当下Kogarah 2房楼花是否是一个好的选择？

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MACQUAIRE PARK, MARSFIELD 可以找到TOWNHOUSE

hahawa_sapi

kograh楼花都要55万了？去年48万2房+study我还没买呢。

sm375

hahawa_sapi 发表于 2012-10-17 00:02
kograh楼花都要55万了？去年48万2房+study我还没买呢。

昨天在网上研究房子发现在kogarah Montgomery st 一个挺大的二手公寓几个近年卖出的房子价格上千差万别， 其中有今年上半年买了下半年加了2万就买了的，还有52万买的50万卖的，卖出去的房子价格差异也很大。看来不好好研究一下是不行啊。

liuliang1958

hsqhugh 发表于 2012-10-16 10:09
因为＂有的人＂会调研，而不是向你那样靠＂听说＂和偶尔的＂路过＂就下结论啊 ...

多多哥，能不能帮分析一下为什么Auburn的房价总体比周边的低呢。
房价低一般来说就表示有机会，但这机会是否伴随大风险？
如果能搞懂它为什么便宜，对大家正确地看待这个充满问号的区会有帮助的。

hsqhugh

liuliang1958 发表于 2012-10-17 07:42
多多哥，能不能帮分析一下为什么Auburn的房价总体比周边的低呢。
房价低一般来说就表示有机会，但这机会 ...

什么叫高？　你的意思是：只有房价最高的区才有投资价值？才没有风险？那不要买Hurstville Eastwood Chatswood　了．　连Mosman都不要买了，不是才排第１９么

你只买房价最高的区？的楼花？

求您了．别现眼了．

麻烦您去查查auburn unit成交记录吧，胜过无聊的辩论一万倍．　市场的选择是正确的．　你就算再怎么挖苦auburn，　市场表现就在那，不是多多哥哥杜撰出来的．

我真的求求你了．别骚扰我了．

你查一下我的回贴，至少是在一万次以上，争论无数，却从来没置疑过谁的智商．

恭喜你，您是第一位．

liuliang1958

hsqhugh 发表于 2012-10-17 09:48
什么叫高？　你的意思是：只有房价最高的区才有投资价值？才没有风险？那不要买Hurstville Eastwood Chat ...

别急呀，我是真心请教的，想听听不同意见的。
没有别的意思，就是想听听你对这个问题的看法。

hsqhugh

liuliang1958 发表于 2012-10-17 07:52
别急呀，我是真心请教的，想听听不同意见的。
没有别的意思，就是想听听你对这个问题的看法。 ...

你来晚了．这个问题我早在2009年就回答过了．

既然你这么虚心,我就多说两句吧.

人的财力不同.  有的人只买得起liverpool auburn lidcomb, 有的人买得起eastwood burwood ashfiled, 有人的买得起mosman还有什么bay, 什么point. 而人口的数量是巨大的, 所以具体到哪个层次的房,都有足够的购买力支撑,而不必担心"差区的房没人买"

人的投资理念不同. 有的人认为所谓差区有潜力,是价格洼地,有的人认为好区富人聚居,上涨空间更大, 不一而足,我不可能全列出来.

财力和投资理念又是互相牵制的. 象多多哥哥比较穷, 明知mosman潜力巨大,却只出得起auburn的钱,那也只能选auburn. 1958是富人,却不一定喜欢海景HOUSE,偏偏喜欢在kogarah买个楼花

所有这些决定了: 各个档次,各个suburb的房子都会有人感兴趣. 不用担心哪个区的房子没人要. 有一天多多哥哥发财了,有钱去1958的区买房了, 那些来自遥远campbelltown的人就有可能升级来auburn.

就是这么简单的一个道理.

不能用你自己的眼光看市场, 得从宏观的角度,全局地看市场.

否则住top 10 suburb的人是不是应该怀疑, 怎么其他区的房子会有人买呢?

(备注:估计有人要拿楼花说事儿了. 楼花是物业类型.这里说的是区的选择)

lycans

hsqhugh 发表于 2012-10-17 11:07
你来晚了．这个问题我早在2009年就回答过了．

既然你这么虚心,我就多说两句吧.

很有道理， 投资房不是为了自住， 能给你赚钱就好了。个人喜好其实是次要。

liuliang1958

hsqhugh 发表于 2012-10-17 10:07
你来晚了．这个问题我早在2009年就回答过了．

既然你这么虚心,我就多说两句吧.

先谢谢你的笔墨。我读了几遍您的回答，就是没找到答案。

可能是我没把问题问清楚，再问一次：为什么Auburn的房子比周边的便宜？

liuliang1958

lycans 发表于 2012-10-17 10:25
很有道理， 投资房不是为了自住， 能给你赚钱就好了。个人喜好其实是次要。 ...

