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楼主:褪色回忆

[买卖手续] 自住房期间有过租赁获利经历，卖房时怎样回避CGT [复制链接]

小薇

皮靴族

发表于 2011-10-11 16:45 |显示全部楼层

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我也在想如果曾经claim过NG的话，卖房后获利部分肯定也是要把政府那拿来过的NG部分还给政府的吧？！
这个很公平啊。

Nat2011

木屐族

发表于 2011-10-12 21:30 |显示全部楼层

同时拥有投资房这个6年的豁免还适用吗？

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"1 你名下只有一套房子"

这里应该是指只有一套main residence吧，并没有限制有其他投资房的吧。看了以下ato网站和它的Capital gain guide (http://www.ato.gov.au/content/downloads/NAT4151_07.pdf) 都没有看到这个条件。

这点我有没有看漏什么情况？

另外它的guide里提到在新旧main residence交接期间6个月可以把两个房子同时作main residence，可能方便买房后再卖房的安排。

原帖由 mxgong 于 2011-8-12 16:51 发表

你要符合以下条件，可以100% CGT 全免

1 你名下只有一套房子
2 这套房子你是先自住，再出租
3 出租不超过6年
4 出租后又“搬回去”自住过一段时间，至少半年，最好一年。

只要符合这个情况， 3和4 可以每6年循环着来。你以后卖掉，可以全免100% CGT

moonlanding

皮靴族

发表于 2012-1-19 20:43 |显示全部楼层

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太复杂了，我完全看不懂啊。。。

Momotaba

银靴族

发表于 2012-1-19 23:19 |显示全部楼层

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原帖由 xiumei 于 2011-9-9 21:01 发表
我有个问题请教，
如果我只有一个自住房，住了10年，升值了，卖了。不用交增值税。
那么，之后我用这笔钱又买了一个自住房，又住了几年，又升值了，我又卖了，那这次我用交增值税吗？以此类推？
谢谢。

答案是不用，因为这两处房产都是你的main residence, 而且有时不同时期，资产增值税cgt里讲到你如果卖了自己的main residence是不用交税的，所以你不用交CGT.

Momotaba

银靴族

发表于 2012-1-19 23:26 |显示全部楼层

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原帖由 褪色回忆 于 2011-8-13 18:36 发表
感谢各位朋友的指导。

因为本人现在的状况是收入较高，想用这套自住房通过出租方式抵税但在近年内又不想把房子卖掉，而且还又不想在若干年后上交CGT。

那我现在的理解是：到2013年七月（第一个六年快结束前）我搬回来住一年， ...

我想纠正一下你的观点，如果在第二个6年时你已经决定要卖方了，那你没有必要回来住了，直接把房子卖了就醒了。也不用付CGT.因为你出租的时间不满6年而且这间房产是你唯一的main residence. 至于出租房负扣税和cgt无关，不影响。

云妈

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2012-1-20 15:56 |显示全部楼层

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原帖由 褪色回忆 于 2011-8-12 10:06 发表
想请教各位坛子里的朋友，本人有一个事情至今不是很清楚，而且问过几个会计师回答更是云里雾里。我想还是求助于万能的足迹吧。

我现在手头有且只有一套房子，在2006年7月买来后自己住了一年（因为要享受first home buyer）然 ...

谢谢分享！

rebeccamy222

银靴族

发表于 2012-4-4 12:34 |显示全部楼层

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mark

hlux737

布鞋族

发表于 2012-4-6 20:46 |显示全部楼层

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收藏先

褪色回忆

布鞋族

发表于 2012-4-7 23:27 |显示全部楼层

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自己都晕了.......

joejoewang

皮靴族

发表于 2012-4-15 14:55 |显示全部楼层

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新人请教何为NG？

Momotaba

银靴族

发表于 2012-4-15 15:12 |显示全部楼层

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原帖由 joejoewang 于 2012-4-15 13:55 发表
新人请教何为NG？

就是negative gearing的意思。

换句话说，就是你得rental property的expense大于你的rental income，也就是说rental property这块你产生了loss.

这个loss可以用来抵消你的其他的收入比如说工资的收入。

墨墨爸

wilsonbb

金靴族

发表于 2012-4-15 15:19 |显示全部楼层

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好贴，学习了

alalala

铜靴族

发表于 2012-4-15 18:42 |显示全部楼层

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mark!

joejoewang

皮靴族

发表于 2012-4-18 00:03 |显示全部楼层

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原帖由 Momotaba 于 2012-4-15 14:12 发表

就是negative gearing的意思。

换句话说，就是你得rental property的expense大于你的rental income，也就是说rental property这块你产生了loss.

