房地产趋势分析

liuliang1958

清咖一杯 发表于 2012-11-10 07:52
中国Apartment确实是趋势，只是因为没几个人买得起House后者townhouse。
还有一个很重要的事，Strata Fee ...

我最早住的是个70年代造的UNIT，当时（15年前）的Strata Fees是500多点（每三个月），相当于现在的1000多吧，挺贵的。我一直认为贵。 有一国内的朋友来澳洲，看到我住的UNIT说这打给也就是10新的吧。得知是70年盖得，感触很深，说在国内5年新的房子都不如这样。 从这事件，我才悟到房子维护的重要性。

另外一件事是有朋友说中国人的House不要买，因为中国人一般是住房子而不维护房子。我自己买了两个Houses，一个原来是澳洲人的（30年代的），一个是香港人的（70年代的）。老的House要明显地保护的好，可以看到他们在HOuse 上花钱真是天壤之别。

说这些的意思就是我觉得strata fees高不见的是坏事，只要合理地使用这些钱，它会使你的物业保值。 Strata fee应该不是房价升降的原因。

hsqhugh

liuliang1958 发表于 2012-11-10 06:17
我最早住的是个70年代造的UNIT，当时（15年前）的Strata Fees是500多点（每三个月），相当于现在的1000多 ...

高昂的Strata只是影响升值的原因之一。何况这么高的Strata到底有多合理，有多少是用在维护上，恐怕很大程度上是依赖Strata公司的良心了。论坛里对STRATA心存恐惧的，想必不在少数吧？

供求关系决定价格：

供应上：APT供应量大（在中国这点供应量不算什么，放在澳洲就算很大了）

需求上：澳洲的主流不是APT，多数人有HOUSE梦，自住选择APT的会很少，而高昂的Strata会进一步影响自住需求。

供应量大，需求小，这是影响APT价格的原因。 越来越多的APT只会使供应更大，如果需求跟不上，谈何升值。

因此APT通常也不是投资的好选择。

再次重申一下，请不要理解为“买APT肯定赔钱”，我从来没这么说过。 APT升值就是差，如果不信可以拿APT和同区的HOUSE/UNIT做对比，一望而知。我不知道有没有哪个区有特例，就算有，估计也只是特例。

wowmygame

为多哥的勤奋加分！讲得已经很全面了，我觉得。
反方其实意见也有可取之处，像我觉得1000多的物业费贵，可前一段一个熟人刚刚买的的APT就是这么多的物业费。因为有人的确也不怎么在乎这物业费。。。

hsqhugh

wowmygame 发表于 2012-11-10 06:48
为多哥的勤奋加分！讲得已经很全面了，我觉得。
反方其实意见也有可取之处，像我觉得1000多的物业费贵，可 ...

嗯。最近熊版发了个千万毫宅的APT，STRATA一年10万，一样有人买 。

多多哥哥只是个普通百姓，只会用普通百姓的心态去想问题。一个季度1K+的STRATA，交钱的时候心不在焉的，恐怕也不是很容易做到。

清咖一杯

liuliang1958 发表于 2012-11-10 09:17
我最早住的是个70年代造的UNIT，当时（15年前）的Strata Fees是500多点（每三个月），相当于现在的1000多 ...

这恐怕是个新的议题了，众所周知，澳洲有很多老房子，质量非常好，很多过了大半个世纪，依然看上去很新，这更多的是建筑质量的原因呢，还是更多是后期维护的原因，包括房子应该怎样定期维护，需要专业人士的意见了。
我同意多多哥哥的说法，Strata Fee高不代表用在维护上的钱多，但对于普通百姓来说，无论是投资还是自住，Strata Fee是我决定是否购买此物业的一个重要考虑因素。

liuliang1958

hsqhugh 发表于 2012-11-10 08:42
高昂的Strata只是影响升值的原因之一。何况这么高的Strata到底有多合理，有多少是用在维护上，恐怕很大程 ...

对Strata 心存畏惧？你说的是Company Title吧？Strata Title是你自己的，当然你的参加管理。

hsqhugh

liuliang1958 发表于 2012-11-10 08:30
对Strata 心存畏惧？你说的是Company Title吧？Strata Title是你自己的，当然你的参加管理。
...

