投资方refinance 买自住

红泥小火炉

小短睫毛 发表于 2024-8-28 16:34
假设自住房有100万贷款，然后refinance多出了50万，你拿这50万去买投资房，这个50万可以报税。但是你拿这50 ...

那如果买了投资房出租几年再进去住呢？这时候前一套房子不能按投资房报税么？

红泥小火炉

maxinfang 发表于 2024-8-28 16:38
那a 就只能是你refiance前的最低额度的贷款 来claim 也没问题 但是你可能面对的 是很高现金流 交税问题 ...

A变为投资房后，loan最大化，interest only，每个月实际还款是有银行账单支持的。
按照refinance前来抵税，怎么才能知道是多少呢？按照现税率自己算？不现实吧

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:40
后买的那个投资房，假设投资两年后转了自住，那两年的CGT还是要交的啊，prorata。这个CGT肯定免不掉的， ...

可以的 没问题
正常报税后 你会发现 a 在税务上是不划算的来的 如果你一套套分开来算的话

小短睫毛

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:41
那如果买了投资房出租几年再进去住呢？这时候前一套房子不能按投资房报税么？ ...

可以啊，但是贷款按照你最初的算。

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:44
A变为投资房后，loan最大化，interest only，每个月实际还款是有银行账单支持的。
按照refinance前来抵税 ...

嗯 自证清白 一般都是分成两个loan

人在悉尼已中年

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:37
感觉我好像没说清楚
假设第一套房A自住，若干年后升值了refinance出来的现金做了B投资房的首付；再若干年后 ...

你真厉害！真希望我也敢这么干。

人在悉尼已中年

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:41
那如果买了投资房出租几年再进去住呢？这时候前一套房子不能按投资房报税么？ ...

上面不是已经告诉你了，只能按你这个房子，曾经的最小额度的贷款利息负扣税。

红泥小火炉

人在悉尼已中年 发表于 2024-8-28 16:45
你真厉害！真希望我也敢这么干。

我才知道原来不是所有人都这么做…
身边大家都这么干啊，没见到任何人有什么问题啊…

红泥小火炉

人在悉尼已中年 发表于 2024-8-28 16:47
上面不是已经告诉你了，只能按你这个房子，曾经的最小额度的贷款利息负扣税。 ...

“曾经最小额度的贷款利息”这个数从哪来呢？

小短睫毛

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:48
“曾经最小额度的贷款利息”这个数从哪来呢？

第一次贷款额度啊

人在悉尼已中年

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:47
我才知道原来不是所有人都这么做…
身边大家都这么干啊，没见到任何人有什么问题啊… ...

我还经常见有人经常红灯也过马路的

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:47
我才知道原来不是所有人都这么做…
身边大家都这么干啊，没见到任何人有什么问题啊… ...

我们都是小杂鱼 ato 真的可能订不上
我有个朋友 做生意 以前也是糊弄 会计也是报了一下下 后来一次被员工打了小报告 没按时交super 疫情老板资金紧
后来倒查 要自证清白 会计师硬做做完要补15w的税
然后会计建议破产 …..

红泥小火炉

小短睫毛 发表于 2024-8-28 16:48
第一次贷款额度啊

利息怎么算呢？按照哪个利率来算呢？银行的利息是日结的

人在悉尼已中年

小短睫毛 发表于 2024-8-28 16:48
第一次贷款额度啊

第一次贷款再减去还进去的贷款就是曾经到达的最小额度。足迹很多人，都以还清房贷为荣的。我只能说，这些人只是有钱，并不懂投资。

红泥小火炉

maxinfang 发表于 2024-8-28 16:51
我们都是小杂鱼 ato 真的可能订不上
我有个朋友 做生意 以前也是糊弄 会计也是报了一下下 后来一次被员工 ...

生意不一样，账目管理一次糊弄后面可能都乱掉了

自己这点房子，算来算去也没有几个钱，最后卖的时候又还回去。从买到卖，不管怎么折腾，都是那些钱。只是先到手还是卖的时候再到手的区别。

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:52
利息怎么算呢？按照哪个利率来算呢？银行的利息是日结的

io 就是 该报额度/总数 乘以今年交的利息 每年年中会给你一个report的
有天数误差 要算天数

人在悉尼已中年

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:52
利息怎么算呢？按照哪个利率来算呢？银行的利息是日结的

别告诉我，你的银行连账单都不给你的？

红泥小火炉

人在悉尼已中年 发表于 2024-8-28 16:53
第一次贷款再减去还进去的贷款就是曾经到达的最小额度。足迹很多人，都以还清房贷为荣的。我只能说，这些 ...

