贷款小知识

petter

ccstella 发表于 2022-1-2 17:17
是P&I的话，weekly repayment与monthly repayment还是有区别的。因为银行是每天按照欠款额度计算利息 ...

Monthly划算，如果有按季度结的更划算

ccstella

petter 发表于 2022-1-14 21:19
Monthly划算，如果有按季度结的更划算

亲，我觉得银行会很喜欢你

petter

ccstella 发表于 2022-1-14 23:47
亲，我觉得银行会很喜欢你

我说的前提是没有闲置现金，都放在房贷里面对冲的情况，多适合可变利率

每周结算和每月（或四周）结算的区别在：前三周产生的利息立马降低了本金，使得能抵消对冲的金额降低了一点

极端的例子可以考虑每天结算和每年结算的区别，如果每年结算比每天结算好，那每月结算就是好于每周结算

固定利率在不能多还款的情况下，是应该提高还款频率。

深山中听雨

请教楼主，如果现在在固定利息时候，可以更改每个月多还一点钱吗？还是必须等固定结束后再改？

ccstella

深山中听雨 发表于 2022-1-15 19:57
请教楼主，如果现在在固定利息时候，可以更改每个月多还一点钱吗？还是必须等固定结束后再改？ ...

每家银行要求不一样。有些银行每年可以提前还款一定额度（例如5% of loan amount or $5000）；有些银行按整个fix term来计算；有些银行分不同的Loan Account等等。不尽相同。

GEWEIYA

税率变化不会太大。

ccstella

什么是 LMI 房屋贷款保险？

Lenders Mortgage Insurance（LMI）房贷保险，是用于保护银行或贷款机构（Lender）提供给借款人房屋贷款的一种保险。只有在贷款比例通常高于 80% LVR 的情况下，银行认为贷款对于抵押有较高风险时才会产生。正常 80% 的贷款比例无需支付 LMI 保险。
LMI 保险通常可以在贷款交割时一次性作为费用支付给保险公司，也可以根据情况增加到总贷款额度上一起借出，分 30 年偿还。

LMI 保险保护谁？

简单的说，LMI 保险是保护借款给你的银行或机构组织，而不是借款人。

ccstella

LMI注意事项：

（一）贷款利率影响
许多银行 LMI 保险作为额外的保费和借款人的贷款成本，是不会影响到银行贷款的利率，但也有许多银行的贷款利息会根据 LVR 贷款比例上调而增加。

（二）贷款审批严格程度
在需要 LMI 保险的贷款审批中，银行会要求申请者提供额外的材料，其中包括：
真实存款（Genuine Savings）

（三）LMI 保险的计算     LMI 的保费不是线性计算的，通常需要查表或通过各银行计算器计算。LVR 越高，保费的增加额更高。贷款额越高 LMI 越高贷款的比例从 80% 到 97% 所产生的 LMI 也会有很大差异。请联系我帮您做好计算。
值得注意的是：LMI 房贷保险是不可转移的。如果你需要转贷，即使你已经向某家房贷保险公司交了保险，第一笔贷款所交的房贷保险不会转到另一笔贷款上。

（四）申请人需要有良好的信用记录（这点在任何借贷中都非常重要）
申请人需要有稳定的工作
购买房屋需要在银行 LMI 接受的 Zone 区域范围（比如不可以是高密度，或不可以面积小于 40 平米，或是 regional 偏远地区等）也就是抵押物的估价要符合 LMI 要求

ccstella

是否可以减免 LMI 保险？

（一）少数银行提供 85% LVR 不需支付 LMI 的贷款产品
（二）买地建房，通过增值在开建房屋时避免部分建筑贷款 LMI
（三）专业人士贷款 90% 可免除 LMI
以下是部分置业的清单（不同银行不一样）：
医生 Doctor 和医疗相关的职业
会计师 Accountant, Finance Manager, Auditor, Actuary, Lawyer, Barrister, Solicitor, Engineer, Surveyor, Mine Surveyor, Quantity Surveyor, Geologist or Geophysicist
矿业工程师 Mining Engineer

YW2013

请问，在填写borrowing power calculator的时候，如果贷款是用来买投资房，是不是可以把准备买的投资房的房租算在other income里面。 比如年薪7万，没有其他的收入。但是要买的房子是用来投资，那么总收入就是7万+ 2万 （假设weekly rent 385x52)？  如果要买的房子只是自住，那么总收入就只能填7万？ 这样理解对吗？

che999

ccstella 发表于 2021-12-28 00:48
2. Extra repayment

每个月多还一点点钱，长时间积累在复式利息算法下，节省的钱也是非常可观的。这让我想 ...

