Macquarie Park老公寓开发商收购

Forbne

SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-6 15:01
景观独一无二，没有替代。

让他们去低价收购那些没有景的好了，反正都是可以替代的。

开发商轻易也不会碰景观房，真要碰景观房，那也是事先偷偷收购，等楼里景观房收购差不多了，才启动整个楼的收购。要么就是北悉尼的做法，有几幢水景公寓有混凝土癌，council要求整改，那就是天价账单，业主支付不起，只能被迫低价卖房给开发商，几个月前的新闻。

SOSHELPPLZ

Forbne 发表于 2024-4-6 15:13
开发商轻易也不会碰景观房，真要碰景观房，那也是事先偷偷收购，等楼里景观房收购差不多了，才启动整个楼 ...

景观房非常稀缺。有些suburb完全没有景。个别有景的suburb，真正有黄金景观的位置其实也非常少，原本业主购买的时候都是溢价走拍卖购买的。

如果真的是遇上建筑质量不行，与其低价出卖，还不如业主联合起来自己开发。
反正本来就是自己的房子，成本上本来就有优势。
每个区的黄金位置的景观房，价格本来就是超出整个区的平均水平，相信买这些房子的业主也是比较有实力的，因为黄金位置稀缺，但是建筑商不稀缺。低价出卖稀缺资源太亏，不如用自己的稀缺资源去找人合作，几个人牵头去找建筑商合作联合开发。

rainy118

SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-6 15:01
景观独一无二，没有替代。

让他们去低价收购那些没有景的好了，反正都是可以替代的。

我好像在你2021年的帖子回过你了，你那栋楼10年之内都卖不了的，你放心。
我是专门从事这行的，澳洲是英美法体系，判例已经出来了，楼上贴出来的那个就是判例，目前所有开放商都要求100%
而且开发商不能介入从0%到100%的过程，只能业主自己谈判决定，你觉得你们楼里面的业主会全部同意你比他们多拿20%吗？
只要有一个人不同意你多拿钱，你们楼就卖不了。

那个75%的法案因为MQ park的一纸判决完全作废。

SOSHELPPLZ

rainy118 发表于 2024-4-6 15:23
我好像在你2021年的帖子回过你了，你那栋楼10年之内都卖不了的，你放心。
我是专门从事这行的，澳洲是英 ...

我没印象了，但是我确实是反对卖的，收购价太低了。如果是那个价格，我都可以收

rainy118

SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-6 15:20
景观房非常稀缺。有些suburb完全没有景。个别有景的suburb，真正有黄金景观的位置其实也非常少，原本业主 ...

公寓业主自己开发也会遇到怎么分钱的困境啊。你们开发好了，怎么分钱？只要有一个人不同意你比他们多拿20%，这件事儿就没法进行。

SOSHELPPLZ

rainy118 发表于 2024-4-6 15:27
公寓业主自己开发也会遇到怎么分钱的困境啊。你们开发好了，怎么分钱？只要有一个人不同意你比他们多拿20 ...

去谈就是了

达不成一致就先放着，那些位置不怕等.

rainy118

HolyHH 发表于 2024-4-5 14:18
动机不需要纯。动机就是纯纯的赚钱。
判例号码给一下，好奇到底理由是什么。 ...

Minority disagreed with the sale because it was not conducted in a "just and fair manner" and that the Majority owners have failed to obtain an independent valuation, court documents indicate.

Further, Minority says the Majority owners have not complied with the "steps set out in the Act in order to obtain the required level of support for the plan" and there had been a conflict of interest between Majority owners and developer.

简单翻译一下吧，多数业主败诉因为收购没有公平公正。
1. 多数业主没有找到独立的估价师估价
2. 收购流程没有合规
3. 多数业主和开发商有利益绑定，于是和整个收购存在利益冲突

第一二点都很好解决，找个估价师，再走一遍流程就行了。
第三点没法解决，多数业主就是因为开发商支持才跑过来打官司的，没有开发商的支持，多数业主连律师费都付不起。

Forbne

SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-6 15:20
景观房非常稀缺。有些suburb完全没有景。个别有景的suburb，真正有黄金景观的位置其实也非常少，原本业主 ...