贷款额度当然能算出来，refinance前的balance在statement上也很清楚。但利息怎么算呢？银行利息日结，自住转投资出租两年，每年实际可报利息多少，随着利率的改变和offset每天balance的变化，根本算不出来的

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:54
生意不一样，账目管理一次糊弄后面可能都乱掉了

自己这点房子，算来算去也没有几个钱，最后卖的时候又还 ...

真的是饿死胆小的 哈哈哈
嗯 ato 查的是过程 才烦
结果可能是差不了多少

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:56
贷款额度当然能算出来，refinance前的balance在statement上也很清楚。但利息怎么算呢？银行利息日结，自 ...

只要有交的利息的总数 和转贷的日期 我不是会计我都可以帮你算呀 这不就是比例来算就好了

红泥小火炉

maxinfang 发表于 2024-8-28 16:54
io 就是 该报额度/总数 乘以今年交的利息 每年年中会给你一个report的
有天数误差 要算天数 ...

用实际交的利息乘以那个比例，这个算法是最直接的按比例算，没考虑通胀和CPI，还有future value/present value of cash flow等等因素。理论上来说，得出的数会过大或者过小，取决于很多其他因素。

这个算法有官方比如ATO的页面支持吗？多谢

人在悉尼已中年

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:56
贷款额度当然能算出来，refinance前的balance在statement上也很清楚。但利息怎么算呢？银行利息日结，自 ...

最低额度60万，总贷款160万，一年付总付利息10万，按比例就能算出来一年的分摊利息。按天就/365*实际天数。很难吗？

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 17:00
用实际交的利息乘以那个比例，这个算法是最直接的按比例算，没考虑通胀和CPI，还有future value/present  ...

ato 又不会管你通胀 未来增值 不就要你个当下实打实的数值

红泥小火炉

maxinfang 发表于 2024-8-28 16:56
真的是饿死胆小的 哈哈哈
嗯 ato 查的是过程 才烦
结果可能是差不了多少

所以如果不是什么千万豪宅亿万豪宅，不是什么社会名流，真没有查的必要，因为最后总数是一样的。refinance套现买新投资房，最后卖掉的时候还是会还进loan里，或者交CGT，税局并没有损失，何必要去查呢

红泥小火炉

人在悉尼已中年 发表于 2024-8-28 17:01
最低额度60万，总贷款160万，一年付总付利息10万，按比例就能算出来一年的分摊利息。按天就/365*实际天数 ...

哈哈 那你有没有用这种方法验算一下银行收你的利息？

红泥小火炉

maxinfang 发表于 2024-8-28 17:01
ato 又不会管你通胀 未来增值 不就要你个当下实打实的数值

银行的利息计算，比这个复杂得多
唯一能拿出的实打实的数值，就是银行账单上实付金额

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 17:04
银行的利息计算，比这个复杂得多

你是搞笑的吧 你银行io 是最简单的算法 清清楚楚 这有啥复杂的 如果有pi 只看利息 你同比例 可能复杂点 只要交割是那天知道 也不是不可以算的呀

红泥小火炉

maxinfang 发表于 2024-8-28 17:06
你是搞笑的吧 你银行io 是最简单的算法 清清楚楚 这有啥复杂的 如果有pi 只看利息 你同比例 也是一样的呀 ...

因为有了offset account的存在，除非你的offset里金额永远不变，否则只要有波动，利息就每天在调整
offset是澳洲银行业一个很了不起的设计，国内以前是没有的，不知道现在有没有

如果是fix term fix rate的贷款，就简单很多，就是按照你们说的算法

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 17:11
因为有了offset account的存在，除非你的offset里金额永远不变，否则只要有波动，利息就每天在调整
offse ...

60w 乘以当年利息 就是你这一年成本罗 如果offset 放太多 你有一些时间对冲是低于60w的 那你要找会计了

红泥小火炉

maxinfang 发表于 2024-8-28 17:19
60w 乘以当年利息 就是你这一年成本罗 如果offset 放太多 你有一些时间对冲是低于60w的 那你要找会计了  ...

没错，offset里但凡有钱有变动，个人就没有办法或者说没有精力算清楚真正的利息。而投资房loan的offset里，一定会有钱进出的，因为会有租金收入，会付掉bill，时不时还可能要存钱进去周转。所以你就算把会计找来，也算不出一个绝对准确的数字。最关键的是没有算的必要。
而且你们的计算方法，并没有考虑到复利的问题

金融和会计是很不同的两个行业，计算上理念是很不同的。不是加减乘除那么简单。

所以我唯一能拿得出的IO的报税依据，就是银行账单，我每个月实际付了多少利息。
如果说我应报利息应该是少于这个数的，那么应该是多少，谁也说不出来。而且就算说得出来，我多交了利息，claim回来的tax，在卖房的时候又还进了贷款里啊，所以有什么好查的呢，查这个东西没有任何人受益的。甚至我费这个事也没有受益多少，只是保证了每年有个负现金流罢了