接近真实的详细数据模型计算 澳洲投资房 vs 标普500 收益

chinahare

macro 发表于 2021-7-3 14:46
实际上散户把资金分散到3、4只股票已经足够，超过5只已经多余。大资金像基金这种才需要分散到几十只股票 ...

你这收益率太牛了，膜拜

Gzmt

spin123 发表于 2021-7-3 14:39
感谢哈哈

不准确也不能说完全是rubbish吧，毕竟不是拍脑袋想出来的“房价7年翻一翻”这种。我只能定性的 ...

这些都是有一套严谨的数学模型在背后，也就是精算师干的活。

个人意见其实也就聊天而已，毕竟每个人都有自己的看法，这贴里就有房产投资者，也有股票投资者，只要干的好就行了。

7年翻一倍就是10%复合增长。悉尼房价中位数1.3m，也就是7年后2028年中位数要到2.6m 。2035年 5.2m。2042年，10.4m

一起party 一起high

pan123au

股票要用实钱去买，房产不用现金去买，只要用贷款能力去买就可以，不用付一毛钱，而且是正现金流。 房产可以长期出租，不用管，股票可能清盘和归零。买股票不如买养老金，10年平均增长超过8%。

spin123

skypig05 发表于 2021-7-3 14:56
这个可参考性大吗？ 分析中用的是哪里的House？

不同地区的House的价格变化千差万别，Sydney的House和Per ...

我采用的是政府网站从2003年Q3到2021年Q1的所有首府城市房价指数，也就是17.5年时间从69到156.7，月均增长率0.39% （https://www.housingdata.gov.au/v ... ndex-capital-cities）

悉尼浪子

i am really impressed

天涯浪客

macro 发表于 2021-7-3 14:46
实际上散户把资金分散到3、4只股票已经足够，超过5只已经多余。大资金像基金这种才需要分散到几十只股票 ...

随便问一下，你买第一只股票是多少年前？

chinahare

pan123au 发表于 2021-7-3 15:23
股票要用实钱去买，房产不用现金去买，只要用贷款能力去买就可以，不用付一毛钱，而且是正现金流。 房产可 ...

买养老金约等于买股票，好处是有个人帮着管住你的手不会乱操作，还有税务上的优势，坏处就是只能退休后才能动用，资金管理不灵活

chinahare

spin123 发表于 2021-7-3 15:32
我采用的是政府网站从2003年Q3到2021年Q1的所有首府城市房价指数，也就是17.5年时间从69到156.7，月均增 ...

楼主辛苦了，我提个小建议你参考一下
就是长期看，实际购买的某个具体房产价格涨幅大概率是跑输统计数据的，因为统计数据每年都会新房子进来，整体保持每年新旧房子比例大致不变，而任何一个具体房产长期持有后都是不可逆的变旧

spin123

chinahare 发表于 2021-7-3 16:23
楼主辛苦了，我提个小建议你参考一下
就是长期看，实际购买的某个具体房产价格涨幅大概率是跑输统计数据 ...

有道理

我是想很多人卖房的时候都会翻新一下，至少会里外刷一遍。平时也会修修补补

所以把 repair 和 renovation 算到了一起，平均每年花费是实时房价的1%，你的意思可不可以理解为这个1%的估计偏低了？

chinahare

spin123 发表于 2021-7-3 16:34
有道理

我是想很多人卖房的时候都会翻新一下，至少会里外刷一遍。平时也会修修补补

平时修修补补或者卖的时候翻新也算成本，而且翻新跟真的新毕竟不一样
我觉得可以按房子寿命平均折旧，肯定不准确但是暂时也想不到更好的办法，如果房子寿命50年就每年折2%，如果认为寿命100年就每年折1%

chinahare

折旧只能计算建筑部分，土地部分不能拿来计算折旧

macro

天涯浪客 发表于 2021-7-3 15:36
随便问一下，你买第一只股票是多少年前？

大概2006或者2007左右，只花了几万人民币，头4年没赚没亏。中间还经历了2007-2008从6千多跌到1千6的过程。

spin123

chinahare 发表于 2021-7-3 16:39
折旧只能计算建筑部分，土地部分不能拿来计算折旧

谢谢提醒

我完全没有用 depreciation，因为现在 depreciate 掉了 之后卖的时候还得补回来（当然税不一样），计算更复杂

所以我计算投资房的cost只有利息，中介管理费，市政费，修理和翻新费用

天涯浪客

macro 发表于 2021-7-3 17:20
大概2006或者2007左右，只花了几万人民币，头4年没赚没亏。中间还经历了2007-2008从6千多跌到1千6的过程 ...

