                                                services
summary(1969-2013)        9.78         10.14         21.50         4.87         11.59         5.35         #DIV/0!        9.81         #DIV/0!        #DIV/0!        #DIV/0!        #DIV/0!
summary(1989-2013)        0.89         1.00         2.38         0.08         0.88         0.31         2.09         0.83         0.17         0.38         2.99         #DIV/0!

peterkensely

上面的结果非常有趣：

1969-2013， 澳洲的CPI增长了9.78倍，其中食品10.14倍、酒和烟草21.5倍、衣服和鞋类4.87倍、住房11.59倍、家具和装修类5.35倍、交通运输9.81倍，可见住房增长倍数高于CPI

1989-2013，澳洲的CPI增长了0.89倍，其中食品1倍、酒和烟草2.38倍、服装0.08倍、住房0.88倍、家具和装修0.31倍、健康2.09倍、交通运输0.83倍、通讯0.17倍、娱乐和文化0.38倍、教育2.99倍。

这两组数据住房都高于CPI，但幅度比较一般，最牛的是酒和烟草类、健康和教育类。

衣服和鞋类、家具和装修类真的很背，一直跑不赢CPI，呵呵。


有趣的结论。


未完待续，

aboutblank

烟酒是因为重税；健康是因为人口老龄化以后医疗支出相应增加；教育的话可以理解为受高等教育的人越来越多了，大学是很贵的

eyes188

peterkensely 发表于 2013-6-17 00:11
上面的结果非常有趣：

1969-2013， 澳洲的CPI增长了9.78倍，其中食品10.14倍、酒和烟草21.5倍、衣服和鞋类 ...

结论就是门槛最低、相对最省脑力而收益又相对较高的投资产品是房产，其次是食品。

LZ是个很可爱又很用心的盆友，此帖持续关注ing，看你还能整出点神马材料来。

PS：
1、我不了解澳洲历史，不明白1969--1989到底发生了什么，怎么housing增速这么高？
2、楼上哥们儿说的关于PR16年的事，我倒觉得目前可以不用太在意。

aboutblank

eyes188 发表于 2013-6-17 01:11
结论就是门槛最低、相对最省脑力而收益又相对较高的投资产品是房产，其次是食品。

LZ是个很可爱又很用心 ...

你怎么得出来的房租增速高？跟CPI增幅没差多少好不好

eyes188

aboutblank 发表于 2013-6-17 01:17
你怎么得出来的房租增速高？跟CPI增幅没差多少好不好

一个是9.78倍Vs11.59倍；一个是0.89倍Vs0.88倍。
由此我觉得69年-89年期间增速相对要高出比较多了吧

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eyes188 发表于 2013-6-17 01:23
一个是9.78倍Vs11.59倍；一个是0.89倍Vs0.88倍。
由此我觉得69年-89年期间增速相对要高出比较多了吧
...

这是44年下来的差距，平均每年房租只比CPI高千分之3的增长率，这也算高？

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eyes188 发表于 2013-6-17 01:23
一个是9.78倍Vs11.59倍；一个是0.89倍Vs0.88倍。
由此我觉得69年-89年期间增速相对要高出比较多了吧
...

看错，那时因为通货膨胀导致的，所有价格上涨，不单单是房租，跟CPI还是同步的

eyes188

谁能教我如何给人加分呀？帖个截图瞅瞅

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eyes188 发表于 2013-6-17 01:46
谁能教我如何给人加分呀？帖个截图瞅瞅

等你升级成布鞋才能加

eyes188

aboutblank 发表于 2013-6-17 01:35
看错，那时因为通货膨胀导致的，所有价格上涨，不单单是房租，跟CPI还是同步的 ...

