澳洲Real Estate行业分析

terenceh1986

好文。。多谢分享。。行行出状元。。

少理喷子。。

豆丁

2019年8月28日更新

Property Management概况

Real Estate的一大支柱产业-PM。投资买房后需要出租，这个时候就需要property manager的帮忙了。PM的工作相对较为范围，并且需要严格执行residential tenancy act法律。

PM的工作我个人理解核心是Problem Solving,如果每套出租房，房客都按时支付租金，房屋maintenance都做得非常好，租金也不需要协调。那就完全没有PM这个行业了。PM的工作充斥着各种繁琐的小事，所以需要一个系统很好的task management 和 time management.

PM部门下边一般还会细分，例如Business Development Manager (BDM), Project Team (PT), Leasing和普通的PM。每个岗位所需要的技能和focus会不一样，下面具体讲下：
1. BDM - BDM可以理解为PM内部的sales team, 是一个销售岗位。他们的工作是和新客户打交道，让新客户和公司签management authority,一般签完listing后他们会短暂管理几个月，接着会让普通pm接手。这个岗位普遍会有commission刺激他们努力工作。

2. Project Team - 他们其实也是PM，只不过他们面对的客户是开发商的一手新楼。而普通PM一般接收的是老楼。为什么要做这么个区别呢。因为开发商就是金主爸爸，他们开发好一套楼房后，会让PT接受去出租。金主爸爸的楼如果有任何问题，他们需要在一定程度上帮开发商解决问题。举个例子，在和客户做settlement inspection之前。PT会预先进场，把builder没弄干净，墙面有剐蹭，门有破损油漆等问题提前报给builder和开发商，让他们把这些问题处理好然后再和客户做insepection。目的是让客户满意开放商的房子，并且成功settle。

3. Leasing - Leasing相当于入门，房东签好authority后，他们负责open for inspection (OFI)，负责screen tenants，负责商定租金价格等。简单一句话，他们的核心工作是要在最短的时间内招到合适的房客。然后就让PM接手day to day management。

4.PM - Property management接手后，他们的工作是需要管理房屋，例如每6个月的inspection,每年的rent review,follow up rent arrears, liaise with tradie等。某些时候还会extend到和房屋管理无关的服务上，例如有VIP客户在海外，澳洲有10套投资房我们在管理，他需要我们去找个tax agent帮他做税，这个时候，这个服务要求也是不会拒绝的。

kaile

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lxw1992319

pureness

赞~~

豆丁

2019年8月29日更新

如何管理Property Manager

管理一个队伍是一个长期的持久战。先说下PM团队的素质，因为real estate行业的入门门槛超级低，所以新人的各种能力相对比较弱。这就需要一个强大的培训体系和培训架构。

正常情况下，是更愿意招一个没有经验的新人也不愿意招一个有经验的pm，原因有几个：1，新人的学习态度普遍比较端正。学习阻力较低。2，新人价格便宜。3，有经验的pm会带来好的经验，也会带来不好的经验。更改不好的习惯所需要的难度更大。

新人入行后会系统的由培训师开展为期2天的集中训练，主要是学习软件系统，并且传递服务至上的信息。集中训练后从助手Property Manager开始，分配给PM做事。这个时候就是典型的apprentice系统，跟着有经验的PM学习，并且有一个系统的培训目标，每2个月都有一个小目标，如果不达标的话，徒弟和师傅都有责任，需要和主管解释为什么不能达标。

怎么防止PM有“教了徒弟，师傅失业”的心态呢？职场上大部分都是一岗一位，新人学习的时候确实会遇到老师傅不愿意教的问题。这个时候处理的方法有几个:
1, Education - 安排PM参加各种培训，中心思想就是强调knowledge sharing和teamwork. 同时表明态度，让pm理解到这是一个很好的机会需要证明自己有没有带团队的能力。 这个能力又正是下个岗位-Team Leader所必须的。
2. Promote competition - 一般同时会有好几个新人同时加入，会分配给几个不同的PM，这个时候每个PM互相之间会形成一个positive competition
3. Financial Reward - 如果新人做的好的话，performance review的时候会有一个一次性的bonus。

当新人差不多工作1年的时候，基本上能独当一面了。这个时候有pm去take annual leave的时候，APM就会顶位去looking after the portfolio一个月相当于一次test。管理得好接下来就会安排给APM promotion并且独立分配portfolio。这个时候大家可能会有疑问，这么多APM进来，又没有PM离开的情况下，怎么能keep them occupied呢。

