出租几年的房子，故意住进去半年，免CGT吗？

simplyjean

或者再具体一点，自住了3年，然后出租了4年，又回去自住了3年。但这10年间只有这一套房子。那么是不是10年后出售不用交CGT, 而且出租的4年里的租金不用交income tax? 问题问的好复杂啊，让大家受累了啊。谢谢。

Momotaba

原帖由 simplyjean 于 2012-2-4 20:33 发表

自住房出租期间也要交税吗？这期间还不是投资房，利息折旧都不可以去抵税。

同问这个问题，什么叫这期间还不是投资房？
我个人理解，房子你一旦出租，那么就是以营利为目的，那么那个房子就是你的投资房了。难道你和租客都住在一个房子里？期待解释！！！

simplyjean

原帖由 Momotaba 于 2012-2-4 20:50 发表


同问这个问题，什么叫这期间还不是投资房？
我个人理解，房子你一旦出租，那么就是以营利为目的，那么那个房子就是你的投资房了。难道你和租客都住在一个房子里？期待解释！！！

由于某些原因，去overseas工作了几年，所以房子出租了。但这几年都只有一套房子。

Momotaba

原帖由 simplyjean 于 2012-2-4 20:53 发表

由于某些原因，去overseas工作了几年，所以房子出租了。但这几年都只有一套房子。

你这么讲，就清楚多了。

那么我这儿有一个问题要问你：
1.你在overseas是租别人的房子吗？应该没房产吧？
如果真像你所说，就这一处房产，那么应该没问题，你可以claim interest, 房屋折旧这些东西来作为你的deduction。因为你肯定要declare你的rental income的， 对吧。

Effie2011

房屋出租收入rental income 与卖房收入capital gain是两个不同的概念。个人认为，只要你这个房子在出租，所有的收入，跟支出（包括利息与折旧）都须在当年财政年度中报税。

而卖房，像你所说的，自住3年，出租4年，又再自住3年，期间没有别的房产。那么你可以再出租6年CGT都可免除，当然前提仍然是期间没有另外一套房产，或另外一套房产日后不能在这最后6年作为自住房principal place of residence 免除CGT. 如果你在拥有10年房子后马上卖出，也可免除CGT。当然楼上大飞熊同学有不同意见，觉得必须是要提供ATO可信的原因才能把这个房产一直claim 为自住房。

simplyjean

海外是租房。收入不是来自澳洲的entity，而且和澳洲也没有免除双重交税的协议。所以没有办法在澳洲做tax return. 也就是说没有claim rental income也没有claim interest. 当然如果claim rental income and interest, 估计是tax refund. 但是我的问题还是，是不是不论是自住房还是投资房只要出租了就要租金上税？如果自住房出租了要交税，那么自己去租房的租金是不是可以claim exp?

Effie2011

引用：是不是不论是自住房还是投资房只要出租了就要租金上税？ - YES
引用：如果自住房出租了要交税，那么自己去租房的租金是不是可以claim exp? - NO 因为跟个人工作无关。自住房出租要交税前提是你是这个资产的主人，作为拥有的资产所获得的收入报税。

simplyjean

原帖由 Effie2011 于 2012-2-4 21:12 发表
引用：是不是不论是自住房还是投资房只要出租了就要租金上税？ - YES
引用：如果自住房出租了要交税，那么自己去租房的租金是不是可以claim exp? - NO 因为跟个人工作无关。自住房出租要交税前提是你是这个资产的主人，作为拥有的资产所获得的收入报税。

如果整个财政年度都不在澳洲，那么应该算foreign resident for tax purpose，那么还要做tax return吗？

simplyjean

抱歉，说错了一点。应该就income originated in Australia交税，那么包括租金。but only income originated in aust.

Effie2011

呃，就知道你接下来会问到这个。如果是foreign resident for tax purpose，澳洲的收入（包括租金）是要报税的，而且tax rate比resident要高。不过像你之前说，就算是做了tax return也会是负数那就没什么好怕的，而且rental loss作为 tax loss 可以carried forward等你回澳洲工作后再扣除当年的其他的收入（例如工资，银行利息等）

Momotaba

原帖由 simplyjean 于 2012-2-4 21:04 发表
海外是租房。收入不是来自澳洲的entity，而且和澳洲也没有免除双重交税的协议。所以没有办法在澳洲做tax return. 也就是说没有claim rental income也没有claim interest. 当然如果claim rental income and interest,  ...