就别咬文嚼字了。
strata fee ok？

640

Strata 的高低确实有决定性的作用，但当然也subject to后来的业主自主管理，管得好，未来价值有保证，管得中规中距，费用需要年年上升而且不定有special levy; 管得不好的，未来价值跟买入价一样。

澳洲apartment的业主有多少是有兴趣去管理一栋楼的，然后有兴趣的业主又有多少是有这方面的经验的，而且楼里面请的strata company又有多少是不坑爹的，大家明白。

仅以上面的客观情况，就基本上等于在买入的时候承担了额外的风险。因为旧unit本身相关的维护以本来就没多少地方可以让业主们花钱，而一栋普通的apartment, 就维护2-4个电梯，起码也要5-10万一年。生活是方便了，可是这就是你要承受的额外风险。以上的这些状况，在澳洲基本上看不到会有重大改变的契机。现在最多也就在电费上尝试省点，换个太阳能和换成LED灯泡之类的。 还有一出路，跟发展商打官司

然后我们可以先完全忽略上面的风险，退一步看，你这些apartment卖的比谁都贵。当然有些确实价格比较实惠，可是我们可以同意这是少数。 （10%左右）平均下来apartment比普通unit贵上10万澳币是正常的，因为成本贵，人工贵，地也贵。那买了apartment的人也是平白无故的增添了10万澳币的购买风险，自住的话，无压力。投资赚钱？太多不确定因素，就算把负扣税算进去，又能减轻多少风险？ 当然不排除大家每年都交4-5万的税金，反正交也是交，还不如拿来供房子？ 那就是sales的pitch了。

而且没有人否认apartment是未来发展的重点，同时未来会是越来越多的小家庭，可是看看澳洲现在商业地产的over supply，就可以让普通投资者却步了。同时在信息越来越透明的时代，发展商会便宜卖你？ 同样的钱，我当然是投在风险比较低的地方吧，而且还便宜10万

Farm5

楼上很牛b

hsqhugh

640 发表于 2012-11-10 08:45
Strata 的高低确实有决定性的作用，但当然也subject to后来的业主自主管理，管得好，未来价值有保证，管得 ...

山外有山啊。到家给你加分

甜螺

如果一定要定义 apartment 是那种新建的带电梯泳池健身房类高层住宅以区分于老式旧UNIT 的话，两者之中我投资肯定选后者。原因之一是实惠，后者价钱低很多，维护费低很多，之二是一般房型、采光都更好一些，住起来更舒适。如果里面全部更新，其实更加实用，更物有所值。 所以如果我倒退10年，重新选择买房的话，我会根据经济实力选 UNIT - TH - House， 避开apartment。 但事实是，我最先买的是新 apartment   典型的年轻的国人的选择

okokok

640 发表于 2012-11-10 11:45
Strata 的高低确实有决定性的作用，但当然也subject to后来的业主自主管理，管得好，未来价值有保证，管得 ...

好文章

adline369

没整明白。

YugaYuga

本来1+1=2这么简单的事，
让一帮砖家们云山雾罩地楞是把大家给侃蒙了

dabear

投资这种没有地契的单位本身最重要的还是看income。capital gain就要有些运气了。

我的看法是，你把strata fee加到你的融资成本中再比较房价。比如说你买的apt是60万，1200一季的strata fee，银行利息是5%，这样你的相对融资本金是60万+1200*4/0.05=69.6万，相当于你的房价多加了9.6万。差不多70万的房子，你要收差不多700/w才能保证5%的回报率，刚够抵消银行的利息（假设100% financed by loan），还不包括council和water。除非你以后rent能在700/w的基础上每年再涨，否则唯一你能利用得到的就是做depreciation了。

如果你买个50万的unit，加上350一季的管理费。融资本金50万+350*4/0.05= 52.8万。和apt相差10万的价格，实际上融资本金差16.8万。掂量掂量你能租多少再买。

而apt和unit都有的问题就是选择很多，一栋building里有好几个一样的户型，变相增大了supply。一个单位因为业主本身原因降价的话，另外的都受影响。

jinyan

没看懂，房价到底是要涨还是跌啊？

liuliang1958

jinyan 发表于 2012-11-10 17:21
没看懂，房价到底是要涨还是跌啊？

房价要涨要跌一定有人给你一个预测，但是肯定没有人帮你出钱。

还是有不少人不看好Apartment。这很正常。毕竟像楼花一样，它还是相对新鲜的东西。银行对这样的新东西也是较保守的，比如在小户型，楼花，NRAS，Short Term Lease Pool等上的贷款就充分体现出他们的立场。

有趣的是悉尼这几年来Apartment的开发大家都有目共睹，一个字：多！ 典型的例子就在Zeland，你都数不过来。他们的命运如何？ Divercity的楼花三天内称卖过一半，竟然出现像中国一样排队等号买房的现象。不知道是否开发商搞噱头。但是那里的房子还是很畅销的，租房的市场也是很紧的，租金也是很高的。 在那里好像都看不出Apartment不被看好的迹象。这让我很是纳闷。