业主们自己当开发商?你想多了，业主们连整体卖个楼意见都能不一致，你还指望他们共同出资成立公司做开发商? 异想天开了，我记得北悉尼混凝土癌水景公寓的那个新闻描述得很妙，业主们的遭遇，如同下沉的泰坦尼克号，要么跳船，要么一同沉入海底。

SOSHELPPLZ

Forbne 发表于 2024-4-6 16:41
业主们自己当开发商?你想多了，业主们连整体卖个楼意见都能不一致，你还指望他们共同出资成立公司做开发 ...

恐吓没有用

想趁火门打劫的人都会优先找软柿子

Forbne

SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-6 16:53
恐吓没有用

想趁火门打劫的人都会优先找软柿子

按你逻辑，mascot tower业主们也是可以自己组建开发商的，可是结果最后还是贱卖了，现实是残酷的

catparrot

rainy118 发表于 2024-4-6 08:58
这样的公寓一般都卖不掉，现在开发商都要求100%了，只要有人不同意就卖不掉的。
而且你说你的景观好要加 ...

这个100%指的是100% owner的意思吗，

我记得以前75%owner同意就可以，

SOSHELPPLZ

Forbne 发表于 2024-4-6 17:03
按你逻辑，mascot tower业主们也是可以自己组建开发商的，可是结果最后还是贱卖了，现实是残酷的 ...

你明显就在偷换概念

居然把已新开发的几十层高层公寓，由于质量问题无法住的“开发价值”来与黄金位置尚未开发的地块“开发价值”进行等同

其实你这帖子没必要回，如果能够被你的概念替换绕进去的人，本身就无法拥有财富。能看出来的人也不会被绕进去。

Forbne

SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-6 17:14
你明显就在偷换概念

居然把已新开发的几十层高层公寓，由于质量问题无法住的“开发价值”来与黄金位置尚 ...

我可没有偷换概念，你自己说的业主们可以通过自己当开发商解决问题，所以我才发问。

churchman

ninioldba 发表于 2024-4-5 21:12
chatswood老公寓收购费怎么样？一般都是几年option，价格跟最新市场价比怎么样？ ...

我有个客户在PCH 上面的老UNIT， 卖了300万， 3年的SETTLMENT

rainy118

catparrot 发表于 2024-4-6 17:13
这个100%指的是100% owner的意思吗，

我记得以前75%owner同意就可以，

看9楼同学的回帖吧

catparrot

rainy118 发表于 2024-4-6 17:53
看9楼同学的回帖吧

看了，受教！

nmanz

rainy118 发表于 2024-4-6 15:41
Minority disagreed with the sale because it was not conducted in a "just and fair manner" and tha ...

看你的回复就知道你在这方面是个明白人，是的，法律上讲，只能是业主委员会（而不是开发商）提告 dissenting owners, 无论一个还是多个，没有开发商背后财力支持，光律师费物业委员会都拿不出，这样不可避免就会出现conflict of interest。目前有关法庭的判例很少很少，我的印象中应该不超过四个，最终都是判开发商先要谈判再谈判，最终不行了法庭还是判决物业委员会（开发商）输掉官司。这也是目前开发商死活都要百分百屋主同意卖房才会启动收购项目

catparrot

nmanz 发表于 2024-4-6 23:08
看你的回复就知道你在这方面是个明白人，是的，法律上讲，只能是业主委员会（而不是开发商）提告 dissent ...

