为什么这么多地产中介都在推销楼花？？

jedi_knight

我个人觉得还是看地区的。

目前开来，墨尔本的楼花房市和悉尼大不同。悉尼目前来说2年前，或者1年前买的楼花，至少目前SETTLE 来说都是升值的。

前面一个楼里的一个朋友说了一个误区，就是如果你的房子SETTLE 时候，银行评估你的市场价格是低于你的合同价格的，你要贴钱，而这个是损失，我要说的是，这个不是损失，只不过让你在本金里多放钱，这个钱不是你的损失

打个比方，现在一个楼花50万，那么你预付10%的楼花购买。

假设2年以后你这个楼盘要SETTLE 了，你要做贷款90% 也就是45万（你的本金10%也就是5万）， 那么银行要评估你的这个房子在市场上的价值。

2个可能性：
1. 你的房子值50万，也就是达到你的合同价格，那么银行贷款给你90%，也就是45万， 那么你的本金是5万
2. 你的房子值45万，也就是说当时房子跌价， 你的房子市场价值只有45万了。那么你贷款90%的话只能贷款40.5万了。那么你要45万的贷款，现在银行只能给你40.5万，那这个4.5万的差价怎么办？ 你要付。那么也就意味着。你一共付了5万+4.5万= 9.5万。那么也就是说你的本金现在有9.5万，多了。 而不是原先的5万。 这个钱是你的本金，不是损失。

为什么银行可能会低估你的房价呢。最简单的一个问题就是。 因为他们要考虑一个RISK， 他们要你多付点本金，然后少贷款，也就是少还点利息， 对于银行来说RISK 就小。

所以投资楼花的，你需要有点现金流来用作以后房价低估的可能性，一旦低估，差价你要贴进去作为本金。贷款额随之会减少！！。 但是就悉尼市场目前来看。这种情况不多。除非盘子不好。LOCATION 不好。

XIAOTUDOU

哈哈，那意思就是房价涨了，你挣了，银行估价跌了，你也没有损失

jedi_knight

楼上你不要歪理哈。。我是在解释帖子里的误导。

房价涨了，你要卖掉才算盈利，对于炒楼花来说，是赚了。
银行估价跌了。如果你是要楼花炒房的话，那对你来说肯定是损失，除非你自己贴足银行估价低的差价作为本金，然后SETTLE 下来， 不然SETTLE 不了，那么你之前的10%的本金就没有了。


现在也有很多人买楼花，自住。所以跌不跌，涨不涨，没有实际意义。有的人就是为了出租。

[ 本帖最后由 jedi_knight 于 2010-5-30 17:03 编辑 ]

XIAOTUDOU

原帖由 jedi_knight 于 2010-5-30 17:01 发表
楼上你不要歪理哈。。我是在解释帖子里的误导。

房价涨了，你要卖掉才算盈利，对于炒楼花来说，是赚了。
银行估价跌了。如果你是要楼花炒房的话，那对你来说肯定是损失，除非你自己贴足银行估价低的差价作为本金 ...

嗨，不是我歪理啊，是我看到你的帖子的感觉哈。:) 看来我理解有误。

decei

主要看市场 按照现在这个形势 除非又来一场更大的经济危机  楼市在目前供不应求的情况下还是向好  楼花应该不至于贬值

bati

我看跌，怎么办

jedi_knight

你看跌的话，你自己就现金为大咯。。。

别人看涨，那就有现金投资咯。

守望者

原帖由 jedi_knight 于 2010-5-30 16:45 发表
我个人觉得还是看地区的。

目前开来，墨尔本的楼花房市和悉尼大不同。悉尼目前来说2年前，或者1年前买的楼花，至少目前SETTLE 来说都是升值的。

前面一个楼里的一个朋友说了一个误区，就是如果你的房子SETTLE  ...