我非常同意ls的回答。

我想在解释一下你的第二个问题关于你在海外租房的费用你认为可以claim deduction 的问题。

首先根据澳洲税法，section 8-1 of ITAA 1997, if you incur expense and you can establish there is connection between this expense and your assessable income. Also the nature of the expense is not private or capital nature. The you can claim this expense as your deduction.

以上是关于claim deduction的基本知识。

那么我们来看看你的情况，之所以你的投资房的interest,房屋折旧能作为deduction是因为你要declare rental income as your assessable income。而且，这些费用是在为了赚rental income儿产生的。而起their nature is not private or capital nature. 那么，根据澳洲税法，你可以claim those expense as your deduction.

那么我们再看看你在海外的rental expense, 你确实花了钱了，但是你的收入是什么呢？局你讲我认为是你海外工作的工资，而不是你在澳洲收的投资房的rental income。
这时候你应该分析这个rental income 是必须要花的吗？是不是private nature? 然后你在下结论是不是能claim deduction. 我个人的观点是不能，因为rental expense can be private nature.

Momotaba

原帖由 Effie2011 于 2012-2-4 21:28 发表
呃，就知道你接下来会问到这个。如果是foreign resident for tax purpose，澳洲的收入（包括租金）是要报税的，而且tax rate比resident要高。不过像你之前说，就算是做了tax return也会是负数那就没什么好怕的，而且rental loss作为 tax loss 可以carried forward等你回澳洲工作后再扣除当年的其他的收入（例如工资，银行利息等）

同意这位仁兄的回答。
根据澳洲税法foreign resident will only need to pay tax in Australia if they earn australian sourced income

因为你的房子在澳洲，所以收的租金应该算australian sourced income. 所以那部分钱你要交税，而且按foreign resident的 income tax rate 来交，是没有6000刀一下免税这一说的。印象中好像是29%的rate.

simplyjean

原帖由 Momotaba 于 2012-2-4 21:28 发表

我非常同意ls的回答。

我想在解释一下你的第二个问题关于你在海外租房的费用你认为可以claim deduction 的问题。

首先根据澳洲税法，section 8-1 of ITAA 1997, if you incur expense and you can establish there  ...

恩恩，明白了。非常同意。这个tax loss可以carried forward多少年呢？我记得有个年限。

[ 本帖最后由 simplyjean 于 2012-2-4 22:49 编辑 ]

simplyjean

原帖由 Momotaba 于 2012-2-4 21:32 发表

同意这位仁兄的回答。
根据澳洲税法foreign resident will only need to pay tax in Australia if they earn australian sourced income

因为你的房子在澳洲，所以收的租金应该算australian sourced income. 所以那 ...

好的，谢谢花时间给我解释了。

Momotaba

原帖由 simplyjean 于 2012-2-4 22:48 发表

恩恩，明白了。非常同意。这个tax loss可以carried forward多少年呢？我记得有个年限。

我去税务局的网站查了一下，作为个人这个loss貌似可以carry forward indifinitely. 我给你个链接你看看吧：

How individuals utilise losses：

http://www.ato.gov.au/corporate/ ... 2223.htm&page=6

simplyjean

原帖由 Momotaba 于 2012-2-4 23:34 发表


我去税务局的网站查了一下，作为个人这个loss貌似可以carry forward indifinitely. 我给你个链接你看看吧：

How individuals utilise losses：

http://www.ato.gov.au/corporate/ ... 2223.htm&page=6

看了一下。MS是的。非常感谢。

simplyjean

For anyone might be interested. 这里是关于foreign resident交税的信息：

What is the effect of being a foreign resident?

Foreign residents pay tax differently from residents. As a foreign resident you will:

    pay tax on all salary and wage income earned in Australia. The foreign resident tax rates are different from resident tax rates. See Individual income tax rates for details of foreign resident tax rates
     
    have 10% of any interest earned from your Australian bank accounts withheld for tax. This interest is not included as assessable income. You must advise the Australian financial institution of your overseas address so that this tax can be withheld, otherwise tax will be withheld at the higher rate of 45%
     
    not pay the Medicare levy. You also may not be entitled to claim Medicare benefits
     
    not be entitled to the tax-free threshold
     
    have tax withheld from unfranked dividends. These dividends are not included as assessable income. You must advise the Australian company of your overseas address so that this tax can be withheld, otherwise tax will be withheld at the higher rate of 45%. Where you receive franked dividends, no tax is withheld as the company has already paid tax on your behalf. These dividends and franking credits are also not included in assessable income
     
    not be entitled to claim certain tax offsets or tax credits which are available to residents
     
    be required to show any Australian rental income in your tax return.

