算来算去，怎么出租投资房始终是亏的呢？

eric_hl88

你可能不知道enquity可以80%贷款出来的，房租算收入的，楼主的工资投资两个房子还是很宽松的

nis

原帖由 anz2010 于 2011-5-11 00:36 发表
不是讨论过很多次了吗？ng要高收入者才有意义

lz一年交税五六万，还不够高？

eric_hl88

65岁退休时候，你已经没有贷款能力了，因为没有工资收入。到80岁还有15年，还能走动的时候，出去玩玩不好吗，就一辈子，到老了还过领养老金的最低生活标准？

北风

我是不知道equity loan具体的百分比，但是我也有投资房refinance过的。
80%？
贷了95%的60万的房子，按投资房贷的，还能再拿它贷80%×60万？据我估算是不行的
可以找broker问问

原帖由 eric_hl88 于 11/5/2011 12:15 发表
你可能不知道enquity可以80%贷款出来的，房租算收入的，楼主的工资投资两个房子还是很宽松的

nis

原帖由 北风 于 2011-5-11 11:56 发表
10年后90万，你卖之后CGT多少？你算了吗？

永远也不卖，将来传给子孙，子子孙孙永远吃投资房。

realfenglin

普通老百姓，弄2套房子足够了。一套自己住，一套出租，如果父母来澳洲了，父母们住一套。

pretty

论坛高人实在太多了。。。我得加强学习了。。

eric_hl88

10年后，这个房子可能就是正收益房产，或者收支平衡了，为什么要卖掉，拿enquity再去贷款买更多的投资房不是更好。为什么要卖出后套现。何况10年后楼主可能才40岁左右。还有收入可以扣税，不多投资干嘛。CGT有减免的规则的，自住满一年，减50%的，另外上面朋友们说的就是一个方法。

北风

我上面指出的这些
不是想说投资房不好
也不是想说不要投资
在你没有更好的投资手段的时候，投资房子是最简单，风险也是最小的
但是要看情况，看自己家的情况，也要看市场的情况
不要盲目的投资房子

eric_hl88

你还是不明白，是拿多出的enquity去贷款，什么是enquity，就是房子市值和你的loan欠款的差额，你的loan在第一天就定好了，第一天的利息是最大的，以后只有缩小。另外你要这样做，首先保证你投资的房子要有能力使enquity多而快的产生。这就牵涉到location,入场价位，利息等等因素。这个就是个人的分析能力自行判断了。所以有人投资回报慢，有人投资收益快。但是房产投资的原则就是借别人的钱加上时间去生钱，努力使投资房变成收支平衡的房产，然后就是让市场的力量去帮你的房子产生enquity，这样的房子你让我多拿20个我都不累，不嫌多。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-5-11 13:22 编辑 ]

北风

在房价没有显著增长的时候，（还不包括贷款时银行估价的低估）
每买一个负现金流的房子，你的贷款能力就下降一些，你能买多少？
没有显著的增值，哪里来的equity loan？
而且贷款95%，你得要还到一定程度才会给你equity loan

原帖由 eric_hl88 于 11/5/2011 12:40 发表
你还是不明白，是拿多出的enquity去贷款，什么是enquity，就是房子市值和你的loan欠款的差额，你的loan在第一天就定好了，第一天的利息是最大的，以后只有缩小。另外你要这样做，首先保证你投资的房子要有能力使enquity多而快的产 ...

北风

这点我很同意
不是任何时候，任何房子都是值得买的
你得有衡量
如果只是抱着，买房子就是赚的，只是赚多赚少的心态，随便买房，是很有可能亏的
不是赚多赚少，而是赚和亏的差距

原帖由 eric_hl88 于 11/5/2011 12:40 发表
这就牵涉到location,入场价位，利息等等因素。

eric_hl88

其实那个铁鱼周华的理论不能算错的。只是他告诉你的都是最好情况，各种条件要符合才能得出的结果，
首先他的理论没有结合个人的家庭收入情况，完全没有风险管理因素考虑在里面，只有涨，没有跌的情况，资金运作不能不考虑风险的，最简单的比如失业了，这个房产还不是正收益的，还能挣多少年。剩下最最重要的误区是他推荐的房子怎能保证enquity的产出就比其他房子多而快？就能达到预期涨幅。
房产投资最终还是拼个人的眼光和经验，还有运气。运气不好，力所能及的投资房可以抵抗通胀，运气好的，短时间可以产出你的第一桶金去起步做生意。

chiny

saving CGT 是要通过很周密的FP才可以操作滴, THINGS CHANGED, 而不是每次都可以打擦边球

没人可以看到那么远, 收入要年年递增才能抗的住, 按照现在的IR, 入市压力很大, 养房费用年年递增, 能抗的住滴都是有米之人,

每个人都那么赚的话就没有人卖房啦, 只有CASH IN 才可以REALISED PROFIT, 其它都是帐面上滴

qichxi

房子买贵了。

gifox

原帖由 linshu 于 2011-5-10 21:24 发表
说白了，就是赌， 赌数年后涨，今年不涨，后年涨，10年后，涨10 万，就回本。 还要长期持有，
能100% 贷才好，不然 更不划算， 还有就是有闲钱 如不买房，投股票风险更大，这个还行。起吗跌了也感绝不到

我买了一只股， 48买的，现在3元， 一跌到底，就再也不玩 了。

只买一只当然风险很大啦....这是投机不是投资.

gifox

原帖由 paladinyw 于 2011-5-11 11:10 发表

差不多。你缴税就要缴5-6万。
如果你是做生意的，那你的税前净收益是15-18万
如果你是工作的，那工资差不多16-22万
投资房我觉得有多点闲钱才好去做。澳洲的房子大多数都不可能出现大涨大跌的情况。对一般工作者，还不如存定期，受益比房子不差，还省心。

存定期? 6.X还ok.但是收入高的话,这6.X回来的钱要交30-40%的TAX的吧.下来收益就很低了.

chiny

原帖由 gifox 于 2011-5-11 18:55 发表

存定期? 6.X还ok.但是收入高的话,这6.X回来的钱要交30-40%的TAX的吧.下来收益就很低了.

