Tarneit心灵家园(Heartlands)垒家——Carlisle Albany35（PCI已完，静等Alex的最终报告）

anticipator

哈哈，高抬了，咱要是干这个的可能就不用这么挠头了，而且如果这就叫一步到位的话，我可差远了，只不过很多升级是两层房子以后很麻烦的，比如层高、很多电路上的东西，我一个朋友当时没在柱子上放200左右的灯，现在找人quote要700咧，当然，如果一直都不需要的话，还是能省则省为妙。我记得哪位TX帖子里说过，这建房子吧，也可以做甩手掌柜，也可以事事亲为，甩手掌柜不一定效果不好，事事亲为也不一定天遂人愿，找个乐子吧。

[ 本帖最后由 anticipator 于 2011-6-12 22:41 编辑 ]

anticipator

我觉得那个timber post应该就是二楼阳台的那两个木头柱子，我选的颜色，跟前脸的三个颜色中的一个相同，就是那个中间的——warm neutral，感觉来个过渡效果吧。不过，我这心里也真是一点底没有，谁知道到时啥效果呢，权当练手了。

citystop

原帖由 anticipator 于 2011-6-12 22:22 发表
UrbanEdge的site cost比较有竞争优势，加油。前脸他们的都比一般的贵，如果你不喜欢standard的，可以拿其他的前脸来说说事情，而且向你透露个消息：如果你喜欢其他系列下面的基本前脸（我前一段时间看的时候一层主要有两个主题的，一个是Yoki那种的，一个是Ancoda那种的），可以和他们的sales提换，威逼利诱下，他们应该愿意换的。

哈, 多谢提醒.  我看 UE 最好的那个系列挺好的(EDGE SERIES PROMOTION), 包很多东西, 好像挺有竟争力, 所以我才选他们的.

anticipator

UrbanEdge的Edge Series包含的东西是挺不错的，比如浴室和ensuite里面都是石头桌面等等。加油，等你好消息。

zhangxinhao

你这地方太远了，我现在住你们前面，前几天去你们那里逛了一圈。你住过来就知道痛苦了，孤岛一个。

anticipator

呵呵，第一次看地的时候就感觉到了，隔着Davis Rd就能看见绿色的草原，奔驰的骏马。反正我一直就是开车，远点也忍了吧。

新人新气象

好像没看到你升级层高啊，我就没有升级，我想2.59应该也够了。。。。：（

anticipator

我升了，在sales quote里面忘记提了，费用是$2,805，现在已经添上了，多谢提醒。

我看过2.59的展示房，其实感觉不太出来那10几厘米的差别的。

[ 本帖最后由 anticipator 于 2011-6-14 12:52 编辑 ]

anticipator

Tender和color selection时的结果差别不大，具体内容如下：

基础价                                                             $289,644（其中包括了Aylsbury的前脸，fixed site cost和coucil requirement等）
开工折扣                                                        -$5,000 （从以前的9月或之前开工延长到了12月或以前开工，估计是市场不太好）
升级层高至2740mm                                       $2,805
影院的拐角抹平                                             $150
影院加个CD柜（兼影音墙）                          $417
冰箱预留位置加至1米                                     $0
墙砖neutralizing                                               $313
纱窗                                                                 $629
纱门                                                                 $508（只保留了饭厅到alfresco的那个，剩下的如果需要以后再装吧。）
大门升高至2340mm                                       $135
加Trilock                                                          $197
起居厅两扇固定窗改为awning的                    $186
主卧固定窗改为推拉的                                   $58
3个privacy lock                                                $174
影院加门                                                          $457
主卧套间加门                                                   $175
厨房加冷水口                                                   $256
主卧套间毛巾格换成3个抽屉                           $49
淋浴头升级                                                       $210
主卧套间与浴室加卧槽                                    $600
加了一个射灯                                                   $100
alfresco风扇升级为带灯的                               $50
5个电门                                                             $260
1个室外电门                                                      $110
3个双向开关                                                      $138
3个墙灯                                                             $156
2个双头泛光灯                                                  $238
3个电视口                                                          $315
1个门廊灯的sensor                                           $188
                                                                         （这个绝对是抢钱，Mary也这么承认，于是乎，她给我开了个口，让我回头问问电工能不能直接
                                                                             装个Junction box，然后自己装个灯+sensor，再告诉她结果。现在已经问完电工了，完全可
                                                                             以，预计至少能省100来块钱）
3个楼梯上的脚灯                                               $462
电话的package                                                  $600
前脸装上junction box                                         $219
3个ceiling noggings（就是加固的）                 $84
Heating电机升级为5星的                                   $1,232
Heating升级为两区分控的                                 $1,158
地毯underlay升级                                              $583
瓷砖升级为有马赛克的strip                               $996