有个问题，其实那个楼花的10%是不可以作为首付款在settle时候使用的,也就是说,你要准备额外的资金来准备settle。
尤其在银行估值大多数时候会偏低一点的情况，足够的资金才能保证你能settle.

hsqhugh

08年政府救市前,很多近新APT是大幅跌破发行价的.即使是现在,一些区的近新APT,仍低于当初新房的价格.
我不看好APT,觉得风险比其他任何一种物业都大.(比如unit,t/h,villa.house)

如果有兴趣,可到onthehouse查一查wolli creek arncliffe street 35,及auburn queen st 57这两个apt的sales report,请按address排序,相信会大吃一惊的.大量apt在2006-2008年的价格比2002年刚上市时低好几万.而同期间同区的unit表现都要比apt强得多.

[ 本帖最后由 hsqhugh 于 2010-5-30 19:58 编辑 ]

jedi_knight

原帖由 守望者 于 2010-5-30 19:31 发表



有个问题，其实那个楼花的10%是不可以作为首付款在settle时候使用的,也就是说,你要准备额外的资金来准备settle。
尤其在银行估值大多数时候会偏低一点的情况，足够的资金才能保证你能settle.

你错了。这个10%可以作为首付的。但是现在悉尼大多需要20%首付，所以到时候SETTLE 的时候再付10%

jedi_knight

原帖由 hsqhugh 于 2010-5-30 19:48 发表
08年政府救市前,很多近新APT是大幅跌破发行价的.即使是现在,一些区的近新APT,仍低于当初新房的价格.
我不看好APT,觉得风险比其他任何一种物业都大.(比如unit,t/h,villa.house)

如果有兴趣,可到onthehouse查一查w ...

Wollicreek, 最早的楼盘是在2006年初， 2002年的时候肯本还没有APT， ARNCLIFF 这个区， 大多都是UNIT，和中东人的HOUSE。 哪来的APT？

另外，02-03时候的房价正好是上升最多的2年，而06-07 是这个CYCLE 里面最低的2年，但是你可以看看08年下半年后到现在的价格。

APT 的出租回报率肯定是最高的。除非你有够50%的首付去买HOUSE， 那么投资回报率是最高的。

投资一般分2个部分，资金大的，买地（HOUSE）看增值，但是出租回报率极低！！， 资金不是很大的，APT 最好的选择，因为出租回报率是最大的。但增值部分小于HOUSE。

hsqhugh

原帖由 jedi_knight 于 2010-5-30 22:34 发表


Wollicreek, 最早的楼盘是在2006年初， 2002年的时候肯本还没有APT， ARNCLIFF 这个区， 大多都是UNIT，和中东人的HOUSE。 哪来的APT？

另外，02-03时候的房价正好是上升最多的2年，而06-07 是这个CYCLE 里面 ...

1.我说的是wolli creek 区,arncliffe STREET. 你一定不会不知道这条街吧?不是arncliffe这个suburb..
2.这就是我说的报告的第一页,后面还有无数. 35 Arncliffe st是APT. 关于日期,难道是onthehouse的数据全部错了?

这只是第一页,后面有很多很多,
102/35 A ARNCLIFFE ST - - - $405,000 05/06/2002 Normal Sale RESIDENCE   
102/35 A ARNCLIFFE ST - - - $393,000 30/09/2008 Normal Sale RESIDENCE   
103/35 A ARNCLIFFE ST - - - $350,000 28/07/2006 Normal Sale RESIDENCE   
103/35 A ARNCLIFFE ST - - - $440,000 16/05/2002 Normal Sale RESIDENCE   
104/35 A ARNCLIFFE ST - - - $325,000 16/05/2002 Normal Sale RESIDENCE   
105/35 A ARNCLIFFE ST - - - $320,000 10/04/2002 Normal Sale RESIDENCE   
106/35 A ARNCLIFFE ST - - - $405,000 16/05/2002 Normal Sale RESIDENCE   
107/35 A ARNCLIFFE ST - - - $358,000 24/07/2007 Normal Sale RESIDENCE   
107/35 A ARNCLIFFE ST - - - $380,000 08/10/2004 Normal Sale RESIDENCE   
107/35 A ARNCLIFFE ST - - - $420,000 14/05/2002 Normal Sale RESIDENCE   
201/35 A ARNCLIFFE ST - - - $458,000 02/07/2008 Normal Sale RESIDENCE   
201/35 A ARNCLIFFE ST - - - $450,000 21/11/2003 Normal Sale RESIDENCE   




