求教高人分析一下现在悉尼的各个区域的投资房的趋势!

Consultant

原帖由 coolpass 于 2012-4-30 19:43 发表
所谓投资房主要有两个目的,在相对而言的最短的时间内达到capital gain，还有就是要有良好的cashflow，不会对正常生活造成压力！很多时候很难同时满足两者的需求，但是最好可以找个平衡点切入，最近在网上看了很多的区，但是越看 ...

1.在悉尼有个特点，就是高租金回报的区域，一般资本增值相对就小，如city，parramatta,liverpool等地。对于绝大多数人来讲，投资Apt/unit的风险要远小于house,就像您说得，cashflow的压力要小，当然也不排除那种用house隔房以求高租金回报来环节压力的做法的可行性，但是现在很多学区附近的council都加大了对于这种房子的打击力度，所以也不甚可行了。另外，现在对于unit/apt的需求由于承受力的问题，在这几年增加的比较明显，而如果选择affortable的house的话就要以牺牲区的选择为代价。
2.现在悉尼的供需矛盾很难再短期内解决。
3.起码在7月前，楼花市场会好于二手房市场，就像你说的，价格上还是有优势的， 另外gym,swimming pool之类的施舍，对于投资房上的选择是应是能没有就没有的好。strata是投资支出的硬性开销，应得到妥善的控制，才可以加大我们的汇报。
4.各有不同，各有特点，千万不要一棒子都打死，每个中介都要以项目为导向的，项目不好，说破大天都是没用的。

coolpass

原帖由 Consultant 于 2012-5-7 00:25 发表



1.在悉尼有个特点，就是高租金回报的区域，一般资本增值相对就小，如city，parramatta,liverpool等地。对于绝大多数人来讲，投资Apt/unit的风险要远小于house,就像您说得，cashflow的压力要小，当然也不排除那种用house隔房以求 ...

以你们做这行的来看，哪个区适合投资，能够达到想要追求的现金流和资本升值.

Consultant

原帖由 coolpass 于 2012-5-7 20:30 发表


以你们做这行的来看，哪个区适合投资，能够达到想要追求的现金流和资本升值.

说不得，说不得阿，
在足迹本职身份不可以讨论太敏感话题，这个问题您还是问别人吧

LinuxXp

原帖由 Martin_2F 于 2012-5-5 01:16 发表


第一块砖：风景优美？旁边那个水湾是整条parramatta河污染最严重的地方。
第二块砖：第二个CBD？你让 Parramatta 情何以堪啊，人家是上世纪70年代就被封为第二CBD了，现在很多州政府机构都搬那去了。Rhodes打造第二唐人街还有 ...

楼主说得太好了

LinuxXp

哇，这贴牛人很多！！中介也很多！！

coolpass

为什么感觉现在哪儿的房价都很高,都是至少50,60万起

banko

wentworth point如何？那座桥确定要修了，有没有发展？

Consultant

原帖由 coolpass 于 2012-5-8 22:23 发表
为什么感觉现在哪儿的房价都很高,都是至少50,60万起

供需矛盾的尖锐，以及造价和土地成本的上扬。

江南叶

顶！

coolpass

你觉得里面有没有很多被开发商推高炒高的成分？

coolpass

原帖由 banko 于 2012-5-8 23:37 发表
wentworth point如何？那座桥确定要修了，有没有发展？

总感觉那儿和Rohdes差不多会被过分开发！
希望知道的人可以发表发表意见！

hsqhugh

楼花好过二手房?no language了

nextstep

我也看好auburn

hsqhugh

[quote]原帖由 nextstep 于 2012-5-9 07:39 发表
我也看好auburn

你看好楼花吗？

豆汁小鼓

来这个贴好好学习:si2

nextstep

原帖由 hsqhugh 于 9/5/2012 08:48 发表
[quote]原帖由 nextstep 于 2012-5-9 07:39 发表
我也看好auburn

你看好楼花吗？

多哥，说实话，不看好，但毕竟便宜，而且现在买的人太多，在犹豫中。

MU

奥本也算太便宜了现在。。别去那，小心连租金都收不回

hsqhugh

原帖由 nextstep 于 2012-5-9 09:05 发表




多哥，说实话，不看好，但毕竟便宜，而且现在买的人太多，在犹豫中。

同不看好，建议慎重

hsqhugh

原帖由 manunited 于 2012-5-9 09:16 发表
奥本也算太便宜了现在。。别去那，小心连租金都收不回

坛里不少人在奥本有投资，欢迎来诉苦。
有谁的房空置超过两周?一周?
有谁房租收不回?
有谁每年不涨房租的?