这个时候有两个因素，第一个是公司正处于高速发展期，有很大的organic growth.第二个就是淘汰机制了，公司的PM普遍离职在3年左右离职。原因是3年是个坎。3年时间足够培养一个成熟的senior PM，这个时候PM如果有潜质继续往上爬，或者往公司其他部门转换。例如有管理潜质，这个时候就会特意培养他成为team leader.如果customer service特别好，有成为BDM潜质，就会往那个位置培养。如果什么潜质都没有，而是安于现状，希望于在这个岗位上养老的话，第4年就工资的涨幅会大幅降低。大部分PM能够理解到公司赶人的态度，自己会出去找岗位。

这样就保证了公司有一个持续的新鲜血液输入，老的血液输出的一个正向循环。

wxxnxs

Dina

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hpwa032

豆丁 发表于 2019-8-29 14:49
2019年8月29日更新

如何管理Property Manager

请问我的pm 进场和我说这里坏了 那里需要修 都是小东西 而且修一次都是150， 我觉得这鬼佬是专门坑人钱么？ 他们修一次的听说有30%回扣？

kaile

当然我们公司的薪水普遍低于行业标准

这句话是重点

豆丁

hpwa032 发表于 2019-8-29 19:30
请问我的pm 进场和我说这里坏了 那里需要修 都是小东西 而且修一次都是150， 我觉得这鬼佬是专门坑人钱么 ...

在不知道work order的情况下。$150感觉并不贵。
第一，法律不允许收回扣，第二，Agency也不愿意用蝇头小利来牺牲自己的名声。

大型Real Estate一般会整合资源，利用economy of scale拿到比市场更好的价格。例如smoke alarm inspection, 市场价差不多$100。 大型Real Estate可以拿到$80的价格，因为客户量毕竟够大。这也是一个特别好的selling Point.帮客户省钱。赢得更多客户。

mjmaps

looking forward for more content.. please

hpwa032

豆丁 发表于 2019-8-29 19:40
在不知道work order的情况下。$150感觉并不贵。
第一，法律不允许收回扣，第二，Agency也不愿意用蝇头小 ...

谢谢

豆丁

2019年9月5日更新
Owners Corporation概况

传统的real estate公司是不会涉足Owners Corporation的，但当然凡事都会有例外。OC也就是物业管理，其最大的职能是管理common area。从管理的建筑的形式又可以细分：

1. high rise building - 高楼的管理，现在的大楼都会有boiler, lift, hot water system, swimming pool等，所以对这些facility的maintenance需要一个大概的了解。例如swimming pool每月消耗多少tank的co2

2. estate - 社区管理，因为facility相对较少，所以管理的重点更多是人。例如nature strip有没有maintain好，letter box是不是合乎规定等。

3. Commercial - 管理商业大楼，例如office

先说从业人员：物业经理是一个不需要也没有政府机构执照认可即可上岗的职业。高中毕业的第一天就可以称自己为OC Manager。有一个物业协会颁布的物业证书，但从事这个职业并不需要这个证书，并且协会本身也是个松散结构，并没有太多实质的意义。一般的OCM的成长来源有从building manager， facility manager, property manager, essential service和trade等相关行业过度来的。

从业人员的素质：需要有极好的交流能力和对所管理的大楼本身facility有较好的认知。OCM的职能简单来说相当于顾问和执行者，重大决策由committee决定。OCM在decision making的过程中可以提供自己的见解和认知，并且在决策决定后严格执行。OCM最常犯的错误是定位不准，错误定位自己是大楼的决策者。这样做是个高风险，低回报的行为。

行业水平：OC是一个micro industry,并且还处于baby阶段，政府对其的监管和指导力度也很小。为什么说OC是一个小行业呢。这是因为澳洲人口构成所决定。大城市稀少，大城市的高楼化也是在最近20年才开始。总的高楼总数还不如中国一个二级市多。Estate方面，estate OC管理化也是最近20年的产物。因此整个行业内充斥了各种小OC公司。行业整合，大鱼吃小鱼已经开始，但这个速度相对较慢，还需要时间来沉积。

正因为产业体量较小，并且分散在各个小公司内。因此其配套的产品和服务也少。以软件开发商为例，市场上主流的OC管理软件不超过3款。而且这3款产品单独拿出来和其他行业的ERP比较的话，都还处于入门阶段，其易用程度，背后的逻辑算法都有很大的成长空间。

行业前景：OC绝对是个朝阳行业，现在正处于千军万马过独木桥的阶段，最后杀出独木桥的人会独享整个市场。因为OC也是一个economy of scale很容易体现的行业。例如某个OCM在一个区内管理得有30栋大楼，15000个lots.这个时候就有资本和utility company谈，和facility supplier谈，拿到一个远低于市场的价格。