这才对嘛，我就是这意思。发生了什么？怎么那20年的通胀那么高？

eyes188

aboutblank 发表于 2013-6-17 01:48
等你升级成布鞋才能加

原来如此。 多谢了！

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eyes188 发表于 2013-6-17 01:48
这才对嘛，我就是这意思。发生了什么？怎么那20年的通胀那么高？

石油危机和宽松的货币政策，那时候全世界发达国家都通胀

eyes188

aboutblank 发表于 2013-6-17 01:53
石油危机和宽松的货币政策，那时候全世界发达国家都通胀

靠谱的回答

伊莲

真正追求高利润，就该把钱投资到中国一线城市（或）市郊。中国的楼市是病态的，上涨无极限。而澳洲太稳定了，线放太长，没意思

hsqhugh

伊莲 发表于 2013-6-17 06:29
真正追求高利润，就该把钱投资到中国一线城市（或）市郊。中国的楼市是病态的，上涨无极限。而澳洲太稳定了 ...

我赞同，尽管我不认为中国楼市是病态的。我倒觉得各种稀奇古怪的调控政策是病态的

中国一线城市房价爆涨 是中国高速而不均衡发展的产物，什么时候发展均衡了，没有大量人口涌入一线城市了，房价也就稳定了。只是不知需要多久。

楼主已经放弃在中国一线城市买房的想法了，当然10万刀在北京也的确是买不到房了，如果不考虑签证之类的问题，买在澳洲也无妨。

伊莲

hsqhugh 发表于 2013-6-17 08:42
我赞同，尽管我不认为中国楼市是病态的。我倒觉得各种稀奇古怪的调控政策是病态的

中国一线城市房 ...

说其病态，是因为近几年中国楼市的涨幅过大，例如我广州那套房子，两三年翻了倍，作为房主，心里肯定为数钱的快感而窃喜，但对于没买房的人，他们的收入是否也在这短短两三年翻倍了呢？

而楼市涨价的推手，就是政府一浪接一浪的调控，国五条将出之际，听说北京都抢疯了，真不知道这些调控的目的是为了救民还是为了敛财，还是为了不能什么都不做

漫步玫瑰

peterkensely

eyes188 发表于 2013-6-17 01:11
结论就是门槛最低、相对最省脑力而收益又相对较高的投资产品是房产，其次是食品。

LZ是个很可爱又很用心 ...

50年代初期和70年代中期到70年末两个阶段，CPI非常高，我还没时间去仔细分析。70年代这次应该是石油危机和全球大通胀吧。


下面我会分析一下澳洲几个大城市的CPI和房市的关系，主要是想看看几个重点城市那个的房价更刚性，呵呵，看我能不能获得足够的数据吧，不知道各个城市房市的历史数据好不好找。

peter1234

hsqhugh

伊莲 发表于 2013-6-17 07:16
说其病态，是因为近几年中国楼市的涨幅过大，例如我广州那套房子，两三年翻了倍，作为房主，心里肯定为数 ...

涨价的推手是需求。

而调控是无效的，因为无法改变供需关系。

不过楼主已经开始讲课了，咱们拿个小板凳一起听听吧

伊莲

hsqhugh 发表于 2013-6-17 12:57
涨价的推手是需求。

而调控是无效的，因为无法改变供需关系。

赞同，BTW，你家娃长得太像他老子了

eyes188

hsqhugh 发表于 2013-6-17 12:57
涨价的推手是需求。

而调控是无效的，因为无法改变供需关系。

这个我有些许发言权：
1、涨价的诱因是刚需，主因是银行信贷游戏；
2、调控政策的策略是明修栈道、暗度陈仓。相对而言我更能接受GOV明着抢钱的行为，现在他们在抢钱的同时还侮辱了百姓的智慧。

sunzww

一套房怎么够养老

xinrongyao

不买

hsqhugh

eyes188 发表于 2013-6-18 01:46
这个我有些许发言权：
1、涨价的诱因是刚需，主因是银行信贷游戏；
2、调控政策的策略是明修栈道、暗度陈 ...

我的理解是

涨价的动力，或者说“主因”是需求，包括投资需求和刚需。

房价上涨，交易量增加，买房人、银行、中介都受益，原本是好事。“信贷游戏”是常识，是使银行和买房人双赢的工具。

政府的调控政策并不是阴谋，而更多的是出于无知，或者说不自量力。政府自己站错了位置，认为政府无所不能，认为能够左右市场，百姓也跟着相信政府是万能的。结果调控政策在市场面前一败涂地，老百姓却认为是政府不作为。

政府已经明白了这一点，只可惜骑虎难下，不得不继续逢场作戏。