不懂这种加油站项目投资意义在哪里？感觉租金收益率也不高哇？

风口上的猪

pmp6 发表于 2020-7-14 11:57
如果你关门完全没有sales，你还是要交原来的总租金的百分之50。这50%不能deferal

你如果觉得我说的不对 ...

你呀，好好去看看法律吧

pmp6

风口上的猪 发表于 2020-7-14 12:04
你呀，好好去看看法律吧

你是逼我打你脸吗？稍等

pmp6

风口上的猪 发表于 2020-7-14 12:04
你呀，好好去看看法律吧

https://www.service.nsw.gov.au/nsw-implementation-national-code-conduct-commercial-leases#code-of-conduct-leasing-principles

In renegotiating rent, landlords and eligible tenants must have regard to the following Leasing Principles.

These principles should be applied as soon as practicable on a case-by-case basis:

• Principle 1: Landlords must not terminate leases due to non-payment of rent during the COVID-19 pandemic period (or reasonable subsequent recovery period).
• Principle 2: Tenants must remain committed to the terms of their lease, subject to any amendments to their rental agreement negotiated under this Code. Material failure to abide by substantive terms of their lease will forfeit any protections provided to the tenant under this Code.
• Principle 3: Landlords must offer tenants proportionate reductions in rent payable in the form of waivers and deferrals of up to 100% of the amount ordinarily payable, on a case-by-case basis, based on the reduction in the tenant’s trade during the COVID-19 pandemic period and a subsequent reasonable recovery period.
• Principle 4: Rental waivers must constitute no less than 50% of the total reduction in rent payable under Principle 3 over the COVID-19 pandemic period, and should constitute a greater proportion of the total reduction in rent payable in cases where failure to do so would compromise the tenant’s capacity to fulfil their ongoing obligations under the lease agreement. Regard must also be had to the landlord’s financial ability to provide such additional waivers. Tenants may waive the requirement for a 50% minimum waiver by agreement.
• Principle 5: Payment of rental deferrals by the tenant must be amortised over the balance of the lease term and for a period of no less than 24 months, whichever is the greater, unless otherwise agreed by the parties.
• Principle 6: Any reduction in statutory charges (e.g. land tax, council rates) or insurance will be passed on to the tenant in the appropriate proportion applicable under the terms of the lease.
• Principle 7: A landlord should seek to share any benefit they receive due to deferral of loan payments provided by a financial institution as part of the Australian Bankers Association’s COVID-19 response, or any other case-by-case deferral of loan repayments offered to other landlords, with the tenant, in a proportionate manner.
• Principle 8: Landlords should, where appropriate, seek to waive recovery of any other expense (or outgoings payable) by a tenant, under lease terms, during the period the tenant is not able to trade. Landlords reserve the right to reduce services as required in such circumstances.
• Principle 9: If negotiated arrangements under this Code necessitate repayment, this should occur over an extended period in order to avoid placing an undue financial burden on the tenant. No repayment should commence until the earlier of the COVID-19 pandemic ending (as defined by the Australian Government) or the existing lease expiring, and taking into account a reasonable subsequent recovery period.
• Principle 10: No fees, interest or other charges should be applied with respect to rent waived in Principles 3 and 4 and no fees, charges nor punitive interest may be charged on deferrals in Principles 3, 4 and 5.
• Principle 11: Landlords must not draw on a tenant’s security for the non-payment of rent (be this a cash bond, bank guarantee or personal guarantee) during the period of the COVID-19 pandemic and/or a reasonable subsequent recovery period.
• Principle 12: The tenant should be provided with an opportunity to extend their lease for an equivalent period of the rent waiver and/or deferral period outlined in Principle 2. This is intended to provide the tenant additional time to trade, on existing lease terms, during the recovery period after the COVID-19 pandemic concludes.
• Principle 13: Landlords agree to a freeze on rent increases (except for retail leases based on turnover rent) for the duration of the COVID-19 pandemic and a reasonable subsequent recovery period, notwithstanding any arrangements between the landlord and the tenant.
• Principle 14: Landlords may not apply any prohibition or levy any penalties if tenants reduce opening hours or cease to trade due to the COVID-19 pandemic.
  