那如果开发商已经成交了75%了呢？也就是说开发商已经有了75%的ownership

那卡西

这个帖子有意思，学习了。

catparrot

rainy118 发表于 2024-4-6 16:53
看9楼同学的回帖吧

那如果开发商已经是75%的owner了，也就是说这75%的ownership已经是开发商的了（option自己已经执行了），那如果剩下的25%户不同意收购的话，打官司也能赢吗

边疆杨树

你们觉得MQ这边公寓多么

rainy118

catparrot 发表于 2024-4-9 12:05
那如果开发商已经成交了75%了呢？也就是说开发商已经有了75%的ownership

能赢，新州已经通过新法案，严禁开发商参与公寓楼一切决策活动。
所以要不要收购开发商不能提出来，只能由25%的住户提出收购决议。

一般来说，如果开发商已经收购了75%，他们会出高价搞定剩下的25%.

Forbne

rainy118 发表于 2024-4-9 15:32
能赢，新州已经通过新法案，严禁开发商参与公寓楼一切决策活动。
所以要不要收购开发商不能提出来，只能 ...

我有点好奇Mascot Tower, 新闻说75%同意卖给开发商，25%不同意，那按照麦考瑞的案例，之后还是拉锯战，那开发商为啥还要买?

rainy118

Forbne 发表于 2024-4-9 16:02
我有点好奇Mascot Tower, 新闻说75%同意卖给开发商，25%不同意，那按照麦考瑞的案例，之后还是拉锯战，那 ...

因为开发商有信心买入剩下的25%，那个烂楼没有绝对钉子户，甚至于只要出到市场价格就能全部收齐。

catparrot

rainy118 发表于 2024-4-9 15:32
能赢，新州已经通过新法案，严禁开发商参与公寓楼一切决策活动。
所以要不要收购开发商不能提出来，只能 ...

谢谢，我记得2020年法律改过一次，叫什么compulsory acquisition ,如果75%已经是开发商的了，25%那些人如果不同意，那开发商可以强制收，不过要给compensation.

也可能我理解的不对，如果是开发商可以强收的话，其实对其他25%住户很不公平的，尤其有的人对这个楼有感情的那种不想搬走

Forbne

rainy118 发表于 2024-4-9 16:08
因为开发商有信心买入剩下的25%，那个烂楼没有绝对钉子户，甚至于只要出到市场价格就能全部收齐。 ...

那岂不是鼓励大家当钉子户，Mascot Tower居民25%坚持不卖的人笑到了最后。

TGTG

w208w208 发表于 2024-4-4 14:28
Strata title所有的都是75%，townhouse要卖也是75%，法律就是这么写的，但是你和我说了都不算，要卖必须 ...

但是先自己筹钱打官司这个要怎么操作，都还没开发商报价，难道就是让那25%同意卖，钱给够了人家肯定同意啊，多少算够才是问题啊

TGTG

SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-4 15:22
你们把那个公寓好好装修，用来出租，应该收益不错，我对这个投资房的租金收益还是很满意的，相比起当年买 ...

租售比还是不适合用买价算的，因为你的房子现在已经升值了，如果卖了就是值那么多钱，就是存银行出利息也比你原来多了很多

rainy118

catparrot 发表于 2024-4-9 17:03
谢谢，我记得2020年法律改过一次，叫什么compulsory acquisition ,如果75%已经是开发商的了，25%那些人如 ...

我没有听说过这个法律，只有政府主导的才有compulsory acquisition。

就算有这个法律，英美法体系法律都是指导，最终判决看法官，目前没有一个法官敢于判决强制搬离。

设想一下，如果你说的成立，那我就开发一个4户Townhouse，出租3户，卖出一户，然后过一年，强制1元钱收购卖出的那户，循环往复，我可以每年都花1元钱购买townhouse。

想想都不可能。

rainy118

TGTG 发表于 2024-4-9 17:25
但是先自己筹钱打官司这个要怎么操作，都还没开发商报价，难道就是让那25%同意卖，钱给够了人家肯定同意 ...

所以说现在开发商都要求100%，我目前代理的开发商没有只要求75%的。

那个75%的法律事实上已经作废了。