301/35 A ARNCLIFFE ST - - - $420,000 10/07/2007 Normal Sale RESIDENCE   
301/35 A ARNCLIFFE ST - - - $460,000 15/04/2002 Normal Sale RESIDENCE   
302/35 A ARNCLIFFE ST - - - $368,000 27/04/2007 Normal Sale RESIDENCE   
302/35 A ARNCLIFFE ST - - - $395,000 27/11/2003 Normal Sale RESIDENCE   
303/35 A ARNCLIFFE ST - - - $440,000 22/04/2002 Normal Sale RESIDENCE   
304/35 A ARNCLIFFE ST - - - $300,000 22/11/2007 Normal Sale RESIDENCE   
304/35 A ARNCLIFFE ST - - - $302,000 05/05/2006 Normal Sale RESIDENCE   
304/35 A ARNCLIFFE ST - - - $345,000 07/05/2002 Normal Sale RESIDENCE   
305/35 A ARNCLIFFE ST - - - $276,500 25/01/2007 Normal Sale RESIDENCE   
305/35 A ARNCLIFFE ST - - - $340,000 17/04/2002 Normal Sale RESIDENCE

[ 本帖最后由 hsqhugh 于 2010-5-31 05:42 编辑 ]

hsqhugh

原帖由 jedi_knight 于 2010-5-30 22:34 发表


Wollicreek, 最早的楼盘是在2006年初， 2002年的时候肯本还没有APT， ARNCLIFF 这个区， 大多都是UNIT，和中东人的HOUSE。 哪来的APT？

另外，02-03时候的房价正好是上升最多的2年，而06-07 是这个CYCLE 里面 ...

另外你说的02-03年上升, 06-07年回调,这是事实,但同期的其他类型房产,表现没apt这么差.你有空最好也查一下.onthehouse蛮好用的.

MelCity

非常同意，03年以后的公寓现房售价和03年买的楼花价格差不多或者低的比比皆是，你现在看到的shortage of stock市场需求很可能在2-3年后变成over supply(照现在各个地方新项目的建造情况)，就和03那个时候很相似。现在入市楼花需谨慎，当然你眼光准，并且能拿到第一期发行的价格，亏钱的可能比较小，想大赚，难。

graw

楼花不是很稳当啊。

allenoak

佣金高

jedi_knight

原帖由 hsqhugh 于 2010-5-31 05:37 发表

1.我说的是wolli creek 区,arncliffe STREET. 你一定不会不知道这条街吧?不是arncliffe这个suburb..
2.这就是我说的报告的第一页,后面还有无数. 35 Arncliffe st是APT. 关于日期,难道是onthehouse的数据全部错了? ...

我不是很清楚这个onthehouse 的数据的准确性，一般每个房产公司都回去一个机构差房子的出入交易记录，而这个看交易记录只有AGENT 才能有相关的登陆帐号，这个才是市场真正的交易。

其他市场上的网站，包括realeste等，那些对PUBLIC 开放的交易数据是根本不准的，很多都是按照中介写的价格进行计算的。

当然，06年和07年那时候的房市是最差的，价格低也是很有可能的。但是房市和股市一样，也有起伏高低，你不能只用那最低的时候的数据来说明问题吧， 那当年如果这个房子是98年开卖楼花，02年SETTLE 呢，那不是肯定是涨的嘛，

就算06，07年那批买楼花的人到了SETTLE 没有涨，目前2010年来说，是不是涨了很多，至少超过平均值很多了呢？而且租金又那么高。所以。看问题要看的全面一点，而且我个人认为房价的趋势是往上的，包括您自己也在看投资房。

jedi_knight

房子是个长期的买卖，一般近看5年，长看10年，

买楼花到SETTLE ，也就2年，最多3年，3年的价格低于你买楼花的价格，你就跑了？那只能说明你是个投机者，不是个投资者。

jo_gugu

2003-2005年是悉尼地产的最高峰，，
市场没规律。。。。

南方雪

onthehouse 的数据还是挺准的。
一个朋友2008买的penshurst楼花，3b 50万。当时差不多可以买个hurstville 的th. 但是今年初已经卖到58-59晚，还不是好朝向的。

hsqhugh

原帖由 jedi_knight 于 2010-7-10 02:02 发表


我不是很清楚这个onthehouse 的数据的准确性，一般每个房产公司都回去一个机构差房子的出入交易记录，而这个看交易记录只有AGENT 才能有相关的登陆帐号，这个才是市场真正的交易。

其他市场上的网站，包括rea ...