MU

一提奥本多多哥就容易激动。。届是为啥呢？

coolpass

原帖由 hsqhugh 于 2012-5-9 06:47 发表
楼花好过二手房?no language了

这句话应该怎么理解,我觉得楼花和1-5年的apt比如果算下来价钱差不多，我就觉得楼花好，但是如果说和20，30年的unit比，那没可比性，20，30年的unit肯定比这些近新的楼花便宜，但是看看depreciation,吓死人，新楼的depreciation一年1万多，到20，30年后的一年只有几百块。多多哥什么建议，多多发表一下

hsqhugh

原帖由 manunited 于 2012-5-9 09:35 发表
一提奥本多多哥就容易激动。。届是为啥呢？

侬这么关注阿拉多多哥哥，为啥哩？

nextstep

原帖由 hsqhugh 于 9/5/2012 12:56 发表



侬这么关注阿拉多多哥哥，为啥哩？

大家都是自己人

Consultant

原帖由 coolpass 于 2012-5-9 03:56 发表
你觉得里面有没有很多被开发商推高炒高的成分？

现在开发商的利润如果一般是一个项目17%起，想要赚钱，途经一般是两个：1.土地持有，2.更改DA. 否则利润很难保证，且cash flow风险大，所以我认为不存在开发商推高炒高的成分。倒是一些华人社区被华人炒高得成分是有的。

Consultant

原帖由 hsqhugh 于 2012-5-9 06:47 发表
楼花好过二手房?no language了

The best deal永远产生在二手房中。

LinuxXp

原帖由 hsqhugh 于 2012-5-9 09:33 发表

坛里不少人在奥本有投资，欢迎来诉苦。
有谁的房空置超过两周?一周?
有谁房租收不回?
有谁每年不涨房租的?

一朋友奥本一套房，两年没有涨房租，新厨房两年后几乎报销

coolpass

原帖由 Consultant 于 2012-5-9 16:45 发表



现在开发商的利润如果一般是一个项目17%起，想要赚钱，途经一般是两个：1.土地持有，2.更改DA. 否则利润很难保证，且cash flow风险大，所以我认为不存在开发商推高炒高的成分。倒是一些华人社区被华人炒高得成分是有的。

我一直有个疑问，你们卖房子，一般二手房市场的话，中介收2.2%左右，这个都比较透明，但是楼花的话，肯定开发商有一个底价在那儿，他只要那个底价达到就好了，是不是中介在开发商底价和真正卖价之间的有一个猫腻呢？ 就是买家永远都不知道真正的卖价，而这个最终的卖价是由中介来制定的，这个也直接的联系到了你们中介公司以及每个sales的提成，所以这个提成上就成了是赚买家1万还是5万的问题了，是不是这样？而且中介公司一定程度上制造了房价高升的现象？是这样吗？希望你可以发表发表，谁知道内情也可以分享一下 谢谢

Consultant

原帖由 coolpass 于 2012-5-9 17:35 发表



我一直有个疑问，你们卖房子，一般二手房市场的话，中介收2.2%左右，这个都比较透明，但是楼花的话，肯定开发商有一个底价在那儿，他只要那个底价达到就好了，是不是中介在开发商底价和真正卖价之间的有一个猫腻呢？ 就是买家永远都 ...

基本不可能，江湖传言尔，如果你是开发商你愿意么？
中介基本的佣金基本是按照比例从开发商出获取，哪里有中介可以控制房价的呢？如果真有，开发商为何费用中这个中介呢？我自己把价格加上去自己卖不就好了。
这个市场上没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，所以价格一般不会乱定。

微胖儿

原帖由 coolpass 于 2012-5-9 17:35 发表



我一直有个疑问，你们卖房子，一般二手房市场的话，中介收2.2%左右，这个都比较透明，但是楼花的话，肯定开发商有一个底价在那儿，他只要那个底价达到就好了，是不是中介在开发商底价和真正卖价之间的有一个猫腻呢？ 就是买家永远都 ...

你说对了，找对中介很重要，但是一般人很难找到“对”的中介。

coolpass

原帖由 Consultant 于 2012-5-9 17:54 发表



基本不可能，江湖传言尔，如果你是开发商你愿意么？
中介基本的佣金基本是按照比例从开发商出获取，哪里有中介可以控制房价的呢？如果真有，开发商为何费用中这个中介呢？我自己把价格加上去自己卖不就好了。
这个市场上没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，所以价格一般不会乱定。

如果是开发商,我想我的房子尽快卖出去,尽快减少我的资金投入,如果我还没开始建造,而我的所有的房子都已经卖掉了,首先银行肯定义无反顾会贷给我钱在建造，再者我建好之后，我多一分的利息都不用付给银行，因为我已经可以100%settlement。所以，我不管你中介最终是卖多少钱出去，我只要我的成本加利润符合我的底价就可以，而中间具体中介多赚多少钱，那是中介的本领！为什么会有这个疑惑，很多中介可以说这个房子有什么discount或者是rebate，一下就是好几万，可想这中间的利润是多大，而且，很多sales也这样说过"你看这个房子68万，那么我们加个1，2，3万也是可以卖出去的，而且我们现在还有1万的rebate,很合算，这个发展商都不赚钱“这样的话，让人有觉得这个最终的价格永远都不知道是以什么为标准的，是不是每个人的卖价都不一样，是这样吗？