更重要的一点，OC是大楼管理的中心hub.当其产业规模够大后，可以拿到很多信息，并且从这个信息中更加集中的产业上下链整合。换句话说，当在同一个区拿的楼够多的时候，就能分析出哪个supplier花费最多，并且很容易分析出这个supplier的利润如何。如果利润够高的话。OC完全可以产业链下沉，成立子公司提供同样或者更好的服务替代掉这个supplier。owners更多的是关心价格和服务，提供一站式服务理论上可以更好的增强管理来提高更好的服务，所以一般owner不会有意见。

未来可能是一个城市只会有几个大的OC公司存在，行业整合后供应商会更积极，提供更好的产品和服务。一个大楼的所有服务，例如cleaning, gas, water, electricity, electrician, plumber等各种服务都可以拿到远低于市场的价格。同时OC的服务可以折射回property management和property sale，进入良性循环。

目前OCM的机遇和策略：现在远远不是收获的季节，而是播种。挣钱不需要太多，只要能维持走，尽量快，恨，准的跑马拿地。以低价换市场。当市场够大，够多的时候，第一步从供应商身上靠谈判拿低价，回报给owner,增强owner的信任度。第二步，挑选优质和高利润供应商，从他们那里学习经验，并且伺机取代，拉开一个新的收入来源。

shaunw

好文章。谢谢楼主分享。等更新

caojing034

好文，搬个板凳坐等更新

Kevin0623

好文

豆丁

2019年9月15日更新

出租房的房客邀请的客人挂衣服在防火sensor上，导致整栋大楼防火系统开启，并且淋湿了整层楼所有住户和公共区域。物业公司和同楼其他业主找到房东赔偿损失，房东有什么法律责任

这是一个真实的案例，

先说几个fact：
1. 房客邀请了客人来家里短住，客人为了晾衣服，把衣服架在了室内的防火高压sensor上
2. 不小心触发了高压sensor，导致整层楼都被flooded.
3. 事后，物业管理公司联系到房东，要求房东支付维修费用
4. 房东感觉不解。又不是自己造成的损坏，为什么要自己支付费用。

初看，感觉房东确实很冤枉，自己并不是责任方，为什么要找自己买单。但实际情况是，根据Owners Corporation Act, 房客以及房客邀请的客人所造成的损失，房东是需要承担的。
同时根据Residential Tenancy Act，房东有权利要求房客来支付这笔费用。
最后房客有权利要求其客人来支付。

实际操作上，如果房客的客人讲道理，直接支付了所有损失，当然也就省了这一层又一层的关系。
协商永远都是处理纠纷最好的方式，上Vcat或者Magistrate是last resort.

kaile

晒衣服为什么会触发防火的sensor

MSLAN

有意思

豆丁

kaile 发表于 2019-9-16 11:19
晒衣服为什么会触发防火的sensor

这问题问得好


衣架挂这个上面，红色那个是玻璃的，一碰就破。高压水倾泻而出。

mania7

我和南区那两个超级大sales谈过， 林黛玉 和 克里斯定哪 李。  贪图真心不错。 情商爆表。

豆丁

19年10月12日更新 - Rate My Agent的秘密
卖家卖房时，这么多agent，怎么知道该选择哪个agent呢？放狗一搜基本上出来的都是rate my agent或者real estate.com.au的agent排名和review信息。在这些review信息内，有多少是真实的呢，有多少猫腻呢？今天就来解析下rate my agent的review制度。

Rate my agent（下边称RMA)工作原理是让agent付钱登信息在网站上，顾客（也就是卖房者），可以评价自己的agent，也可以免费查看其它agent的评价。

RMA宣称他们的reviewer都是真实的vendor，实际情况确实也是这样。但是真实Vendor的review就能表达真实情况吗？不知道大家发现没，RMA是没有negative review的，所有agent review都是和和气气，欢天喜地的。原因是只有在房子卖出成功后，vendor才能post review，房子都卖出去，review自然都是高高兴兴的。那些没能卖出去的不开心的房东呢，他们没有资格在rma上发review。

因此RMA有一定的局限性，但其参考价值也不能小觑，毕竟绝大多数Agent都还是希望自己能多卖，多commission,多好的review，这样一个正向循环。

kaile

好，感谢更新

barret

感谢分享

savagesman

马克，好帖

布理布理左卫门

坐等楼主更新关于那些top agent每天都在干些什么

gycyc

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lunazhou1979

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