多次看到这位小兄弟的回贴，多次想回复，又放弃了。

你多多哥哥比较严谨，一般来说我回复别人的贴子，都是要看完整，看明白以后才回的。希望你也一样。

多多哥哥不遗余力地建议大家买apt及楼花要慎重，引来一些人的反感，

我来澄清一下哈： 之所以总强调“慎重”，而不说“强烈反对”，就是因为任何事物都不能一棍子打死。以雅博文为例，有人成功投资雅博文，当然还有楼花，赚到了钱。我身边就有这样的朋友，在东区买的二手雅博文，涨幅委实不低。但同时，也有不少APT表现不佳。在很多区，APT的表现比其他房产类型要差。因此投资APT要慎重。

关于楼花的“升值”，我必须声明，我没有实践经验，更不是业内人士，完全是凭想象，请大家拍砖指正 。

假设你是卖楼花的，你会标高价，还是低价呢？我想一定是标高价，让大家觉得升值了。如果标价低于市场价，反到不会有人买 。这样蒙一个算一个。在中国情况当然不一样了，需求太大了。而这边的需求似乎并不能支撑APT的高价，否则楼花一出来就应该被抢购一空了。我对这边某些楼盘的所谓“抢购一空”也持怀疑态度。有多少楼“花”，被“抢购一空”后，都“结果儿”两年了，还挂着个“90% SOLD" 或"ONLY 3 LEFT"的牌子
同样，并不针对所有楼花哈。

如果被我不幸言中，请足迹里的楼花中介们见谅。如果我说错了，请指正。

[ 本帖最后由 hsqhugh 于 2010-7-11 07:33 编辑 ]

zfpurple

根据自己情况判断~~~~~~~
我们的情况是手里刚刚就有6万块，买现房钱不够，但我们目前的收入都不错，不愁2年后的钱，去年买了city的楼花~~~~至于赚还是亏，还得走着看，我们看涨，哈~~~

再说了，楼花如果按现在的行情来卖的话，难不成开发商都是慈善家？？贵一点也是正常的吧？！

还有人觉得房价会跌么？

jedi_knight

原帖由 hsqhugh 于 2010-7-11 07 begin_of_the_skype_highlighting              2010-7-11 07      end_of_the_skype_highlighting:19 发表


多次看到这位小兄弟的回贴，多次想回复，又放弃了。

你多多哥哥比较严谨，一般来说我回复别人的贴子，都是要看完整，看明白以后才回的。希望你也一样。

多多哥哥不遗余力地建议大家买apt及楼花 ...

对于每个楼盘中，都有好 的户型和差的户型，有的户型甚至差到朝向差，面积差，户型也差，所以一般楼盘卖出去，总会有几套卖不掉，而中介自己拿下出租，或者慢慢卖。

不过虽然我们对APT 的看法有点不同。但是你说的，我觉得还是都是在理的，任何投资都有风险，当然APT 也绝对逃不过有风险的可能。

我只是认为，与其买便宜的旧UNIT， 不如APT 来的划算。当然前提是经济能力够买。

mxgong

看来这里高手很多啊。

高手论场，有看头。

不过，至于APT，还是UNIT， 看个人喜好和经济能力吧。 我相信能买HOUSE 的不会去买APT， 同样，能买APT 的也不会去买UNIT。

楼花对于现在缺钱，用2-3年时间赚钱的人是个很好的选择，等你凑够了20%，2，3年后房价更高了。所以先买下2年后的价格，然后凑钱。楼花有这么一个特殊性。

任何投资都有风险，至于大家认为楼花以后会不会跌破价，那么还是要看大家对今后房市的看法，如果对悉尼房市看涨，除非这个楼盘有特定原因，一般也是涨。反之就是跌了。

hsqhugh

原帖由 mxgong 于 2010-7-11 19:31 发表
看来这里高手很多啊。

高手论场，有看头。

不过，至于APT，还是UNIT， 看个人喜好和经济能力吧。 我相信能买HOUSE 的不会去买APT， 同样，能买APT 的也不会去买UNIT。

楼花对于现在缺钱，用2-3年时间赚钱的 ...

