百年老贴，哈哈，已解决。谢谢大家关心。

hsqhugh

继续帮顶.

我觉得如果其中一套房子自住条件还OK的话,保留两套是不是更折衷一些.

换一套大房,分租的话影响生活质量,不分租经济压力又大.

llycc

把A房花 3-5万装修，然后房子54-58万 卖掉，只需装修多花点时间而已，国内如果只有一套房子的话，也可以不卖呀~

爱吃糖的小猪

我家的情况与楼主差不多，第一套房子也是06年买的，35万，现在估价大概在50-55万左右，与去年持平，不涨也不跌。等楼市情况稍微好点，我们准备卖掉了。因为那个是APT，虽说房租与利息基本平，但水费，COUNCIL RATE还有BOBYCORPORATE，都是一笔不小的支出，每年还在上涨。还有房屋的维修费，你是无法预料的。象我们今年要大修屋顶，22户人家不同意也得付钱，因为如果不修的话，屋顶漏水保险公司不保，结果费用还是得自己付，而且肯定不便宜，隔壁大楼就出现了这种情况。

我们准备卖掉把钱放在自住房里，这样压力也小点，两个孩子大了，费用也相当得多了。

天涯浪客

从头看到尾，看来不少同学都是5年换房啊，这应该是中国人的平均水平吧。

我的小房买了两年了，希望3年后能买70万的耗子。。。。。。

lqyhannah

每周450租金的房子，才值48万吗？应该不是墨尔本吧。

KCP

我们就是把房子卖了然后买的HOUSE。 同时保留两个房子压力太大，而且贷款最大化似乎不行

hsqhugh

LS几位说得都很有道理.继续帮顶

matthew.ma

楼主火了

radar

原帖由 matthew.ma 于 2011-12-25 13:37 发表
楼主火了

楼主牛大了

hsqhugh

回复68# 69#
???

zhengtao

压力太大，有小孩了用钱的地方多了去了

hsqhugh

原帖由 zhengtao 于 2011-12-25 23:49 发表
压力太大，有小孩了用钱的地方多了去了

那你的建议是?

zhengtao

原帖由 hsqhugh 于 2011-12-25 23:54 发表


那你的建议是?

建议不敢说。但有这么几点疑问：

负扣税 - 负扣税并不适合每个家庭。投资的主要目的是为了增加 positive cash flow。而按照LZ的收入，算出来的负扣税能否多过支出还是个疑问。于是在这样的情况下，希望房子将来升值，无异于赌博。从控制投资风险的角度看，这样的赌不是最明智的，尤其是LZ马上就要有小孩，会进一步降低家庭的抗风险能力。何况房市有高有低，时机非常重要。

房租收入 - 周租$400,每年52周全出租，这是最佳，那么假设如果空房两个月，收入直接减少$3200，这个风险也一定要考虑，另外还有支付给中介的费用，也是不小的金额。

印花税 - 在各项计算里面，我好像没有看到第二套房的印花税。也就是说，买第二套房的实际成本是$720000+$28000 = $748000。根据以前网友的计算，LZ要付$77W 的利息，而把这个印花税加上去，那么其实是要付$80W 的利息。而80W等于家庭收入的8倍了。远远超过了行业5-6倍的标准。压力真的会非常大。

借款能力 - 也是最重要的一点，根据目前的信息，我无论怎样计算，得出的结论就是，LZ借不出这么多钱来。

最后，也是我个人最看重的一点，无论怎么样，我的生活质量是占第一位的。其他的都可以靠边站。没必要把自己弄得太幸苦，量力而为吧。

[ 本帖最后由 zhengtao 于 2011-12-26 01:05 编辑 ]

hsqhugh

原帖由 zhengtao 于 2011-12-26 01:04 发表


建议不敢说。但有这么几点疑问：

负扣税 - 负扣税并不适合每个家庭。投资的主要目的是为了增加 positive cash flow。而按照LZ的收入，算出来的负扣税能否多过支出还是个疑问。于是在这样的情况下，希望房子将来升值，无异 ...

谢谢分享,有些道理.
只是这句没太看明白..
负扣税应该是净支出(净亏损)的一部分,按楼主的收入水平来看,应该是不到20%. 无论如何也不会超过支出的呀.
是不是我理解有问题?
你说的生活质量,我狠赞同.

hsqhugh

原帖由 微胖儿 于 2011-7-2 01:25 发表
我想到时手头宽裕了, 买个房子放在我姨名下享受FHOG. 她没有孩子, 写我为唯一继承人.

现在还是吃好点, 别难为自己.

姨没有房子才能拿到FHOG
姨夫是法定的第一继承人.
唯一继承人似乎是要通过遗嘱来实现的.

没错现在吃好点,别难为自己是真的.为了买房节衣缩食,我个人觉得是不划算的.

自游自在

原帖由 cerinahe 于 2011-6-26 02:12 发表
你好像算错了。

A: 银行估价48万, A房转成投资房, 贷款最大化, 80%*48万=38.4万,需付38.4万的利息, 做成I only, 去抵税

B. 把A房拿出来的16.4万(38.4新贷款 - 22 原贷款)+卖老房的10万现金+已付的10%deposit7万=33 ...

顶最后一句话

自游自在

另外,我想请问LZ,您这今年72W的HOUSE买在哪个好区呀?
我最近也想换房子,预算差不多,真心请教的

Nat2011

A, 好象是不是有规定principal residency不能在已经完成了一定的还款额后, 再这样refinance加大贷款金额后转投资物业来加大扣税的?

最好问一下你的会计

radar

原帖由 自游自在 于 2011-12-26 13:10 发表
另外,我想请问LZ,您这今年72W的HOUSE买在哪个好区呀?
我最近也想换房子,预算差不多,真心请教的

同样问题，真心请教楼主。

白雲山民

姨產要付ＣＧＴ滴

hsqhugh

原帖由 白雲山民 于 2011-12-26 15:34 发表
姨產要付ＣＧＴ滴

接受遗产时交CGT?还是把遗产出售时交?
我觉得应该是出售时交吧....
不过这么做总觉得有点不靠谱儿

Lisa

貌似我有点乐观，或者因为我没有买过房子。
多少我怎么都想贷，工作还没着落呢。

lljlll

有时候贷款多一点是你前进的动力，每个人看自己的承受能力

房产市场好像没有那么好，多留点余量安全一点

niuxiaodou

经常看见楼主嘲笑别人住烂区，还以为住啥豪宅值得藐视别人，结果也就是个72万的HOUSE。

radar

楼主呢？ 快来介绍下72万house的豪宅在悉尼哪个好区啊？

hsqhugh

帮顶。
从这个贴知道了很多东西。
很有启发

白雲山民

接得時候要付，那天ＴＶＢＳ上的一個投資節目上說的，所以建議差不多 的時候，股票每年都買賣一次，把ＣＧＴ降低。

原帖由 hsqhugh 于 2011-12-26 16:25 发表


接受遗产时交CGT?还是把遗产出售时交?
我觉得应该是出售时交吧....
不过这么做总觉得有点不靠谱儿

Robbie2018

怎么都讨论上遗产了？(paopaobing(58))

jinihong

owner

原帖由 lljlll 于 2011-12-25 09:54 发表
是不是想要在房子上赚钱的话，房子必须得涨的多？

收租不是也能赚钱么？

对于工资收入高的家庭来说，不要赚这个钱