说的好。投资不是自住，出发点不同策略上也一定不同。
不管好区差区都会有人住，也都会有人买。
曾听过一个理论：投资就要买差区，越差越好，原因是他们不能再差了，只能变好，到时你就赚了。有道理否？

hsqhugh

liuliang1958 发表于 2012-10-17 09:54
先谢谢你的笔墨。我读了几遍您的回答，就是没找到答案。

可能是我没把问题问清楚，再问一次：为什么Aubu ...

多多哥哥的水平是有限的，而你的智商是无下限的。
我完败了。只能象远离楼花一样远离您了

bffbffbff

md,  kogarah名声可别被楼花搞臭了啊

hsqhugh

bffbffbff 发表于 2012-10-17 13:17
md,  kogarah名声可别被楼花搞臭了啊

光脚楼花大军纷纷草鞋了。

liuliang1958

hsqhugh 发表于 2012-10-17 15:13
多多哥哥的水平是有限的，而你的智商是无下限的。
我完败了。只能象远离楼花一样远离您了 ...

记得以前有人在帖子里说，多多要是答不上来就会开始骂人。好像还真是这么一回事。

nextstep

liuliang1958 发表于 2012-10-17 11:54
先谢谢你的笔墨。我读了几遍您的回答，就是没找到答案。

可能是我没把问题问清楚，再问一次：为什么Aubu ...

Auburn要比临近的一些区贵吧，和lidcombe比也差不多，你的这个问题本身有问题啊。

hsqhugh

nextstep 发表于 2012-10-17 13:24
Auburn要比临近的一些区贵吧，和lidcombe比也差不多，你的这个问题本身有问题啊。 ...

相信多多哥，别理他了。他是我开口骂智商低的第一人。

nextstep

liuliang1958 发表于 2012-10-17 12:03
说的好。投资不是自住，出发点不同策略上也一定不同。
不管好区差区都会有人住，也都会有人买。
曾听过一 ...

投资要考虑附升值前景和租金回报率，并不是一味的选差的区，如果那样的话，也不会说Auburn是投资的首选了，因为比auburn便宜和差的区在悉尼还有大把。

hsqhugh

nextstep 发表于 2012-10-17 13:27
投资要考虑附升值前景和租金回报率，并不是一味的选差的区，如果那样的话，也不会说Auburn是投资的首选了 ...

不要试图跟他讲理。这是多多哥哥的教训。大家的眼光是亮的。具体pm你说

richardseoulkr

其实选择区域不难，夫妻两个买不起 的先租房，买得起的一定是中等或者中等偏上的区域，华人重视教育，有好学校的区域备受青睐，真不相信一个三口之家，或者更多的孩子会住在像奥本这种区域，除非真的很穷。 相信一个原则，穷人区越穷，富人区越富裕，

liuliang1958

nextstep 发表于 2012-10-17 15:27
投资要考虑附升值前景和租金回报率，并不是一味的选差的区，如果那样的话，也不会说Auburn是投资的首选了 ...

投资要考虑附升值前景和租金回报率，的确是这样的。
Auburn是首选的理论我以前没有听说过，只是在这里看到，所以产生一些疑问，可惜没有得到很好的回答，反而被一些德行较低的人冷嘲热讽。可能都是因为我智商太低了，问了不该问的问题。
投资选择差区的说法很久以前听说过，虽然我本身不很认同，但是觉得还是有些道理的。
我的理念是投资要有合理的组合，Spread-out，就像股票一样的道理，这样总风险就会低很多。不是说你可以不要赢得每场战役，只要你能赢得整个战争吗？

liuliang1958

nextstep 发表于 2012-10-17 15:24
Auburn要比临近的一些区贵吧，和lidcombe比也差不多，你的这个问题本身有问题啊。 ...

好像lidcome是属于Auburn Council的。 Auburn City中就新区Newington会好些，因为是新区，所以没有以前积累下来的穷人和问题。其实我大概知道为什么Auburn房价低，但是处于好奇，也出于多听听各方面意见，才问了这个问题。

原以为这个问题很中立的，没想到有人不喜欢听到Auburn的坏话还是其他原因，暴跳如雷。真是罪过。

其实在这里大家都是在交流心得，有问题大家帮，大家答。 有人智商高，经验丰富，就多劳（如果愿意的话），本来挺好的。希望能够保持这样一个净土。

hsqhugh

richardseoulkr 发表于 2012-10-17 13:45
其实选择区域不难，夫妻两个买不起 的先租房，买得起的一定是中等或者中等偏上的区域，华人重视教育，有好 ...

自住和投资是两码事.

投资看回报率.