我就是主张能买apt的，不管投资还是自住，慎重，不妨考虑换成unit，或t/h.原因不再重复了。

hsqhugh

原帖由 jedi_knight 于 2010-7-11 19:18 发表


对于每个楼盘中，都有好 的户型和差的户型，有的户型甚至差到朝向差，面积差，户型也差，所以一般楼盘卖出去，总会有几套卖不掉，而中介自己拿下出租，或者慢慢卖。

不过虽然我们对APT 的看法有点不同。但 ...

之所以对ＡＰＴ反感，主要是密度太大（供应量太大），strata太高。如果和ＵＮＩＴ的strata差不多，那就可以考虑apt,特别是自住的。现在apt　strata动辄过千，有的区2500pq,不知自住者感受如何

wcx0314

原帖由 catlittle 于 2010-5-20 09:26 发表
大家能告诉我，如果选楼花，因该注意哪些吗？

我觉得如果钱不是很充裕，但是又想投资的可以考虑楼花，如果买的早，就只要放10%，有的只需要放5%就可以，而且钱其实就是存着，将来楼盖好了利息买家跟开发商一人一半。
这里盖一个楼随随便便也要一年两年的，所以你也有时间准备充裕的资金。如果资金已经充裕的同学，也可以先期投入少少，剩下的钱做点别的啥的，呵呵
楼花价格高我也没有怎么太觉得，如果同一个区域，我感觉新房现房跟楼花的价格其实差的不大的，人们也不是傻子（尤其是在stamp duty优惠政策出来之前）

十年五套投资房

那是因为我们真心帮助华人同胞，帮大家发财啊

click

原帖由 十年五套投资房 于 2010-7-14 07:35 发表
那是因为我们真心帮助华人同胞，帮大家发财啊

我觉得大家都该听你的，
你老先生做agent10年,说明经验丰富。10年就卖了5套，说明你精挑细选对客户负责！

[ 本帖最后由 click 于 2010-7-14 08:29 编辑 ]

mxgong

原帖由 hsqhugh 于 2010-7-14 06:27 发表


我就是主张能买apt的，不管投资还是自住，慎重，不妨考虑换成unit，或t/h.原因不再重复了。

看了你一些对APT 的态度，无非你认为就是STRATA FEE 高于UNIT。

但是，同样，UNIT 要维护的好，STRATA FEE 也未必低，现在市面上，STRATA FEE 低的UNIT 都是20多年的老UNIT， 但是这种UNIT 不要有大的项目修，只要一修，那一幢楼就那么几个UNIT的OWNER就要哭死了，一笔帐分得人少啊，每个人出的多。

APT STRATA FEE 维护费高，也是相对的，很多APT 没有游泳池，没有健身房，这种维护费用还是比较低的，您说的上千，甚至2千多的，我可以说，这类APT，无论从硬件设施，还是小区环境，绿化，都是非常好的，因为要保持这些环境都需要钱来维护，也相对而言，今后如果要出售，房价在同区，同类型的楼盘里面，价格也会是高的。暂且不论今后的房价，就算是出租，也是租金相对高的。

您可能没有过APT， 或者没有出租过APT。 我出租过，环境好的APT，虽然价格高，但是还是有很多人亲睐的，而且这类租客大多都是有点钱的，不会跟你小事斤斤计较。

相反租那些便宜UNIT 的租客，一分钱都跟你算的清清楚楚，包括房东也是如此。

市场有APT, UNIT 也是针对不同的客户群。 那么APT 出租那么好，也是针对不同LEVEL 的租客，所以各有所需，没什么原因说，选择APT 要谨慎。 我看选择20年的UNIT 却要谨慎，以免哪天要来个大修。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2010-7-14 12:45 编辑 ]