中低价位house价格持续坚挺，南区Kingsgrove“老破小”卖了$1.9m

猪猪蜜豆

edwardt 发表于 2022-4-26 16:56
这个算的不合适
1.75m, 首付35万，利息就当是租金了，总是要付的
一年挣1万,投资年化率还是有2.8%的 ...

漏了印花税
前期资本投入要到420k+

算来年化只有2.3%左右，与近几年的存款利率相比，的确可圈可点。但就楼主的描述，卖家还稍微装修了一下，尚不知花了多少钱，也就是说真实年化只会比这来得还要低得多

与此同时，基于我们对这波大涨的认知，与同期入手持有5年动辄具有50%+甚至翻倍总增值的house相比，这个真的是弟中弟，不过份地说这套house完全没搭上这波大涨

laosun

每天一帮人在这急赤白脸的辩涨跌有什么意义呢？在我看来，房子就是用来住的。有钱就买个大豪宅住，没钱就买个小house住住都挺好，各取所需。房住不炒，这话我倒是支持习总书记。
投机？有的是比买卖房屋回报大的，只要你敢干。房子的投机属性吗，需要买了以后长时间才具有。

具体来说，美联储在涨息周期不假，但对世界经济更大的担忧不是通胀，而是通缩，萧条。这个担忧各国央行看不清吗？我不信那些精英看不清。所以，加息周期能加到哪里，用用自己的脑子想。

水月境天

asschemer007 发表于 2022-4-26 15:14
首先谢谢你的肯定。

其次，我发这个房的目的，不是说这套房子过去几年涨了很多，我都已经说明了，这套房 ...

只能说明K区17年被高捧了。
现在回到平均水平。

水月境天

我想要的生活 发表于 2022-4-26 17:21
17年买进即套牢，这两年离奇疯涨才刚刚解套，房东一看，撒丫子快逃！现在接盘侠再来个五年套牢！  ...

那很难说了。
十年时间够翻番了。。
记得过五年来看。

yooko

asschemer007 发表于 2022-4-26 11:13
2017年是上一个高点，2017年到2020年是持续下跌的。

换个角度想想，2021年一年的涨幅就近4年的下跌弥补 ...

2017到2020为啥会持续下跌啊？2023到2025会一样吗？

Sorrymaker

edwardt 发表于 2022-4-26 16:56
这个算的不合适
1.75m, 首付35万，利息就当是租金了，总是要付的
一年挣1万,投资年化率还是有2.8%的 ...

确实，我的没有理解明白

asschemer007

yooko 发表于 2022-4-26 18:47
2017到2020为啥会持续下跌啊？2023到2025会一样吗？

2017-2020 下跌是因为贷款突然收紧，和海外人士限购导致的；那时也不是所有区所有房子都下跌的…

2023-2025，有些房子肯定会涨，$2m 以内的，购物交通方便的带地的house,就比如我发的这套房子，在现阶段还在逆势上涨中；

这些物业对很多人来说是升级首选，刚需房，利率的上升对价格不高的刚需房来说，没有什么负面影响。

yooko

asschemer007 发表于 2022-4-26 20:41
2017-2020 下跌是因为贷款突然收紧，和海外人士限购导致的；那时也不是所有区所有房子都下跌的…

2023-2 ...

这么说2m以上的大多数非刚需房子就会像17到20年时持续下跌？
我不清楚现在的贷款政策和2017年有什么大区别，是更宽松了还是一样？怎样才算贷款收紧，升息算吗？

xzry

一开始新西兰没有参考意义，然后美国没有参考意义，后来加拿大没有参考意义，现在3M以上也没有参考意义了。Jack哥加油，留给你参考的样本量不多了

农家乐

asschemer007 发表于 2022-4-26 15:14
首先谢谢你的肯定。

其次，我发这个房的目的，不是说这套房子过去几年涨了很多，我都已经说明了，这套房 ...

卖到$1.9m。银行估价多少啊？

猪猪蜜豆

xzry 发表于 2022-4-26 22:19
一开始新西兰没有参考意义，然后美国没有参考意义，后来加拿大没有参考意义，现在3M以上也没有参考意义了。 ...