总价 $298,852

大家审图纸时还是要细心点，我去tender时，有个ceiling batten的费用，但我知道Albany 35提供的普通灯口应该是29个，而我屋里的普通灯口就是这个数呀，于是和Mary提出了这个问题，最后她数了两遍，发觉确实是这样，就把我的这钱给划去了。

一般来说，合同的准备期是3周，不过由于想赶上银行的优惠期，最终和Carlisle约定两周签合同，这样一来，除去中间等待的时间，几个主要里程碑的时间能缩的都缩了：

color selection —— tender 一周（一般好像是两周）
tender —— contract 两周（一般好像是三周）
contract —— completion（呵呵，希望也能和前面一样？）

[ 本帖最后由 anticipator 于 2011-6-14 15:23 编辑 ]

邪恶的瘦子

我tender后到签合同，间隔1个月了，哈哈

anticipator

哈哈，核心是一样的，不管是拖还是赶，咱也就是为了能迎合政府或银行的活动。

邪恶的瘦子

没办法，我那admin出去玩去了，倒签合同的那天，合同都还没有寄给我。

anticipator

呵呵，原来是这样的啊。也是够“可爱”的一个admin了。

anticipator

前天终于把合同签了，周二晚上回家看到放在桌上的合同，里面主要有三部分，一是HIA的标准合同，二是tender后的合同定稿，三是施工标准和图纸。由于tender后的合同基本上没变，于是花了两个晚上把HIA的标准合同，和图纸的内容学习了一下，现将学习心得体会和大家分享一下，欢迎拍砖：

关于HIA标准合同：

其实大家可能都知道，由于这个是HIA的标准合同，我们根本不可能去改动其中的任何内容，不过再翻来覆去的reference之间游走之后，确实看到了一些内容，可能会有些confusing，现罗列如下：

1. 合同中前后有两次提到了insurance，首先这个是包含在合同中的，正所谓羊毛出自羊身上，大家不用担心额外费用的问题；但两个insurance所涵盖的内容是不一样的，第一个是在particular里的，这个保险主要类似于第三方责任险的功能，对于施工过程中对于tradie或其他第三方的伤害都是从这个保险里走，估计偷窃，什么的也从这里走；第二个险就是那个什么insurance of currency的，是保7年的结构险。

2. 施工期间的水电气问题：根据Carlisle的规定，他们以我们的名义在TRU注册水电气，然后在交钥匙后任由我们决定是否继续使用TRU。施工过程中，产生的电费由Carlisle承担，在交钥匙之前和TRU把由他们产生的费用结清；煤气和水他们不负责，但据说他们基本上不使用这两个，只是在最后接通炉灶和水管时才会用些。

3. Percentage if Contract is ended：如果在合同执行前决定终止合同，则需扣除3%订金的一定比例，然后再扣除已产生的费用，把订金中剩下的部分返还。

4. 各个阶段的付款：唉，不讨论到这点就不晓得自己真的是弱势群体。敢情各个阶段若是有尾巴，例如地基上有裂缝，门被划出道子了等，不应作为不付款的原因，而是应按期付款，然后在下一阶段时由builder把defects修复。Orz，好在合同中并没有规定到如此细致的地步，到时应该能扯扯。不过，顺道想问一下，不知道各位建过房的TX们，有没有出现过这类的情况，具体操作时咋样的？

5. 除了builder没能按期交房，会每周付罚金之外，如果由于我们的原因（例如，我们找了其他的trade去做些东西）而导致builder未能按期完工，他们会收同等金额的罚金。

6. Carlisle的里程碑式付款进度并没有遵循HIA标准的Schedule1，当时吓我一跳，心想莫非他们有什么猫腻，细问之下才知道，按照HIA标准的规定，在Fixing阶段就要装上浴缸、车库门、柜门里的架子等东西，但根据builder的经验，这种东西如果这个时候装，很容易被盗，所以他们就把安装这些东西放在了completion中，这样一来整个付款进度就有所改动了。