我不炒股，但是大概知道。我父亲退休十几年了，全职炒股。每日大概12个小时研究，终于在2018年重仓一只股票，600多一股买的，拿到现在了。你肯定知道是哪只，呵呵。如果只看18年到现在这几年的回报，很牛逼，要是十几年拉长看，就一般般了。但是他学习了大量的股票知识，这种专研精神我是做不到的。

Allenlcpllee

如果买的是apt的话 还要考虑会不会塌的风险 只有有一个在自己资产下 玩完 我是两个都有.... SP500的流动性肯定比房产要高多了

bingfire

楼主做点不错。

所以投资房地产一定要保持杠杆率， 也就是要不停的买。

杠杆率保持在50%以上，股票是跑不赢房地产的。

当然以上是在利率下行的通道内。

81-97 年投资房地产会很痛苦。  万事万物没有永远。

bbu

Grange

spin123 发表于 2021-7-3 10:40
如果您有收费的数据，连续30年具体到每月的利率数据，欢迎告知

另外收费的financial advisor也是各种假 ...

https://www.rba.gov.au/statistics/cash-rate/

再+2%差不多了

Forthistime88

我几十年看到的事实就是靠房子挣钱的比比皆是，靠股票挣钱的没几个。基本上，你认识一个炒股票的熟人，仔细问问，不亏就不错了。
而真正股票挣大钱的，圈子就已经不是普通人，往往IPO之前就已经进去了，靠二级市场买卖挣钱的？呵呵，零和游戏，挣钱的比例略大于零吧。
挣钱，干嘛要找一个困难的赛道？人在悉尼，墨尔本，全世界七十八亿人，能到这样档次城市生活的，百分之一也不到。顺便多买几套房，躺着就把钱挣了...,有的是人准备带钱来买。
买股票就要跟全世界有脑子，有精力，但没钱的人（美股不是一股就可以买吗？）一起在二级市场上，吃不好，睡不好，挣点操心钱？不值得。
刚才上面有个层主说，买房就是要保持杠杆率，不停买。深以为然。
然后尽量不要卖，这样就没有收入，没钱只找银行Refinance，永远也不用交税。

macro

天涯浪客 发表于 2021-7-3 17:36
我不炒股，但是大概知道。我父亲退休十几年了，全职炒股。每日大概12个小时研究，终于在2018年重仓一只股 ...

你爸挺厉害了，3年3.5倍。如果按照年化20%算需要7年。我爸文盲，我每次说起炒股，就跟我说炒股是赌博千万别玩。炒股之所以要不停研究，主要原因是当一个公司发展减速时，差不多是买入另外一个成长股的时候了。大多数人可能缺乏这种挖掘能力

天涯浪客

macro 发表于 2021-7-3 18:12
你爸挺厉害了，3年3.5倍。如果按照年化20%算需要7年。我爸文盲，我每次说起炒股，就跟我说炒股是赌博千万 ...

我的意思是前面将近10年的时间没什么收益。。。

yota

macro

天涯浪客 发表于 2021-7-3 18:18
我的意思是前面将近10年的时间没什么收益。。。

我知道啊，但是2018前他不是都没有重仓吗？那只能算学习阶段。每个人炒股都需要几年学习阶段，其实越早越好。他要是再早10年买，那就是30倍了。

zhongbingo

不要纠结，一样一半

Laird

这个帖子其实出发点是很好的。但是现实在于用30年来比较很难准确。另外房产的杠杆比例横跨30年很可能每几年就会有大的变化。最后足迹大多人是靠房子发家的，所以最后比较结果在足迹肯定更多人青睐地产。

最后说一点，靠股票赚到钱的人你可能是看不出来的，因为他们不会和你说我2XXX年买了多少股票，手上有多少股票什么的，也通常不会和你交流这些。但是买房子的人在交流中通常会告诉你我北区有三套房子之类的，哪怕他不想装逼也很容易让人家知道。

anyway，每个人的投资配置不一样，都有自己的选择。

wooweb

Forthistime88 发表于 2021-7-3 03:10
我几十年看到的事实就是靠房子挣钱的比比皆是，靠股票挣钱的没几个。基本上，你认识一个炒股票的熟人，仔细 ...

炒股票赚钱的人，只在口口相传。真人没有见过。
但是买房子赚钱的人，见过很多

chinahare

wooweb 发表于 2021-7-3 18:55
炒股票赚钱的人，只在口口相传。真人没有见过。
但是买房子赚钱的人，见过很多 ...

股票赚钱的人数量肯定比买房子赚钱的人少好几个量级，再加上股票赚钱的人在现实中通常也不会跟别人说所以就现实中就更少见了，买房子赚钱的即使不说身边人也容易看得见

spin123

Grange 发表于 2021-7-3 18:06
https://www.rba.gov.au/statistics/cash-rate/

再+2%差不多了

比如现在cash rate 0.1%，就估计贷款利率2.1%？

搜了一下目前投资贷款最低2.3%左右，这样加2.2%是不是比较合理？

记得2017年有段时间cash rate 1.5%，但是当时投资房4%左右

chinahare

很多人对股市有偏见，觉得买股票跟赌博差不多（确实不少人把股市当赌场玩），就算你赚钱也会认为是运气，时间久了肯定都会赔回去的

liyunzhen001

天涯浪客 发表于 2021-7-3 11:36
你嘴炮最厉害吧，以金融会计双硕士的专家身份，成功在2020年2月以前卖掉5套house，我可没这种本事。。。 ...

呵呵，又来抬杠，我厉害还需要你来认证么，华仔？真以为自己还是四大天王？好好做你的地产中介吧。