Here is the link from ATO: http://www.ato.gov.au/content/29089.htm
And 这里是tax rate: http://www.ato.gov.au/individual ... =/content/12333.htm

mxgong

原帖由 大飞熊 于 2012-2-4 17:59 发表


Business Analyst.是做Financial Planning软件方面的business Analyst。我不是BA，是做IT的，2年前，我做了很多关于CGT方面的模块，所以知道一点，现在有的时候碰到问题也会去问他们。

嘿嘿 这税法的事情问BA?  他们又不是专业的

我们公司BA 也很多， 还有四大的。也都是finance 相关的。我从来不问他们税法问题， 原来你认为BA说的就是权威， 我领教了。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2012-2-5 01:30 编辑 ]

大飞熊

原帖由 mxgong 于 2012-2-5 01:27 发表



嘿嘿 这税法的事情问BA?  他们又不是专业的

我们公司BA 也很多， 还有四大的。也都是finance 相关的。我从来不问他们税法问题， 原来你认为BA说的就是权威， 我领教了。

我们很多BA就是从专门的研究政府和税法相关的team里面出来的，有的原来就是在ATO里面做的。专业不专业我不知道，但是只知道big 4 bank里面有3个的Financial planner的软件是用我们的。如果你认为不专业就不专业吧。

我把这种情况打个电话问问ATO，看看他们怎么和你说。

至于ATO网站肯定是有漏洞的，每个人都理解都不同会产生不同的后果，去年还不是前年，MQG和ATO就打过官司，最后还是MQG赢的了。如果ATO网站都很严谨的话，还用打官司不？

[ 本帖最后由 大飞熊 于 2012-2-5 10:10 编辑 ]

鱼鱼有刺儿

先学习下

desktop

是不是可以这样理解，只要回国后，在这边的投资房利息和strata大于房租收入，就不用缴税了，只是申报就可以了

Effie2011

Agree

Momotaba

原帖由 desktop 于 2012-2-5 10:19 发表
是不是可以这样理解，只要回国后，在这边的投资房利息和strata大于房租收入，就不用缴税了，只是申报就可以了

应该是，因为如果在这边的投资房利息和strata大于房租收入，那么假设你没有别的收入，那你应该是losses。如果你只有losses是不用交税的。

MyMelody

我觉得lz不能免CGT. 因为房子settle后他没有马上搬进出住.但如果有合适的理由说明为什么没马上搬就不同了.我记得我们training的时候, 有讨论过这个问题.

mxgong

原帖由 desktop 于 2012-2-5 10:19 发表
是不是可以这样理解，只要回国后，在这边的投资房利息和strata大于房租收入，就不用缴税了，只是申报就可以了

YES

颓废的败家子

5年住满 1年是main resident 的要求 比如你出国 不住在你的main resident的里面  回去住一年就又是你的了

ATO 去年给我的答复是只要 这个住宅是做investment 开始的intention就是investment 是无法免cgt的

foreign resident 里面明确表明 real estate 是要交cgt 的 根 RESIDENT 一样

simplyjean

恩，感觉还是看intention, intention 如果是投资，就要交CGT了，make sense. ATO也不傻。

Linda-奔跑中

学习一下

Momotaba

原帖由 颓废的败家子 于 2012-2-7 18:25 发表
5年住满 1年是main resident 的要求 比如你出国 不住在你的main resident的里面  回去住一年就又是你的了

ATO 去年给我的答复是只要 这个住宅是做investment 开始的intention就是investment 是无法免cgt的

foreign resident 里面明确表明 real estate 是要交cgt 的 根 RESIDENT 一样

Foreign residents will only pay CGT if they are dealing with Taxable Australian property

Given the property is located in Australia, it will qualify as taxable Australian property. Therefore, foreign residents are liable for CGT.

If the property was in China, it will be another story.

西门吹哨

各位有报税会计师推荐吗？