猜猜 下星期加息多少

hxsh2000

asschemer007 发表于 2022-6-2 20:49
我的客户当中，60%去年已固定3年以上，剩下40%是浮动，浮动当中又有80%以上是本息同还；

要知道，本息同 ...

"要知道，本息同还浮动利率的情况下，每月的还款额是固定不变的，即使利率上升，也不会影响这部分客人的现金流。”
浮动的时候，即使利率上升，还款额是固定不变，不影响现金流，你确定？即使是相关从业者，也不能这么说吧。要不用个loan repayment calculator确定一下看看https://www.commbank.com.au/digi ... ome-loan-repayments

“我的客户当中，60%去年已固定3年以上”
还有，我怀疑你给出的你的客户数据比例，去年固定3年以上有60%。如果是说固定的比例，我还可以相信这个比例，但说固定3年以上达到60%，我不信。去年实际上很多人都是固定在两年1.75%-1.89%之间的

明月星光

0.4%或0.65% ？

asschemer007

hxsh2000 发表于 2022-6-2 21:02
"要知道，本息同还浮动利率的情况下，每月的还款额是固定不变的，即使利率上升，也不会影响这部分客人的 ...

对现有客户来说，monthly repayment 是固定不变的，利率的升降影响的是还款的年限；

对new purchaser 来说，银行会根据当下的利率来计算，repayments 会不一样。

你如果还没买房，可以问问周围有房的同学 ( 本息同还浮动），看他们monthly repayment 有没有变？！

谙旎

大几率40 BPS

ann_liu30

0.35

gavinnye

下周加0.5

limaaa

0.4

limaaa

现在是供应出问题，不是需求猛增。加点得了，百姓们手里不宽裕。

悉尼麦迪

asschemer007 发表于 2022-6-2 20:49
我的客户当中，60%客户去年已固定3年以上，剩下40%客户选择浮动，选择浮动的客户当中又有80%以上选择本息 ...

看来今年房价还得涨30%

悉尼麦迪

asschemer007 发表于 2022-6-2 20:54
去年买房的大部分已固定，少部分选择本息同还 浮动( 还款额固定不变），升息对他们一点没影响。 ...

很多2021年固定2年 2023年到期的不少

逆风而上

asschemer007 发表于 2022-6-2 21:07
对现有客户来说，monthly repayment 是固定不变的，利率的升降影响的是还款的年限；

对new purchaser 来 ...

你这个说法肯定有问题。 当利息下降的时候， 你的说法成立。 当利率涨的时候， 就是不成立了。
银行给的是30年loan term一般， 这个是铁定固定的， 除非你换银行。
假设利息一下子涨到1000%, 你看看如果你repayment不变， 怎么可能？？这个叫stress testing. 当你提出一个理论时， 就要看它经不经的起推敲。 这一推一敲问题就出来的。

dorothy1

asschemer007 发表于 2022-6-2 20:54
去年买房的大部分已固定，少部分选择本息同还 浮动( 还款额固定不变），升息对他们一点没影响。 ...

涨知识了，第一次知道本息同还月供不变。
为啥？

hxsh2000

专业知识理解需要提高，这是业务水平的问题。

给出的数据可以偏差那么大，这就是ethics的范畴了。

hxsh2000

asschemer007 发表于 2022-6-2 21:07
对现有客户来说，monthly repayment 是固定不变的，利率的升降影响的是还款的年限；

对new purchaser 来 ...

还是上面那句话，这种你的个人理解或解释，有非常大的问题。

或许也由于这么认为，就是对现有客户来说，monthly repayment是固定不变的，这种理解，所以你也就理解不了升息会影响还款额，给持有房产的人们造成额外的还款压力。

liuyang327

0.75的概率很大了。cba今天加息0.6

小胖子吃辣肉面

0.65吧
凑个整

felix100

dorothy1 发表于 2022-6-2 23:29
涨知识了，第一次知道本息同还月供不变。
为啥？

那个人根本在胡扯

findcaiyzh

Xenabear 发表于 2022-6-2 16:46
为啥我的浮动利率贷款的还款额到现在银行也没调整？利率是在5月13号就已经增加了，但之后的两周的周还款额 ...