如果收入高的话, CGT更加利害, 没可能不报税OFFSET掉CGT吧?? 肯定要做FP, 那里有那么多套自住啊?? 那是木有办法滴办法

INTERST的话避税哒手段还多一点, CASH 工的还拿CENTERLINK和一个人滴那就没办法啦~~~

匿马

大家还是没明白，就是谁能坚持到长征胜利的时候。
买房子就是最保险的，关键你要能顶住。其他的投资手段都不保险。
算7年10年的都 是短期。要看20年30年后的价格 。绝对是 比现在的60万要高。

minnyz

原帖由 匿马 于 2011-5-12 14:43 发表
大家还是没明白，就是谁能坚持到长征胜利的时候。
买房子就是最保险的，关键你要能顶住。其他的投资手段都不保险。
算7年10年的都 是短期。要看20年30年后的价格 。绝对是 比现在的60万要高。

数字上的，能不能抵过通胀，就要看个人的造化了。不过存银行， 肯定是跑不过通胀的。

big_beast

如果负扣税是47%……就不会觉得多亏了-_-b

smile168

投资房靠升值攒钱，租给不好的租客，亏得更多，不过你不可能一个人住2套房，唯有找好的租客，不多不少都可以减利息GOOD LUCK

aiwoii

要买一个容易出租的地方去做投资房，而且要考虑新的房，这样有房产折旧费，这笔费用很大，可以退税多点。
老得房子，作为自住还行，出租不划算。 还要自己做维护，如果房客不维护的话，你的房子损失很大，等以后在卖还要重新装修才行。

password

原帖由 eric_hl88 于 2011-5-11 12:40 发表
但是房产投资的原则就是借别人的钱加上时间去生钱，努力使投资房变成收支平衡的房产 ...

你要借鸡生蛋，首先得有资本，才能搞定那只鸡，弄不好，鸡飞蛋打。
我发现大多数人，还是自己赚钱来得快

anz2010

稳赚不赔？根据理性人假说，那就没人去做生意了，全炒房好了，像天朝那样

盐商格格

很多时候该不该买取决于人的个性。算来算去赚不赚钱是一回事，愿不愿意这样“先苦后甜”又是另一回事了。打个极端的比方你对一个20岁的小青年说你每年给我10万，过五十年我还你1000万。人家账面上是赚了，50年用500万换回1000万。可是人家回头一想，我总共每年15万，要拿10万给你，自己勒紧裤腰带活50年，到70岁了有钱了，可最能享受的50年再也回不来了，还剩下1，2十年玩不动了，要钱干什么？搞得不好子女打破头。

觉得对于我们每个人来说，不能光计算将来的利益，要看我们自己要付出多少（不光是钱），生活质量也很重要。如果买投资房小菜一叠，负现金流不影响生活，那没关系。要是真的要到省吃俭用，到处克扣的地步，有必要吗？值得吗？每个人的回答都会不同的

atm

原帖由 盐商格格 于 2011-5-12 17:46 发表
很多时候该不该买取决于人的个性。算来算去赚不赚钱是一回事，愿不愿意这样“先苦后甜”又是另一回事了。打个极端的比方你对一个20岁的小青年说你每年给我10万，过五十年我还你1000万。人家账面上是赚了，50年用500万换回1000万。可是人家回头一想，我总共每年15万，要拿10万给你，自己勒紧裤腰带活50年，到70岁了有钱了，可最能享受的50年再也回不来了，还剩下1，2十年玩不动了，要钱干什么？搞得不好子女打破头。

觉得对于我们每个人来说，不能光计算将来的利益，要看我们自己要付出多少（不光是钱），生活质量也很重要。如果买投资房小菜一叠，负现金流不影响生活，那没关系。要是真的要到省吃俭用，到处克扣的地步，有必要吗？值得吗？每个人的回答都会不同的

扯远了，现在说的是“投资房到底赚钱还是亏钱”，而你说的是“年轻时应该享受还是赚钱”，根本两个问题嘛。。。。

cgz

同意楼上说的，但现在楼主想问的是，每年给你10万，过五十年你是还我500万还是200万的问题。楼主的问题是将来到底有没有收益。。。

651200

看似两个问题，其实是在一根筋上，因为如果你选择投资赚钱，以楼上有些人的看法必然会选择投资房...

kawara

原帖由 盐商格格 于 2011-5-12 17:46 发表
很多时候该不该买取决于人的个性。算来算去赚不赚钱是一回事，愿不愿意这样“先苦后甜”又是另一回事了。打个极端的比方你对一个20岁的小青年说你每年给我10万，过五十年我还你1000万。人家账面上是赚了，50年用500万换回1 ...

要我肯定不干，每年10万存银行，50年后肯定比1000万多很多