7. 开工日的界定：记得以前看过哪位TX的帖子，说builder界定commencement都是以浇水泥为主的，不过和Carlisle确定了一下，应该是进入地界，开始准备工作就算commencement了。但话说回来，看可乐的进度，估计前后差不了两三天。

8. 第26款weather access：据说就是什么crushed rocks什么的，都包含在fixed site cost里了。

9. 这个大家看完表拍我，看到第22款州或联邦税法变更后，我问了一个极其“偏僻”的问题——Carbon Tax会对这个合同有影响吗？估摸着当时我的admin需要很大的力量才能不摔倒。得到的答复是：不知道Carbon Tax会不会对Carlisle有影响，但是即使对Carlisle有影响，只要签合同之日Carlisle没有通知我们这些影响，所有的影响都由Carlisle自行消化，不会对已经签订的合同进行任何形式的改动。

10. provisional sum和allowance：早就想把driveway放进去，结果拖来拖去就给忘了，contract时候想起来，他们还不错，给加进去了，不过因为contract阶段任何的改动（哪怕是他们的错误和遗漏）都不能在合同中反映，只能加入post-contract variation中，但有些银行是不接受对这个variation中的金额进行借贷的，只能让broker去试试了。大家以后如果想加进去，一定不要忘了早点就放进去。

讲完HIA的标准合同，再来说说Contract Specification。估计又得有TX拍我了，这个文件我不知道是啥东东，于是决定好好读读，结果越读越糊涂，什么地基应该符合什么标准，门窗的布局标准是什么样的，云云。云不云我是不太清楚了，我确实是有些晕。直到读到再多看一眼就要吐出来的地步，我才放弃，后来才知道，这部分主要是施工标准，估计以后inspection时独立检测人会用得到吧，唉，权当提高英语水平了。不过30多页的内容，倒也不都是很专业的，在那些少数的我能读通的部分，有这么几点我觉得挺好玩，就挑了出来：

1. 临时电力：如果地没有电，builder会每天收取150刀作为发电机的费用。我问了admin，她说她接触的case中，只有一例出现了这种情况，而且后来发现是developer没有把这块地的电通上，最后这笔费用是由developer承担的。

2. 对于选择地板的TX，如果地板的区域比较长，那么他们都会在中间过渡的地方放一个横向的expansion joint，以给两块木板的移动流出一定空间。spec里面说，如果用户希望安装方通知自己，需要提前和builder沟通，我于是接着问，那么通知我们自己，我们能做些什么不用这个joint呢（毕竟是横着的一个小条条，还是比较明显的）？答案让我大跌眼镜：pretty much nothing to do。Orz，那干嘛还bother告诉我一声呐，你们看着办吧，只求对我的地板“温柔”点。据说这个东西应该在color阶段由color consultant介绍的，不过估计由于我没有参加browse，又错过了这个环节。

3. 即使PCI时并没有安装电器，也要按照规定付最后一笔款，然后他们会在当天或者转天安装电器。Orz，又一个不平等条约。

4. builder最后会负责清理一下“下”房子，但只限于外墙砖，和浮土之类的，剩下的都要自己或雇人大扫除。不过这点倒是合理，他们就是再清理，搬进去之前咱都得好好打扫不是。顺着这个问题，我又问了一个令人喷血的问题：他们知不知道哪里有测甲醛的仪器？他们很迷惑，就问为什么我需要那个，我于是无辜状说，怕涂料、木料等含甲醛超标，两位admin便更无辜地说，澳洲没听说过这类问题。好吧，我承认我是在国内被吓怕了，一个朋友的妈妈就是因为甲醛超标（事后测出的），染上了白血病。

关于房子的tender和图纸内容，由于每个TX建房子都是有所差异的，我就不晒我一些变动的地方了，不过有个地方就是从饭厅和Family进入Alfresco的那两个门，按照合同，只有一个是带锁的，所以，如果想的话，别忘了告诉他们要两个都要锁，升级费用48刀。

合同内容汇报如上吧。

哈哈，如果floorplan最后到council那边没啥问题，就等着七月地交割，开始建房喽。到时再向可乐一样，定期传图，和大家分享建房心得。

邪恶的瘦子

先等地吧，这个settle了才可以进行接下去的步骤。我也还在等呢(paopaobing(40))