你看着玩吧。

风口上的猪

pmp6 发表于 2020-7-14 13:03
https://www.service.nsw.gov.au/nsw-implementation-national-code-conduct-commercial-leases#code-of- ...

你在搞笑吗？ 这个加油站在昆士兰州，你拿NSW法律？
NSW法律，能管到QLD？

pmp6

风口上的猪 发表于 2020-7-14 13:19
你在搞笑吗？ 这个加油站在昆士兰州，你拿NSW法律？
NSW法律，能管到QLD？ ...

Qld我不看。

你贴个支撑你论点的Qld法律条文出来看看。

风口上的猪

pmp6 发表于 2020-7-14 13:28
Qld我不看。

你贴个支撑你论点的Qld法律条文出来看看。

这个帖子就是说QLD的加油站，不看你进来干啥？
还拿着NSW的法律

pmp6

风口上的猪 发表于 2020-7-14 13:46
这个帖子就是说QLD的加油站，不看你进来干啥？
还拿着NSW的法律

我不信你说的全部租金的百分之50可以免，另外百分之50可以推迟付。

你发法律条文来看看。

风口上的猪

pmp6 发表于 2020-7-14 15:37
我不信你说的全部租金的百分之50可以免，另外百分之50可以推迟付。

你发法律条文来看看。

你又不懂昆州的事情。

CalmDownOK

zzfgg123 发表于 2020-7-11 17:17
哈哈哈想多了，澳洲电动车普及难度太高了，电网承受不了快充，只能当当玩具 ...

真的吗？澳洲大城市也不能快充吗

Da_Musiq

那么喜欢加油站物业应该买WPR 是shell的加油站物业reits
这个有什么好 几百万买这个 既贷的不多 又有印花税地税 除非华人喜欢有个地心里踏实  

peppa1024

Da_Musiq 发表于 2020-7-15 18:41
那么喜欢加油站物业应该买WPR 是shell的加油站物业reits
这个有什么好 几百万买这个 既贷的不多 又有印花税 ...

wpr 是啥

Da_Musiq

peppa1024 发表于 2020-7-15 19:06
wpr 是啥

waypointreit.com.au/investors/

zzfgg123

CalmDownOK 发表于 2020-7-15 14:57
真的吗？澳洲大城市也不能快充吗

墨尔本新房多的区，大家中央空调一开都要断电，你想想这充电桩要弄需要多少人力物力匹配。

CalmDownOK

zzfgg123 发表于 2020-7-16 13:30
墨尔本新房多的区，大家中央空调一开都要断电，你想想这充电桩要弄需要多少人力物力匹配。 ...

我的天 澳洲那么落后吗 第一次听说开空调要断电。悉尼好像没有这种事

CalmDownOK

zzfgg123 发表于 2020-7-16 13:30
墨尔本新房多的区，大家中央空调一开都要断电，你想想这充电桩要弄需要多少人力物力匹配。 ...

侧面证明墨尔本密度高的地区空置率不高 哈哈

zzfgg123

CalmDownOK 发表于 2020-7-16 13:22
我的天 澳洲那么落后吗 第一次听说开空调要断电。悉尼好像没有这种事

线路修复后就可以了，但是如果要充电桩，估计要公寓才行，个人house如果做电力调整这类的肯定不划算

joelucie

aa1017 发表于 2020-7-11 12:13
还不如买个motel 这回报率 真心不咋

Motel地产现在市场上释放出来的很少啊

风口上的猪

joelucie 发表于 2020-7-19 14:07
Motel地产现在市场上释放出来的很少啊

深陷债务纠纷和法律纠纷之中，官司要打一段时间。
在捋清债务债券和法律纠纷之前，根本无法挂牌出售。
而且现在也没人敢接盘。

Samsungs10

zzfgg123 发表于 2020-7-16 15:12
线路修复后就可以了，但是如果要充电桩，估计要公寓才行，个人house如果做电力调整这类的肯定不划算 ...

