清醒剂；还记得 2015年 底 2019年中 房产市场的惨况吗

etangzhang

17年之后，公寓几乎是还没有涨回去。

没有移民的话，今年明年感觉公寓也很难大涨，能维持目前现状就不错了。

总之公寓投资，入手容易，但是回报的话真心不行。

Ning0928

非常的不赞同楼主关于好区破房能够保值的说法。首先，什么是好区，楼主没有说明。东区，北区，还是那些华人区。其次，破房，怎么个破法，小修小补，还是要大动干戈，甚至推倒重来。现在有很多几年前买了破房，等发展商来收购的房主陷入了困境。收购无望，出租困难。而且随着国际形势的改变，外国，包括中国来的投资者会越来越少，注定新公寓的开发建造几年内很难有发展。这次的涨价，推动者是年轻的刚需，最低的利率，款松的房贷和居家的工作。因此决定了这一波的购房者注重的是居住环境，交通和教育。他们青睐的都是比较新的，或者翻新的House，和房产投资没有关系。各位找一找这次涨幅最高的几个区，就可以知道了。

au31415

楼主说的好区是什么区啊？
比如2E,前些年华人炒得如火如荼，吹得上天
可是高位接盘的现在都还套着
2E算好区吗？

2liu

楼主，有几点在胡说，

新移民，才多少比例啊，全澳大利亚，新移民不可能是推涨房价，每年多少点人来澳大利亚？

2015年延续2011，2013，1014的房价涨，目前只是达到2017年的，考虑货币贬值，实际并没有涨太多。

现在买房多，一个是银行利率最近15年最低。而且大家都知道钞票在超发，不买房资产不保。而且前期有人在2019年开始就张望，有新冠，没有出手买房。多个因素导致目前买房的人多，至于考虑货币贬值，还真不知道实际涨了多高。

asschemer007

Ning0928 发表于 2021-2-14 10:30
非常的不赞同楼主关于好区破房能够保值的说法。首先，什么是好区，楼主没有说明。东区，北区，还是那些华人 ...

随便举几个例子就可验证"location is the king"的正确性, chatswood 东边靠近Chase 的1年新左右的2房公寓，现在大概150-170万左右可出手，这些可是16，17年顶峰时，楼花买入价是150万左右，到现在没赔，可能还有小赚，试问一下其他差一些的区，17年买的楼花，现在还能全身而退吗?

以上是以Chatswood 为代表的好区的楼花，那么如果换成是Chatswood带地的房子呢，可以负责任的说，即使在悉尼疫情最严重的时候，那里的house 都未曾降价，因为那里的房东hold 这些房子没任何压力，整个区的房价没有因为个别房子的急卖而被拖下水,现在疫情基本控制住，这几个月以来上涨普遍超过了10%，试问哪个差区能比?

Pippa

SRMO 发表于 2021-2-14 11:06
同一个区，公寓比house便宜。公寓应该是cash flow比house要好一点，所以看起来容易hold。还有什么折旧高 ...

在澳洲如果可以还是应该首先选择房子，因为地价才是真正具有投资意义的东西。像你说的这位朋友，投资几个公寓不如把钱放到一个房子投资上

archer.zhn

下一步就是要大量放移民进来了

wooweb

ljkakai 发表于 2021-2-13 09:00
说得很好，我们从2016年开始看投资房，期间数次差点站到了山顶上，幸运的是趁着疫情这一波低谷捡到了一个正 ...

分享一下心路历程吧

LoveMyHome96

是这样的， 心安为上， 杠杆不能太大。

zhaobin0220xsg

archer.zhn 发表于 2021-2-14 13:01
下一步就是要大量放移民进来了

大哥你是认真的吗

scomo还要不要选票了

ljkakai

wooweb 发表于 2021-2-14 14:56
分享一下心路历程吧

之前就是超级烦躁啊，参加过数次拍卖，总是给人抬轿，很多次其实没超过预算，但是总觉得不值，就拱手让人了。

印象最深的一次是17年，一个在马路低面的破房子，我们叫到1.2mil, 全场安静，眼看就要到手。婆婆的朋友（就住在附近）跑步归来，知道我们参加拍卖就来凑个热闹，随口说路头corner block, 房子更好，去前才卖了1.1+，这时有一家中东人加了$500，我和老公不约而同地松了一口气，直接鼓掌恭喜对方，没多久那附近就跌了至少10万……

19年下半年重新入市，眼看着房价抬头，20年2/3月又有两次机会，但是疫情情势不明，没有出手，一直关注市场，直到11月终于捡到这个房子。

上周后面一条街刚拍出一个地比我们的新房子小了60平方，在马路低面，房子比我们破了很多，租金估计低一半的房子，比我们买的贵了将近十万，非常开心。

Pippa

ljkakai 发表于 2021-2-14 15:09
之前就是超级烦躁啊，参加过数次拍卖，总是给人抬轿，很多次其实没超过预算，但是总觉得不值，就拱手让人 ...