如果是有offset facility的贷款，那么每周，每两周，每月还款应该没有差别对吧？反正都是天天抵消利息的。

che999

oppstuu 发表于 2021-12-29 07:30
对楼主的看法提出一些异议 一起讨论而已
1.樓主说的offset 和 redraw 在扣税上的说法也许有错误 具体的大家 ...

哪里错了，我看着很对

che999

ccstella 发表于 2022-1-12 00:49
贷款中的术语

1. LVR

请问LVR70%某些公寓楼需要LMI，这个某些具体是指的哪类？

che999

ccstella 发表于 2022-1-12 00:51
4. P&I
Principal and Interest repayment有时也叫PIF。这指的是常见的本息同还的还款方式。显著的特点是 ...

Principal and Interest repayment有时也叫PIF

请问这个F是那个单词的缩写？Fees?

che999

ccstella 发表于 2022-1-12 00:58
10. NOA
Notice of Assessment，是缴纳完应付个税后，澳洲税局ATO开具的收据，证明个税已缴纳，这是对个人 ...

这份文件里一般需要包含合理的保额

coc的保额，贷款批准后，可以根据实际情况，减少到房主认为的合理金额对不对？因为银行不查？

ccstella

che999 发表于 2022-1-18 11:13
如果是有offset facility的贷款，那么每周，每两周，每月还款应该没有差别对吧？反正都是天天抵消利息的 ...

fully offset，银行只能扣本金，没有利息

che999

ccstella 发表于 2022-1-18 11:24
fully offset，银行只能扣本金，没有利息

是这样的，

我是意思是说，如果100万贷款，50万放offset，周付贷款和月付贷款，最后收的利息都是一样的，不知道我这样理解对吗？

che999

如果offset = loan amount 或者 那种redraw facility的loan， loan amount=0时候，银行会强制要求注销贷款吗？

还是应该取一块钱出来，这样银行既不能收利息，也不能关贷款？

ccstella

YW2013 发表于 2022-1-18 11:09
请问，在填写borrowing power calculator的时候，如果贷款是用来买投资房，是不是可以把准备买的投资房的房 ...

可以，需要agent开一份rental appraisal，列明weekly rental多少。也可以做full valuation, report上有预估rental amount

oppstuu

che999 发表于 2022-1-18 11:15
哪里错了，我看着很对

我已经说了哪里不对了 你看着对 你自己去问你的会计再说 看着对的东西多了去不对了 有这么无聊嘛 写得清清楚楚的了
不再回复了

ccstella

che999 发表于 2022-1-18 11:30
是这样的，

我是意思是说，如果100万贷款，50万放offset，周付贷款和月付贷款，最后收的利息都是一样的 ...

大部分银行是按天计算你的loan balance利息，所以周付VS月付的利息还是有区别的

YW2013

ccstella 发表于 2022-1-18 11:38
可以，需要agent开一份rental appraisal，列明weekly rental多少。也可以做full valuation, report上有预 ...

在pre-approval的阶段，房子还没有买，可以不用提供这些证明吧？等真的要买房子的时候，才需要提供rental appraisal。

kelinsyd

感谢分享

ccstella

che999 发表于 2022-1-18 11:32
如果offset = loan amount 或者 那种redraw facility的loan， loan amount=0时候，银行会强制要求注销贷款 ...

fully offset的情况下，没发现银行强制注销贷款。

ccstella

YW2013 发表于 2022-1-18 11:54
在pre-approval的阶段，房子还没有买，可以不用提供这些证明吧？等真的要买房子的时候，才需要提供rental ...

pre-approval阶段，不需要rental appraisal。有COS合同，AIP to full的阶段，需要rental appraisal

che999

ccstella 发表于 2022-1-18 11:51
大部分银行是按天计算你的loan balance利息，所以周付VS月付的利息还是有区别的 ...

可是offset ac的钱也是按天计算利息的啊

che999

oppstuu 发表于 2022-1-18 11:45
我已经说了哪里不对了 你看着对 你自己去问你的会计再说 看着对的东西多了去不对了 有这么无聊嘛 写得清 ...

这位同学今天心情不好 脾气臭
有问题你指出来啊
我看楼主写的没错啊 按用途计算 能否抵税

ccstella

che999 发表于 2022-1-18 11:17
请问LVR70%某些公寓楼需要LMI，这个某些具体是指的哪类？

会具体看片区postcode？每家银行要求不一样。

如有需求，把地址私信我，用系统看看。

ccstella

che999 发表于 2022-1-18 11:20
Principal and Interest repayment有时也叫PIF

请问这个F是那个单词的缩写？Fees?

是的

ccstella

che999 发表于 2022-1-18 11:21
这份文件里一般需要包含合理的保额

coc的保额，贷款批准后，可以根据实际情况，减少到房主认为的合理金 ...

这个。。。风险自担