这个loss可以用来抵消你的其他的收入比如说工资的收入。

谢好心人答疑解惑

shalee

草鞋族

发表于 2012-4-18 00:21 |显示全部楼层

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可以解析下什么是ATO 和CGT吗

Momotaba

银靴族

发表于 2012-4-18 00:26 |显示全部楼层

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原帖由 shalee 于 2012-4-17 23:21 发表
可以解析下什么是ATO 和CGT吗

ATO stands for the Australian Taxation Office

CGT stands for Capital Gains Tax

墨墨爸

bennytang

铜靴族

发表于 2012-4-18 00:41 |显示全部楼层

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mark

mxgong

银靴族

发表于 2012-4-18 00:46 |显示全部楼层

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原帖由 Nat2011 于 2011-10-12 20:30 发表
"1 你名下只有一套房子"

这里应该是指只有一套main residence吧，并没有限制有其他投资房的吧。看了以下ato网站和它的Capital gain guide (http://www.ato.gov.au/content/downloads/NAT4151_07.pdf) 都没有看到这个 ...

麻烦你先看清楚再说，我说的是100%全免CGT。你这个所谓的几个月免，几个月不免的，算100%？

情何以堪

LMLM

皮靴族

发表于 2012-4-18 12:20 |显示全部楼层

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开始就一个自住房，因为工作搬到别的州，把自住房出租。另外买一个房子准备自主，但是新的公司提供了租房补贴，所以租房子。这样就有2个房子，当然都有房贷，第二个房子直接就是投资房。第一个房子原来是自住，现在出租了。6年是不是还要回去住半年。但是因为工作关系，如果回不去。capital gain tax 是不是没法避免

Momotaba

银靴族

发表于 2012-4-18 21:44 |显示全部楼层

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原帖由 LMLM 于 2012-4-18 11:20 发表
开始就一个自住房，因为工作搬到别的州，把自住房出租。另外买一个房子准备自主，但是新的公司提供了租房补贴，所以租房子。这样就有2个房子，当然都有房贷，第二个房子直接就是投资房。第一个房子原来是自住，现在出租了。6年是不是还要回去住半年。但是因为工作关系，如果回不去。capital gain tax 是不是没法避免

假设你开始的自住房为A，第二个房子为B。

那么你现在拥有两套房产。A是自住房，B是投资房。你自己住在出租的房子里。

A出租了6年之内，如果不会去住的话，除非在到6年之前把它卖掉，不然要交CGT。因为自住房的CGT full exemption只cover 6 年，如果超了就不能全免CGT了。

另外，如果不能全免CGT，还有一个问题需要注意。就是A的cost base 变成了market value on the first day the house being rented out.建议楼主看一下，下面的ATO CGT guide的链接：
http://www.ato.gov.au/individual ... age=87#P3005_314624

(注意看example 75是讲出租了10年没有回来住的情况，可能会对你有帮助)

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bfox	+ 2	谢谢奉献
LMLM	+ 2	你太有才了

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墨墨爸

meteor50984

草鞋族

发表于 2012-4-21 16:32 |显示全部楼层

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mark‘激光雕刻机

小猪顾

金靴族

发表于 2012-4-21 17:02 |显示全部楼层

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好贴！

meteor50984

草鞋族

发表于 2012-4-25 22:05 |显示全部楼层

mark

globkiller

头像被屏蔽

禁止访问

发表于 2012-4-28 00:07 |显示全部楼层

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卖房之前搬回去住6个月，房子性质会转回自住房，自住房卖出是不收CGT的

tracescan

铜靴族

发表于 2012-4-29 12:36 |显示全部楼层

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还是没完全搞清楚，自住房出租的六年里的费用能负扣税吗？到时候卖的时候ATO要把这部分退回去吗？
如果是正现金流不报税可不可以？因为另外租房也要支出很多费用。
或者支出收益差不多嫌麻烦根本就不申报可不可以？
谢谢名位指点。

[ 本帖最后由 tracescan 于 2012-4-29 11:37 编辑 ]

pig2007

木屐族

发表于 2012-4-30 12:48 |显示全部楼层

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PEACHPANDA

木屐族

发表于 2012-4-30 16:37 |显示全部楼层

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好贴，学习学习

小肉兔

皮靴族

发表于 2012-5-2 17:10 |显示全部楼层

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rainy118

金靴族

发表于 2012-5-2 17:43 |显示全部楼层

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看来ATO眼中，只有一套房子的就是穷人，就不用收税，而多有一套房子就是富人了。
如果我自住一套200万的房子，5年后涨到400万，我卖了也不缴税。
但是如果我买了两套20万的房子，5年后涨到40万，那么我怎么也不可能免掉一套房子的税了。
这个还是不公平阿。政府还是要多想办法来限制富人，救济穷人才对。