这个房子现金流如何呢？跟别人比没有太大意义，最重要是投资房也没有满足你的目标投资收益啊

ljkakai

Pippa 发表于 2021-2-14 15:19
这个房子现金流如何呢？跟别人比没有太大意义，最重要是投资房也没有满足你的目标投资收益啊 ...

整租$900/周，正现金流。原本只是想在理想的location 买个大地破房，过一两年推倒重建升级自住房，现在租金已经完全cover P+I贷款，属于意外之喜。

再看了一遍，发现我之前没说清楚，我们一直都不是奔着现金流去的，是在找一个better location 的大地破房，租几年再推倒重建，所以对于租金回报率原本是没有任何期待的。

csk123

天涯浪客 发表于 2021-2-14 08:28
不知道你的价值下跌是什么意思？我手里唯一的一套两房公寓是09年买的，20多万买的。我查了一下我们这栋楼 ...

以为你在银行镇买的都是公寓，原来几乎全是house？

wooweb

ljkakai 发表于 2021-2-13 23:09
之前就是超级烦躁啊，参加过数次拍卖，总是给人抬轿，很多次其实没超过预算，但是总觉得不值，就拱手让人 ...

我感觉我不能参加拍卖，我的性格冲动，本来在家想的好好的，去了拍卖场就就脑子发热，乱拍。

traceyalex40000

Ning0928 发表于 2021-2-14 11:30
非常的不赞同楼主关于好区破房能够保值的说法。首先，什么是好区，楼主没有说明。东区，北区，还是那些华人 ...

同意+1

wooweb

SRMO 发表于 2021-2-13 17:06
量力而行的投资，远离公寓。最近遇到一个客户，因为经济压力山大，严重抑郁。有几个投资公寓，分别在悉尼， ...

这就是咱们看香港当年金额风暴，烧炭自杀的人啊

ljkakai

wooweb 发表于 2021-2-14 17:13
我感觉我不能参加拍卖，我的性格冲动，本来在家想的好好的，去了拍卖场就就脑子发热，乱拍。
...

我拍卖从来没有好运气……

wooweb

csk123 发表于 2021-2-14 00:47
以为你在银行镇买的都是公寓，原来几乎全是house？

我开始也以为城主是2房unit主打，没有想到他是toenhouse主打。经济实力还是刚刚的

wooweb

ljkakai 发表于 2021-2-14 01:21
我拍卖从来没有好运气……

拍卖人多嘴杂，容易打乱自己的节奏，还会被带偏。我不喜欢拍卖

csk123

wooweb 发表于 2021-2-14 16:24
我开始也以为城主是2房unit主打，没有想到他是toenhouse主打。经济实力还是刚刚的 ...