依栏听荷

开工折扣                                                        -$5,000 （从以前的9月或之前开工延长到了12月或以前开工，估计是市场不太好）  ...这一项我去tender的时候怎么没有提啊，现在还来得及么？ 虽然我们不能确定12月前一定开工，但是可能性还是很大呢！ 问题是tender已经签了！！

anticipator

哈喽，依栏听荷，这个折扣最早是sales提出来的，tender只是确认一下延期。

个人之见，你最好直接去找sales，但这个时侯由于你已经签了tender，难度有些大，唯一能打的牌就是和他们扇风——说要取消合同（根据Carlisle的政策，which is more reasonable than UrbanEdge，这个时期，如果soil test还没有做的话，就从你已经交的3000元定金里扣除几百块钱）。我记得当初我在咨询我的sales这个问题时（本意是如何应对UrbanEdge），结果sales很紧张的问，是不是你要取消合同？当时觉得这个sales很好，就没逗他玩，但要是真是说了取消，应该可以。

不过有点需要你注意的事情，这个discount好像是分区的，我记得前面的帖子里有TX提过，西边的是5000，北面和东面的只有2000.

anticipator

(paopaobing(47)) 等。。。

anticipator

哇咔咔，等了许久，昨天晚上终于收到developer的通知信，说已经将文件递交title office，应该在2-3周之内title，预计在9月20号前后settle，NND，俺那段时间正好出差，于是又赶紧和conveyancer和broker联络，在确认只要把买路财留下，银行不会管我人在不在，就可以帮我settle之后，一颗心也就放松了。

马上就可以加入可乐、瘦子、Cathrine的队伍了，好兴奋呀，大家也常来踩踩哈，多谢。

hunterxiao911

Hi anticipator 首先恭喜你马上要开工了。 哈哈 Carlisle的速度真不是一般的快啊 羡慕

谢谢你提供的对HIA合同的研究。 受益匪浅， 我也翻看了我的合同

有一条想和你讨论一下

第26款weather access：据说就是什么crushed rocks什么的，都包含在fixed site cost里了。

我的HIA合同上怎么写的是：weather access: the owner must, at the Owner’s cost, provide the builder with all weather access to the Building Site. The owner acknowledge that the cost of all weather access is not included in the contract price.

这样和你的正好是相反的。 如果真的要用到CRUSHED ROCK推土机才能进入现场，是不包含在SITE COST里面的？是不是Carlisle特别书面说明了这项是包括在SITE COST里面的

[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2011-8-26 12:22 编辑 ]

邪恶的瘦子

恭喜，你的地还有1个月也可以settle了，马上也能开工咯

001002004

感觉自己买地建房很不容易啊！楼主写的很有参考意义。留名收藏了。:si79

adduvs

Huanyingxinlinjv

aumount

写的很详细

anticipator

哈哈，Hunter兄，我当时买房子之前也是把你的帖子读了一遍，那个才叫受益匪浅的。

关于你说的问题，我刚才翻了翻fixed site cost的inclusion list，里面是在council requirement下面写的，和其他三项一共是2000多块钱，然后确实已经包含了，我的理解是，按照HIA的标准合同来走，确实这部分费用如果产生了是应该由我们承担的，但由于Carlisle又提供了我fixed site cost，这部分就由他们来承担了。

多谢关注，以后建筑过程中有任何问题，我还会定期不定期地向前辈们多请教呐。

anticipator

Yeah，呵呵。不过照我的timing，我的lock-up在圣诞之前是没戏了，莫非我的小Albany的frame要暴晒一个来月

anticipator

呵呵，谢谢鼓励，争取积累更多的经验和心得和大家一起分享。

anticipator

谢谢，Adduvs也是在Tarneit混的？呵呵，多多关照。

anticipator

呵呵，希望能把我的情况和大家说清楚，如果能给大家一点帮助我就很高兴了。

多谢关注。

anticipator

我赛，我这可怜的小贴子呀，一来最近经常在出差，二来也确实卡在地settle的事情上也没啥进度，上次的更新已经是一个多月前的事情了，呵呵，咱新足迹强大呀，更新的快。

不过现在跟大家汇报一下最近进展，地已经于上周settle了，builder在等银行的最终confirmation和signed contract，building permit也已经下来了，administrator给我锁定的开工日是9月21日，当然如果在那里之前一切文件都已就绪的话，也可提前。

Administrator还说，预计10月初我就能收到slab的发票了。。。