应该是多还过，或者offset里有钱。还款额已经够了，即使涨了利息。

hpehpe

liuyang327 发表于 2022-6-3 09:14
0.75的概率很大了。cba今天加息0.6

what? sure!?

小短睫毛

0.4

asschemer007

hxsh2000 发表于 2022-6-3 09:04
还是上面那句话，这种你的个人理解或解释，有非常大的问题。

或许也由于这么认为，就是对现有客户来说， ...

不知你在贷款时候，银行或者broker 给你解释清楚没有，我估计大概率是没解释的；

在你做贷款时候，如果你选择的是本息同还浮动30年，比如当时的浮动利率是2%，那么银行自动会算出你每个月的还款额，这个还款额基本是固定的，而30年也不会延长或减少(起码在和合约里是这样写的); 这就像和银行签了一份30年长的合同，每月的支出是一定的(在一定条件下），但这个合同不是锁定的，双方都可以退出。

由于浮动账户是有对冲功能的，正常情况下，进出账户的钱不是一定的，所以造成了每月付的利息也不是固定的，付的本金也并不是固定的；在这种情况下，利率在小范围内的升降对你的repayments 是没有影响的；举个极端例子，比如你突然有一大笔钱可以fully offset, 这种情况下你所有的repayment 都还的是本金，即使这样，银行也不会减小你的monthly repayments.

如果面临长时期的(1年以上）或者大的利率跳跃(比如超过2%），那么银行才会重新计算你的monthly repayments.

在澳洲来说，房价短时期内对利率变化不是很敏感，就是因为人们的现金流压力并没有增加，相反的，利率上涨促进了房租和工资上涨，有房人会感觉手头更宽裕了，但不愿意花更多钱是真的，有钱就往对冲账户里放了

teeneric

發一下白日夢，不加息

只打内线

0.5

sky00100

希望不要太激进, 0.25每个月就好了

Bin

加0.4，这样正好变成0.75

haomaomaojj

7哥别激动，去年买房的人还不还得上利息，基本不会对市场产生影响，巨大的存量中间去年买的只是沧海一粟
利息上涨主要影响现在和以后的买家，房产价格不光是由卖家想要多少来决定的，主要看买家有多少现金和贷款额度来接盘

Z80CPU

0.55

hxsh2000

asschemer007 发表于 2022-6-3 10:48
不知你在贷款时候，银行或者broker 给你解释清楚没有，我估计大概率是没解释的；

在你做贷款时候，如果 ...

“由于浮动账户是有对冲功能的，正常情况下，进出账户的钱不是一定的，所以造成了每月付的利息也不是固定的，付的本金也并不是固定的；在这种情况下，利率在小范围内的升降对你的repayments 是没有影响的；举个极端例子，比如你突然有一大笔钱可以fully offset, 这种情况下你所有的repayment 都还的是本金，即使这样，银行也不会减小你的monthly repayments.”

--我特别确定的是，你如果offset账户里放了比较多的钱，且稳定一段时间后，银行会给你选择降低月还款额的选项，或者继续按照原本的还款额，那么结果是缩短还款年限。这个是因为银行给予了offset和提前还款这个工具，使得在提前还款的情况下，银行给出了可选的选项。CBA之前降息(variable rate降低1%以内)以及我offset放了一定的余额后，都有降低月还款的选项，这个我100%确定。

而涨息时，除非你增加offset里面的对冲维持住剩余年限还完本金的前提，要不房贷利率增加，银行肯定会增加月还款的数额。因为你之前签约的时候，三十年的还款期限是fixed，除非你重新签合同，要不银行是不能自动延长你的还贷期限的，这可是商业合同的规定啊！！！

你既然是做贷款中介的，请麻烦你好好去问问银行，确定一下，再来回答这些问题了。业务知识真的非常重要的

江胡

去年固定的2.79还以为定高了

Xenabear

findcaiyzh 发表于 2022-6-3 10:31
应该是多还过，或者offset里有钱。还款额已经够了，即使涨了利息。

嗯确实是多还了大概1000刀，而且offset是100%offset,既然银行不想多扣钱那我也不管了。