印证了普通人实力不够不能进地产，买不带地的公寓没有什么回报的

ljkakai

wooweb 发表于 2021-2-14 17:25
拍卖人多嘴杂，容易打乱自己的节奏，还会被带偏。我不喜欢拍卖

我们的房子都是私卖买到的，拍卖全是不愉快的经验T T

naralxj

csk123 发表于 2021-2-14 16:47
以为你在银行镇买的都是公寓，原来几乎全是house？

德华投的是townhouse或者3层6户的公寓，必须7年以上没问题，正现金流，房间越多越好

一个铜板变两个

楼主给提个醒是好事。但是说的不全对。楼主只做了qualitative analysis，但是缺少quantitative analysis，而且quantitative是更重要的。注：以下提到的数据都是public access。
首先，如果谈收割，不光是新移民和海投被割，难道本土投资者和首次置业者没被收割吗？所以，从这个意义上来说，政策导引和各种炒作是对每个群体都有作用的。因此，楼主列举的4个证据如果要证明某个结论的话，应该是针对所有人。再者，请看一下ABS的数据，澳洲房产的购买主力军是本地人。原因：海投吗，单个的投资量是比较大，但占的比重很小。新移民吗，虽然ABS没有数据（我想这部分人应该被纳入本地购房的行列），但是根据每年的移民量可以估算。先计算一下澳洲国民当年适龄买房的人群数目（ABS有数据），加上一定比例的投资客（ABS中通过比较人口年增长和房子年增长即可得出估计值），综合计算一下你会发现新移民买房的比例也不大。再退一步，如果政府想要针对某个群体下手，那如何做到精准打击？政策是适用于所有人的，即使新移民也可以算作小投资者或者首次置业者。
其次，证据3（央行提升利率）无法支持结论。提升利率不是“只”为了控制房市。请参照Treasury和ABS数据，2015-2019澳洲的经济走势是特别好的几年，所以reserve bank有理由提升利率来充盈国库。这恰好也能对房市起到调节作用。因此提升利率目的不是为了调节房市，而调节房市只是一个连带效应。
再次，说说房价整体下调15%。这个数据没有找到，请参阅Treasury和ABS数据。退一步说，假设市场下调了15%，楼主是否计算过相连几年的年均增长率？换句话说，如果年均增长率能够让房子有个好的收益，那么单单一年的下调又有什么关系呢。有很多长期投资者是要持有房产的，而恰恰通过年均增长率的计算后，这些人是可以有很好的回报的，不足的是入场的时候upfront cost多了一些，那么到出售的时候capital gain少了一些。从另外一个角度说，这样投资虽然收益没有达到理想中的最大化，那也比不投资好。当然我这里不是鼓励大家入场或者不入场，我要说的是从整体看问题。说到这里，楼主同意“房产是长期投资”就和得出的结论矛盾，如果同意长线投资的说法，那么根据上面的分析，可以得出：任何时候入场都是对的，只不过cost和gain需要稍微调整一下预期。
第四，澳洲是个租购同权的国家。对于公立学校，虽然存在学区的说法，但是对于own和rent是一致对待的。从这个角度来说，“购买好的学区房子”就没那么有说服力了。还有好区和差区的说法，这个不全对。国家是在发展的，城市也是在发展的，今天的差区可能几年后就是好区，悉尼的Parramatta和墨尔本的Sunshine可以说是两个典型的例子。换句话说，用发展的眼光看问题。
最后，我赞成楼主说的“千万别听经济学家和主流媒体的预测”，不过我觉得应该改一下为“将经济学家和主流媒体的预测作为参照”，自己的判断是最重要的。毕竟没人会对你负责，只有你自己可以。
再次重申，提醒绝对是个好事，不过具体事情还要具体分析。

asschemer007

au31415 发表于 2021-2-14 10:41
楼主说的好区是什么区啊？
比如2E,前些年华人炒得如火如荼，吹得上天
可是高位接盘的现在都还套着

根据我的投资经验，选择房子时，根据自己的预算，先选择区域，后选择房型，最后再考虑具体的户型结构等细节。

大悉尼区域大概有30个左右的council, 一个一个的分析，一个一个的去研究太累，也没必要，我们所需要的是一个大致的方向，悉尼区域的优先考虑顺序(由好到坏)大概如下:
1. 下北，东区
2. 上北, ,内西,内南
3. 西北，南区
4. 外西，西南

房型的选择顺序一般是:

1. House, duplex 等Torrens title 房子
2. townhouse, villa等strata tile 但有地的房子
3. 旧unit
4. 旧apartments
5. 公寓楼花，新建成的公寓

买房时候，要根据自己的预算，尽量选择档次高的区域，避免买楼花和近新的公寓，其他房型都没太大问题，比如$1m 预算，可以投资下北的两房旧unit,也可以买外西的大house , 从租金回报上来说，两者差不多，但增值潜力和抗风险能力上，下北的旧unit 要好过外西的大house.

Location is the king, 在悉尼这样的区域差异化显著的大城市，体现的很明显。

悉尼麦迪

asschemer007 发表于 2021-2-14 18:37
根据我的投资经验，选择房子时，根据自己的预算，先选择区域，后选择房型，最后再考虑具体的户型结构等细 ...

这次你说的没错

asschemer007

悉尼麦迪 发表于 2021-2-14 18:25
这次你说的没错

你终于开始转变了，有转变就好

mliu1188

有忧患意识

mea

假设1，在货币超发的环境下，个人收入在几年内没有大幅增长。
假设2，在各种因素的影响下，悉尼墨尔本的人口几年内没有大幅增长。
如果两个假设都成立的话，房价上涨的幅度很可能会非常有限。

csk123

一个铜板变两个 发表于 2021-2-14 17:21
楼主给提个醒是好事。但是说的不全对。楼主只做了qualitative analysis，但是缺少quantitative analysis， ...

“今天的差区可能几年后就是好区，悉尼的Parramatta和墨尔本的Sunshine可以说是两个典型的例子。换句话说，用发展的眼光看问题。”

能否指点一下这两个区的变化原因，是以前是好区然后变差了吗？去过这两个区感觉人口素质有限，虽然设施很完善，难道是人迁移来太多变差了？