你说的完全不是一回事。。。公寓楼自己拉电功率不够，一开中央空调就跳闸，和地区甚至隔壁户都是两回事。

现在地产商太坑爹，初始功率搞得太低，你可以考虑把空气电闸搞得功率大点。。。

aa1017

joelucie 发表于 2020-7-19 14:07
Motel地产现在市场上释放出来的很少啊

好生意谁会卖  

市场上也有不少 华人会做这个的很少。一般以为会修修补补，办理入住退房就完了。
如果会做motel，都知道这生意的现金流有无限潜能。

freehold motel基本没赔本的。一本万利。

风口上的猪

aa1017 发表于 2020-7-19 14:22
好生意谁会卖  

市场上也有不少 华人会做这个的很少。一般以为会修修补补，办理入住退房就完了。

别吹了，黄金海岸最大的一个华人酒店项目，Freehold，前不久刚刚挂牌出售。
还在寻找买家。
未来2-3年，酒店业恐怕都恢复不过来。
一本万利，真的不是在吹牛？

aa1017

风口上的猪 发表于 2020-7-19 14:24
别吹了，黄金海岸最大的一个华人酒店项目，Freehold，前不久刚刚挂牌出售。
还在寻找买家。
未来2-3年， ...

黄金海岸市场我不懂，我指的是墨尔本的。

当然了，现在疫情下，整个旅游酒店业都比较低迷。 对于投资者来说，是机遇 也是挑战。低价买进，懂得控制运营成本，开通渠道 挨过这个时期。 要知道疫情总要过去。

风口上的猪

aa1017 发表于 2020-7-19 14:28
黄金海岸市场我不懂，我指的是墨尔本的。

当然了，现在疫情下，整个旅游酒店业都比较低迷。 对于投资者 ...

现在很多行业都是低谷，价格非常便宜。
怎么知道酒店业的潜力，就比别人更大？

aa1017

风口上的猪 发表于 2020-7-19 14:29
现在很多行业都是低谷，价格非常便宜。
怎么知道酒店业的潜力，就比别人更大？ ...

我就是做相关行业的。一些中型motel的年利润率甚至比一般连锁hotel还要高。

信不信由你。我又不赚你半毛钱。

风口上的猪

aa1017 发表于 2020-7-19 14:31
我就是做相关行业的。一些中型motel的年利润率甚至比一般hotel还要高。

信不信由你。我又不赚你半毛钱 ...

我当然知道你是做这个行业的。

但是未来2-3年，恐怕无法达到你说的那个回报率。
过去的回报率，并不适应现在是现实状况。

aa1017

风口上的猪 发表于 2020-7-19 14:32
我当然知道你是做这个行业的。

但是未来2-3年，恐怕无法达到你说的那个回报率。

花几百万买个生意 是打算持有两三年？

特别是freehold，哪个不图地价升值长期持有的？

而且做motel是最适合“滚雪球效应”的。 如果有行内的朋友应该懂我说的

风口上的猪

aa1017 发表于 2020-7-19 14:35
花几百万买个生意 是打算持有两三年？

特别是freehold，哪个不图地价升值长期持有的？

那就等1-2年再买呗？ 现在买不是太早了

Me!Bourne

跟wws绑定，基本就没有空置率了，疫情时代，这种加油站带零售的生意可能比大型超市还要有生意。如果可以贷到款，基本就是零成本零收入，然后，就是用时间等capital增长。就像麦当劳那种地产公司运营食品店的逻辑吧。

问题的关键是，现在的报价是否符合现在地产意义上的capital。也许对于海外洗钱的是个好的标的，至少金额大。

作为个人投资，我觉得买加油站地产，不如买加油站生意要核算，主要看你投资的目的和个人具体情况。要稳的话，如果有500万，现在投资政府债卷，估计平均每年也有3%的回报。

joelucie

aa1017 发表于 2020-7-19 14:35
花几百万买个生意 是打算持有两三年？

特别是freehold，哪个不图地价升值长期持有的？

对于已有生意和家庭的投资者，你把Motel生意说得再好，我也不需要入生意，只要地产。在澳洲接手普通中小生意自己不花时间很难说高盈利。
加油站，大邮局，药房这些都没有达到领取jobkeeper的要求吧，正是说明未来租金稳定。Motel物业我回头关心一下

aa1017

joelucie 发表于 2020-7-19 16:08
对于已有生意和家庭的投资者，你把Motel生意说得再好，我也不需要入生意，只要地产。在澳洲接手普通中小 ...

生意运营有很多的现金流，跟物业是相辅相成的。 只买地不在乎生意的 估计是哪种不差钱的土豪 哈哈哈。