比如auburn Unit从06年起吧, 大约涨了40%+. 当年18万的现在至少也得26万. 租金至少350PW . 所有这些都可以在网上查到.再怎么诅咒也没有用.

至于有些人说什么租客把房子弄坏了,收不到租金...纯属意淫.这些人恐怕就是自己买个1BED+1Bath APT放租,而舍不得找中介管理吧. 2周的bond放在fairtrading,怕什么.

多多哥哥不住auburn.  再怎么骂auburn也没关系, 只要房价涨,房租涨, 就是好的投资.

最后说句题外话, 奥本绝不是最好是投资地点 最好的投资地点在北京  

在悉尼自住最好是top10的区,其他区一律免谈.

nextstep

liuliang1958 发表于 2012-10-17 22:55
好像lidcome是属于Auburn Council的。 Auburn City中就新区Newington会好些，因为是新区，所以没有以前积 ...

首先，Auburn不都是穷人，也有富人的。
收入相对低，或者新移民的话，很多都会选择一些门槛比较低的区租房子，这也是为什么Auburn租金一直涨的原因。
就和卖车一样，日本车的销量肯定要比欧洲车大。

从投资角度来看，Auburn确实不错，在悉尼很难找到这样的价格便宜，交通生活便利，租金回报率高的区了。

nextstep

hsqhugh 发表于 2012-10-17 15:32
不要试图跟他讲理。这是多多哥哥的教训。大家的眼光是亮的。具体pm你说

我实在是忍不住，又回他贴了，最近天天在家里，闲着也是闲着。

hsqhugh

nextstep 发表于 2012-10-18 06:01
我实在是忍不住，又回他贴了，最近天天在家里，闲着也是闲着。

他连 有闲钱放offset这样一个简单的道理都不懂，任何有点常识的人都知道的原理，我懒得解释，他竟然还以为“问倒我了”，以为我无言以对了。。。。 。
他连风险收益并存的道理都不懂。
因为他自己舍不得找中介管理，他认为别人也一样，他不知道bond是交fairtrading的，他认为auburn的房客都是把房子毁掉的。
他认为负扣税比升值还重要
他不懂房价高低并不重要，重要提升值幅度。。。。  虽然我坚信他一定没投资在top10的区
他从来不调研的，不看数据，全凭想象
...

真的别理他了。
他智力本来就有问题，岁数又太大了，跟这种人说话，那种累啊。。。。很难受。。。

（不信你看，他很快就会来质问我offset的事了，很快会问auburn为什么房价低了，你就知道我有多无奈了）

听多多哥的，到此为止。

liuliang1958

多多很了解我，比我自己还了解我。谢谢关注。
不过脾气大了点。我不生气，放心。
住在澳洲的好处之一就是可以听到鸟儿唱，也可以听到狗儿叫。

liuliang1958

nextstep 发表于 2012-10-18 08:00
首先，Auburn不都是穷人，也有富人的。
收入相对低，或者新移民的话，很多都会选择一些门槛比较低的区租 ...

Auburn不都是穷人，也有富人的。这个没有错。

收入相对低，或者新移民的话，很多都会选择一些门槛比较低的区。这个可能就是房价低的缘故吧。

最近才发现一种现象，Inner West的房子换手的频率很高。其中的解释恨你的说法很一致。解释说：新移民有钱了，就搬到其他地方了。靠City的是因为有家庭了，就搬走了。
有趣的是：有些地方以租房为主，有些地方则不然（指上诉流动性大的区域）。
以Punchbowl为例，很多几十年不卖的房子。说明有一些人或一群人实际上就扎根到了这些地方。也就是说是个相对民族积聚的地方，是个小社区。在那些地方活动最好要多了解他们，很多房产中介实际上是这方面的专家。

这个情况和大家分享。有想法的朋友大可指教。

flyspirit

bffbffbff 发表于 2012-10-17 16:17
md,  kogarah名声可别被楼花搞臭了啊

虽然我不喜欢楼花， 但我觉得楼花对周边房价是有带动作用的。

Kogarah最近人越来越多， 和几个楼花的settle也有很大关系。

人多就意味商业发达， 房价上升。

喜欢地产

是个好选择，尤其是对于ＰＲ首置没有多少首付款的人。。。这位置和价位都不错。将来转手也容易，没觉得有什么不妥的地方，唯一不足的就是离主干道近一些。

bffbffbff

flyspirit 发表于 2012-10-18 10:43
虽然我不喜欢楼花， 但我觉得楼花对周边房价是有带动作用的。

Kogarah最近人越来越多， 和几个楼花的se ...

确实每天火车站上下班感觉人越来越多了，尤其火车站楼里面小翻修了之后。
你也是住kogarah的？