这的确是持有类似想法的多军绕不过去的一个地方

疫情期间，大水漫灌加持低息的国家房产价格皆涨，且涨幅类似，同期相比澳大利亚房产的涨幅也没有高于这些国家。如今加息的国家房产价格回落，那很明显涨跌与否受'扩降'和'缩加'影响更大

然而谈及澳大利亚时，却认为缩表与加息将折戟。反手祭出了其他几大因素作为推动力，有经济活动复苏，有移民流入加大，有建造成本增加，如果把这些看作'正'参数

疫情期间经济活动被压制，国境限制乃至关闭，期间交易物业的建造成本依照疫情前的水平，这些因素在疫情期间属于'负'参数，却没能平抑住房价。

几大'负'参数跟扩表和低息掰手腕后的胜负分明，这才带来了我们看到的这波大涨。那么问题来了，当缩表与加息双光环亮起来了，'正'参数是如何做到光芒更盛而盖过一缩一加？

如果RBA于5月3号在大选前就开始动手，那么就说明对通胀进行宏观调控已经到了迫在眉睫的地步，我相信重症用猛药治疗方式应该不仅限于临床医学，同样适用于经济领域

而今看多寄托的就该是'缩加'剧烈程度与持续时间都点到为止，那只能祈祷通胀在调控之后被迅速平抑

楼主今天的观点除了展示了一张近乎难看的成绩单作为例子，还有一处地方值得商榷，即'2m以内的房产潜力巨大'。问题是，该房目前以1.9m的价格成交了，加上印花税等支出，成本已经达到2m。如果再出手时要收获利润，下一个买家的就要以超过2m的价格来购买。这里就存在了一个悖论
按照楼主的观点，接下来两年，2m以下的房产会涨，而列举的例子房产此时此刻再次上市出售的话就必然超过2m，那为何又选其作为这个观点的论据？实在有点烧脑

因此还不如拿一套apt来充当论据，至少可以避免这样的逻辑怪圈

砍不死

asschemer007 发表于 2022-4-26 11:56
不到450平的南区老旧3房house能卖到超过$1.9m, 我觉得已经很好了，还想怎样？ ...

地理位置错了 ！属于西南 canterbury council

砍不死

asschemer007 发表于 2022-4-26 15:14
首先谢谢你的肯定。

其次，我发这个房的目的，不是说这套房子过去几年涨了很多，我都已经说明了，这套房 ...

我反过来问问 你一直肯定了2017是高点 2020这套140万都够呛 那么问题来了！正如你所言地产是周期上扬产物 现在这个时间段2022年中你觉得是curve的高点还是低点那？跟2017年比是相辅相成还是有过之而无不及那？

asschemer007

香蕉刀削面 发表于 2022-4-27 00:57
加息这种事儿5眼之中的4眼已经加了，咱们就别炒作最后一眼不会加了。

至于你说的租金暴涨，工资暴涨什 ...

我之前就说过了，RBA今年会加一到两次息；

但这次加息后，澳洲房市什么时候开始跌，什么样的房子会跌，什么样的房子不会跌或者继续涨，这是很值得研究的；

RBA加息，房价就一定跌，这肯定是一个伪命题，反过来说，也不正确；就如这次百年一遇的疫情，这么大幅度的印钞+降息，很多房子还是不涨甚至还在跌。


所有一刀切的命题，其实都是对澳洲房地产一知半解的解读。

我希望以后论坛以后能多一些对具体房产的研究，少一些对利率上涨的空喊。

asschemer007

xzry 发表于 2022-4-26 22:19
一开始新西兰没有参考意义，然后美国没有参考意义，后来加拿大没有参考意义，现在3M以上也没有参考意义了。 ...