因为我相信我不是专家，我也没有可看未来的crystal ball，同时我也相信很多人在地产上很有远见，相信很多人能够看到我现在看不到的东西，所以就经常聊聊天，希望能够有些开眼界的东西学习到。

这里有的足迹专家很好，让人受益匪浅，当然我无法希望每个人都是雷锋，而且是有知识，有能力的雷锋。识别谁的话可信，谁的话不可信应该容易一些。识别相信什么，要相对困难些了。

pettie

好帖啊，受益匪浅！

xtreme8888

学习了

640

Apartment 还是比较新的东西 - 从2000年开始就这样说了

Zetland - 确实oversupply, 而且继续卖得火热，2年前买的都有赚头因为GFC。具体后果可以参考Rhodes.

澳洲房地产卖的就是信息不对称。

左手写她

观望

flyingf4u

hsqhugh 发表于 2012-11-10 09:42
高昂的Strata只是影响升值的原因之一。何况这么高的Strata到底有多合理，有多少是用在维护上，恐怕很大程 ...

STRATA收多少是看STRATA公司的良心？多多以为澳洲是中国啊？作为业主，多多没参加过一年一度的业主大会？
如果参加了大会，你不看STRATA的年度报表？P&L，BALANCE SHEET什么的，花的每一笔钱，维修过多少次，维修的INVOICES，每一笔EXPENSE的INVOICE业主都有权利看，都有权利查。
甚至对报表有怀疑还可以要求审计。
因为本人是会计，开会的时候我对STRATA的报表是每笔每笔都要核对的。STRATA公司没有这个胆量乱收费。
当然不知道你AUBURN旧UNTI有没有STRATA年度报表，也许连会都不用开呢。

老豆豆

hsqhugh 发表于 2012-11-10 08:09
非常赞同.

澳洲的主流是house. 权且认为apt将成为未来主流,那么house只会变得更值钱, 而所谓的"趋势",只 ...

还叫声哥，你的长篇大论常常很有问题，妹是太挑剔了？

”澳洲的人口有限,这样的供应量再加上APT的种种弊端“。  悉尼人口的增长您看到了吗，比中国快多了！APT种种弊端？什么呢？它的蓬勃发展你没看见吗？ 都是弊端，难道所有人都醉，维您独醒？

说到北京，您的逻辑有混乱了。 趋势在六环外是您说的，这趋势不是让人都到六环外去的趋势，所以不会影响城区的价格。 您应该知道的呀！

老豆豆

flyingf4u 发表于 2012-11-11 03:10
STRATA收多少是看STRATA公司的良心？多多以为澳洲是中国啊？作为业主，多多没参加过一年一度的业主大会？ ...

要我，我也不去。不是不想去，而是不敢去。人家包着头，不知道想的是什么，说不定还从中掏出个啥。惹不起，咱躲得起。

多多哥，您也别去了，让他们收点钱就是了，破财免灾。 正像您说的那就是个破优尼。咱守住首都就行。

hsqhugh

呵呵，一唱一和，真和谐，二位别露出马脚来，比如....

hsqhugh

flyingf4u 发表于 2012-11-11 00:10
STRATA收多少是看STRATA公司的良心？多多以为澳洲是中国啊？作为业主，多多没参加过一年一度的业主大会？ ...

这位妹子粉纯洁啊

培培

hsqhugh 发表于 2012-11-11 09:36
呵呵，一唱一和，真和谐，二位别露出马脚来，比如....

hsqhugh

老豆豆 发表于 2012-11-11 03:41
要我，我也不去。不是不想去，而是不敢去。人家包着头，不知道想的是什么，说不定还从中掏出个啥。惹不起 ...

您不会跟他住同一个高尚社区吧？top3是一定的喽。千万别告诉我也在homebush west & merrylands哦，呵呵。

北京，您买得起吗？

培培

一般吃饭，来个鸡鸭鱼肉，最后拍个黄瓜，清清口

买房子也是几套house，一apt，补贴一下cash flow，还真有人把apt当大餐呀？


真傻还是装傻呀

地值钱，领空不值钱

老豆豆

自住看区，一定没人反对；如果有那就是买得起是前提了。
投资是否也看区？我想每个人都还是会的。  
投资差区应该有两种情况： 兜里羞涩地投资的，和富的冒油要平衡Property Portfolio的。
我不富裕，所以我不选择。 多多哥一定是有钱一族的。