关于买房的实际杠杆讨论

Pippa

无尽的漂移 发表于 2021-6-27 21:14
自住房应该没有负扣税吧，同样的条件投资房的话收益肯定是比自住房要低的，这只是粗略计算，影响不大的就 ...

自住房算什么投资收益？

Pippa

Laird 发表于 2021-6-28 11:31
不大明白为什么总有人说股票翻倍难？虽然我房产和股票都有配置，但是拿房产比股票的都是拿着杠杆对对股票0 ...

养老金其实已经在投资股票市场了。所以自己再买投资房就等于有了房产股票的投资组合了。前提是像我这种不懂炒股的人

Pippa

从计算投资收益的角度看，楼主的算法最大缺陷恰恰就是你有意忽略的部分。你单考虑买价、资产增值、但完全剔除投资成本（利息、租金收入、维护费用）的因素，这个计算就没有什么意义了。以我个人体会看，觉得普通人投资房产最大的原因就是杠杆作用，理由如下：

市场上不同投资项目，通常来说投资收益越高，投入门槛也越高，也就是说资本推动下，有钱人会逐渐垄断高利润的投资项目。老百姓只有24万本金，他能参与的投资选择跟他有240万本金是完全不在一个等级的。而投资杠杆就是试图用与银行利润分成的方式冲破投资门槛。即使是大企业也需要借钱去投资，个人其实也是同理。

你提到养老金的投资，养老金基金公司确实有能力拿到比个人更高利润的项目。问题是养老金市场良莠不齐，信托人还要趁机把会员当韭菜割。有能力炒股的人当然可以自己来，但更多的个人并不具备这个投资水平。在这个情况下，投资房产成为了相对简单的选择。

回到我自己，通过投资房得到的收益早就超过工作得到的回报。无论我买了哪里、什么类型的房子（只要不塌不死人），都会获得一定的时间价值。如果有眼光找到更好的地点，那回报自然更好。相对金融期货这些，投资房已经是最懒惰的投资了，我想不到更容易賺钱的方法。

Jade19

无尽的漂移 发表于 2021-6-28 11:49
巴菲特是平均年化20%，已经和10%不是一个量级了，而且是60年，10%差不多300倍，20%差不多56300倍，10%只 ...

太神奇了

belial25

先不说别的，假设30年每年10%的增长就是个错误假设，这个放在房地产上可能可以成立，因为房地产主要是实体属性，只具有一部分金融属性，属于另类投资，但目前市场上还从来没有能稳定10%收益30年的金融产品，我认为未来也不可能有。所以这上面讲，计算super的时候过高的估计了投资的收益，把复利的概念放大了。如果真要计算的话，金融复利算5%已经了不得了，主要会是保险金融产品的计算，比如annuity, 大部分情况下是按照历史数据或者simulation做的

其次的话，房地产投资里面，大部分人不大会真正还30年，所以prepayment是肯定要计算的，实际还的利息远远小于计算满30年的

所以这样的计算压低了房地产的收益，提高了金融产品的收益，没有体现出杠杆的作用，你可以试试按照你目前的方法计算3年或者5年

实际上杠杆的作用不止是增大会体现的，亏损的时候也会放大亏损的，地产投资最大的风险不是收益而是下跌时候的贷款违约（不仅是利息，而是估值下跌后你需要补贷款的房屋市场价差值)

moonstar

今天有空假设性的算了一下，假设房地产每年涨7%， 股票每年涨8%， 房地产只有在杠杆比较高（超过50%）的情况下才可以比较明显地扣除各种税费的净增值高于股票上的收益。对于已经有一定的房产和贷款的人因为借款能力计算的限制在买下一个房子时非常难一直有比较高的杠杆，这种情况下很难说再投一个房子的收益会更高。而且房子的一个最大问题是灵活性相当有限，你很难说卖房子的一小部分。这个卖房子的一下子capital gain tax很可能非常高又不能分批处理，然后管房客也不容易。 投资这种事还要看个人的自身情况和需求来判断。