我的确说过新西兰房产走势对澳洲没有任何借鉴意义，现在我任然坚持这一观点；

经济体量越小的国家，房地产等资产的短期波动性越大，越容易受到货币金融等政策影响；新西兰经济体量还不如新洲大，拿澳洲和新西兰比确实没有意义，虽然这两个国家距离很近，但不是距离近，趋势就相近；

英国，加拿大这两个已经加息的国家，对澳洲是有借鉴意义的，这个我之前已经说过原因了，这里没必要重复，我现在也还是坚持这一观点。

Orgrimmar

这种就是典型失败投资，2017年这价位买在山区，现在少说涨了50万了

Orgrimmar

这个的确涨的不多，但是反过来想想，你现在买自住是不是要多付150k呢，这几年还只能租房。

Orgrimmar

悉尼麦迪 发表于 2022-4-26 10:31
中低端house价格坚挺？

007我支持你，年底house涨50%是百分之百的，越加息越涨！

不需要50%，坚持现在的价位，就有很多人上不了车了。悉尼的house永远是稀缺的

Jovani

猪猪蜜豆 发表于 2022-4-26 10:57
咱们来做一道数学题

17年成交价1750k，印花税70k

你的算法有一个重大遗漏， 你算得利润10万不假， 但17年投资者投入得本金只有20% （ 估计80% loan）， 那么就是34万， 五年下来净回报10万， 年均回报5.4%。 这个每年累进得5.4% 已经是非常好的了。
比如你有34万在手， 你可以很有信心投在别的渠道能有5.4%的每年累进收益吗。

Jovani

猪猪蜜豆 发表于 2022-4-26 17:44
漏了印花税
前期资本投入要到420k+

17年时前段的高点， 如果他在16年以前或是18-19年低潮时买入， 收益会高很多。

猪猪蜜豆

Jovani 发表于 2022-4-27 09:52
你的算法有一个重大遗漏， 你算得利润10万不假， 但17年投资者投入得本金只有20% （ 估计80% loan）， 那 ...

方便告知一下这10万的净回报是如何计算的吗

Orgrimmar

Jovani 发表于 2022-4-27 09:52
你的算法有一个重大遗漏， 你算得利润10万不假， 但17年投资者投入得本金只有20% （ 估计80% loan）， 那 ...

这贴说到点了，apy的计算方法很多人不明白。又不需要全款买房，要看利润对比（首付+印花税）的比例。

这房子基本是不赚钱的，但是很多区从2017年到现在25%apy很正常。

yooko

Jovani 发表于 2022-4-27 09:52
你的算法有一个重大遗漏， 你算得利润10万不假， 但17年投资者投入得本金只有20% （ 估计80% loan）， 那 ...

你这算的也不对。
如果说是投资房，没算land tax。5年的land tax会有多少：100K？
如果说是自住房，没算80%贷款的利息支出。年息按2%算的话5年也有100K？

eguan88

Orgrimmar 发表于 2022-4-27 09:23
这种就是典型失败投资，2017年这价位买在山区，现在少说涨了50万了

参考价位差不多的Baulkham Hills， 中位价 2017年1.22M涨到目前1.7M，  Kingsgrove 2017年1.35M涨到目前1.62M,  看起来确实少涨了25万。  

piano.piano

涨多少是不一定的，看运气吧。
像山区的carlingford,也是没涨多少呢。
那还是山区的学区房呢。

Orgrimmar

eguan88 发表于 2022-4-27 12:25
参考价位差不多的Baulkham Hills， 中位价 2017年1.22M涨到目前1.7M，  Kingsgrove 2017年1.35M涨到目前1 ...

是的，那可是Baulkham Hills啊

悉尼麦迪

Orgrimmar 发表于 2022-4-27 09:27
不需要50%，坚持现在的价位，就有很多人上不了车了。悉尼的house永远是稀缺的 ...

你小瞧了 我看好涨到6%，悉尼house再涨50%

悉尼麦迪

Jovani 发表于 2022-4-27 09:54
17年时前段的高点， 如果他在16年以前或是18-19年低潮时买入， 收益会高很多。 ...

不可能 房价越早买越好 没有所谓的低点 现在是买house好时机 低点，利息也低

eguan88

Orgrimmar 发表于 2022-4-27 13:30
是的，那可是Baulkham Hills啊

本来kingsgrove一直比Baulkham hills贵。

Orgrimmar

悉尼麦迪 发表于 2022-4-27 13:39
你小瞧了 我看好涨到6%，悉尼house再涨50%

你从2017年看过来难道还不明白吗，一段时间的沉寂是有的，但是到了时间就是暴涨一波，让你更难上车